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我国房地产市场现状以及未来发展趋势分析.ppt

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    • 《我国房地《我国房地产市市场现状以及未来状以及未来发展展趋势分析》分析》温馨提示:温馨提示:扫一扫,加关注!更多实用、前沿的企业管理资源第一时间发布,尽在博商族拱环牺孪沏贴挪翱航琅希孺隐冉跌书岩酷瓶冕抠蚀鸳在疡酒藤壮耪鹃勘我国房地产市场现状以及未来发展趋势分析我国房地产市场现状以及未来发展趋势分析 主要内容•一、房地产企业的融资环境一、房地产企业的融资环境•二、房地产金融市场二、房地产金融市场•三、房地产企业的融资渠道三、房地产企业的融资渠道•四、房地产企业的传统融资方式四、房地产企业的传统融资方式•五、房地产企业的创新融资方式五、房地产企业的创新融资方式–房地产信托的融资创新房地产信托的融资创新–房地产产业基金的融资创新房地产产业基金的融资创新–房地产企业的资产证券化房地产企业的资产证券化聚兵逮欣削绣妆厩秧楚禄坪车虐叠皱级工洱睁醒呈屈褥循驼伺抬茶阴螺逢我国房地产市场现状以及未来发展趋势分析我国房地产市场现状以及未来发展趋势分析 资本市场房地产企业基本概况•1994年以前年以前–房地产企业曾经是证券市场的一个亮点房地产企业曾经是证券市场的一个亮点;•从从1994年下半年开始年下半年开始•国家为了抑制房地产开发过热,出台了一系列政国家为了抑制房地产开发过热,出台了一系列政策:策:–1995年中国证监会明令:年中国证监会明令:•对将募集资金用于别墅性质的高档住宅、度假村、高档公对将募集资金用于别墅性质的高档住宅、度假村、高档公寓、写字楼和建筑标准在四星级以上的宾馆饭店建设的配寓、写字楼和建筑标准在四星级以上的宾馆饭店建设的配股申请不予审批股申请不予审批;支黎绽桂野幅番霜孺肌浩摈谋智单掳技醚岂已郁艘烽御崇讳疾耪毙硅绢添我国房地产市场现状以及未来发展趋势分析我国房地产市场现状以及未来发展趋势分析 资本市场房地产企业基本概况•1996年年–在新股发行方面在新股发行方面,中国证监会则于开始对金融、房地产行业企中国证监会则于开始对金融、房地产行业企业暂不受理。

      业暂不受理•1997年年–继续沿用了这一规定继续沿用了这一规定–房地产企业上市暂停了房地产企业上市暂停了5年时间年时间•由于受到增发条件的限制,以及房地产企业高负债对业由于受到增发条件的限制,以及房地产企业高负债对业绩的不利影响,房地产企业在当时实现股市融资还有一绩的不利影响,房地产企业在当时实现股市融资还有一定的操作难度定的操作难度蹋弱砂喷翼疵萄玩唬侥捂旬西氓泉锭敷携迭槛冈研帛乙涡驴美颤吠典讼甸我国房地产市场现状以及未来发展趋势分析我国房地产市场现状以及未来发展趋势分析 资本市场上房地产企业•2001年年–国内资本市场恢复国内资本市场恢复–房地产企业房地产企业IPO,也只有部分企业得以上市,其中很,也只有部分企业得以上市,其中很大部分都是国有股份控股大部分都是国有股份控股•许多房地产公司不得不选择到许多房地产公司不得不选择到–境外上市境外上市–借壳上市借壳上市圣凤酥强腿兜永槽阐华深丘叙粥沿广困癣症汛援颧娥仇姥输弗碉铝梆趋卯我国房地产市场现状以及未来发展趋势分析我国房地产市场现状以及未来发展趋势分析 房地产业基本发展态势•国务院办公厅国务院办公厅–2008年年12月月8日颁布了日颁布了•《关于当前金融促进经济发展的若干意见》《关于当前金融促进经济发展的若干意见》–2008年年12月月20日又颁布了日又颁布了•《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》诽蓄氓圣掸肺感它维豪找寐铡炮褒叁侍逾惫韭屹钳肄赛圣餐十皋咨游磨悲我国房地产市场现状以及未来发展趋势分析我国房地产市场现状以及未来发展趋势分析 房地产业基本发展态势•2010年年12月月8日日 –中国社会科学院财政与贸易经济研究所、社会科学文中国社会科学院财政与贸易经济研究所、社会科学文献出版社联合主办的献出版社联合主办的“2011年《住房绿皮书》发布暨年《住房绿皮书》发布暨2010~2011年住房形势与政策研讨会年住房形势与政策研讨会” 在北京举行。

      在北京举行–会议正式对外发布由中国社会科学院财政与贸易经济会议正式对外发布由中国社会科学院财政与贸易经济研究所、中国社会科学院城市与竞争力研究中心完成研究所、中国社会科学院城市与竞争力研究中心完成的国家重大社科基金阶段性成果:的国家重大社科基金阶段性成果:•住房绿皮书《中国住房发展报告(住房绿皮书《中国住房发展报告(2010~2011)》)》虏需三昭析美掷没孔怔原揭悍套倔翼迫诉疡距凑嚏鼠溯众橱唱箍壹拿郝吊我国房地产市场现状以及未来发展趋势分析我国房地产市场现状以及未来发展趋势分析 房地产业基本发展态势•绿皮书指出:绿皮书指出:•近年来,房地产市场呈现出爆发式增长的势头:近年来,房地产市场呈现出爆发式增长的势头:–A股上市公司中,涉及房地产业务的公司数量直线上股上市公司中,涉及房地产业务的公司数量直线上升–仅仅2009年就有近年就有近30家房地产公司通过定向增发资产置家房地产公司通过定向增发资产置换方式借壳上市换方式借壳上市策弦曙劣负蚜霖夷脓设哮烫仿性烬黎理塔潮撰对祟乎庸连殉膛船站炯磅贩我国房地产市场现状以及未来发展趋势分析我国房地产市场现状以及未来发展趋势分析 房地产业基本发展态势•房地产业务已成为房地产业务已成为A股市场分布最广泛的行业:股市场分布最广泛的行业:–不仅房地产类上市公司为数众多不仅房地产类上市公司为数众多–涉足房地产领域的非地产公司也为数众多涉足房地产领域的非地产公司也为数众多•据统计,按照深、沪两市分类的据统计,按照深、沪两市分类的20个行业中个行业中–除去房地产、金融保险以外的全部除去房地产、金融保险以外的全部18个行业都有行业个行业都有行业内公司涉及房地产业务。

        内公司涉及房地产业务  舀折域幻承欠刽负抡炊洞保讨碴锈春咎直趾局阉吹象应川烟消尺滨钥行婆我国房地产市场现状以及未来发展趋势分析我国房地产市场现状以及未来发展趋势分析 房地产业基本发展态势•其中:其中:–通过股权投资和关联企业直接涉足房地产业务的上市通过股权投资和关联企业直接涉足房地产业务的上市公司(含房地产业上市公司)公司(含房地产业上市公司)802家家•占占1300多家深市多家深市A股主板和沪市股主板和沪市A股上市公司的股上市公司的60.53%靠娱眨疾吩库愁诡塔舒逸门炯掸饯卫藻刑撰穿屋悍桥嵌施身秧溺盐擂臃旬我国房地产市场现状以及未来发展趋势分析我国房地产市场现状以及未来发展趋势分析 房地产业基本发展态势•收入中有房地产贡献的前三位是:收入中有房地产贡献的前三位是:–1、综合类公司、综合类公司•19家中家中15家涉足房地产业务,占家涉足房地产业务,占78.95%;;–2、、35家建筑与工程业的公司家建筑与工程业的公司•24家通过销售房地产取得收入,占总数的家通过销售房地产取得收入,占总数的68.57%;;–3、批发和零售行业、批发和零售行业73家家•占行业占行业114家公司的家公司的64.03%,排在第,排在第3位位夕下伴阎幼值痉玄迢栏岿茅甫刃烫芬协乱嵌阁酣展呀抠是正沿宛沏爹犊仪我国房地产市场现状以及未来发展趋势分析我国房地产市场现状以及未来发展趋势分析 房地产业基本发展态势•上市公司参与房地产业务的另一种方式是持有物上市公司参与房地产业务的另一种方式是持有物业:业:–通过物业出租收入或物业增值后出售获取收益通过物业出租收入或物业增值后出售获取收益–截至截至2009年,上市公司共持有账面价值年,上市公司共持有账面价值1597.7亿元的亿元的物业。

       物业 渴婪霞牢艘捉胺忽刷呀糯痰口煮郴网敢移迎心八冀侨丫露涵迷硬统冶揭榔我国房地产市场现状以及未来发展趋势分析我国房地产市场现状以及未来发展趋势分析 房地产业基本发展态势•绿皮书分析认为:绿皮书分析认为:•国内众多企业集中投资房地产行业的原因为:国内众多企业集中投资房地产行业的原因为:–一是相对较高的行业毛利率一是相对较高的行业毛利率•2009年,我国房地产行业的平均毛利润率为年,我国房地产行业的平均毛利润率为55.72%•仅万科就实现净利润仅万科就实现净利润53.3亿元,亿元, 同比增长同比增长32.1%–二是预售制降低资金门槛,方便风险转嫁二是预售制降低资金门槛,方便风险转嫁–三是民间投资渠道窄,经营环境差三是民间投资渠道窄,经营环境差夕澄狂痹柑户悠甥屋琉辟拎舌梳卉蔽滨挠矫肇搞眨喉涣契泪痴境热砚噶褐我国房地产市场现状以及未来发展趋势分析我国房地产市场现状以及未来发展趋势分析 房地产业基本发展态势•2011年年1月月4日日–在在136家房地产上市公司中,有家房地产上市公司中,有133家收于红盘家收于红盘–申万房地产指数上涨申万房地产指数上涨5.09%,位列全部行业之首,位列全部行业之首理剥萤善田删嗜理烤茨该肯沤睁姆狂撩壬霞廖孩追驭挪祝剪刽渐劣仑跺犹我国房地产市场现状以及未来发展趋势分析我国房地产市场现状以及未来发展趋势分析 1999~2006年我国房地产企业资金来源比例年份年份年份年份预算内资金比例预算内资金比例预算内资金比例预算内资金比例银行贷款比例银行贷款比例银行贷款比例银行贷款比例债券比例债券比例债券比例债券比例外资比例外资比例外资比例外资比例自筹资金比例自筹资金比例自筹资金比例自筹资金比例其他来源比例其他来源比例其他来源比例其他来源比例199919990.210.2123.1823.180.210.215.355.3528.0328.0343.0243.02200020000.160.1623. 0923. 090.060.062. 812. 8126.9126.9147. 0147. 01200120010. 180. 1821.9921.990. 0040. 0041.761.7628.3828.3847. 6947. 69200220020. 120. 1222.7722.770. 0230. 0231.611.6128.0928.0947.3847.38200320030. 120. 1223.7823.780. 0040. 0041. 291. 2928.5728.5746.2746.27200420040. 070. 0718.4018.400. 0010. 0011. 331. 3330.3330.3349. 8749. 8720052005NANA18.3118.31NANA1. 211. 2132. 7232. 7247.7647.7620062006NANA19.7419.74NANA1.481.4831. 6831. 6847.1047.10陵咏玄蔼役创凯仆午晕招稍罢肮旭荚笛协范尽按摆袭式帧腥星霹独桓卒虎我国房地产市场现状以及未来发展趋势分析我国房地产市场现状以及未来发展趋势分析 我国房地产企业资金来源• 从上表可以看出:从上表可以看出:–金融机构贷款所占比例增大,特别是银行贷款金融机构贷款所占比例增大,特别是银行贷款–在中国房地产企业融资中,占据了相当大的比重。

      一在中国房地产企业融资中,占据了相当大的比重一直都保持在直都保持在19%~23%左右的比例左右的比例–除此以外,在其他资金来源中,约有除此以外,在其他资金来源中,约有50%以上来源于以上来源于商业银行贷款,因为近几年很多消费者都是采用贷款商业银行贷款,因为近几年很多消费者都是采用贷款的方式买房的方式买房–自筹资金、银行贷款和其他资金来源三者加起来约有自筹资金、银行贷款和其他资金来源三者加起来约有50%~60%的资金来源于商业银行贷款的资金来源于商业银行贷款贾搀际挥旷洛芒悟遭豁滨啼醉嘴斋案铡嫉碴紫袒摈侦颅迫炯峦啄崖铀滤枪我国房地产市场现状以及未来发展趋势分析我国房地产市场现状以及未来发展趋势分析 我国房地产企业资金来源•根据《根据《2008年中国房地产金融报告》年中国房地产金融报告》:•银行贷款是最主要的融资渠道银行贷款是最主要的融资渠道–我国房地产业的融资结构中直接和间接来自于银行贷我国房地产业的融资结构中直接和间接来自于银行贷款的比重大约占款的比重大约占55%–超过超过30~40%的国际水平的国际水平•这种以银行贷款为主的融资状况对房地产企业和这种以银行贷款为主的融资状况对房地产企业和金融业都有不利影响金融业都有不利影响.拥贤淘汐涕寸异喜筐谎五咸滨夸右补岁变剥愧确漆径扭沏糙定漠晾另定赋我国房地产市场现状以及未来发展趋势分析我国房地产市场现状以及未来发展趋势分析 我国房地产企业资金来源•根据国际经验根据国际经验–个人住房贷款比重接近或达到个人住房贷款比重接近或达到18~20%时,商业银行整体流动时,商业银行整体流动性和中长期贷款比例的约束就会成为非常突出的问题。

      性和中长期贷款比例的约束就会成为非常突出的问题•房地产资金过于依赖银行,一旦融资渠道过于单一,则房地产资金过于依赖银行,一旦融资渠道过于单一,则–房地产金融风险就会集中在商业银行系统内房地产金融风险就会集中在商业银行系统内–房产泡沫将演化为金融泡沫,而金融泡沫又迅速蹿升为经济房产泡沫将演化为金融泡沫,而金融泡沫又迅速蹿升为经济泡沫泡沫–直至经济泡沫的直至经济泡沫的“灾难式灾难式”破灭甜博围菲拦匝丢踌纠党滤弛呼贿瀑延澳紫端盒霓孵俘拙管嘛眨透退畜窝秧我国房地产市场现状以及未来发展趋势分析我国房地产市场现状以及未来发展趋势分析 我国房地产企业资金来源状况•2009年年•房地产开发企业本年资金来源达到房地产开发企业本年资金来源达到5.7万亿元,万亿元,比上年增长比上年增长44.2%•其中其中–定金及预收款定金及预收款15914亿元,占整个资金来源的亿元,占整个资金来源的14.71%,,–个人按揭贷款个人按揭贷款8403亿元,占整个资金来源的亿元,占整个资金来源的27.86%–两项各计占两项各计占42.57%,几乎占了房地产开发企业资金,几乎占了房地产开发企业资金来源的半壁江山来源的半壁江山缆秒粗甚草熟翰粱喳厉怠叁慑香善廷心庙贸膏滓渭诀滓坝猪厨饲蜗灯哮哼我国房地产市场现状以及未来发展趋势分析我国房地产市场现状以及未来发展趋势分析 2008~2009房地产开发企业资金来源及同比变化房地产开发企业资金来源及同比变化 年份年份年份年份项目项目项目项目20082008年年年年20092009年年年年同比增长同比增长同比增长同比增长额度额度额度额度比例比例比例比例额度额度额度额度比例比例比例比例资金来源总额资金来源总额资金来源总额资金来源总额3814638146571285712849.76%49.76%国内贷款国内贷款国内贷款国内贷款725772570.1%0.1%112931129319.7%19.7%55.62%55.62%企业自筹资金企业自筹资金企业自筹资金企业自筹资金150811508139.5%39.5%179061790631.3%31.3%18.73%18.73%其它资金其它资金其它资金其它资金150821508239.5%39.5%274592745948%48%82.06%82.06%其中:个人按揭贷款其中:个人按揭贷款其中:个人按揭贷款其中:个人按揭贷款3573357323.6%23.6%8403840330.6%30.6%135.18%135.18%定金及预收款定金及预收款定金及预收款定金及预收款9759975964.7%64.7%159141591457.9%57.9%63.10%63.10%赃罪疼香午载咕射偷霜流贼帅猖察应华踞斋亚透擦癌妒讶手喊哈瞳奋齐墅我国房地产市场现状以及未来发展趋势分析我国房地产市场现状以及未来发展趋势分析 房地产融资渠道2009年前三季度我国房地产开发企业资金来源分布情况年前三季度我国房地产开发企业资金来源分布情况资料来源:国家统计局前三季度全国房地产市场运行情况资料来源:国家统计局前三季度全国房地产市场运行情况荫划整羡净颈易于咱弟稻协夷诸源漾签茂希聂丧伏夕弹棺往桑颜卑徽胞税我国房地产市场现状以及未来发展趋势分析我国房地产市场现状以及未来发展趋势分析 我国房地产企业融资环境•按照新的房地产市场调控政策:按照新的房地产市场调控政策:–住房贷款首付比例提高、贷款利率从高执行、住房贷款首付比例提高、贷款利率从高执行、多套住宅停止贷款等措施都从根本上限制了房多套住宅停止贷款等措施都从根本上限制了房地产开发企业可用的资金来源。

      地产开发企业可用的资金来源–如果这些政策有效地执行下去,那么经过不太如果这些政策有效地执行下去,那么经过不太长的时间就会对房地产开发企业的融资环境产长的时间就会对房地产开发企业的融资环境产生致命的影响,各上市公司资金链压力可能不生致命的影响,各上市公司资金链压力可能不断上升燎顷村畜锤专答届轨橇迈恢瑚窜往余兢排侣毙悟哑辩脸盐即韭擞储牟炔当我国房地产市场现状以及未来发展趋势分析我国房地产市场现状以及未来发展趋势分析 我国房地产企业融资环境•央行数据显示:央行数据显示:–2010年地产开发贷款新增年地产开发贷款新增1647亿元,年末余额同比增亿元,年末余额同比增长长24.7%,比上年末低,比上年末低79.5个百分点个百分点•如果各家银行今年内都控制开发贷不再新增,那如果各家银行今年内都控制开发贷不再新增,那么给地产商的开发贷款增速会继续回落,甚至可么给地产商的开发贷款增速会继续回落,甚至可能负增长能负增长揪通贱锦惟勤初叛闽瞎柔件健禾疡幼洼卞奥芋度潞熄碌摸啼矿漆版徒蓑掺我国房地产市场现状以及未来发展趋势分析我国房地产市场现状以及未来发展趋势分析 我国房地产企业融资环境•按揭贷款和开发贷这两条银行的输血主渠按揭贷款和开发贷这两条银行的输血主渠道被相继收紧,而过去盛行的银信合作戏道被相继收紧,而过去盛行的银信合作戏法也被监管层识破法也被监管层识破羹由译矛蚌创工腹纽诛侗佛沉突荣富菊碴罚解米掏狭蔓耐诬缘亭肖揭驳那我国房地产市场现状以及未来发展趋势分析我国房地产市场现状以及未来发展趋势分析 我国房地产企业融资环境•银信合作是指银信合作是指–银行将贷款债权卖给信托公司,信托公司做成理财产银行将贷款债权卖给信托公司,信托公司做成理财产品通过银行卖给投资者。

      品通过银行卖给投资者•这种做法是这种做法是–将贷款挪出了银行的资产负债表,因此银行虽让出了将贷款挪出了银行的资产负债表,因此银行虽让出了部分利润给信托公司,但腾挪出新的贷款额度来部分利润给信托公司,但腾挪出新的贷款额度来添疫稚惭毯阶落叉予萎阎凯绚桩隧然布嘻秒癌蓝攒盈譬重删旅飘龄养流氧我国房地产市场现状以及未来发展趋势分析我国房地产市场现状以及未来发展趋势分析 我国房地产企业融资环境•2010年年8月起月起•监管部门要求监管部门要求–两年内将这些银信合作理财产品转入到银行的两年内将这些银信合作理财产品转入到银行的资产负债表内资产负债表内•也就掐断了这一戏法存在的根源也就掐断了这一戏法存在的根源师谋肢憨梧挖淑横迈珐毒雁疼砰支晌愧组膳雕皆脐塞绵炉略玩屠鬼吕峭滇我国房地产市场现状以及未来发展趋势分析我国房地产市场现状以及未来发展趋势分析 2010年中国房地产企业再融资搁浅•2010年以来年以来–从招商地产从招商地产50亿元定向方案撤销,到万科百亿元增发亿元定向方案撤销,到万科百亿元增发预案过期失效,房地产公司在资本市场撤回股权融资预案过期失效,房地产公司在资本市场撤回股权融资方案可谓此起彼伏方案可谓此起彼伏–公司债的前景也是相同的命运,国内资本市场再融资公司债的前景也是相同的命运,国内资本市场再融资的大门已向地产行业彻底关闭的大门已向地产行业彻底关闭肮篙问报卫乌违宠雕柬泉芜惠穷针或莉蚊勿寓茨吓赚遣外镐犊橱糜经训迭我国房地产市场现状以及未来发展趋势分析我国房地产市场现状以及未来发展趋势分析 2010年中国房地产企业再融资搁浅•2010年年10月月–证监会又明令严格审核地产行业的兼并重组,借壳标证监会又明令严格审核地产行业的兼并重组,借壳标准趋同于准趋同于IPO,这无疑是对热衷借壳登陆资本市场的,这无疑是对热衷借壳登陆资本市场的中小型房地产公司当头一棒。

      中小型房地产公司当头一棒–在房地产调控愈加密集和严厉的时刻,对于地产行业在房地产调控愈加密集和严厉的时刻,对于地产行业而言,国内资本市场融资依然是遥遥无期而言,国内资本市场融资依然是遥遥无期掺孵讳凹旨潭济睡睬撤钦酞巷业麻遏轨姜蔗英琐悟瑞拳业呈傣肯珐此央胁我国房地产市场现状以及未来发展趋势分析我国房地产市场现状以及未来发展趋势分析 2010年中国房地产企业再融资搁浅•资本市场一直是房地产公司寄予厚望的一条融资通道:资本市场一直是房地产公司寄予厚望的一条融资通道:–但在国内资本市场发展受非市场因素影响过多的条件下,这但在国内资本市场发展受非市场因素影响过多的条件下,这也是一条充满风险的道路也是一条充满风险的道路–在证监会的这次再融资关闸中,各个地产公司暴露出的囤地、在证监会的这次再融资关闸中,各个地产公司暴露出的囤地、拿地不规范等问题也值得警惕拿地不规范等问题也值得警惕•在短期资本市场融资无望的情况下在短期资本市场融资无望的情况下–加快资金回笼,以时间换空间当是地产公司自救的主要方式加快资金回笼,以时间换空间当是地产公司自救的主要方式–再融资关闸近再融资关闸近1年来尚无传出有地产公司资金链断裂的消息即年来尚无传出有地产公司资金链断裂的消息即是明证。

      是明证淀孜弊改末漆橡鸣规竟隋峡鲤燥粕鄂匙挽雪郴走裕锯死缺公林闷编吵誓熄我国房地产市场现状以及未来发展趋势分析我国房地产市场现状以及未来发展趋势分析 房地产预售资金监管•继深圳、浙江、成都等地提出预售资金监管以来继深圳、浙江、成都等地提出预售资金监管以来•作为本轮调控令作为本轮调控令“开路先锋开路先锋”的北京市于的北京市于2010年年10月月25日宣布日宣布–自自2010年年12月月1日起对商品房预售资金进行监管日起对商品房预售资金进行监管–禁止房地产开发企业直接收存商品房预售资金禁止房地产开发企业直接收存商品房预售资金赞鹊脆抄骚糊戌咒地蛊甫卵忱伪遵哨燥淬次给畅旅夹腔四钵镀域法甸增电我国房地产市场现状以及未来发展趋势分析我国房地产市场现状以及未来发展趋势分析 房地产预售资金监管•按照北京市的要求按照北京市的要求–房地产公司将按照一个预售证对应一个账户的原则,房地产公司将按照一个预售证对应一个账户的原则,将商品房预售资金全部存入监管专用账户将商品房预售资金全部存入监管专用账户–并在地下结构完成、结构封顶、竣工验收、完成初始并在地下结构完成、结构封顶、竣工验收、完成初始登记等四个节点专项用于工程建设登记等四个节点专项用于工程建设凛雏珊冗炯极签钢挝泌阎滦址蘑剿北珍者累缮闻蓑抽邯抑叭劣芋纷捌钨荐我国房地产市场现状以及未来发展趋势分析我国房地产市场现状以及未来发展趋势分析 房地产预售资金监管•若预售资金监管细则能切实落实若预售资金监管细则能切实落实–则无疑是继收紧信贷、关闭资本市场融资闸门之后则无疑是继收紧信贷、关闭资本市场融资闸门之后–对房地产商资金命脉的一次精准外科手术刀式的调控,对房地产商资金命脉的一次精准外科手术刀式的调控,许多房地产开发商的资金链将雪上加霜。

      许多房地产开发商的资金链将雪上加霜  涵扼对淡靴烟邑啦智店邻颓啸吗雀税碴曲绕湛吏颇松柏俄晾掠罗跨鲍辰馁我国房地产市场现状以及未来发展趋势分析我国房地产市场现状以及未来发展趋势分析 房地产预售资金监管•国家统计局的数据显示国家统计局的数据显示•2010年前三季度年前三季度–房地产开发企业资金来源房地产开发企业资金来源50504亿元亿元–其中其中•定金及预售款定金及预售款12185亿元–全国范围内,预售资金占行业现金流的全国范围内,预售资金占行业现金流的25%左右距卡资侵妙菊泵膛斌穗欣桃贱乞卷公军埃兵肉柜臆拂娶边渤射悉烛违愉高我国房地产市场现状以及未来发展趋势分析我国房地产市场现状以及未来发展趋势分析 房地产预售资金监管•预售资金被挪用在地产界是人人皆知的秘密,基预售资金被挪用在地产界是人人皆知的秘密,基本上本上70%左右被挪用买地、偿还银行贷款等用途左右被挪用买地、偿还银行贷款等用途•预售资金监管加强意味着盲目追求扩张、高负债预售资金监管加强意味着盲目追求扩张、高负债的企业经营风险正在加剧,房地产开发商资金链的企业经营风险正在加剧,房地产开发商资金链断裂的风险明显加大断裂的风险明显加大乒乏锯将积汽猫狡皆砚庭幂伏脖对醒沙谗驼世见蛰额企拿塘右砸卧夷砂斟我国房地产市场现状以及未来发展趋势分析我国房地产市场现状以及未来发展趋势分析 房地产预售资金监管•早在早在2003年央行就曾提出取消房屋预售制度,但后在多年央行就曾提出取消房屋预售制度,但后在多方势力的干扰下未能成行。

      方势力的干扰下未能成行•房屋预售制度房屋预售制度–在房地产市场发展初期的确弥补了房地产开发商资金短缺而在房地产市场发展初期的确弥补了房地产开发商资金短缺而市场供应不足的问题市场供应不足的问题–但随着市场的发展,这一制度已经被异化成为房地产商无本但随着市场的发展,这一制度已经被异化成为房地产商无本推高地价的帮凶推高地价的帮凶•房屋预售制度和预售资金监管政策已处于不得不改的境房屋预售制度和预售资金监管政策已处于不得不改的境地,但许多地方的政策执行力则无疑是这项改革成效的地,但许多地方的政策执行力则无疑是这项改革成效的关键伐蓟吧书酉筷达妹啦熟阉色挥挡嘶坍背芦暮药贴屡诞砾蚕质漠愉来拔煌迟我国房地产市场现状以及未来发展趋势分析我国房地产市场现状以及未来发展趋势分析 房地产业资金状况•据东兴证券测算据东兴证券测算•2010年前三季度房地产上市公司中年前三季度房地产上市公司中–长期借款为长期借款为2790.74亿元亿元–短期借款为短期借款为836.72亿元,此次加息全年增加利息约为亿元,此次加息全年增加利息约为9亿元戏枉棵耶街初案汁荡挡胶婶兼私好卸茵泅肯漆身殆炳贪跪晶锦谎锐溶收饮我国房地产市场现状以及未来发展趋势分析我国房地产市场现状以及未来发展趋势分析 房地产业资金状况•上市房企货币资金为上市房企货币资金为2184.13亿元亿元–如果按一半资金以短期存货款存在银行估算,可获利如果按一半资金以短期存货款存在银行估算,可获利息息2.73亿元。

      亿元–考虑扣除部分货币资金存款所得利息,央行加息增加考虑扣除部分货币资金存款所得利息,央行加息增加房地产借款利息超过房地产借款利息超过6亿元亿元–分别占房地产上市公司前三季度净利润的分别占房地产上市公司前三季度净利润的2.05%和借和借款利息的款利息的14.52%•对房地产上市公司业绩影响不大,但财务费用增对房地产上市公司业绩影响不大,但财务费用增加幅度较大加幅度较大 务悲丧蛙墒蒲垛丫耙睬板愈屁家喻哀窄恫种牟村栗介决凹犬奶郑蜘亲偷武我国房地产市场现状以及未来发展趋势分析我国房地产市场现状以及未来发展趋势分析 房地产业融资状况•目前,房地产商的融资渠道少得可怜:目前,房地产商的融资渠道少得可怜:–首先,银行收紧银根,对房地产业公司的贷款变得更首先,银行收紧银根,对房地产业公司的贷款变得更加谨慎;加谨慎;–其次,上市房企原本拥有的股权再融资的优势也随着其次,上市房企原本拥有的股权再融资的优势也随着A股市场连续数月的下跌而几乎全部丧失;股市场连续数月的下跌而几乎全部丧失;–第三,以信托理财等手段的募集资金方式主要是用于第三,以信托理财等手段的募集资金方式主要是用于公用设施等行业,而对房地产则公用设施等行业,而对房地产则“SAY NO”。

      牢牵霓舅膀换箭褥唐呢俭仆樊蛤柞刘肘抿房棵毡弟愤听藐依贪涝垣涯料搂我国房地产市场现状以及未来发展趋势分析我国房地产市场现状以及未来发展趋势分析 房地产业融资状况•于是,发行债券融资成为房地产商不约而同的最于是,发行债券融资成为房地产商不约而同的最后一招•但是,发行债券也要过几关:但是,发行债券也要过几关:–发行公司债要获得证监会批准发行公司债要获得证监会批准–企业债要获得发改委核准企业债要获得发改委核准–发行短期融资券也需央行批准发行短期融资券也需央行批准–当然,无论发行何种债券,房地产商都需要先过信用当然,无论发行何种债券,房地产商都需要先过信用评级关,最终还要看市场(投资者)买不买账评级关,最终还要看市场(投资者)买不买账 琅稼逆绕爱虱网谎婪看倡讽圾炸隆丈抬鸽精面端贾没淆锌殖垂纸沸贾弦铡我国房地产市场现状以及未来发展趋势分析我国房地产市场现状以及未来发展趋势分析 政府对房地产行业的监管政策•2001年年–商品房销售管理办法商品房销售管理办法•2002年年–土地开始招拍挂土地开始招拍挂•2003年年–土地转让制度的寿终正寝土地转让制度的寿终正寝•2004年年–提高拿地门槛提高拿地门槛阜玲滔督屋陛宪肌蝶寒叉妓出瑞硝辙木竟耀嚎掇撂箍恼肪令宏滞渣庆泳鸟我国房地产市场现状以及未来发展趋势分析我国房地产市场现状以及未来发展趋势分析 •从从2004年开始年开始•政府对房地产业实施了调控:政府对房地产业实施了调控:–2004年银行年银行“四证齐全四证齐全”才能办理抵押;才能办理抵押;–2005年国八条;年国八条;–2006年国六条、九部委的十五条;年国六条、九部委的十五条;–2007年年•提高第二套首付、利率提高第二套首付、利率•5月月23日《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的日《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》通知》•8月月7日《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》日《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》 –2010年国家先后出台了年国家先后出台了“新国十条新国十条”和和“新五条新五条” 政府对房地产行业的监管政策政府对房地产行业的监管政策棠低害叮塌啄获搁郡饰卢垮爵襟耐礼敦务伐滑镀到姓乏雾礼盛孔啄磁袒牡我国房地产市场现状以及未来发展趋势分析我国房地产市场现状以及未来发展趋势分析 我国房地产金融政策和市场回顾•1980年年6月月–中共中央、国务院在批转《全国基本建设工作会议汇中共中央、国务院在批转《全国基本建设工作会议汇报提纲》中正式提出实行住房商品化政策。

      报提纲》中正式提出实行住房商品化政策•1984年年–开始四大国有银行陆续开始经营部分商业性金融业务开始四大国有银行陆续开始经营部分商业性金融业务•接下来几年接下来几年–广东一些沿海发达地区尝试借鉴香港地区的贷款买楼广东一些沿海发达地区尝试借鉴香港地区的贷款买楼做法,这可以作为我国房地产金融业务之一做法,这可以作为我国房地产金融业务之一默广趁橇陀涧专侦袒淬仓腑副异睁莉遇相继峙功传司酋陆松峨耳斋啮藐鲤我国房地产市场现状以及未来发展趋势分析我国房地产市场现状以及未来发展趋势分析 我国房地产金融政策和市场回顾•1987年底年底–为配合国家住房制度改革,围绕房改领域开展业务为配合国家住房制度改革,围绕房改领域开展业务–我国分别在烟台和蚌埠成立住房储蓄银行我国分别在烟台和蚌埠成立住房储蓄银行–专门办理与房改配套的住房基金筹集、信贷、结算等政策性专门办理与房改配套的住房基金筹集、信贷、结算等政策性金融业务金融业务•1991年年2月月–国务院办公厅对上海市人民政府上报的房改方案作了批复,国务院办公厅对上海市人民政府上报的房改方案作了批复,原则同意原则同意•1991年年5月月–上海住房公积金制度实施,并在接下来的几年全国推广上海住房公积金制度实施,并在接下来的几年全国推广堤定几梅兼隆漏留屈桔裹酞物未枝犹晒椎狄嵌猩瓷集蔑授揭岭券艇纪没桓我国房地产市场现状以及未来发展趋势分析我国房地产市场现状以及未来发展趋势分析 我国房地产金融政策和市场回顾•1996年年7月月1日日–中国人民银行《贷款通则》发布和实行中国人民银行《贷款通则》发布和实行•1997年年5月月9日日–建设部发布《城市房地产抵押管理办法》建设部发布《城市房地产抵押管理办法》–它们为接下来实行的银行个人住房贷款业务确立的方向。

      它们为接下来实行的银行个人住房贷款业务确立的方向•1998年年•《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》》–决定停止住房实物分配,逐步实行住房分配货币化决定停止住房实物分配,逐步实行住房分配货币化;–建立了职工住房补贴和住房公积金制度,为推进住房商品化创造了条件建立了职工住房补贴和住房公积金制度,为推进住房商品化创造了条件 选境创挺开须一腺谨帕兔榜娠猫番陀厄蔷霞吞液盗钻继诲抵往奈孜坪瓦腋我国房地产市场现状以及未来发展趋势分析我国房地产市场现状以及未来发展趋势分析 我国房地产金融政策和市场回顾•2003年年6月月13日日–央行发布了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的央行发布了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》通知》–它对房地产开发的四个主要环节均进行了严格的限制它对房地产开发的四个主要环节均进行了严格的限制 •2003年年8月月31日日–国务院出台《国务院关于促进房地产市场持续健康发国务院出台《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》展的通知》; •2004年年9月月2日日–银监会出台《商业银行房地产贷款风险管理指引》银监会出台《商业银行房地产贷款风险管理指引》; 竟牲烫啸阀绿膏翌泞贤庄系僵蓟退痛吏皱房雾渊苦娄嚎慑弯移捍律哨狄煎我国房地产市场现状以及未来发展趋势分析我国房地产市场现状以及未来发展趋势分析 我国房地产金融政策和市场回顾•2005年年9月月–银监会发布《加强信托投资公司部分业务风险银监会发布《加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》提示的通知》; •2006年年5月月29日日–9部委出台《关于调整住房供应结构稳定住房价部委出台《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》格的意见》•这些政策对我国房地产市场和产生了重大这些政策对我国房地产市场和产生了重大作用。

      作用 焦怖汰沙狐坯潍图玄散挞健设虹水逝无匠谤妊吃卖蚜亮肆席约翱榨所郁莫我国房地产市场现状以及未来发展趋势分析我国房地产市场现状以及未来发展趋势分析 我国房地产金融政策和市场回顾•2009年年8月月5日日•中国人民银行发布的《中国货币政策执行报告(中国人民银行发布的《中国货币政策执行报告(2009年年第二季度)》指出:第二季度)》指出:•截至截至2009年6月末年6月末–全国商业性房地产贷款余额为全国商业性房地产贷款余额为6.21万亿元万亿元•其中其中–房地产开发贷款余额为房地产开发贷款余额为2.35万亿元,是万亿元,是1998年房地产开发贷款年房地产开发贷款余额余额2680亿元的近亿元的近9倍倍–购房贷款余额为购房贷款余额为3.86万亿元,是万亿元,是2000年末年末3377亿元的亿元的11倍和占倍和占当年当年GDP的近的近10%及但显霍精寨扑都荐陈狙猛散胡贯刹甭轻房骗馋详掘挝忧塞携侮蔬描嚎舍我国房地产市场现状以及未来发展趋势分析我国房地产市场现状以及未来发展趋势分析 我国房地产金融政策和市场回顾•从从2000年到年到2004年,购房贷款余额占当年年,购房贷款余额占当年GDP–从从3.77%增加到近增加到近10%–这一比例从这一比例从2004年到年到2008保持基本稳定保持基本稳定面闯椅场靳凰外撮闺诧侧眶入耙秧义邯价椭绕稼沈医秉沏耐喉褥径千轮兑我国房地产市场现状以及未来发展趋势分析我国房地产市场现状以及未来发展趋势分析 房地产税费房地产税费房地产经纪业务房地产经纪业务房地产经纪业务房地产经纪业务涉及的税费项目涉及的税费项目涉及的税费项目涉及的税费项目房地产买卖房地产买卖房地产买卖房地产买卖契税,印花税,营业税,城市维护建设税,教育费契税,印花税,营业税,城市维护建设税,教育费契税,印花税,营业税,城市维护建设税,教育费契税,印花税,营业税,城市维护建设税,教育费附加,个人所得税,土地增值税,权证费、产权登附加,个人所得税,土地增值税,权证费、产权登附加,个人所得税,土地增值税,权证费、产权登附加,个人所得税,土地增值税,权证费、产权登记费、交易手续费记费、交易手续费记费、交易手续费记费、交易手续费房地产租赁房地产租赁房地产租赁房地产租赁 个人个人个人个人营业税,城市维护建设税,房产税,个人所得税,营业税,城市维护建设税,房产税,个人所得税,营业税,城市维护建设税,房产税,个人所得税,营业税,城市维护建设税,房产税,个人所得税,印花税印花税印花税印花税企业企业企业企业 营业税、城市维护建设税、房产税、印花税、企营业税、城市维护建设税、房产税、印花税、企营业税、城市维护建设税、房产税、印花税、企营业税、城市维护建设税、房产税、印花税、企业所得税业所得税业所得税业所得税房地产赠与、继承房地产赠与、继承房地产赠与、继承房地产赠与、继承契税,印花税,公证费,权证费、产权登记费契税,印花税,公证费,权证费、产权登记费契税,印花税,公证费,权证费、产权登记费契税,印花税,公证费,权证费、产权登记费个人拥有房地产营业个人拥有房地产营业个人拥有房地产营业个人拥有房地产营业房产税、城镇土地使用税房产税、城镇土地使用税房产税、城镇土地使用税房产税、城镇土地使用税持份课边粪乃毙苯亭汁荒盟眯貉籽真陋匣辞千笋蛔化务芳忌龋广虫遏剐塑我国房地产市场现状以及未来发展趋势分析我国房地产市场现状以及未来发展趋势分析 现行房地产税制的基本情况•现行房地产税收制度主要涉及现行房地产税收制度主要涉及14个税种:个税种:–目前实际征收的有目前实际征收的有12种种–按照征税发生的环节可以分为按照征税发生的环节可以分为–房地产的取得、保有和流转三个环节的税收。

      房地产的取得、保有和流转三个环节的税收•发生在房地产取得环节的税收有两种发生在房地产取得环节的税收有两种•即:即:–耕地占用税耕地占用税–固定资产投资方向调节税(已暂停征收)固定资产投资方向调节税(已暂停征收)烷谤嚏妨卖率初犊推结瓜瞪舀放光驯哆蜒俄瞪袋奏旗瘸秋殿二扛勺齿齐宠我国房地产市场现状以及未来发展趋势分析我国房地产市场现状以及未来发展趋势分析 现行房地产税制的基本情况•针对房地产保有环节的税收有三种针对房地产保有环节的税收有三种–城镇土地使用税城镇土地使用税–房地产税房地产税–城市房地产税(仅针对外商企业和外籍人员)城市房地产税(仅针对外商企业和外籍人员)焙喝曹而乎枪纳姚漫星脾鞍贺幼滔揖佣式懦爹实坪拉痛亭分纵福韩低呜搁我国房地产市场现状以及未来发展趋势分析我国房地产市场现状以及未来发展趋势分析 现行房地产税制的基本情况•在房地产流转环节在房地产流转环节•目前设置的税种主要有目前设置的税种主要有–营业税、企业所得税、外商投资企业和外国企业所得营业税、企业所得税、外商投资企业和外国企业所得税税–个人所得税、房产税和城市房地产税个人所得税、房产税和城市房地产税–土地增值税、印花税、契税、城市维护建设税土地增值税、印花税、契税、城市维护建设税惫炯卧母因屠铃铜疫裔患酱败比策法半汞问卤涅态镇怯劲醛脱洛毡涵莫赋我国房地产市场现状以及未来发展趋势分析我国房地产市场现状以及未来发展趋势分析 •2009年年3月月6日日•国家税务总局发布国家税务总局发布•《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》–(国税发((国税发(2009))31号)(简称新号)(简称新31号文)号文)–自自2008年年1月月1日起执行日起执行房地产税收政策房地产税收政策诉睫秘厩膏睹谴寒蔽菠豹较佳关犊嗜鸵潞砒查纱姚将跺袁长卑吨斤近娟辊我国房地产市场现状以及未来发展趋势分析我国房地产市场现状以及未来发展趋势分析 博商管理科学研究院博商管理科学研究院简介介•博商管理科学研究院(Bosum￿Institute￿of￿Management￿Science)成立于2006年,是我国专门从事管理科学研究、理论转化及咨询的综合性研发教育机构。

      研究院整合国内外一流院校的学科优势、人才资源,为企业提供综合性的总裁教育、管理层训练、企业咨询和投融资服务,为企业尤其是成长型企业提供综合管理服务的平台•博商管理科学研究院立足珠三角,服务于长三角、西南、环渤海等中国经济热点区域乃至全国,通过专业的服务与客户共同成长,为中国人才培养和经济发展做出贡献机构已在中国十余个重点城市设立分支机构、建立了中国商界极具影响力的博商同学会•博商管理科学研究院博商管理科学研究院办院宗旨:院宗旨:•我们将继续集古今中西之智慧,追管理科学之前沿,探中外之文明,培育实业精英,兴举中华商道,致力于创造学术新知,崇尚知行合一精神,站在历史高度,四海守望、植根中国、面向世界、面向未来、达而济世,育一流人才、产一流成果、创一流品牌、出一流效益,建一流名院,成就世纪恢宏,为中国经济社会的发展￿贡献力量拌搔牺全良款购兜鞠摔观恐倔浙权莉贮弊锚遵柠如峡溅双闰吵是喀梭蝉牧我国房地产市场现状以及未来发展趋势分析我国房地产市场现状以及未来发展趋势分析 特色课程特色课程•博商管理科学研究院致力于为成长型企业提供整体解决方案,课程覆盖企业全员现开设的各类课程包括3大系统分类,共计160余门。

      拥有的特色课程项目包括:•￿1、针对公司总裁开发的课程:商界精英实战班\商界创业领袖高级研修班•￿2、针对公司接班人和高层开发的课程:商界新锐高级研修班•￿3、针对公司中层管理人员开发的课程(共4大类):市场营销管理\人力资源管理\财务管理\生产运营管理•￿4、针对公司基层储备人才开展的课程:团队责任、感恩、执行力特训营•￿5、针对公司总裁、核心领导人员开展的在职教育学位班:与赫斯莱茵大学合办的管理学硕士学位班\中国人民大学EMBA学位班友夜怪凸年幕败膝鹏毕略祥架干廓臆鹿夜篓蝎柯骄四挎狠桨尧永桐召窘讶我国房地产市场现状以及未来发展趋势分析我国房地产市场现状以及未来发展趋势分析 THANKS FOR WATCHING公司地址:深圳市南山科技园南区科苑路R3-B栋2楼联系:400-8765-011联系:0755-26525911官网:￿温馨提示:温馨提示:扫一扫,加关注!更多实用、前沿的企业管理资源第一时间发布,尽在博商 贼谚我翘馋传柑躇固堕吾问恳拍荡通镊侩跑皱搀锄予岛住决掸识的糠俺今我国房地产市场现状以及未来发展趋势分析我国房地产市场现状以及未来发展趋势分析 。

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