房地产估价师考试《房地产开发经营与管理》题库100题含答案（测考180版）.docx

房地产估价师考试《房地产开发经营与管理》题库100题含答案1. 题型：单选题甲乙物业2008年10月的价值均为1100万元预计2009年10月甲物业的价值为1200万元和1000万元的可能性均为50%，乙物业的价值为1300万元和900万元的可能性也均为50%甲、乙物业投资风险比较的结果是( )2009年试题）A甲物业投资风险大B乙物业投资风险大C甲、乙物业的投资风险相同D难以判断甲、乙物业的投资风险大小 答案 B 解析 甲物业的期望值是1200×50% +1000×50%=1100（万元），乙物业的期望值=1300×50% +900 x50% =1100（万元），当两物业期望值相同时，可以直接用标准差进行比较 2. 题型：单选题在房地产市场调控趋严的市场环境下，房地产开发企业采取“以价换量”的销售策略，该策略下的定价方法是( )2012年试题）A领导定价法B价值定价法C成本加成定价法D随行就市定价法 答案 B 解析 “以价换量”的销售策略就是薄利多销，为价值定价法此题无正确选项 3. 题型：判断题房地产开发企业通过权益融资所获得的资金属于资本金，不需要还本付息。

)( 2009年试题)A错B对 答案 B 4. 题型：单选题房地产最重要的一个特性是( )A位置固定性B适应性C异质性D寿命周期长 答案 A 5. 题型：判断题由于买卖双方主要为分散的普通居民，所以存量住房市场的结构特征为竞争多于垄断 ）A错B对 答案 B 解析 无解析 6. 题型：单选题如果同一地区的某一类型物业的售价持续大幅度上涨，那么该类型物业的出租需求就会(　　)A减少B增加C不变D同步递减 答案 B 解析 正确答案：B 答案解析：参见教材P46该题针对“房地产市场的功能”知识点进行考核 7. 题型：判断题能够改变潜在毛租金收入的唯一因素是租金水平的变化或可出租面积的变化，它代表物业实际获取的收入 )A错B对 答案 A 8. 题型：单选题已知年利率为24％，则按季度计息时的实际年利率为（）A22.55%B25.68%C24.75%D26.25％ 答案 D 解析 （1+24％/4）4-1=26.25％。

参见教材P156 9. 题型：判断题消费者修正、推迟或者回避作出某一购买决定，往往是受到了不可觉察风险的影响 )A错B对 答案 A 10. 题型：单选题对房地产市场调查的分析与评估，主要是考察房地产市场调查的( )A有效性B经济性C参与性D广泛性 答案 A 解析 对市场调查的分析与评估，主要是考察市场调查的有效性 11. 题型：单选题对房地产投资项目进行财务评价所选取的基准收益率一般为投资者所要求的（ ）A最高投资收益率B平均投资收益率C最低投资报酬率D平均成本利润率 答案 C 解析 基准收益率是导致投资行为发生所要求的最低投资报酬率，称为最低要求收益率(MARR) 12. 题型：单选题（ 　）结构是指同一物业类型不同档次的供求关系A供求B投资C产品D区域 答案 A 解析 供求结构是针对某一物业类型，分析其市场内部不同档次物业的供求关系；并从市场发展的实际情况出发，判别供给档次和需求水平之间是否处于错位的状态。

参见教材P37 13. 题型：判断题房地产租金是指报告期房地产市场中的租金水平，通常用不同类型房屋租金的算术平均数表示 ( )A错B对 答案 A 14. 题型：判断题传统房地产周期理论认为，在每一个运行周期中，均经过扩张、缓慢、萧条、调节、复苏和再次扩张的过程　　)A错B对 答案 B 解析 正确答案：Y 答案解析：传统房地产周期理论认为，在每一个运行周期中，均经过扩张、缓慢、萧条、调节、复苏和再次扩张的过程参见教材P49该题针对“房地产市场的周期循环”知识点进行考核 15. 题型：单选题房地产开发商根据消费者对物业品牌的认知价值来制订价格的方法，属于( )导向定价法A成本B购买者C竞争D市场 答案 B 16. 题型：多选题下列分析方法中，属于风险估计与评价的常用方法有(　　)A故障树分析法B期望值法C盈亏平衡法D解析法E蒙特卡洛模拟法 答案 D,E 解析 A是风险辨识的方法B期望值法属于概率分析C属于不确定性分析参见教材P229。

风险辨识的方法风险估计与评价方法专家调查法（专家个人判断法、头脑风暴法、德尔菲法）故障树分析法幕景分析法筛选－监测－诊断技术调查和专家打分法解析方法蒙特卡洛模拟法 17. 题型：多选题成本计划可分解为（ ）等方面A材料设备成本计划B管理费成本计划C人工费成本计划D不可预见成本计划E施工机械费用计划 答案 A,B,C,E 解析 为了便于管理，成本计划可分解为五个方面；①材料设备成本计划；②施工机械费用计划；③人工费成本计划；④临时工程成本计划；⑤管理费成本计划参见教材P86 18. 题型：单选题某贷款年利率为5%，按季度计息，则该贷款的实际利率为5.87%)1对 解析 i=（1+r/m）m-1=(1+5%/4)4-1=5.09%参见教材P156 19. 题型：多选题房地产投资具有不可逆性的主要原因有（ ）A房地产市场对市场信息反应灵敏B延期投资可能保持了未来获利的机会C房地产交易税费较高，在客观上阻碍了房地产资产的流动D房地产投资有机会避免不利条件所造成的损失E房地产位置固定，投资形成的资产容易成为“沉淀”成本 答案 C,E 解析 房地产投资具有不可逆性的主要原因有两方面：一是房地产资产形态位置相对固定，投资易形成“沉淀成本”，二是房地产交易税费较高，阻碍房地产资产流动，B、D选项是房地产投资具有可延期性的原因。

20. 题型：单选题某项目净现值和累计净现值见下表，则该项目的动态投资回收期是( )年A3.09B3.48C3.83D3.92 答案 D 解析 动态投资回收期=(累计净现金流量现值开始出现正值期数-1)+上期累计净现金流量现值的绝对值／当期净现金流量现值=（4-1）+588.74/640.67=3.92（年） 21. 题型：判断题个人住房公积金贷款属于政策性贷款，不属于房地产抵押贷款　）A错B对 答案 A 解析 参见教材P308，个人住房贷款包括商业性住房抵押贷款和政策性（住房公积金）住房抵押贷款两种类型 22. 题型：单选题对投资项目或投资方向提出建议，是( )阶段的主要任务A投资机会研究B初步可行性研究C详细可行性研究D项目的评估和决策 答案 A 23. 题型：多选题技术资料的内容包括( )A前期工作资料B土建资料C安装方面的资料D设计文件及变更资料E招标方面的资料 答案 A,B,C 解析 无解析 24. 题型：判断题土地储备资金的利息收入不能作为土地储备资金的来源。

)（2015年试题）A错B对 答案 A 解析 土地储备资金来源于一是财政部门从土地出让收入和国有土地收益基金中安排的资金，二是土地储备机构按照国家有关规定举债的银行贷款及其他机构贷款，三是经财政部门批准可用于土地储备的其他资金，四是上述资金产生的利息收入 25. 题型：单选题某投资项目每年可获得50000元的资金用于偿付年还本付息，贷款人要求偿债备付率不低于1.3，贷款利率为12%，贷款期限为20年，按月等额还本付息则该项目投资人所能申请到的最大贷款额为( )万元2011年试题）A28.73B29.11C344.74D349.31 答案 B 解析 偿债备付率=可用于还本付息资金／当期应还本付息资金，则每年应还本付息资金=5/1.3=3.846（万元），按月还本付息额=3 846/12= 3205（元），用等额序列支付现值系数公式，可得，最大贷款额为V=A/i[1-1／(1+i)n]=3205/ (12%÷12)错[1-1/(1+12%÷12)12错20]= 291076（元） 26. 题型：单选题区域房地产市场分析侧重于地区经济分析、区位分析以及( )等内容。

A项目竞争分析B敏感性分析C专业市场分析D市场趋势分析 答案 D 解析 区域房地产市场分析侧重于地区经济分析、区位分析、市场供求与价格概况分析、市场趋势分析等内容 27. 题型：多选题下列风险属于房地产投资系统风险的有（ ）A持有期风险B或然损失风险C政策风险D通货膨胀风险E收益现金流风险 答案 B,C,D 解析。