平罗世锦明都项目市场调研报告.ppt

信达行投资顾问信达行投资顾问 &20102010年年0404月提报月提报石嘴山世锦名都项目市场调石嘴山世锦名都项目市场调研报告研报告报告里解决的报告里解决的 6 个问题个问题Q1Q1：项目地块价值的潜质如何？项目地块价值的潜质如何？Q2Q2：市场整体环境和区域发展如何？市场整体环境和区域发展如何？Q3Q3：区域畅销户型为那些，项目竞争环境如何？区域畅销户型为那些，项目竞争环境如何？Q4Q4：项目怎样进行有效操作？项目怎样进行有效操作？Q5Q5：限定条件下，项目产品如何定位来吸引购房客户？限定条件下，项目产品如何定位来吸引购房客户？Q6Q6：本项目如何营销和现场操作实现资金快速回笼？本项目如何营销和现场操作实现资金快速回笼？本报告目录本报告目录项目分析项目分析市场环境分析市场环境分析项目开发策略项目开发策略产品综合定位产品综合定位营销推广营销推广开发背景开发背景区域分析项目状况周边现状项目分析项目分析市场大势宏观市场项目调研市场分析市场分析核心问题核心问题项目分析核心问题问题解析SWOT分析市场定位客户定位产品定位价格定位深度体验营销建议推广表现产品定位产品定位营销建议营销建议开发背景开发背景优势条件限制条件项目建议PART 1开发背景项目背景项目背景项目开发背景项目开发背景世锦名都项目位于平罗县交通动脉x路。

是由xxx房地产开发精心打造的多层纯板式绿色生态社区项目规划建设用地42739平米，规划总建筑面积59868平米，容积率，绿化率35，项目背景资料项目开发背景世锦名都项目位于平罗县交通动脉x路是由xxx房地产开发精心打造的多层纯板式绿色生态社区项目规划建设用地42739平米，规划总建筑面积59868平米，容积率，绿化率35，优势条件优势条件项目区域优势项目区域优势因为：因为：平罗新区将是未来平罗县居住核心竞争区域即新中央居住区平罗新区将是未来平罗县居住核心竞争区域即新中央居住区所以：所以：该区域无论从行政、居住以及商业方面的发展都是潜力强劲该区域无论从行政、居住以及商业方面的发展都是潜力强劲平罗新区在平罗县政府大力支持下，使得房地公司在该板块创新发展建设大众精品住宅、提升项目品质、多元化土地开发模式等多个方面共同运作方式获得成功，受到当地政府的支持与大众的关注度增加，使得平罗新区成为平罗县优势居住区的快速形成，对该板块未来发展空间提供强劲的动力影响影响紧邻行政紧邻行政紧邻行政紧邻行政新区新区新区新区区域改造区域改造区域改造区域改造加快加快加快加快教育核心教育核心教育核心教育核心板块板块板块板块成熟居住成熟居住成熟居住成熟居住环境环境环境环境限制条件限制条件项目开发的限制项目开发的限制 因为：因为：所以：所以： 土地规划的限制土地规划的限制 土地周边环境的影响土地周边环境的影响 性价比是否可以接受性价比是否可以接受 后期保值增值是否可以达到投资效果后期保值增值是否可以达到投资效果 房产证能否拿到房产证能否拿到 房地产市场势头良好房地产市场势头良好 创造利益最大化创造利益最大化 开发风险降低开发风险降低业主业主PART 2项目分析项目位置项目位置项目位于。

项目位于南侧南侧东侧东侧西侧西侧北侧北侧地块现状描述地块现状描述项目现状项目现状占地面积：占地面积：地块状况：地块状况：目前状况：目前状况：其它状况：其它状况：放置项目照片进行描述周边配套周边配套区域尚处？阶段，道路设施完善，？条公交路线区域尚处？阶段，道路设施完善，？条公交路线抵达各个区域，生活配套主要依靠？抵达各个区域，生活配套主要依靠？交通路线：交通路线：生活配套：生活配套：教育配套教育配套：行政配套：行政配套：区区域域主主干干道道本案项目区域形象项目区域形象周边环境周边环境宏观市场宏观市场平罗县新城市规划解读l“跳出平罗，发展平罗”是平罗发展的战略思路，目前平罗发展以旧109国道南北划分西区和东区的两大区域，其中东区为现有的老城区，西区是新发展的区域，规划了新政经中心，即新城市政府办公场所全部集中在此区域ll经过规划调整，109国道改道至县城东侧环绕城市，作为旧城区原东界的唐徕渠成东区城市水系城市东区继续向东发展，在唐徕渠以东、新109国道之间拓展居住用地l在城市西区，以联结京藏高速的山水大道作为城市大门，并已玉皇阁向西延伸的玉皇阁大道作为城市中央大道，以其为中心向两周辐射；l政府在西区的投资主要是道路，学校，政府办公场所等，剩余的基础配套设施分批逐步完善，住宅、商业用地向外招商引资发展。

现在形成了明显东西区差异，东区的现代、整洁、气派等具有现代城市形象已经具有规模，并在逐步的丰满两年时间，城市面积扩大到平方公里，城区面积扩大了一倍先后建设了行政中心办公楼社会事业服务中心，平中新校区，体育健身中心，文化会展中心，公、检、法司办公楼，党校综合楼，人武部办公楼，三星级宾馆，土地收储中心，职业教育中心和职业教育实训基地等建筑群，总建筑面积达万平方米；广场面积万平方米实施了城市生态植物园和道路绿化工程，城市人均绿地面积达平方米；l新区道路框架基本形成，建设了玉皇阁大道、民族大街、西环路、唐徕大街、萧公大街、西一街、建设路、团结西路、人民西路、鼓楼大道等城市道路，总长公里；l新区广场、污水提升泵站、新区电网、景观水系和唐徕渠县城段整治等基础设施初具规模；l开发建设了金水湖畔、恒产家和春天、星海花园、祥云都市花园、金顺花园、农民新居等住宅小区新区建设完成总投资亿元，现代化园林城市和基础服务设施功能日臻完善深度体验深度体验市政规划：市政规划：深度体验深度体验城区过度城区过度平罗县旧城核心商业区域东起唐徕水畔，西至109国道，以鼓楼为中心向四周辐射城区过渡区城区过渡区政府重点改造地段政府重点改造地段深度体验深度体验地产高增值区域地产高增值区域u从地块性质来看，土地稀缺是增值的物理属性u从区域生长来看，用途转变亦是增值市场理由u从政府规划来看，地块增值具备坚厚的政策基础u从楼盘销售来看，增值已有明确的案例支撑深度体验深度体验项目位置项目位置项目现状项目现状周边配套周边配套周边环境周边环境u。

uu未来升值潜力大u总占地约？，建筑面积约？uu交通路线？条u生活配套齐全u教育设施先进u区域形象差u临街商业陈旧 u城中村？u整体杂乱无章项目总结项目总结深度体验深度体验uu重点改造区域u地产高增值区域本本区区域域区区位位条条件件潜潜力力大大，道道路路交交通通便便利利，但但区区域域环环境境不不理想，因此属于发展的过渡阶段理想，因此属于发展的过渡阶段PART 3市场环境分析政策性因素：房地产行业重要性和地位依旧稳固，政策性因素：房地产行业重要性和地位依旧稳固，“平平稳发展稳发展”将是政策调控的核心目标将是政策调控的核心目标市场大势市场大势政策引导停止多套房贷稳定整体市场，加大开发监管力度政策基本态度：要让中产阶级住得起房子房地产行业：产业重要产业支柱性产业持续提高银行准备金率，控制流动性持续加息，控制个人3套以及3套以上银行贷款严格限制转换加按揭限制提高二次购房首付比例紧缩不动产融资针对房产提高利息政策性政策性因素因素总体政策总体政策金融政策金融政策分享发展成果：让更多群众拥有财产性收入n房地产的支柱型产业房地产的支柱型产业 地位必须稳固地位必须稳固n规范市场，让大部分规范市场，让大部分 中产阶级住得起房子中产阶级住得起房子n宏观经济面临压力宏观经济面临压力n房价高速增长打乱社房价高速增长打乱社会资源分配，包括国家会资源分配，包括国家宏观经济资源分配宏观经济资源分配和人民财产资源分配和人民财产资源分配我们是，成功行销的全程策划伙伴！我们是，成功行销的全程策划伙伴！TEL:0951-5066312保地成基本国策，高容积率、小户型化将成趋势，社区保地成基本国策，高容积率、小户型化将成趋势，社区公共区域价值将得到前所未有的重视公共区域价值将得到前所未有的重视房地产政策房地产政策加大小户型倾斜力度，实用型户型成市场趋势容积率限高不限低，保地成趋势严打捂盘惜售和前期的违规操作双限房和经适房等将加大供应力度高密度化高密度化小户型化小户型化室内居住空间压缩室内居住空间压缩居民活动公共化居民活动公共化居民大量活动被挤出室外，对公共区域活动场所的依赖性极大提高；房地产整体市场体现出此特点；强调公共空间价值、拥有优质社区氛围的项目将受到消费者的青睐；具备区域价值营造的项目，强调公共空间的规划、公共配套的营造将成为大趋势；市场大势市场大势政策引导市场大势市场大势规划布局城市外扩成为发展的主题，土地供应有限，城中村城市外扩成为发展的主题，土地供应有限，城中村改造、集约化开发成为趋势改造、集约化开发成为趋势市场大势市场大势规划布局标志性事件20032004200720082009政府对区域功能的规划正逐步兑现政府对区域功能的规划正逐步兑现热点片区轮换启动的时间逐渐缩短热点片区价值平台上升的速度加快城市扩张持续加速近郊区域的城市化是必然趋势，城市板块功能划分将逐渐明晰。

置业人口一方面由主城区迁出，一方面由城市外迁入置业人口一方面由主城区迁出，一方面由城市外迁入规划持续形成新的开发热点，单核向多核发展已经规划持续形成新的开发热点，单核向多核发展已经成型，区域价值平台提升成型，区域价值平台提升20100808年上年上半年半年0808年下年下半年半年08年本地市场开发增长减缓，销售量价齐跌，年本地市场开发增长减缓，销售量价齐跌，09年年市场进入调整期，整体供需比趋于合理市场进入调整期，整体供需比趋于合理市场市场调整调整阶段阶段开发商保守操作，新盘推迟上市淡季多新盘亮相，客户观望态势依旧市场整体环境影响，销售低迷促销活动力图暖市，效果不显著20092009年年影响削弱，市场影响削弱，市场回暖以至于回暖以至于0909年年房地产整体市场房地产整体市场热销热销市场大势市场大势供需市场0909年房地产市场整体价格趋于稳中有升的态势年房地产市场整体价格趋于稳中有升的态势阻阻碍碍因因素素平罗平罗0909年房价年房价城中村改造加快80后成为社会主力高质化、高品质社区供应建筑材料成本大幅上涨拆迁需求婚房需求档次需求成本需求土地、金融、税收调整上线调控二手、顶账房放量冲击保障性住房供应下线冲击市场瓜分刚性需求刚性需求三面受制三面受制竞争优化竞争优化促促进进因因素素市场大势市场大势价格走势市场大势市场大势大势趋势市场趋势推论人口人口供需供需规划规划政策政策人口稳定增长，人口迁移与人口红利持续支撑市场的刚性需求；09年市场进入调整期，刚性需求强劲；整体需求合理化城中村改造，土地集约化利用成为趋势;城市扩张加速，郊区城市化，板块功能划分将逐渐明晰；多中心发展、轨道发展等持续推动，剌激市场需求房价收入比上升的趋势使调控成为必然调控背景：房地产仍作为经济发展重要产业，平稳发展是政府目标调控手段日趋多元，执行力增强，长期而言房价增幅将趋于理性；调控方向：金融环节下功夫、保地成基本国策、高密度化、小户型化，市场投资受抑制价格走势：市场基本面整体向好，价格上升，长期而言增速将趋于平稳；置业方向：城市扩张加速，交通便捷度提升，近郊置业成为主流；产品特征：大户型日益稀缺，市场出现大量小户型住宅，公共空间价值得到重视；客户结构：外来置业趋势持续，刚性需求占市场主导，客户层次将出现分化。

促进促进因素因素抑制抑制因素因素基于基本面走向，研判基于基本面走向，研判2010年房地产市场的长期趋势年房地产市场的长期趋势价格价格 09年市场整体价格趋于稳中有升的态势市场的基本面1季度，市场调查市场调查平罗县整体房地产市场平罗县整体房地产市场2010年年1季度商品房建设面积和季度商品房建设面积和成交面积分析：成交面积分析：市场调查市场调查平罗县整体房地产市场平罗县整体房地产市场2010年年1季度商品房建设面积和季度商品房建设面积和成交面积数据调查：成交面积数据调查：平罗县商品房成交数据列表平罗县商品房成交数据列表 ( (单位：平方米；元单位：平方米；元/ /平方米；元平方米；元) )车位车位/地下室地下室普通。