万达模式成功原因.docx

地产的成功在于瞅准地段;商业地产的成功在于找对商家;万达成功的商业复制，就是既瞅准 了地段，又选对了商家，其独占商业熬头就不足为怪了1、 初期成功，是因为地产的固有因素，地段，造就成功核心商圈的黄金商业地段 在前几年的市场，万达的商业广场均显示出其较大的规模优势，商业面积在 10 万平方米以 上有 9 个，5 万平方米左右有 6 个，在当地都为较大的商业 万达独特的“订单式商业” 为其吸引了国际知名的商业企业进驻经营，如沃尔玛、美凯龙、百盛等，这些商户对于万达 商业广场的消费人流的吸引起到了显著的贡献，也构成了万达商业广场的核心优势2、 作为国内较为成熟的商业地产开发商，各地的政府都表现出极大的热情，愿意给 予较好的政策优惠来吸引万达进驻 前阶段的万达发展中遇到的问题有： 1) 商业定位与 SHOPPINGMALL 的距离相差较大； 2) 建筑形式单一，购物环境较差； 3) 业态单一，90% 以上为购物，缺乏休闲与娱乐； 4) 以目的性消费业态为主，商业价值较低； 5) 业态组合 上的不科学，沃尔玛、美凯龙与精品店的组合，无法互动； 6) 主力店占到 70%以上，租 金过低，影响收益； 7) 过分依赖主力店的拉动效应，而忽视经营； 8) 在建筑形式上主力 店之间，主力店与独立街铺之间没有形成较好的互动； 9) 动线规划普遍较差，平面循环与 立体交叉的动线不好； 10) 独立商铺销售价格过高，散铺投资收益预期无法实现； 11) 没 有解决好目的性消费(超市、建材)与非目的性消费(精品店)的人群组合； 12) 前两代 的万达商业广场是目前万达在营项目的主力，有 12 个，通过这几年的运营，可以看出万达 从开发层面上是成功的，按照万达的开发策略，将 80%的物业作为长期持有，以收取租金 收入，而将每个项目约 20%的物业用于销售，来回笼项目开发资金和解决持续开发的资金 需求。

但就是这 20%的销售散铺，给万达制造了许多问题，部分项目目前运营仍较困难， 如长春、沈阳、武汉等3、 不断总结发展中遇到的问题，提升自己的开发和经营品质，形成了独特的商业模 式从单店到组合店再到如今的“城市综合体” ，万达的第三代产品实现了质的变化，所谓 万达城市综合体，一般由高星级酒店、高档写字楼、酒店式公寓(或 SOHO) 、大型综合 购物中心(SHOPPINGMALL)、独立商铺及街区、市民广场及大型高尚居住社区等组成4、 目前最新的商业形态是：第三代的城市综合体hopsca的定位h指hotel，酒 店；o指office，写字楼；p指public space，公共空间；s指shopping mall,购物中心；c 指culture&recreation,文化娱乐休闲设施；a指apartment，公寓楼与前两代产品相比， 无论是产品种类、选址、规模还是主力商家的进驻，都产生了较大的变化从过去纯商业、 核心商圈黄金地段、超市+建材+影院已经升级到商业、酒店、公寓、住宅 选址也从过去 的核心商圈演变到了城市副中心、新区的中心，规格也从过去的不超过 10 万平方米扩大了 50 至 100 万平方米，主力商家从百货、超市、美食广场、家电、影院到休闲。

万达第三 代城市综合体的选址一般有三种情况，第一种是选择在城市副中心，是城市经济新增长点， 如上海五角场、重庆南坪商圈、无锡滨湖区、沈阳铁西城市副中心，郑州的中原路商业圈等； 第二种是选择城市的新开发区，看好城市的再造，发展迅速如宁波鄞州区、苏州工业园区等； 第三种是城市的新兴商圈，如北京的 CBD 万达商业广场5、 拥有独到的战略发展眼光战略转变是其成长迅速的关键前两代以及第三代， 从选址、 核心商圈、 城市副中心、新区的中心、 规格、 不超过 10 万平方米 50-100 万 平米、 主力商家、 百货、超市、美食广场、家电、影院 百货、超市、美食广场、家电、 影院；未来新增加：休闲、健康 万达广场的第三代产品是多功能综合集中开发，包括有 五星级酒店、写字楼、大型商业和特色商业街、公寓、高尚住宅、大型广场等， 这种多功 能特性使万达广场的影响力及项目所在区域的城市商业中心地位得到显著加强，如总建筑面 积达 78 万平方米的重庆万达广场，商业及公建面积达 33 万平方米，项目建成后将使南坪 商圈作为重庆五大商圈之一的作用得到显著增强6、 不断探索，在市场中寻求创新的规划设计理念，是其成功的又一重要元素。

以下 通过万达的成功经历，来分析和理解：（1） 万达在城市综合体设计中较多的采用了街坊式街区布局的规划布局，在内部保留了项目基地内具有历史价值的文化建筑，如在济南万达广场中，对基地中的历史保护建 筑，布置了社区文化广场，形成了街坊式街区布局2） 在万达城市综合体规划设计中的另一大特点是创造大型的市民广场，如太原、 沈阳铁西、无锡万达广场均规划了 2-2.5 万平方米的市民广场，以满足市民公共开放式活动口 J o（3） 万达城市综合体一个显著特点就是在所在区域矗立了地标式建筑如超高层酒店：济南万达广场 180 米高五星级酒店（建成后将是济南第一高楼） ，又如高层地标式 双塔——无锡万达广场五星级酒店及酒店式公寓组成的玻璃雕塑双塔等4） 万达广场的规划设计下一步发展的重中之重是优化和提升步行街在其他方面，也有了创新准备和研究: 万达规划院主持的《万达商业综合体规划设计准则》总结了万 达做商业广场规划设计以来积累的通用性语言、标准化语言、新项目设计将按照这个标准化 来实施并且不断丰富5） 在设计理念方面也会做一些探索，所谓适应性指的是建筑物可变化、兼容性的意思，保留可持续发展的活力主要指建筑物的性能。

缁□缟璞赶低场13•日口牧闲阅埽 □绕渖桃倒愠J□钊胙芯肯角□慕谀芗跖诺任侍猓□夥□险□叻较颍□□松缁崂□嬉参□虼锕愠〗 力璧母鹘锥瓮蹲屎驮擞□杀究刂疲?将来要注重商业建筑的性能化设计6） 设计先行，设计是一切的关键，拥有追求完善的思维意识，决定了其产品的 出炉也具有顽强的生命力万达商业广场虽然已经很优秀，但是不同的商业广场模式不一样 将来加强设计前期的深入研究，核心就是设计动线，反复设计动线，使得动线设计没有盲点， 没有死角万达反复研究平面图，思考动线设计需要的空间 这是购物中心发展提出来的 要求万达的购物中心要有一些特点，可以用文化主题的形式来体现，比如让每一个购物中 心成为一个社会活动、个性化、人性化的体验场所 在未来的商业广场中更多减少零售业 态，突出休闲的功能，满足人们在盛世年华更多需要的个性化、休闲化的需求所趋 更加 深入的研究综合体不同功能之间的搭配和呼应关系、开口走向等对应关系等方面的联系，让 综合体内的各种功能互相对话、互相促进、 互相补充而不是割裂万达的综合体是一个矿， 要求价值最大化，在后期运营中就该挖掘和产生出来更多的能量7） 从城市设计的角度来讲，用开放的心态进行综合设计，从城市设计的心态出 发，政府就会改变车站、地铁站、街道顺应万达广场，反过来万达广场也就成为了城市的组成部分。

万达要在建设和谐城市方面，在规划形式方面不拘一格，把综合建设设计变成城市 设计8） 万达第四代产品也在酝酿中，通过这么多年对商业地产的开发、运营、管理 的经验，以及对消费习惯、心理的研究，万达集团对于第四代产品的定位，考虑加入康健类 的建筑群，定位更多的休闲娱乐体验业态万达第四代产品在业态方面的改变，将使其招商 的主力店类型发生转变，进而提高租金回报水平9） 在万达第一代和第二代产品中，有 11 个项目是出售，而这 11 个项目中， 有 7 个项目出了问题，长春、沈阳、长沙、济南等地的万达购物广场与业主的纠纷引人注 目这部分的销售面积 9 万平方米，单价在 3 万左右因为小业主没有培育市场的心态和 能力，在客户较少的情况下，万达和投资的小业主前前后后打了十几场官司10） 这使万达不得不反思运营模式的问题所在，认识到分割小产权出售的模式绝不 是商业地产的出路 万达从而调整经营战略，将“只租不售”作为运营商业地产基本原则11） 万达的自持/销售比例、租售组合模式为： 1） 城市综合体处于城市的显赫位 置、 重要通道，城市综合体的建筑规划理念再次体现出对土地集约使用的聚合效应，使物 业形态呈现立体分布形状，成为城市地标。

2） 万达城市综合体由酒店、商业、写字楼、公 寓、城市广场等物业形态组成，这些物业形态有机组合形成城市核心区域的城中之城，满足 各项商务、生活、娱乐体验，成为城市真正的中央3）：①中央商务区：集酒店、写字楼 等商务物业于一体；②中央居住区：特制一个城市中心地段的居住物业；③中央商业区： 大型商业体量，多种商业业态形成城市商业中央；④中央娱乐区：影城、电玩、KTV、美 食广场等成为娱乐中心 4） 大量自持物业是公司品牌、实力的体现，是商业经营模式的成 功标志，是未来物业升值的有力保障大量持有物业要求开发商合理化组合业态、用心经营， 持续提升物业品牌形象，促使物业不断保值、升值，从而带动买家、商家物业价值的同步提 升、共创财富 5） 万达城市综合体有大型商场、超市、影城、电玩、健身、美食广场、酒 吧街等多种商业业态，通过商业经营的聚合效应，有效吸纳大量人流，既满足了大量消费者 购物、娱乐、餐饮等高品质的生活体验，也为商家带来巨大的财富商机，使万达城市综合体 成为核心商业中心、城市中心的不夜城 6） 在丰富的业态中，尤其百货、酒店的打造和成 功经营对整个万达广场的商业具有强有力的拉动作用， 使得项目竞争力不断攀升。

7） 不 可复制的地段、交通、未来潜力，丰富的业态组合和经营形成了城市繁华的商业中心星级 酒店、大型商业、高级公寓、写字楼等功能，成为都市高消费人群办公、居住、购物、消费 的首选场所成功的运营模式，大量配套成为物业升值的有力保障各种消费持续增长，使 城市综合体成为城市经济发展的核心动力，撬动了整个区域板块的价值万达城市综合体真 正成为核心中的核心、城市中心的中央，犹如皇冠上的明珠 8） 由于城市综合体成为城市 的名片，受到消费者的追捧，拥有极高的商业地位，拉动消费、吸纳人流、循环经济、自成 一体，使城市综合体的物业极容易出租、转售，具有超强的抗跌能力，是保值、增值的黄金 物业，投资、自用首选12） 业态组合就是指综合体或购物中心根据自身的定位确定商业业态的种类和每一 种商业业态在购物中心中的分布及分配比例的过程①一个综合体或是购物中心究竟应该 承载哪些功能、涵盖哪些业态；②各业态在综合体或购物中心中的占比及每一业态中具体每 个业种数量的多少以及相互的比例关系;③各业态在综合体或购物中心的区位与业态之间的 相互关系 对不同的业态如何进行有效的划分与组合，不仅关系到广场定位的实现、客流 的共享，更关系到经营收益的最大化。

1） 单个综合体或购物中心的业态组合须服务于公司 整体战略的发展要求购物中心业态的选择与配比规划须符合城市综合体的整体定位， 满 足商家的经营需要和消费者的消费需求13） 综合体或购物中心的定位包括三个层面： 即综合体（购物中心）要实现哪些基 本的功能位于不同城市不同区域属性的城市综合体，由于区位特征不同，其承载的基本功 能及扮演的角色也会有较大的区别，如上海五角场万达广场属于城市中心（副中心）型城市 综合体，北京 CBD 万达广场为城市特定功能区域内的综合体，而宁波万达广场则属于典 型的郊区型城市综合体14） 位于不同类型的城市以及城市不同区位的城市综合体，其目标消费人群的结构、 消费能力以及消费倾向会有所差别，这必然会影响到综合体（尤其是购物中心）内商业业态 种类的选择及各业态的配比15） 城市综合体（购物中心）的面积、大小及横竖向空间结构16） 综合体（购物中心）立地条件与周围的商业环境与竞争态势不同，其功能结 构。