地产专业培训-住宅户型平面分析.ppt

一个标准 二个目的 三种方法用专业标准评价住宅户型住宅平面分析（第二篇）世联地产专业培训课程 2007 年 7 月 10 日第二篇 户型平面评价（1） 专业性：世联标准 （2） 合理性：人居标准 （3） 市场性：民俗标准户型 平面 评价 目的| 户型平面评价目的用专业方法对户型设计方案提出评审意见户型 平面 评价 方法|专业性：世联标准|合理性：人居标准|市场性：民俗标准世联 住宅 户型 评价 表世联联住 宅户户型评评价户户型型 号建筑面积积 标标准总总体评评价总评总评 分户户型 等级级A3三房二厅二卫 大户型 方正实用 83良好评评价序号 建筑面积积 128 标标准 参数评评价 参数评评价意见见权权重评评分一 专业专业 性 (40%)1客厅厅使用面积积 m 25 26.3满足要求 4 42客厅厅开间间 m 3.9 3.6未满足要求 3 2.4…… … … … … … … …20层层高 m 3.0 3.0满足要求 3 3二 合理 性 (50%)21总总体评评价户型方正 4 3.5…… …… … … …47储储藏室位置得当,设置合理 1 1三 市场场 性 (10%)48可能存在的风风水问题问题大门不冲电梯门、不对长 走廊 1 1…… … … … 53卫生间不在户型中央 2 1四1户户型优优点户型方正2实用率高五1户户型缺点不满足专业 性评价标准款项 2可能存在的风水问题六1修改建议议修改不满足标准款项2修改可能存在的风水问题（1）专业性：世联标准深圳 住宅 分类|深圳住宅户型分类表（一）单位：㎡户户型分类类 户户 型 高 层层豪宅三房二厅一工三卫 150 — 180四房二厅一工三卫 180 — 200五房二厅一工三卫 220 — 240大户户型 二房二厅二卫 8 5 — 95三房二厅一工二卫 120 — 130四房二厅一工二卫 140 — 160 深圳 住宅 分类|深圳住宅户型分类表（二）单位：㎡户户型分类类 户户 型 高 层层中户户型二房二厅一卫 75 — 85 三房二厅一/二卫 90 — 100 四房二厅二卫 110 — 120 小户户型 一房一厅一卫 35 — 45 二房一厅一卫 55 — 65 三房二厅一卫 70 — 80 世联 住宅 性能 标准参考：建 设部商品 住宅性能 认定标准|世联住宅性能标准一（深圳标准） （套内面积）户型性能标准豪宅大户型中户型小户型主卧室使用面积（㎡ ）≥16 ≥14 ≥12 ≥10其它卧室使用面积㎡ ≥14 ≥12 ≥9 ≥7小卧室使用面积（㎡ ） ≥12 ≥10 ≥8 ≥7客厅使用面积（㎡） ≥30 ≥25 ≥12 ≥10客厅开间（m）≥4.2 ≥3.9 ≥3.6 ≥3.3客厅实墙面长度（m） ≥5 ≥4.2 ≥3 ≥3餐厅使用面积（㎡）≥16 ≥12 ≥8 ≥6餐厅采光通风状况 采光通 风 采光通风生活阳台进深（m） ≥1.5 ≥1.5 ≥1.5 ≥1.2世联 住宅 性能 标准|世联住宅性能标准二（深圳标准） （套内面积）户型性能标准豪宅大户型中户型 小户型服务阳台进深（m） ≥1.2 ≥1.2 ≥1.2 ≥1.0 储藏间使用面积（㎡） ≥4 ≥3 ≥1厨房使用面积（㎡） ≥8 ≥6 ≥4 ≥ 3厨房净宽（m） ≥2.1 ≥1.8 ≥1.8 ≥1.5厨房厨具操作面长（m） ≥3 ≥2.7 ≥2.4 ≥2.1单间卫生间使用面积（㎡ ） ≥3.5 ≥2双卫生间总使用面积（㎡ ） ≥8 ≥7 ≥6.5三卫生间总使用面积（㎡ ） ≥10 ≥9层 高（m） 3.1 3.0 2.9 2.8（2） 合理性：人居标准市场 对 户型 的 关注 点 客户在购房时考虑居室各部分 优先顺序|客厅： 方正好用（面积、家私布置、布局等）|主卧室：合理性（面积、采光）、私密性|餐厅： 相对独立，通风采光|厨房： 宽敞实用，有服务阳台|卫生间：便利性、隐蔽性|次卧室：作书房、客房适宜|阳台： 生活阳台的休闲、观赏服务阳台的实用在户型评价时，要尊重这种市场需求，并据 此有重点、有层次、有步骤地逐一加以评审功能 空间 分类|住宅的“八大”使用功能起居、就餐、厨卫、就寢储藏、工作、学习、阳台|住宅的“三类”空间公共空间：客厅、餐厅、阳台私密空间：卧室、书房、衣帽间主卧卫生间服务空间：厨房、公用卫生间工人房、储藏间服务阳台 功能 分区 合理 |动静分区 活动区和休息区分开|动动区客厅、餐厅和厨房 —— 应靠近入户门设置 |静区 卧室 —— 位置应比较深入|动动区与静区之间间卫生间 —— 方便使用，室内交通线尽可能便捷|厅厅、室分设的户户型是户户型发发展的主流方向 动静 分区 案例 （1）|错层设计最易实现“动静分区”动 区静 区动静 分区 案例 （2）|平面户型也可以作到“动静分区”动区静区空间 尺度 合理|各功能空间尺度合理、舒适|客厅：宽敞明亮、通风，有好朝向、好景观开间不应小于3.6米，宽深比不大于1：2要留出摆放家具的稳定空间|卧室：主卧：应具有好的朝向,开间应不小于3米,面积应大于12㎡, 且应带有主卫生间次卧：面积应不小于10㎡|餐厅：餐厅和客厅宜相对独立．既有关系又有分隔|厨房：厨房应紧邻餐厅，宜带一服务性阳台|卫生间：净宽不宜小于1.6米|阳台：保证客厅有良好的视野，采光栏板最好做成全透明或半透明空间 比例 失当 案例|客厅、进深太大，空间浪费面积 比例 适宜 |除了大户户型豪宅以外，如何经济经济 、有效 地安排各功能房的面积积、比例、关系， 是户型设计、评价中应关注的主题题之一|各房室具有与其户型相匹配的比例|大户型不应出现过小房间|主卧应明显大于次卧|三户室客厅与卧室的比例应把握在1．5 ：1以内房室 比例 失当 案例 （1）|厨房面积过大(13 ㎡)，比次卧室大得多，甚 至大过主卧面积。

而小卧室仅7 ㎡ 户型 与 定位 一致|同样是一梯四户的经典蝶式平面，小户型与大户 型的市场定位、客户定位不同，其客户需求不同 ，功能、布置亦会不同天鹅堡：三房：240㎡二房：220㎡美庐锦园：三房：115㎡二房：84㎡香蜜湖豪庭 ：三房：68㎡二房：55㎡通风 采光 |室内四明 |明厅、明室、明厨、明卫|公共空间通风采光|电梯厅|楼梯/消防楼梯|公共走道新加坡住宅尤为讲究 公共场所的自然通风 采光公共 空间 通风 采光 案例 （1）|一梯二户的小高层，电梯厅、公共楼梯作到通风 采光应不是难题公共 空间 通风 采光 案例 （2）|一梯18户的丽阳天下能够作到公共空间的通风采 光，则显示出建筑师选用“蛙式平面的苦心通风采光通风采光通风采光各房室 合理性 要求（ 1） |客厅|空间独立 客厅厅开口不易过过多要有两面完整的墙墙 |方正开阔方正完整，是实实用的布局 开间间至少应应大于3.6米，但开间间不宜大于5米 |长宽比不应失调 深度开间间比不宜大于2：1|入口设玄关 入户门厅户门厅 （玄关）是住宅内外的空间过间过 渡避免内厅厅被外人一目了然，保障私密性客厅 开口 过多 案例|客厅开口过多，使客厅很多面积成为公共 交通面积，不易布置家具。

各房室 合理性 要求 （2）|餐厅 |相对独立 餐厅和客厅空间宜相对独立餐厅和客厅既有关系又有分隔 餐厅至少要有两面墙夹一角 |与厨房应有关联又独立成区 西式厨房与餐厅在空间上实现一体化 餐厅 不独立 案例 (1)|上图客厅与餐厅分区不明显，餐厅成为过道几乎 没有办法利用；客厅的形状不利于家具的摆放 厨房位置使客厅显得更加局促|下图经修改后既有玄关有使餐厅相对独立餐厅 不占角 案例|餐厅虽然与客厅形成明显分区，但餐厅不占一角( 两面墙夹角)，周边门开口过多，几乎成为过道， 不便使用西式 厨房改 善餐厅 案例|上图采用中式厨房，餐厅采光较差下图采用西式厨房，厨房与餐厅在空间上实现了 一体化，改善了餐厅空间和采光条件餐厅 占角 案例|餐厅占一角(两面墙夹角)，空间相对独立，便于 使用餐厅 独立 案例|餐厅独立，又能通风采光，其优点不言自明各房室 合理性 要求（ 3）|厨房 |应靠近餐厅 |离大门不要太远（进出杂物多）|直接对外采光通风 |厨具按洗、切、烧的顺序合理布置 |有一定长度的柜台摆放电器，煤气灶，洗菜盆等 设备 |厨、厕最好不要做紧邻 各房室 合理性 要求（ 4）主卧室|扩大主卧室的面积，房间进深可以适当增 加|最好有好的朝向 （南向），比客厅的南向要求更 甚|大户型的主卧室应带一个专用卫生间 |进入式衣帽间（WALK－IN－CLOSET）的出现，使主 卧室布局更为灵活，近年成为流行趋势 |次卧室 |次卧室的面积宜大于10㎡|按照生活起居方便的要求，卧室位置要求深一些 各房室 合理性 要求（ 5）|卫生间 |应有明窗通风和采光 |公共卫生间为厕浴分离、干湿分离，以利于清洁 卫生和使用上的便利|仅仅有一个卫卫生间间，则卫则卫 生间间与主卧室的位置要 近，避免不必要的穿堂越室|储储藏室（工人房） |对对于面积标积标 准较较高的户户型应设储应设储 蓄空间间 |全封闭独立进入式空间，面积在3平方米以上|阳台（港人称“露台”） |保证证客厅厅有良好的视视野和采光 |客厅不设阳台，而在主卧设阳台，则生活中的晾 衣、休闲将通过主人的卧室，会干扰主人的私密 性 精致 小 户型 案例|“麻雀虽小，五脏俱全”，小户型亦可设计得几近完 美（有时卫生间难免为“黑房”）合理性 案例|2001年建设部科技委等单位主办的的“新户型时代”全 国精品户型设计夺标活动并获得全国唯一的组委会特别 金奖|户型设计说明|1． 面积标准： 二室二厅双卫（三室一厅一卫）一般控 制在100-130㎡。

二室二厅双卫（二室一厅一卫）一般 控制在85-95 ㎡ 一室一厅一卫一般控制在65-70 ㎡ ，复式跃层一般控制在150-190 ㎡ 2． 开间要求：客厅>3.9米，主卧>3.6米，厨房>2.4米 ，卫生间>1.8米|3． 户内主要面积分配： 三室户：客厅25-30 ㎡ ，主 卧13-16 ㎡ ，次卧12 ㎡左右，厨房5.5-7 ㎡ ，卫生间 （公用）6-7 ㎡ 二室户：客厅25-30 ㎡ ，主卧13-16 ㎡ ，次卧10-12 ㎡，厨房5.5-7 ㎡ ，卫生间（公用）6 -7 ㎡|4． 玄关设计：每户入口处均设置或通过装修有条件设 置更衣、换鞋、搁置雨伞等过渡空间，有条件的设置了 小门卫，方便居民使用5． 日照设计：每户均设置南向大客厅和南向主卧室， 户户阳光充足 合理性 案例|6． 穿堂风设计：板式建筑，户户设有南北穿堂 风，不存在死角门-窗形成较好的自然风的流 动，起到通透、凉爽的作用7． 阳台设计：每户均设置南北阳台，南向阳台 深度均大于1.5M以上；北向阳台浅而小，供厨房 、餐厅使用阳台分区明确，体现生活阳台和服 务阳台的作用8． 卫生间设计：二室二厅户型设置一卫，三室 二厅及以上户型均设置二卫，公用卫生间设计为 干湿分离，方便使用。

9． 贮藏间（柜）设计：尽量设置步入式贮藏间 ；没有条件的设贮藏柜（壁柜）10．空调器设置设计：设置固定的冷凝水收集管 ，外观结合立面美化设计11． 隔声降噪设计：注意管道井和电梯井的布 置，尽量避免管道井相邻卧室、客厅，如果相邻 ，均采用双层墙，内贴50厚隔声材料，从面为居 民提供一个安静的居住环境 户型 合理 性 案例 (1)|上海万里城|2000年中国南北住宅获奖优优点 缺点 1.板式住宅，南北通透 2.房室方正 3.客厅厅、餐厅厅分设设 4.公共卫卫。