广州市天河区某地铁大楼经营策划书.doc

天河区建中路56，58号地铁大楼经营策划书资源总部商贸部2007-8-3目 录前言 2一、本项目商业环境介绍 2（一）天河区整体商业现状 2（二）项目所在地的商业环境 2二、项目基本情况介绍 5（一）项目建筑及设施情况 5（二）项目现时的租赁情况 6（三）项目物业管理情况 7（四）项目租户工商登记的情况 8（五）项目供电情况 8三、项目SWOT分析 9（一）优势（S） 9（二）劣势（W） 10（三）机会（O） 11（四）威胁（T） 12（五）总结 12四、物业经营行业定位分析 12（一）天河区高新技术产业状况 12（二）本项目目标客户企业定位 13五、价格定位 14（一）物业出租价格分析 14（二）管理费收支运作分析 15六、物业改造建议 15（一）项目设施改造及成本分析 16（二）项目规划用途变更及成本分析 17七、主要的经营方案建议 19（一）经营方案一 19（二）经营方案二 20（三）经营方案三 20八、各经营方案建议的比较 21（一）各经营方案对物业市场价值产生的影响 21（二）各经营方案所面临主要问题的比较 24（三）各经营方案比较汇总 24九、各经营方案比较结论 25十、物业交接建议 26前言广州市天河区建中路56，58号地铁大楼业主为我司，整栋楼房共六层，建筑面积13810.2450㎡。

首层现时分别出租给火石软件（广州）有限公司、联邦快递（中国）有限公司广州分公司和广东盈信信息投资有限公司，二至六层整体出租给广州天河科技园管委会服务中心，现时四家租户即将到期，为降低本公司经营风险，提高物业资源的收益，资源总部商贸部组织人员实地勘查，在充分了解物业周边的市场情况的条件下，制定了本项目的经营模式策划方案，并提出了有关物业经营、出租价格、规划变更及设施改造等多个建议一、本项目商业环境介绍（一）天河区整体商业现状天河区具有良好的地理区位从东西方向看，天河区是广州市向东发展城市带的起点《广州市城市总体规划》（1991～2010年），确定了广州市建设和用地向东南和东北发展的两个主要方向，向东沿珠江扩展城市用地至黄埔，天河区正好位于这一发展带的西部起点从南北方向看，天河区是广州市新城市中轴线经过的中心地区广州新城市中轴线包括城市功能轴线、城市景观轴线和城市发展轴线，上述轴线均经过天河区，这种在空间上聚集的城市轴线可以强化天河的城市形象，有助于提高天河的新城市中心地位和经济竞争能力二）项目所在地的商业环境1、项目周边环境简介地铁大楼位于广州市天河区建中路56，58号，所在园区名为广州天河科技园工业区，该园区是天河科技园园区之一，位于广州市中山大道西，东至科韵路，西至天河公园东侧围墙，南至建华路，北至广海花园，是广州市发展高新技术产业的重要基地。

工业区于1991年开始建区工作，经过十多年的建设，园区各类楼房和各项配套设施已基本建成并投入使用目前，工业区已拥有一大批实力强大的科技企业，区内新成立的天河软件园，又吸引了近百家软件企业加盟广州市政府与天河区政府对天河工业区的建设与管理十分重视，从2000年起投入大量资金，对园区与周边环境进行大力整治及改造，进一步完善园区内各种配套设施这一系列的措施，逐步树立了园区的品牌形象，扩大了园区的知名度及影响力经过十多年的建设和管理，园区内配套设施基本齐全，水电的供应、电信网络连接基本完善广州天河科技园工业区通过中山大道、黄埔大道，直接连接天河区天河北-体育中心、珠江新城两大商务圈，通过科韵路直通琶洲大桥，连接琶洲商务圈，有较好的地理、交通位置 园区内大部分基础建设已经完成，区内现时共有36栋建筑物，分别由80多个业主拥有区内的建筑物大都为工业用途，包括本项目在内共有31栋建筑物到现时为止，使用性质仍为厂房，其规划用途、消防工程、供电工程等均按工业用途设置，电梯室内设施也按照工业用途安装另外5栋经过调整规划用途，现时使用性质变更为办公用房或者商业用房近几年由于工业区周边的经济环境发生了较大的变化，加上广州市的中心城区不断扩大，工业区基本向郊区发展。

由于城区中心工业生产受到较大的限制，并且工业用房的租金效益较低，工业区周边新开发建设的建筑物使用性质基本上为办公用房工业区原开发建设的建筑物使用性质大部分为工业，但按照现时的经济环境来看，继续用作厂房等工业用途的可能性不大，适宜用作办公用途但厂房性质的物业用作办公用途，在工商登记、错峰用电等方面存在较大的限制2、本项目位置图3、本项目周边物业情况（1）广州信息港广州信息港为工业园新建物业，位于科韵路边，规划建设6栋建筑物，现时已建成5栋，总建筑面积超过10万平方米，为周边最大规模的一个项目该项目外墙安装玻璃幕墙及大理石，室内装修档次较高，并配有中央空调系统等设施该项目大部分面积经营专业化写字楼，首层路边位置同时配备银行、餐饮等商业配套设施该项目周围有较大面积的广场、绿化带、地面停车位，并配置有大型的地下停车场，项目配套齐全，经营档次较高2）经规划改造的物业工业区内现时共有36栋建筑物，原使用性质大都为工业厂房，后来其中4栋经过调整规划用途，使用性质变更为办公用房，分别为嘉都国际大厦、裕桥大厦、禾田大厦、科韵路18号（原管委会大楼）经规划变更后，该几栋物业在价值上有一定的提升另外1栋变更规划的建筑物为数码港国际酒店，该建筑物位于科韵路边，在建成时规划用途为办公楼，后来为经营酒店行业，实现物业效益最大化，变更规划用途为酒店。

3）周围类似物业如前所述，本项目周围大部分建筑物使用性质为厂房，而几乎全部建筑物的实际使用情况都是办公楼，并且大部分建筑物的业主都对其设施或者装修进行了翻新改造，以下为与本项目位置最相近的几栋建筑物的概况，其原来的建筑物状况及现时的使用性质基本上与本项目相同雅爵商贸大厦：正门面外墙重新装修翻新，陶瓷砖贴面，铝合金窗，室内按照写字楼的功能进行装修及设施安装，分体空调机统一安装在建筑物的侧面或者背面，提高了建筑物的外观形象室内安装载客电梯，适应了办公楼使用功能的需求柏朗奴商贸大厦：与雅爵商贸大厦相连，原来为同一栋建筑物，建筑物状况与雅爵商贸大厦相同中国人民银行结算中心：正门面重新安装铝扣板，室内也按照办公的用途重新进行了装修，电梯、消防、照明等设施也相应改造，适应办公楼功能要求，分体空调也统一安装在侧面二、项目基本情况介绍（一）项目建筑及设施情况地铁大楼位于广州市天河区建中路56，58号，业主为我司，所在园区名为广州天河科技园工业区地铁大楼整栋楼房共六层，建筑面积13810.2450㎡，每层建筑面积2301.7075㎡建筑物外墙马赛克装修，安装铝合金窗，室内陶瓷砖地面，安装有铝合金龙骨石膏板吊顶，现时消防系统是按照工业的要求设置。

室内有两个位置的电梯井，原有的两台电梯（货梯）由于使用年限过长，2001年时已经报废2001年9月份广州天河科技园管委会服务中心（现时的租户）在其中一个电梯井重新安装了一台电梯，另外一个电梯井直到现时仍空置建筑物没有安装中央空调系统，由其中的租户各自安装空调机本项目建成初期为工业厂房的大开间间隔布置，管委会承租后对其已作部分的设施间隔改造，现时本项目内部的设施、间隔已基本上适合办公用途由于经过十多年的使用，再加上政府要求的逐步严格，有部分设施在功能上需要更新或者改造，如供电、消防喷淋系统、电梯的安装、空调机排水管及厕所冲水装置等设施由于本项目到现时为止已使用十多年的时间，没有进行室内外的装修翻新，室内装修已显得比较陈旧，外墙的瓷片有少量剥落的现象现时室内外装修情况并不影响本项目的日常使用，但对本项目的经营档次有一定的影响，周边的相同类型楼宇大多作出了重新装修翻新，其经营档次相对高于本项目排水管道为旧式的铸铁管，由于使用时间较长，锈蚀现象比较严重，部分出现渗漏本项目外观的照片：（二）项目现时的租赁情况项目现时的租赁具体情况见下表：租户火石软件（广州）有限公司联邦快递（中国）有限公司广州分公司广东盈信信息投资有限公司广州天河科技园管委会服务中心承租面积（㎡）1104.4511008.2811500承租位置首层首层首层西边角位二至六层使用状况办公办公、物流发电机房分拆转租办公合同到期日2008年7月30日2008年5月11日2008年7月31日2008年7月30日现时承租单价（元/㎡/月）38.65405026.6注：①部分承租面积是按套内建筑面积计算，所以承租面积总和与建筑面积总和有一定的出入。

②首层西边角位建筑面积8.28平方米，承租方广东盈信信息投资有限公司作为其发电机房使用③上表承租单价为2007年6月份的数据本项目现时经营运作的企业（租户）共有37家，全部从事高新技术产业到现时为止我司月租金收入约为42万元，年度租金收入总额约为504万元三）项目物业管理情况工业区内的物业管理公司共有8家，其中5家由广州天河科技园管委会直接聘用另外3家则由其他业主聘用我地铁大楼现由广州利元物业管理有限公司进行内部物业管理，向租户收取物业管理费首层为5元/平方米/月，二层为5.8元/平方米/月其中向天河区科技园物业管理公司交付1.1元/平方米/月，作为公共位置管理费；其余用作大楼内部的保洁、保安、设备维护、人工费用等管理成本根据向天河区科技园物业管理公司有关人员的咨询，工业区于开发建成时没有建立物业维修基金，物业的维修、更新由各业主自行投入解决四）项目租户工商登记的情况承租的客户办理工商注册时需要提供房管局租赁登记的资料，以其资料上注明的物业用途来核准登记，原则上厂房作为办公用房使用，工商局对租户不予办理工商登记广州天河科技园管委会服务中心承租了本项目大部分的面积，并将其分拆成多个单元出租给35家租户，其中大多数租户需要办理工商登记。

由于天河区政府为了扶持广州天河科技园的发展，特给予广州天河科技园管委会制定了特殊政策，所以现时在其租户办理工商登记时，管委会出具有关证明，无须提供房管局租赁登记的资料，就可以办理工商登记五）项目供电情况现时工业区的用电性质为工业用电，地铁大楼变压器供电总功率为1150KVA，可保证各租户的基本用电由于旁边建银楼的用电问题，管委会之前向该楼的两家公司出借了约300 KVA的用电，对本项目的用电产生了一定的影响，管委会有关的人员表示于合同到期前可以解决此问题目前的工业用电与物业作为办公用房的用途有较大的冲突在错峰用电期间，平均每一周有两天时间（星期二、星期三）需要减低用电量，办公用途的物业可以使用正常用电量的70%，而电费则要相应较高，按照商业办公1.5-1.8元/度电收取；而工业用途的物业原来只可以使用正常用电量的5%，不可能满足现时租户的需要，后来经过广州天河科技园管委会与供电局协商，错峰用电期间可以使用正常用电量的50%，可以满足照明及电脑网络使用的需要，而空调等其它用电量较大的设备则不能使用工业用电的电费相应较低，按照0.902元/度收取于错峰用电期间，用电量大的租户购买或者租赁发电机自行发电，也可以一定程度上缓解用电紧张情况，但租户发电的成本较大。

另外，根据向管委会有关人员咨询，现时工业用电分A、B、C、D四类的用户，B、C、D类用户需要参与用电错峰轮休（即前述的星期二、星期三），用电的有关政策规定差别不大而A类用户差别较大，平时不用参加用电错峰轮休，只是在用电异常。