某地区商品房月度市场分析管理知识(共33页).doc

目目 录录一、宏观运行背景一、宏观运行背景.- - 1 1 - -1.11.1 政策法规政策法规 .- - 1 1 - -1.21.2 规划建设规划建设 .- - 3 3 - -1.31.3 热点动态热点动态 .- - 4 4 - -二、土地市场二、土地市场.- - 4 4 - -2.12.1 土地供应土地供应 .- - 5 5 - -2.22.2 土地成交土地成交 .- - 6 6 - -三、商品房市场三、商品房市场.- - 7 7 - -3.13.1 本月市场销售特征本月市场销售特征.- - 7 7 - -3.23.2 各物业销售情况各物业销售情况 .- - 1111 - -全市商业成交情况 .- 11 -全市办公成交走势 .- 12 -全市 12 月别墅成交均价走势图 .- 12 -全市购买人群来源情况 .- 13 -4.14.1 城东区城东区.- - 1313 - -4.24.2 城西区城西区.- - 1515 - -4.34.3 城南区城南区.- - 1616 - -4.44.4 城北区城北区.- - 1919 - -4.54.5 高新区高新区.- - 2121 - -4.64.6 城内区城内区.- - 2323 - -五、本月五、本月产品分析产品分析.- - 2424 - -5.15.1 案例案例 PKPK浐灞一号浐灞一号 PKPK 荣德棕榈阳光荣德棕榈阳光.- - 2424 - -5 52 2 项目对比项目对比.- - 2525 - -地理位置对比地理位置对比.- - 2525 - -园林景观对比园林景观对比.- - 2525 - -户型设计对比户型设计对比.- - 2727 - -六、本月营销活动六、本月营销活动.- - 2929 - -七、广告监测七、广告监测.- - 3030 - -1 1、广告发布详情、广告发布详情.- - 3030 - -2 2、广告发布量走势、广告发布量走势.- - 3030 - -3 3、1212 月广告发布前十名月广告发布前十名.- - 3131 - -4 4、广告发布企业排名前十、广告发布企业排名前十.- - 3232 - -ConsultingOverture西安市西安市 20102010 年年 1212 月月房地产市场分析报告房地产市场分析报告一、宏观运行背景一、宏观运行背景1.11.1 政策法规政策法规 时间时间主要内容主要内容摘要摘要12月1日西安市政府、房产管理局关于加强楼市调控通知1、购买首套商品住房贷款首付不得低于30% 2、 购买第二套商品住房贷款首付不得低于50%、利率不低于基准利率1.1倍3、外地人购买第二套商品住房暂停发放住房贷款4、本地人购买第三套商品住房暂停发放住房贷款12月6日四部委：二套房公积金贷款利率上浮10%第二套住房公积金个人住房贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍。

停止向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款12月13日国土部：明年提高征地补偿标准一要防止地方盲目铺摊子、上项目大量占用土地二是严守耕地“红线”三是增强区域发展协调性，实行差别化管理四是做好用地保障五是缩小征地范围，提高征地补偿标准，维护被征地农民的合法权益六是加大国土资源政策与财政、金融、产业政策的结合12月23日统计局兑现房价统计改革承诺新方案明年实施明年要建成全国统一的“三上”企业和房地产开发经营企业调查单位库，在实现全部“三上”企业和房地产开发经营企业直接报送原始数据方面取得实质性进展三上”企业是指规模以上工业企业、限额以上批发零售住宿餐饮企业、资质以内的建筑业企业和房地产开发企业12月25日央行年内第二次加息 存贷款利率各上调25个基点自2010年12月26日起上调金融机构人民币存贷款基准利率金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率相应调整12月27日个人住房公积金贷款利率上调0.25个百分点从2010年12月26日起，上年结转的个人住房公积金存款利率上调0.34个百分点，由现行的1.91%调整为2.25%当年归集的个人住房公积金存款利率保持不变。

从2010年12月26日起，上调个人住房公积金贷款利率五年期以下（含五年）及五年期以上个人住房公积金贷款利率均上调0.25个百分点五年期以下（含五年）从3.50%调整为3.75%，五年期以上从4.05%调整为4.30%1.2 规划建设规划建设 时间时间主题主题内容内容12月6日西咸新区建百万人口城市 涉及6区22个乡镇西咸新区位于西安、咸阳两市建成区之间，以渭河为中轴，呈现“两区一带”格局规划控制面积560平方公里，规划建设用地220平方公里两区为沣渭新区和泾渭新区，一带指渭河生态景观带共涉及两市的6个区（县） 、22个乡镇（街办） 西咸新区规划，先确定国际化大都市核心区用地增长边界，改变城市“摊大饼”的空间拓展方式具体将根据西安国际化大都市的空间结构，在新区形成“一河三带十组团”的空间结构，按照“核心区+组团”的模式优化城市空间布局12月6日西安拆迁改造 二环内85个城中村将整村拆除未来五年西安将再建1665万套经适房，建设公共租赁住房995万套，同时完成二环以内85个城中村的整村拆除改造任务12月16日省政府常务会议通过西咸新区总体规划前期初步规划该区域将形成“两带、三河、多绿楔”的生态体系。

两带，指都市帝陵风光带和古城遗址带三河，指渭河、沣河和泾河三条滨河生态湿地观光带构成整个新区重要的生态生物走廊多绿楔，指不同组团之间将楔入绿色生态走廊，营造城市绿色氛围12月20日河止西东村城中村改造项目奠基仪式在凤城七路项目现场隆重举行项目位于凤城七路，北临西安市新办公大楼所在地，占地140余亩（含道路用地27亩） ，总建筑面积42万平方米（含地下人防和车库5万多平方米） ，其中村民安置房10.6万平方米（含地下人防车库1.1万平方米） 12月23日宝鸡将建成首个最大规模城中村改造项目敦仁堡地区低矮、杂乱的旧房，将被 30多栋漂亮整齐的高层住宅楼所替代，规划总建筑面积 74万平方米，总投资 14亿元项目建成后，敦仁堡将从老迈的核心城市地块华丽转身为一个环境优美、功能齐全、配套完善的现代化大型社区，群众的生活条件将得到极大改善1.3 热点动态热点动态 时间时间主题主题内容及影响内容及影响12.1北京楼市新规:买房内部认购今起内容：要求未来开发商提交预售方案时，商品房预售价格、优惠幅度、房屋预留情况乃至摇号流程等 40 余个方面的细将被严管节问题，都应写入方案并在售楼处显著位置公示对违规排号、团购、内部认购等违规行为，通知首次要求房地产开发企业除上报预售商品房的价格外，更需要明确公示优惠幅度。

影响：对销售流程的监管，避免了之前同一楼盘售价不同的现象，并可规避部分开发商利用团购等借口变相捂盘以及低价销售给关系户等现象12.16统计局兑现房价统计改革承诺 新方案明年实施明年要建成全国统一的“三上”企业和房地产开发经营企业调查单位库，在实现全部“三上”企业和房地产开发经营企业直接报送原始数据方面取得实质性进展 “三上”企业是指规模以上工业企业、限额以上批发零售住宿餐饮企业、资质以内的建筑业企业和房地产开发企业二、土地市场二、土地市场2010 年 12 月 19 日国土资源部强调，未完成 2010 年保障性住房建设用地供应任务，保障性住房、棚户区改造住房、中小套型普通商品住房“三类用地”供应总量未达到住房用地供应总量 70的市县，年底前不得出让大户高档商品住宅用地坚决防范受多种因素驱动的岁末年初放量供地凡可能出现“高价地”的地区，必须事前评估，采取有效措施，防止出现高价地，稳定市场预期对招拍挂出让中溢价率超过 50、成交总价或单价创历史新高的地块，市、县国土资源主管部门要在成交确认书签订或中标通知书发出后2 个工作日内，按国土资源部规定填写房地产用地交易异常情况，上报国土资源部和省（区、市）国土资源主管部门。

2010 年 12 月 6 上午，西安市举行第三批廉租住房实物配租摇号仪式并进行选房，1832 户符合配租条件的家庭参加摇号选房，这也是西安截至目前最大规模的一次低收入家庭集中摇号选房，本次将有 1632 户困难家庭拿到住房通知，年后即可入住2.1 土地供应土地供应 12 月份全市挂牌供应 13 宗，住宅和商业面积合计 312230.09 平方米，环比下跌 20.6%；其中住宅用地供应 7 宗，合计 159231.19 平方米，占土地供应总面积的 51%；商业用地供应 6 宗，占土地供应总面积的 49%，整体上看来，12 月份全市土地市场供应中商业金融用地的供应所占的比重增加 各类用地供应量如下表所示：20102010 年年 1212 月全市土地市场供应统计月全市土地市场供应统计类别类别挂牌宗数挂牌宗数土地出让面积（单位：平方米）土地出让面积（单位：平方米）商业6152998.9住宅7159231.19总计13312230.092010年12月土地供应比46%54%商业住宅从上图可看出本月土地供应与上月相比商业供应比例明显增加了很多，本月市场供应用地主要为商用和住宅；住宅主要集中在城东、城北、浐灞，城南供应较多。

2.2 土地成交土地成交20102010 年年 1212 月各城区土地市场成交统计月各城区土地市场成交统计类别类别挂牌宗数挂牌宗数土地出让面积（单位：平方米）土地出让面积（单位：平方米）城内14118.9城南115607.5综合219726.4 日期宗地编号宗地位置竞得人面积（平方米）用途容积率成交价（万元）13 日QJ3-7-81西安龙湖锦城置业有限公司以东，信开门北路以西，西安龙湖锦城置业有限公司15607.5住宅2.5容积率3.5936523 日LH5-9-60-2西安市莲湖路 63 号西安铁锋房地产开发集团有限公司4118.9商业金融2.441970 12 月份土地市场成交 2 宗，成交面积为19726.4平方米，成交价为 11335 万元从城区市场交易情况来看，本月以城内和城南为主，其他区域没成交地块；城南曲江片区依旧为开发热点而随着城内改造进程开始启动，该片区供应量会不段增加总结，12 月份土地成交特点：从 12 月各城区的土地的成交量上来看，受年底大气候影响，以及政府的后续政策不明朗，导致 12 月份土地成交量环比下跌较大随着各种调控政策的不断出台以及对后续相关政策的猜疑，第四季度开发商拿地的激情受到了一定的影响，但西安属于刚性需求比较旺盛的城市，加上未来五年，二环以内 85 个城中村的整村拆除改造任务，未来土地市场仍然活跃。

三、商品房市场三、商品房市场3.1 本月市场销售特征本月市场销售特征1)新批预售面积 171.63 万平方米,环比上涨 32.98% 数据来源：西安房产管理局12 月西安商品房新批预售面积为 171.63 万平方米，环比上月上涨 32.98%，同比上年12 月下滑 25.40%从 2010 年全市新批准预售面积走势来看，在政策调整下，下半年市场供应明显高出上半年，随着年关的临近，西安楼市市场销售形势持续好转，为避免政策风险，快速回笼资金，开发企业集中在年底上市，本月市场供应再度走高2)商品房成交面积 159.43 万平方米,环比下跌 7.31% 数据来源：西安房产管理局分析：12 月份西安市商品房成交面积 159.43 万平方米，环比下滑 7.31%伴随着 4 季度以来通胀预期的压力，需求市场积极入市，此外，随着新一轮“加息”政策的开始，不少购房者加快了购房计划，年末商品房市场销售继续走高，本月虽商品房销售量环比上月出现较大下滑，但较月均销售面积来看，仍属销售较为旺盛的一月随着春节的临近，传统楼市淡季也将出现，本月市场销量的下滑或将成为拐点，随着市场购买力的不足以及春节假期影响，未来两月西安商品房市场销售将继续表现下滑走势。

3)3)全市普通住宅均价走势全市普通住宅均价走势 数据来源：西。