贵州玉屏1000亩项目发展规划报告课件.pptx

玉屏50亩物业发展建议与启动策略,1,贵州玉屏1000亩项目发展规划报告,原规划条件,原有规划,2,贵州玉屏1000亩项目发展规划报告,3,可操作性，优先考虑产权关系清晰的土地，避免与政府产生潜在的利益冲突，加快推进速度，降低实施难度； 坚持启动区的整体性，避免破碎性的点式开发，以便于资源的最大利用和各启动内容的整体协同； 关键配套设施、景观资源先期启动，奠定区域形象，有利于提升后期物业的价值； 最优资源的地块后期开发，实现土地价值最大化，地尽其利； 阶段开发的片区构成应充分考虑市场实现性（终端消费市场与投资市场）与错位竞争的需求，同时兼顾短期目标与长期目标； 大规模的区域项目往往具有很多市场不确定性因素，故阶段开发的面积不宜过大，以控制成本投入和市场运营风险； 优先考虑对外交通相对便利的区域，以增强启动区物业的可达性和昭示性；,启动区： 50亩地块,启动开发原则,3,贵州玉屏1000亩项目发展规划报告,第一部分：定位,4,贵州玉屏1000亩项目发展规划报告,地块风险性分析,不具备生活氛围 和生活配套设施 没有优质的自然 和景观资源,5,贵州玉屏1000亩项目发展规划报告,6,地块风险性分析,陌生的住宅项目，要消除消费心理偏远的影响，存在潜在风险； 周边环境及居住氛围差，缺乏基本的生活和商业配套。

非居住热点板块，城市发展的边沿区，局部市场发展相对滞后 现有资源没有好的自然景观，及现有配套情况不足以支撑一个优质的居住环境 紧贴国道和火车轨快速干道对居住品质造成影响 工业厂房如果没有优质的设计、先进的管理模式概念，对居住的品质也造成一定的影响,风险,6,贵州玉屏1000亩项目发展规划报告,7,地块机会性分析,贯通全市交通主动脉，交通导入功能强国道、高速路的完善通车，吸纳跨区域客户 城市“11766”工程发展战略的重点位置，整体的城市规划扩张对本案的运作奠定先导性的基础和潜力空间 本地房地产发展处于孕育期，整体概念基本空白， 便于本案品牌和文化的塑造 地块规模，利于发展多种产品和概念，并互相促进发展，利于规划的营造和项目多层次、全方位配套设施，以弥补环境、配套的不足 优越的政策环境，低廉的地价等成本，有机会打造优质的产品，以先进的概念和开发模式，而成为当地的明星项目,7,贵州玉屏1000亩项目发展规划报告,8,地块适宜性分析,住宅：缺乏商业配套，生活设施，偏离市区而感觉交通不便，来自市区众多大型住宅项目冲击，他们或者紧邻城市生活中心（现代城、），或者拥有自己的商业中心作为生活配套（舞阳新城、中天）,可能的定位和发展方向分析,商业：缺乏商业气氛，周边没有商圈连贯，项目较孤立，周边是山体工厂旧民房，缺乏住宅区，没有足够支撑商业发展的居住人口，交通只有一条较窄的国道，不具备从多渠道交通组织引入人流的条件，,8,贵州玉屏1000亩项目发展规划报告,项目的发力方向是什么？,非常思维非常道,提案背景,如何实现引领和超越？,开发什么产品？,必须开发可销售产品？,颠覆市场的开发模式,当地明星与标杆,缺乏外部自然景观资源、地段陌生、工业抗性,要让50亩产生即时投资回报？从而支撑后续的开发,面对众多竞争，房地产发展的敏感期,9,贵州玉屏1000亩项目发展规划报告,文化,箫笛文化旅游中心,商业配套：餐饮、娱乐、购物（箫笛旅游商品）,工业园区配套：居住、工业旅游,旅游吸引物：民族文化/园林景观、展馆（本土特色人文）,酒店,综合体验式休闲生活城邦,产品定位模型,创意,旅游,工业,酒店式公寓,宿舍,住宅：第一居所,借鉴国内外成功的工业园发展模式，结合地块特征、条件,解决方法：通过规划设计、打造景观，实现项目的核心竞争力 设计可销售物业类型和产品,10,贵州玉屏1000亩项目发展规划报告,11,在项目初期不具备一般住宅所需要的生活配套、居住环境条件等的情况下，以特色旅游文化、工业配套双引擎驱动房地产开发：酒店、住宅（公寓、别墅）、零售、餐饮、娱乐。

其中旅游产生住宿需求，带动酒店居住等发展，居住又带动商业发展：餐饮、娱乐、购物，居住人口为商业带来消费支撑，商业配套促进住宅销售，带来更多的人流，形成一个具有自我发展能力的良性系统循环当本地的城市化、房地产发展到一定程度，本项目具备一般住宅的需求，最终发展成类似华侨城或者祈福新村的大型居住群园区初步规划商业配套、旅游文化体验中心（旅游项目）初期约为1.5万平米,居住配套（含酒店公寓）4万平米,酒店1万平米，会议接待中心5000平米50亩成为浓缩版的城市综合体，集多种概念与卖点，成为后续复合型房地产开发的新模式样板，千亩大盘开发的引擎策略汇总,11,贵州玉屏1000亩项目发展规划报告,核心价值定位,1.市场产品定位规模化的城市综合体，休闲、消费、居住的中心 2 .形象定位代表铜仁地区城市发展方向 “代言玉屏城市新形象”“玉屏城市新名片” 3. 区域市场定位“新城区经济发展的桥头堡” 4. 项目核心文化历史人文底蕴“箫笛文化、侗族文化”的标志性建筑 5. 项目规划未来商业配套商业价值最大化、休闲性与居住性互融,铜仁未来的城市新星，代言玉屏的综合示范区,综合性城市休闲生活区 综合性强：酒店/公寓/商业/住宅 多元化住宅物业：多层/独栋/联排 高端产品形态：物业中包含别墅等高端产品,12,贵州玉屏1000亩项目发展规划报告,第二部分：规划,13,贵州玉屏1000亩项目发展规划报告,14,城市级的休闲旅游、娱乐设施，为工业园区提供完善配套的同时，构筑了高端休闲度假平台,规划建设设施： 个性特色酒店、商务酒店， 别具一格的接待中心，与酒店相呼应，成为项目亮点工程，满足项目旅游接待需求， 达到能接待300人规模的会议的能力的会议接待中心。

企业会所俱乐部，专供地区周边的工业园的中高端人群的休闲娱乐需求 旅游休闲项目：箫笛文化中心，侗族民族文化村，侗族文化商业街区,物业发展理念,14,贵州玉屏1000亩项目发展规划报告,15,规划布局,科学规划，合理布局，综合发展； 作为本地开发理念最先进的工业园区，从一开始就将项目定位为全面发展的综合型工业区，精心规划、科学布局 根据具体地理环境的不同，把已建设的部分划为新兴工业和无污染工业区，重点发展电子、电器及技术、劳动密集型产业居住区,市中心,轻工业和一般工业区,中心区（居住、商业、办公）,新兴工业和无污染工业区,考虑整个园区的社会功能和经济功能，如何成为整个城市的有机组成部分，在园区内部形成高效率“内生循环系统”的同时，与整个城市乃至地区发生交接与融合,规划设计理念,园区住宅建设突出“以人为本”的设计思想，产品多样化，充分考虑人与环境的关系，突出强调基础设施与生活配套设施同步建设，营造出“富有独特魅力”的生活居住环境,50亩规划了精品酒店式住宅区（精装酒店式公寓）、工业旅游区、箫笛文化旅游中心，以及各种社会生活设施（高端餐饮娱乐商业配套）15,贵州玉屏1000亩项目发展规划报告,总体规划构想,高层,高层,商业综合体 （酒店、大型餐饮、娱乐）,综合启动示范区,度假小镇 旅游商业、情景洋房,创意工业,工业旅游及其配套 （含宿舍）,回迁区,核心高 端住宅区、 旅游小镇,景观节点,景观节点,景点,首期,二期,三期,四期,16,贵州玉屏1000亩项目发展规划报告,启动区规划构想,精装酒店公寓、个性艺术酒店、经济型酒店,侗族、萧笛文化旅游区（含部分餐饮娱乐）,工业配套 ；企业会所（会议、餐饮娱乐、健身休闲）,高尚住宅示范区：主题旅游度假社区：多层、叠墅（提升住宅档次）,风情旅游商业街区：兼备旅游观光和旅游商品购物以及社区商业,度假型洋房,高层住宅（生态型科技住宅）,体现整体项目主题的浓缩版、示范区 多种概念元素营造亮点,景观节点,各个板块既相对独立，又有机结合，景观、旅游节点穿插各板块,17,贵州玉屏1000亩项目发展规划报告,旅游吸引物开发模式,资源分析,资源优势：具有山地景观资源，位于城市郊区，适合开发休闲度假项目和第二居所 开发难点：资源可替代性强，不够强势，远郊陌生区域缺乏价值诉求点，,价值突破方向,一、深入挖掘文化价值，利用古建筑，民俗文化等吸引游客，将文化价值嫁接到地产项目 二、打造休闲娱乐项目，游乐场等休闲文化吸引物，提升项目价值,核心价值打造,18,贵州玉屏1000亩项目发展规划报告,价值突破点一,深入挖掘文化价值，利用古建筑，民俗文化等吸引游客，将文化价值嫁接到地产项目,【案例借鉴】,成都芙蓉古城,借鉴点：,从民族民居切入，通过营造特色民族中式复古建筑，民俗文化氛围实现旅游与地产的盈利,价值创造模式,19,贵州玉屏1000亩项目发展规划报告,【典型案例】,成都芙蓉古城,项目位置： 芙蓉古城位于成都西郊青羊界，新成温公路成-温-郫生态城市带快速通道旁，交通便利，距市区二环路仅10余分钟车程，与外环路文家立交桥相距仅1000米，2001年开始全面启动。

项目定位： 集居住、度假、休闲、投资于一体、融合各种中国民居建筑风格、以成都地域文化为项目内涵的老成都缩影式的极富传统色彩的小区,项目规划： 芙蓉古城总投资逾2亿元，占地约810亩，项目容积率026，规划总建筑面积13万多平方米，绿化率达66.8%，分川西区、苏州区、云南区、紫宸园、唐风区五大区芙蓉古城项目从川西民居文化切入，融合多种民居建筑风格，打造复古建筑群，通过对古建筑和川西文化的渲染，构筑项目文化价值20,贵州玉屏1000亩项目发展规划报告,项目将居住区、老式建筑、博物馆、祠堂、庙宇、会所、宾馆等完美结合，中间穿插人造山坡景观和水环境，即利于居住又方便休闲芙蓉古城包罗北方皇家园林、江南私家园林、四川古典园林、岭南庭园等，根据不同风格住宅院落作园林布置，在差异中达成统一，于对比中体现缤纷由川西民居、江苏民居、云南民居、唐风建筑组团架构了芙蓉古城的住宅体系；它集居住、度假、休闲和投资于一体住宅2层为主，建筑面积42212平米，巧妙组合各种特色建筑符号，外观古朴，住宅内部实用性强项目的功能配套齐全，不但有温泉浴音乐休闲广场，小型足球场、网球场、高尔夫练习场、门球场等运动场所，还有老年人健康中心、诊所护理中心、美容中心、诗书画社等，休闲娱乐配套十分丰富。

典型案例】,成都芙蓉古城,芙蓉古城拥有多种民居和园林建筑，休闲娱乐配套齐全，园林、商业街共同体现川西民俗文化21,贵州玉屏1000亩项目发展规划报告,饮食文化：成都传统小吃韩包子、钟水饺、三大炮、散子麻花等,童趣文化：陀螺、响簧、铁环、毽子、风筝、弹子等玩具,天府街市文化：蜀绣、蜀锦、竹帘画、剪纸、泥塑、木雕等传统手工制品,茶文化：铜壶、铜烟袋、铜茶椽子再现古城,水文化：流传数千载的龙舟比赛、放河灯,民风民俗文化：传统婚典、搭戏台、贴门神、磨刀人、打更人,地域文化：温江鱼凫王都遗址、寿安乡陈家桅杆、大石文化 、 “琴壁空弹”,丰富的 传统文化,【典型案例】,成都芙蓉古城,芙蓉古城以传承文明为引擎，产品构建文化，文化转化为商业价值，将文化作为其持久的核心竞争力22,贵州玉屏1000亩项目发展规划报告,三大谷,大侠谷生态公园、茶溪谷休闲公园、云海谷体育公园,三大山地主题小镇,“茶翁古镇”、“茵特拉根温泉小镇“和”海菲德小镇“，主题酒店群落大多建在此其中“茵特拉根温泉小镇“建有高星级酒店 独栋别墅,天麓一、二、六、七、八、九区目前在售 是总建筑面积约20万平方米的纯独栋别墅,东部华侨城规划原则:一、尽量少扰动或者不扰动山、水、植被；二、项目建成后，加强对山、水、植被的保护；三、充分利用无污染、可循环的能源进行产品设置和开发。

华兴寺,座落在东部华侨城的观音座莲山，体现佛教旅游文化包括：观音座莲宝像、华兴寺檀越酒店、妙相禅境、天音梵乐、大雄宝殿、众香界、香积斋、归一阁、云水堂等华兴寺,东部华侨城,【案例借鉴】,先规划后开发，先旅游后地产，深入挖掘项目文化和自然资源价值，投资打造旅游度假公园、寺庙等，提升区域旅游价值,23,贵州玉屏1000亩项目发展规划报告,大侠谷探险乐园 茶溪谷度假公园 茵特拉根小镇。