新疆乌鲁木齐水区项目全案策划.ppt

1现在让我们进入本案项目， 就此开启279年水磨人文生活…2第一部分：项目本体价值之思320余万平米 中式大宅4达坂城小镇——占位水磨沟区中轴线本案5城市核心沙区市政府水磨沟区新市区天山区城市发展方向米东区高铁新区水磨沟风景区由“五山一河 ”组成（清泉山、虹桥山、 温泉山、水塔山、雪莲山和 水磨河），集冰雪风情与山 水秀色于一体，是国家 AAAA级旅游景区水磨沟区位于乌鲁木齐市东 北部，东与乌鲁木齐县搭界 ，西以河滩北路为界，与沙 依巴格区和新市区毗邻，南 以小红桥连接天山区，北至 碱沟和卡子湾全区总面积 91.56平方千米，总人口18 万人水磨沟区——四大主城区之一6◎水磨沟区建政于1956年6月，是乌鲁木齐市中心城区之一，也是乌鲁木齐市最早的工矿区和风 景旅游区◎ 2010年实现地区生产总值94.8亿元，地方财政收入9.2亿元，社会固定资产投资60亿元，社会 消费品零售总额107亿元，城镇居民人均可支配收入14251元，农牧民人均收入7590元◎ 2011年乌鲁木齐市新制定的中心城区控规，这里将成为乌鲁木齐市级行政中心区；新疆—亚 欧博览会主会场新疆国际会展中心位于水磨沟区七道湾片区，围绕会展经济建设的办公、商务、 信息等服务项目开始入驻，未来会展中心片区将形成首府新的总部经济基地；全疆首家文化创意 产业基地—七坊街创意产业集聚区，经过两年的培育，正逐步成为乌鲁木齐各门类艺术创意和艺 术思想展示的现代文化视觉平台；水磨沟区拥有丰富的旅游资源，2家国家“AAAA”级旅游景 区，知名的高尔夫球俱乐部、温泉酒店、以及保持完好自然环境的东部山区，能同时提供和满足 传统的都市休闲、高端娱乐、户外探险等需求；水磨沟区是国家级生态示范区、全国绿化模范城 区、自治区级卫生红旗城区、文明城区、园林城区，是近年来高端地产的投资重点区域，已建成 的大型居住小区、公寓、别墅配套的教育、卫生、文化、体育等设施不断完善，成为首府市民宜 居首选地。

水磨沟区原有的支柱产业工业和农业，也顺应新形势的需要转变思路，保持平稳发 展工业主要依靠位于八道湾的水磨沟区工业园，走都市工业园区道路；农业从传统农业向都市 农业、特色农业转变7解读区域人文+环境——全疆首府唯一8早在1733年，清政府为解决驻军面粉及粮食加工，用240两银子购买水磨两盘， 在此处磨面，水磨沟由此而得名 此后，达官显贵、文人墨客来乌鲁木齐，都要在水磨沟驻足息憩，他们为水磨沟留 下了许多优美诗篇，因此，早在二百多年前的清朝乾隆时期，这里就已闻名遐迩乾隆三十三年（公元1768年），纪晓岚因在“两淮盐引案”中涉嫌向他的亲家 ——两淮盐运使卢见贞密传消息，被乾隆从轻谪戍新疆，期间，他曾携侣郊游水磨 沟，并留下著名诗句：“界破山光一片青，温暾流水碧泠泠游人倘有风沂兴，只 向将军借幔亭 1877年，清朝官吏史善长到水磨沟游览，看到这里数百个自然喷泉在峡谷中喷 涌，十分惊叹，写下了“青山露面远相迎，不曾见水已闻声寻源乃出山之罅，银 蟒千条自空下”的赞美诗篇 清光绪年间首任巡抚潘效苏称这里的喷泉为慕圣泉，并撰文刻石立碑光绪十四年（1888年），被慈禧太后流放到新疆的载澜曾在此建澜公园，入口 处建接官厅，在慕圣泉下修建了一座秀丽的长亭，命名消曹亭，又修了横跨溪流的 依斗亭和映在绿树丛里的八卦亭，还建有盼云轩、哭涛亭等。

同时，新疆布政司王 树楠利用急流修建官水磨，加上私水磨达到一百多盘 279年水磨人文积淀/无价衡量1773年-2012年9水磨沟的水磨坊（摄于1906年）10接官亭香妃出浴 翰文岭 纪晓岚像 厚重历史人文 见证辉煌历史11萧曹亭上、清泉山中山腰处，矗立的清泉寺禅院是新疆最大的佛 教胜地，也是乌鲁木齐佛教协会所在地 近年来寺晨钟暮鼓、梵音高扬，作为全疆唯一的一所开放的汉传 佛教寺院，香火很是旺盛 每逢正月初一、二月初八、三月十六和七月三十、九月二十九等 庙会期间，前来烧香拜佛、祈祷许愿的游人们络绎不绝 山不在高，有佛则名佛教圣地——清泉寺12梦境般的水磨河13雪莲山高尔夫球场水塔山龙口泉萧曹亭山、水 养心14传统文化圣地下诞生的现代文化产业◎一位知名艺术家也许能成为一个地区的文化标志、文化符号，而当一个地区知名的艺术家集聚起来，就会形成浓郁的文化氛围，产生辐射各领域的影响力——新疆7坊街◎7坊街是“乌鲁木齐乃至新疆文化的亮点”，水磨沟区将把“７坊街”作为推动全区文化产业发展的一个窗口，通过为文化创意、艺术设计等工作者提供一个交流、展示和创作视觉意识作品的场所，形成文化创意核心地带和地区文化氛围，从而带动了周边餐饮、休闲娱乐、房地产业等行业繁荣发展。

打造成熟的艺术园区也将成为具有浓郁文化气息的旅游商品和艺术作品交易区，来引领和带动整个区域旅游文化产业的大发展七坊街艺术家作品魅力7坊街15五山一河一公园，与一座城，交织辉映五山一河一公园，与一座城，交织辉映这是一片文化底蕴深厚的土地， 也是乌鲁木齐人心目中 的一块风水宝地200多年人文积淀，斗转星移间，见证 了乌鲁木齐城市文化生活的兴盛，令经典人文代代相传文化自豪感亦成就了水磨沟河及水磨沟区域在乌鲁木齐人 民心目中的地位，也因此构成了一种特殊的精神魅力16解读区域四大主城区之——新兴富人居住板块17绿城 玫瑰园绿城 丁香花园绿城玉园歌林四和院绿城 百合公寓歌林城堡一龙半岛鸿瑞豪庭达坂城 小镇雪莲山高 尔夫别墅水清木华华凌 国际公寓金色城品公园1号山水兰亭丽都国际豪姆蓝德高端住宅集中板块优越的山、水自然景观资源，更拥有水磨 沟公园等国家AAAA级旅游景点，是乌鲁 木齐高端楼盘集中区水磨沟片区公认的 自然生态居住价值观+乌鲁木齐顶级别墅 集中区，奠定了区域的整体居住价值18解读项目大环境优于小环境 从地图说起…19水磨沟公园 风景区 1.5公里国际会展区 6.2公里南湖政务区 3.9公里雪莲山高尔 夫休闲区 4.3公里友好商业区 6.2公里 水区政府 2.4公里优越的区域大环境 水磨沟公园、水区政府、南湖政务 区、雪莲山高尔夫休闲区、国际会 展区、友好商业区……大区域整体环 境、配套较优。

20北向500米： 热电厂污染源东北向500米 ：坟地零距离水磨河 200米便捷出行主形象南面 杂乱民居较差的周边小环境 苇湖梁热电厂、周边老式民居、东北 向坟地……当前项目小环境较差，小 范围内的配套有待进一步改善21七道湾路本案沿河 路沿河路东二巷项目道路四至临近七道湾南路、沿河路、沿河路东二巷，地块四至不直临七道湾路与沿河路，目前需通 过沿河路东二巷进出，后期沿河路与项目主入口架桥连通后，交通便捷性将大大提高Ø 东至项目休闲区、二期及荒山 地块东面为项目自建的休闲区、项目二期开发土地；紧临 荒山，可远眺维斯特花园住宅区Ø 南至民宅及沿河路东二巷路 地块南面为自建民宅，与七纺家属院（棚户区改造工作， 当前正处于拆迁阶段），通过沿河路东二巷西面的沿河路 相连，目前居住的环境较差Ø 西至水磨河、沿河路 地块西面紧临水磨河、沿河路，沿河路作为项目主入口， 是后期出行的最便捷道路；沿河路与七道湾路相连，七道 湾路是水磨沟区的主要交通干道Ø 北至安置房 地块北面为正在建设中的安置房，正好隔断了本项目与苇 湖梁热电厂的直接对峙关系22周边环境现状地块目前大部分楼盘施工已至7—8层，15号楼已封顶。

地块接驳外部需通过其他道路与沿 河路与七道湾路连接；地块自然资源丰富，但周边建筑景观一般，地块四周多为民宅、荒 山、坟地，小范围形象受一定影响民房 苇湖梁热电厂 地块紧靠沿河路，目前出入口需依赖沿河 路东二巷连接沿河路进而连接七道湾、温泉 西路、东外环路等城市主干道；但目前水磨 沟各条道路路况较好，堵车情况不明显沿河口东二巷出入口七道湾路出入口(一)出入口通行不便利，但路况较好地块周边多为民宅、荒山、坟场等，片区形象较差； 距离苇湖梁热电厂仅500米左右，中间虽有安置房分隔，但 仍然有影响二)四周被多层低矮老居民房、荒山包围，外围形象弱23政府发力，改善片区环境 政策对水磨沟片区“一河两翼” 的规划 ：会展片区的高速发展，水磨沟区东部 山丘的旅游产业，水磨河沿线的整治力 度，项目周边配套设施的整体水平将会 有所提高，且水磨河沿线的经济发展得 以不断优化，发展潜力巨大24解读产品准现房 大户人家/半公务员居住区 图/表说明问题…25别墅洋房已封顶3#4# 10#2#1#5#6# 7#8#9#11#12#13#14#15#别墅洋房对外销售区公务员购房区公务员购房区，剩余对外销售施工进度7—8层施工进度7—8层准现房/半公务员居住区26总计50亩景观 配套市场少有27徽派/中式建筑优劣并存 优：具有较纯粹文化内涵的项目不多，可包装性强，且与 水磨区域背景气质相融合 劣：建筑整体灰色主调难从周边陈旧的环境中脱颖而出28大户人家/三分之二序号面积（平米 ）户型结构总套数 （套）已销售 （套）剩余（ 套）剩余户型 所占比例182.11两室两厅一卫321315.5284.51两室两厅一卫6412529.24386两室两厅一卫326264.62487.83三室两厅一卫322305.33589.41两室两厅一卫一储藏阳台326264.62693.37三室两厅一卫322305.337118三室两厅一卫一储藏阳台48036811219.898121三室两厅一卫一储藏阳台160629817.419134三室两厅一卫一储藏阳台128646411.3710138三室两厅两卫一储藏阳台2561629416.7合计1248685563100产品户型分析表主力大户约占 剩余户型比例的65.37%29户型 编号13# B户型 32套技术 参数建筑 面积套内 面积公摊 面积得房 率 82.11平方71.96平方10.15平方87%应用 项目 客户 定位刚需系列产品 特点1、82平米二房二厅 2、得房率87% 3、16层电 梯公寓， 4、一梯三户，品质更高 5、西进向 6、独立玄关 7、分离式卫生间， 8、卫生间距离卧室较近 9、卧室都带凸窗 10、舒适的室内尺度紧凑两房（82.11㎡）南向卧室带 凸窗 合理、紧凑 的室内尺度卫生间干湿 分区整体较方正30户型 编号10# B户型 64套技术 参数建筑面 积套内 面积公摊 面积得房 率 84.51平方73.64平方10.87平方87%应用 项目 客户 定位刚需系列产品 特点1、84平米二房二厅 2、得房率87% 3、16层电 梯公寓， 4、一梯四户，公摊小 5、北进向 6、厨房带冷阳台 7、分离式卫生间，明厨明卫 8、卫生间距离卧室较近 9、卧室都带凸窗 10、舒适的室内尺度 11、3.9米客厅开间紧凑两房（84.51㎡）南向卧室带 凸窗 合理、紧凑 的室内尺度独立储藏冷 阳台 31户型 编号10# A户型 32套技术 参数建筑 面积套内 面积公摊 面积得房 率 86平方74.81平方11.19平方87%应用 项目 客户 定位刚需系列产品 特点1、86平米二房二厅 2、得房率87% 3、16层电 梯公寓， 4、一梯四户，公摊更小 5、南北通透 6、独立玄关 7、分离式卫生间， 8、卫生间距离卧室较近 9、舒适的室内尺度舒居两房（86㎡）独立玄关 合理、紧凑 的室内尺度32户型 编号13# A户型 32套技术 参数建筑 面积套内 面积公摊 面积阳 台 面 积87.83平方72.17平方10.86平方4.8应用 项目 客户 定位刚需系列产品 特点1、87.83平米三房二厅 2、得房率83% 3、16层电 梯公寓， 4、一梯三户，品质更高 5、东西通透 6、紧凑三房设计紧凑三房（87.83㎡）全明户型 细节设计合 理合理、紧凑 的室内尺度卫生间全明 设计，干湿 分区33户型 编号10# A1户型 32套技术 参数建筑面 积套内面 积公摊 面积得 房 率89.41平方77.80平方11.61平方87 % 应用 项目 客户 定位刚需系列产品 特。