房地产法复习总结14100字.docx

    房地产法复习总结14100字    房地产法复习总结第三章 土地管理制度一、土地所有权行使主体：国有土地——国务院；集体所有土地——多元法条：《土地管理法》 第十条 农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理《土地管理法》 第八条 城市市区的土地属于国家所有农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有《土地管理法实施条例》 第二条 下列土地属于全民所有即国家所有：（一）城市市区的土地；（二）农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地；（三）国家依法征用的土地；（四）依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地；（五）农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地；（六）因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。

二、土地使用权 （一）土地承包经营权特点：1.用益物权（区别于债权）2.土地承包经营权不仅仅限于内部，外部单位或个人也可承包经营3.权利功能的福利性弱化4.期限性内容：1. （1）发包方义务A. 承包期内发包方不得收回承包地（例外：农民连续抛荒弃耕两年）承包期内，承包方全家迁入小城镇落户的，应当按照承包方的意愿，保留其土地承包经营权或者允许其依法进行土地承包经营权流转承包期内，承包方全家迁入设区的市，转为非农业户口的，应当将承包的耕地和草地交回发包方承包方不交回的，发包方可以收回承包的耕地和草地承包期内，承包方交回承包地或者发包方依法收回承包地时，承包方对其在承包地上投入而提高土地生产能力的，有权获得相应的补偿B. 承包期内，发包方不得调整承包地承包期内，因自然灾害严重毁损承包地等特殊情形对个别农户之间承包的耕地和草地需要适当调整的，必须经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府和县级人民政府农业等行政主管部门批准承包合同中约定不得调整的，按照其约定2）承包方权利继承权A. 承包人应得的承包收益，依照继承法的规定继承B. 林地承包的承包人死亡，其继承人可以在承包期内继续承包。

流转权（通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转 限制：A. 不得改变土地的用益物权性质B. 不得改变土地的农业用途C. 遵守平等协商、自愿有偿原则D. 受让方需具备农业经营能力和资信状况E. 在同等条件下，本集体经济组织成员享有优先权F. 土地承包经营权流转必须采用书面合同形式且具有相应的条款G. 采取转让方式流转的，应当经发包方同意，未经同意，转让无效；采取转包、出租、互换或者其他方式流转的，应当报发包方备案1H. 土地承包经营权采取互换、转让方式流转，当事人要求登记的，应当向县级以上地方人民政府申请登记未经登记，不得对抗善意第三人I. 流转的形式限制（转包、出租、互换、转让、股份合作等形式）a. 不可以抵押（抵押或抵偿债务的应当认定无效）b. 转包、出租：承包方与发包方的承包关系不变互换、转让：承包方与发包方的承包关系发生改变，必须办理变更登记股份合作作价入股：与一般股权有区别（不可以抵偿债务）2.（不宜采取家庭承包方式的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地，通过招标、拍卖、公开协商等方式承包的，适用本章规定1） 继承权保障收益继承权；承包权也可以继承（2） 流转权A- F同上G. 发包方将农村土地发包给本集体经济组织以外的单位或者个人承包，应当事先经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准。

由本集体经济组织以外的单位或者个人承包的，应当对承包方的资信情况和经营能力进行审查后，再签订承包合同H. 土地对外流转必须已经登记取得相应权属证件方可，否则无效通过招标、拍卖、公开协商等方式承包农村土地，经依法登记取得土地承包经营权证或者林权证等证书的，其土地承包经营权可以依法采取转让、出租、入股、抵押或者其他方式流转I. 关于流转形式，除别的普通方式外，可以进行抵押抵押：集体土地使用权可抵押的两种情况：1根据《担保法》第34条第5项以及《农村集体土地使用权抵押登记的若干规定》的规定，依法承包并经登记的荒○山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地使用权可以抵押，但需获得发包方同实践中，发包人同意抵押可以再订立承包合同时约定，也可以事后取得发包人同意并由其出具书面证明2根据《担保法》第36条第3款的规定, 乡（镇）○、村企业的土地使用权不得单独抵押以乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押《担保法》第三十四条 下列财产可以抵押：（一）抵押人所有的房屋和其他地上定着物；（二）抵押人所有的机器、交通运输工具和其他财产；（三）抵押人依法有权处分的国有的土地使用权、房屋和其他地上定着物；（四）抵押人依法有权处分的国有的机器、交通运输工具和其他财产；（五）抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权；（六）依法可以抵押的其他财产。

抵押人可以将前款所列财产一并抵押第三十七条 下列财产不得抵押：（一）土地所有权；（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但本法第三十四条第（五）项、第三十六条第三款规定的除外；（三）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；（四）所有权、使用权不明或者有争议的财产；（五）依法被查封、扣押、监管的财产；（六）依法不得抵押的其他财产二）农户宅基地使用权21主体特定：集体经济组织成员；○2一户一处；○3无偿性、永久性、分配性；○4继承性 1.特点：○三、土地用途管制制度四、耕地保护制度的具体制度：1.总量平衡2.占补平衡3.禁止任何单位和个人闲置、荒芜更低4.土地用途管制制度5.国家鼓励土地整理6.基本农田保护制度7.土地开发与复垦制度五、建设用地制度1.国家建设用地使用权的取得方式：有偿出让和无偿划拨（1）划拨（划拨国有土地使用权不得单独转让、出租、抵押，如果土地使用者需要将划拨土地用于交易，一是要经过国家土地管理部门批准，二是要取得出让国有土地使用权划拨国有土地使用权随地上建筑物、附着物转让或以其他方式交易的，其土地收益应当上交国家。

第五十四条 建设单位使用国有土地，应当以出让等有偿使用方式取得；但是，下列建设用地，经县级以上人民政府依法批准，可以以划拨方式取得：（一）国家机关用地和军事用地；（二）城市基础设施用地和公益事业用地；（三）国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；（四）法律、行政法规规定的其他用地2）出让出让国有土地使用权是土地使用者以向国有土地所有者代表支付出让金为对价而原始取得的有期限限制的国有土地使用权国有土地使用权出让方式：拍卖、招标、和协议国有土地有偿使用的方式包括：国有土地使用权出让；国有土地租赁；国有土地使用权作价出资或者入股)2.土地征收(1) 审批权限：征收土地由国务院与省政府两级审批(2) 法定程序（P13）：书面公告；征地补偿登记；拟定征地补偿安置方案并公告；异议、听证；组织、实施征地补偿、安置方案；纠纷解决途径(3) 补偿安置的项目范围及权利归属：征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费土地补偿费归农村集体经济组织所有；地上附着物及青苗补偿费归地上附着物及青苗的所有者所有征用土地的安置补助费必须专款专用，不得挪作他用第四章 房地产开发用地制度一、国有土地使用权出让1.概念：国有土地使用权出让是指国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

2.方式：协议；招标；拍卖；挂牌出让商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让3.出让最高年限：（一）居住用地70年；（二）工业用地50年；（三）教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；（四）商业、旅游、娱乐用地40年；（五）综合或者其他用地50年4.期限届满及续展：土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的， 3土地使用权由国家无偿收回地上建筑物及附着物由国家无偿取得3. 权利、义务：P164. 出让国有土地使用权的出租和抵押(一)出让国有土地使用权的出租出让国有土地使用权人出租其权利的，应按土地使用权出让合同约定的期限和条件完成土地的投资、开发和利用土地使用权出租是出租人将权利租给承租人使用一定的年限，出租人并不因此失去土地使用权，只是自己不直接使用土地租赁期届满，出租人有权收回土地使用权。

二)出让国有土地使用权的抵押以出让国有土地使用权设定土地抵押权的，土地使用权人必须按照出让合同的约定，已经支付全部土地使用权出让金并领取出让国有土地使用权证书，同时，还应按土地使用权出让合同约定的期限和条件完成对土地的投资、开发和利用二、国有土地使用权划拨1. 划拨国有土地使用权转让、出租、抵押条件：《划拨土地使用权管理暂行办法》第六条 符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门批准，其土地使用权可以转让、出租、抵押：（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（二）领有国有土地使用证；（三）具有合法的地上建筑物、其他附着物产权证明；（四）依照《条例》和本办法规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府交付土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金2.划拨土地使用权的行使：（1）划拨土地不得擅自擅自改变土地用途；（2）划拨土地使用权只有变为出让土地使用权并符合其他条件才可以出租、转让和抵押；（3）无偿取得土地使用权的使用者因迁移、解散、撤销、破产或其他原因而停止使用土地的，市县人民政府可以无偿收回土地使用权，地上建筑物、附着物可以适当补偿；（4）根据城市建设发展需要和城市规划的需求，市县人民政府可以无偿收回划拨土地使用权，对地上建筑物给予适当补偿。

三、国有土地使用权转让1.概念：土地使用权人在权利年限有效范围内将其受让的土地使用权易发转移给他人的法律行为2.形式：出售、交换和赠与3.转让原则：（1）权利义务同时转移原则土地使用权转让时，土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移2）产权一致原则 《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十三条土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让第二十四条地上建筑物、其他附着物的所有人或者共有人，享有该建筑物、附着物使用范围内的土地使用权土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让，但地。