2020年(商业计模式）开创独有的商业和盈利模式开发区及开发区上市公司研究.doc

申银万国证券研究所 行业深度研究 行业及产业房地产园区开发开创独有的商业和盈利模式—— 开发区及开发区上市公司研究2003年9月30日行业研究/行业深度研究分析师刘 浩(8621) 63295888404liuhao@联系人程晓昀（8621）63295888406chengxiaoyun@地址：上海市南京东路99号：（8621）63295888上海申银万国证券研究所有限公司内容提要：l 经济开发区的产生可以追溯到早期自由资本主义时代，是对当时刚刚兴起的自由贸易原则的一种实验或实践中国经济开发区的产生和发展则是与改革开放紧密联系在一起l 经济开发区作为一门产业，有其独有的商业和盈利模式l 随着开发模式的多样化，开发区在开发过程中的融资和损益往往不是由一个主体承担，即有融资主体和损益主体根据损益主体的不同，可以把开发模式分为以政府为损益主体的开发模式和以企业为损益主体的开发模式。

l 开发区上市公司是以企业为损益主体的开发模式中的重要类别，代表了开发区公司最先进的融资模式、管理模式和盈利模式，是我国开发区公司中最优秀的群体开发区上市公司在开发区建设中的作用主要有：融资通道，品牌优势，提升管理能力，吸引人才技术l 我国开发区根据损益主体的不同，其管理体制也相应分为两大类大部分开发区上市公司所在的开发区都是管委会+开发公司模式l 近几年来，开发区上市公司的经营业绩呈现逐步分化的趋势我国开发区上市公司亟待根据自身情况和经济全球化进程的要求，重新进行功能定位并拟定可持续发展战略l 开发区及开发区公司的社会效益主要在于其对所在区域发展的推动作用目前，增长极理论和孵化器理论是分析开发区（特别是高新技术产业开发区）对区域发展的影响的主要理论框架l 中国开发区的未来发展面临内涵式扩张和外延式扩张两种选择32请参阅最后一页的重要声明 目 录1. 我国经济开发区发展现状与政策概况 31.1经济开发区发展现状 31.2 政策调控：步步趋紧 41.3 政策对开发区公司的影响 62. 我国经济开发区开发模式 62.1 经济开发区的基本商业模式和盈利模式 72.2以政府为损益主体的开发模式 92.3以企业为损益主体的开发模式 103. 开发区上市公司基本情况 113.1公司概况 113.2开发区上市公司在开发区建设中的作用 124. 开发区及开发区上市公司营运模式 134.1发展战略 134.2管理体制与组织结构 175. 开发区上市公司的经济效益 225.1 资产结构 225.2公司盈利情况 235.3公司盈利能力 246. 开发区的社会效益 266.1 增长极 266.2 孵化器 286.3 综合评价 297. 未来展望 30图表目录图1：我国经济开发区基本构成 3图2：历年全国土地开发情况 4图3：政策要点分析 5图4：开发区产业价值链 8图5：近三年园区类公司土地批租业务收入走势 13图6：企业的持续发展需要三个层面业务的支持 13图7：开发区公司的前向一体化战略 14图8：苏州高新各年度房地产业务收入走势（万元） 14图9：张江高科各年度房地产相关业务比例走势及预测 15图10：张江高科转型战略示意图 16图11：张江高科资本运作模式 17图12：中山火炬高技术产业开发区组织结构图 19图13：金融街开发区单独的开发公司组织结构图 21图14：开发区公司负债率对比图（%） 22图15：开发区公司净利润走势对比图（万元） 23图16：开发区上市公司每股收益走势图（元/股） 23图17：开发区公司毛利率走势对比图 24图18：开发区公司2002关键盈利指标相对比率图 24图19：开发区作为地区经济增长极的作用图示 26图20：1991年—2002年国家高新开发区企业的技工贸收入情况 27图21：1991年—2002年国家高新开发区企业的出口创汇情况 27图22：1991年—2002年国家高新开发区企业纳税情况 28图23：1992年—2001年国家高新开发区企业R&D投入情况 28图24：开发区作为孵化器的作用图示 29表1：2003年以来房地产政策步步趋紧 4表2：中国开发区功能分类 7表3：开发区投入模式分类 8表4：开发区收支平衡情况分类 9表5：中国开发区基本开发模式分类 11表6：开发区上市公司基本情况比较 12表7：中国开发区基本开发模式的管理体制 17表8：开发区上市公司综合盈利能力得分表 25表9：影响中国开发区上市公司盈利能力与经济效益的相关因素对比 25表10：开发区的发展阶段与评价指标 291. 我国经济开发区发展现状与政策概况1.1经济开发区发展现状经济开发区的产生可以追溯到早期自由资本主义时代，是对当时刚刚兴起的自由贸易原则的一种实验或实践。

经济开发区的产生可以追溯到早期自由资本主义时代，是对当时刚刚兴起的自由贸易原则的一种实验或实践公认的人类历史上第一个经济开发区，是1574年建立于意大利热那亚湾的雷格亨自由港从那时起，自由港、自由贸易区等多种形式的园区在世界各地时有出现园区业的蓬勃发展是20世纪下半叶以来科技革命与新经济兴起的结果，同时也是科技革命与新经济迅猛发展的助推器如美国的“硅谷”、128公路高技术带等350多个科技园区，都相继创办于这一时期并成了信息技术革命的摇篮和引领全球新经济发展的龙头英国也创办了剑桥、苏格兰硅谷等园区，日本建有筑波、九州硅岛等技术城韩国建有大田等科学园区新加坡建有裕廊工业区、新加坡科学园等台湾则先后创办了新竹科学园、台南科学园等目前，全球仅以科技为主题的园区就达5000多个中国经济开发区的产生和发展则是与改革开放紧密联系在一起中国经济开发区的产生和发展则是与改革开放紧密联系在一起的招商局在我国首开园区开发之先河，于1978年在蛇口率先独资创办出口工业开发区尔后国内相继出现了经济特区、经济技术开发区、高新技术产业开发区、生态园区、保税区、旅游度假区、边境经济合作区和出口加工区等多种具体形态的经济开发区。

除了深圳、珠海、汕头、厦门和海南５个经济特区（有时还包括上海浦东新区）外，其他各种经济性特区（通常也包括省级开发区）一般都被统称为开发区从整体上看，这些经济性特区作为经济国际化的主要载体，借助政府给予的优惠政策和利用良好的基础设施，不仅成为引进外资、先进技术和管理经验的重要基地，而且还通过先行一步的实践展示了外向型经济的带动效应，并通过与周边地区的配套协作拉动了区域经济的发展全国目前共有各级各类开发区3837家，其中经国务院批准的有232家，占总数的6％；省级批准的1019家，占26.6％；其他2586家都是省级以下开发区图1：我国经济开发区基本构成数据来源：中国开发区网、申银万国证券研究所目前我国开发区建设发展迅速，各类开发区规划面积达3.6万平方公里，超过了现有城镇建设用地总量国家相关法律法规和房地产政策的调控，是影响开发区未来发展的主要因素1.2 政策调控：步步趋紧近年来全国土地供应规模高速增长2003年上半年，全国购置土地面积15069.38万平方米，同比增长54.7%,高于商品房施工面积涨幅26.8个百分点有8个省、直辖市购置土地面积同比增长超过了100%全国土地开发面积7143.69万平方米，同比增长40.0%，分别高于商品房施工面积、新开工面积涨幅12个百分点和9个百分点。

有5个省完成土地开发面积同比增长大于100%图2：历年全国土地开发情况数据来源：中国2002年统计年鉴、申银万国证券研究所从近期数据可以看出，土地供应规模的增长速度过快，对房地产市场形成潜在的压力，并成为产生房地产市场“过热”苗头的主要方面为了加强房地产市场宏观调控，切实解决土地市场中存在的突出问题，中央政府从去年开始逐步采取了一系列措施到今年，调控力度更是步步趋紧表1：2003年以来房地产政策步步趋紧日期部门政策2月国土资源部召开了关于进一步治理整顿土地市场秩序的电视会议，部署了治理整顿土地市场秩序的有关工作，下发了《关于进一步治理整顿土地市场秩序工作方案》的通知4月监察部国土资源部联合召开了经营性土地出让招标拍卖挂牌执法检查电视会议，联合下发了《关于开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法检查工作方案》6月13日人民银行发布《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理》的通知，进一步落实房地产信贷政策，防范房地产行业和银行业产生泡沫的风险，促进房地产金融健康发展7月国务院发布《关于暂停审批各类开发区的紧急通知》，《关于清理整顿各类开发区加强建设土地管理的通知》7月31日国务院国务院召开全国进一步治理整顿土地市场秩序电视会议，就清理整顿各类开发区用地，加强土地管理做出部署。

国务院总理温家宝在对会议的重要批示中指出，实行最严格的土地管理制度曾培炎指出要集中解决开发区违法违规占地问题对新设立和扩建的各级开发区一律暂停审批，国家级开发区确需扩建的，须报国务院审批8月1日国土资源部实施《协议出让国有土地使用权规定》，进一步规范土地市场秩序，优化土地资源配置，保证土地使用权交易的公开、公平、公正，防止暗箱操作8月31日国务院发布《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，再次确认了房地产在国民经济中的支柱产业地位，表明未来政策的主基调将是“鼓励支持，规范发展”9月1日国务院实施《物业管理条例》，规范物业管理活动，维护业主和物业管理企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境资料来源：申银万国证券研究所贷款应重点支持符合中低收入家庭购买能力的住宅项目商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放贷款限制高档住宅开发贷款提高高档商品房、别墅、商业用房或第二套以上住房的贷款利率购买第二套以上（含第二套）住房的，应适当提高首付比例影响需求：降低住宅市场的投资/投机需求政策要点政策作用点增加开发商财务费用政策影响作用于开发商实行最严格的土地管理制度停止审批新设和扩建开发区降低了置业投资者的自有资金利润率作用于投资者减少了园区类公司获得新土地储备的可能性提高土地的价格降低土地批租业务的持续盈利能力作用于土地市场影响供给：减少高档住宅的供应图3：政策要点分析资料来源：申银万国证券研究所我们认为，这一系列政策从土地、资金、市场等各方面，对整个房地产产业进行了调控和规范，其目的在于对房地产市场进行结构性调整和优化，以促进整个市场的健康持续发展。

特别是国务院发出的《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，从正面肯定了房地产行业在当前。