金茂广场写字楼提案.ppt

金茂广场写字楼2015年营销方案Code of this report | 1今天我们不谈市场！Code of this report | 2因为，长沙写字楼市场已经饱和，竞争非常激烈，未来一段时间内也不会有好转！￿￿Code of this report | 3长沙写字楼供求关系：近一年，长沙办公物业市场处于严重的供大于求状况，供求比一度达到1:7.4而成交量相对萎缩，月均去化量基本维持在1-3万㎡Code of this report | 4长沙写字楼目前存量：截止至今年11月，长沙办公物业市场存量继续攀升，存量累积达142万㎡，去化周期需近4年时间，办公物业库存压力持续加大Code of this report | 5长沙写字楼价格走势：近一年长沙办公物业市场成交均价逐步下跌，截止11月成交均价降至12120元/㎡，与去年同期跌幅近2800元/㎡，同比下降约19%Code of this report | 6今天我们也不谈产品！Code of this report | 7因为，长沙高端写字楼产品同质化已经非常严重，在硬件上很难实现“超越”！Code of this report | 8开发商长沙开福万达广场投资有限公司￿建筑风格现代风格，立面为low-E中空玻璃幕墙占地面积12.18万方建筑面积101.8万方写字楼建筑面积32.92万方标准层面积1740平米，公摊32.5%面积分割8-19层为中等隔间123-296㎡，21-48层为大隔间207-445㎡标准层高标准层层高3.8m，净高2.7m物业公司万达物业物管费20元/平米/月，含公共区域水电、中央空调等电梯数量12客/2货，30层以下为上海三菱，30层以上为日本进口三菱停车位1539个智能化5A空调运行中央空调，新风系统地址长沙市开福区五一路与湘江中路交汇处￿项目紧邻五一大道，比邻湘江，核心地段、￿品牌、大型城市综合体、江景资源等成为其最为核心的卖点长沙高端写字楼：开福·万达广场Code of this report | 9开发商长沙橘韵投资有限公司建筑风格现代风格，low-E中空玻璃幕墙占地面积15.67万方建筑面积北区84.5万方，南区20万方写字楼建筑面积已规划13.15万方写字建筑层数54+7F(7#),22+6F（8#)标准层面积单层面积超2000平方米面积分割/标准层高标准层高超4m物业公司CBRE世邦魏理仕物业管理公司物管费4.80元/平米/月停车位项目总车位为3604个，一期预计车位498个智能化智能5A，数字安防系统、会议系统等产品优势LEED-ND￿绿色城区；物管世邦魏理仕；地铁；城中心，湘江风光空调运行中央空调地址长沙市天心区湘江大道与解放西路交汇处东南角开发商在高品质住宅、写字楼、高端公寓、购物广场等大型CBD综合体项目的开发经验相当丰富，华中心是华远进驻长沙的第一个项目。

长沙高端写字楼：华远·华中心Code of this report | 10开发商湖南泊富地产发展有限公司建筑风格现代建筑风格占地面积47196㎡建筑面积286113㎡写字楼建筑面积83309㎡写字楼筑层数49层标准层面积2073㎡面积分割每层划分为16户电梯数量17台电梯标准层高4米，净高2.9米物业公司湖南普瑞物业服务有限公司￿物管费14.98元/平方米·月停车位1550个，与商业、公寓公用智能化5A产品优势湖南首个国家绿色标准写字楼、16m挑高大堂空调运行三菱重工，VRV分户计量地址开福开福区芙蓉北路564号（原湖南新华印刷一厂）长沙高端写字楼：泊富·国际广场城市中心大型综合体之一，为文化传媒、金融、高科技及高端服务业等企业集团倾力打造的国际甲级写字楼Code of this report | 11市场产品1、区域地标建筑，高质量玻璃幕墙，进口大理石/花岗岩2、单体规模0,000平方米；标准层在1,500平米以上3、层高超过4米，品牌高速电梯，一流物业管理，智能5A，酒店式大堂4、国际高端品牌酒店、商业MALL配套本案产品1、国际一线公司设计打造，绿色建筑、低耗能运营2、12米挑高奢华大堂，4.1米标准层高，单元式玻璃幕墙体系3、品牌电梯，等候时间35秒，最高6米/秒，轿厢2.8米净高4、5000个停车位，智能停车系统，新风系统、集中中央空调系统，￿￿24小时IT机房冷却系统本案产品可比肩超越市场上任何高端写字楼项目！产品硬件对比Code of this report | 12我们拥有最顶级的产品配置，但这还不足以形成明显的优势！Code of this report | 13本案核心价值的发现之旅！Code of this report | 14600亿梅溪湖国际新城 ，为长沙定制未来CBD Ø大河西先导区为长沙城市发展中优先发展区域，目前形成以滨江新城、梅溪湖片区、羊湖垸片区三大片区为重点的新城核心区域；Ø梅溪湖国际新城：大河西先导区的未来城市中心；项目价值发现之一：区域Code of this report | 15360°无敌景观资源，拥览一线3000亩梅溪湖Ø金茂广场写字楼拥览一线3000母梅溪湖景观，远瞰岳麓山、梅岭公园；Ø一湖两山五公园、龙王港风光带，自然景观资源得天独厚。

项目价值发现之一：景观Code of this report | 1610万㎡商业MALL，及华中唯一喜达屋旗下精选酒店 Ø聚集国际时尚品牌旗舰店、沃尔玛国际超市、CGV顶级国际影院、大型儿童娱乐体验中心、高端餐饮、品牌百货等众多业态；Ø喜达屋旗下豪华精选酒店源于英国皇室，高端足迹遍布全球，代言一座城市的顶级体验项目价值发现之一：配套Code of this report | 17无缝对接地铁2号线，地铁就在楼下，接驳全城，时间与距离不再是问题 Ø在国际城市规划中，地铁物业已经成为发展潜力最大的城市高效物业形势，金茂广场作为梅溪湖唯一地铁上盖物业，地铁2#线直达，高效接驳全城，升值势不可挡项目价值发现之一：交通Code of this report | 18科技研发中心国际文化艺术中心毗邻两大中心：科技研发中心、文化艺术中心，开启全新商务新格局 Ø约600亿经济投入，打造成为国内高校、科研所、国际知名学者提供的最具国际视野的创新平台，汇聚顶尖技术，成为下一个都是“硅谷”Ø华中艺术中心，文化企业平台，独一无二的全资源交流平台项目价值发现之一：外部资源Code of this report | 19本案写字楼价值发现小结生态、景观独一无二的自然景观 （3000亩梅溪湖景观）绿色、低碳、节能建筑关键词：一流的自然景观Code of this report | 20本案核心价值提炼！“双顶级”配置1、“环境”顶级：独一无二的自然景观 （3000亩梅溪湖景观）绿色、低碳、节能2、“硬件”顶级：比肩及超越目前长沙市场上任何高端写字楼项目的硬件配置Code of this report | 21Code of this report | 22Code of this report | 23当您在寻找现代最顶级写字楼的时候，我们已经领先现代一个世纪了！Code of this report | 24Code of this report | 25世界500强+全国500强+湖南100强世界及中国行业领袖的话语者强势型、处于垄断地位的大型企业，分公司、子公司遍布世界和全国，对办公条件不再要求一定要在核心地段和商务氛围，而是转向对”自然、健康、舒适“办公等要求上来客群对位——核心客户Code of this report | 26客群对位——重要客户1、服务于500强企业，有业务往来的上下游企业；2、依托于长沙河西、大先导区、梅溪湖）开发而产生的相关企业（如房地产、金融、建筑企业等）3、深耕河西，亟待办公条件升级、以符合其企业发展和品牌身份的企业；4、依托于麓谷高新区产业链而产生的教育、技术、科学研发等企业；5、看重区域未来发展潜力的投资型客户。

客群对位——边缘客户长沙河东、地州市、外省的自用及投资客户；Code of this report | 27未来因我而来，客户因我而来！Code of this report | 28本案拓客策略之：拓客六大“杀手锏”Code of this report | 29营销前置，重点引进500强企业，租售并举，形成品牌带动拓客杀手锏之—：——前期与世界五百强或中国五百强在长机构进行协商（如汇丰银行），向其出售或出租办公物业；——通过与类似知名实力企业合作，达到强强联合，能够在极短时间内提升项目形象档次，建立市场公信力，以名带实，最大程度促进销售Code of this report | 30营销前置，重点引进投行、基金公司等大客户投资拓客杀手锏之二：Code of this report | 31针对中小投资客户，进行返租销售模式拓客杀手锏之三：北辰时代广场：5年返租，前三年每年7%，后续每年递增1%，共计可享受5年38%返租，前3年租金可直减总房款，后2年直接收益.返租模式参考：返租模式参考：Code of this report | 32建立全覆盖、全网络分销体系拓客杀手锏之四：和一线城市“北、上、广、深”等城市的营销机构建立分销体系，全网络覆盖，精准有效，拓宽客源。

Code of this report | 33建立客户服务保障体系拓客杀手锏之五：1、客户日常维护体系，建立客户档案（生日会、结婚纪念日、子女草地生日趴、高尔夫训练营等）2、企业进驻服务体系（以政府名义，对入湘企业税收的减少或免除申请；对特殊企业税费免除和资金上的扶持申请等）3、还可以考虑引入若干风投公司入驻，直接为进驻企业提供融资服务等￿Code of this report | 34企业授牌企业授牌相应政策相应政策中国生态绿色办公中国生态绿色办公500500强平台强平台体系体系>政策：政策：以政府名义给予进驻企业相应的补贴政策及购买优惠（在价格上做文章）拓客杀手锏之六—搭平台、授牌>授牌：授牌：以“全国工商联”的名义，组织“中国生态绿色办公500强”授牌活动平台活动平台活动>活动：活动：借助此平台，阶段性组织大型圈层活动，渗透进行项目推介Code of this report | 35本案定价策略之：顶层：10万/㎡我们卖的是湖南、长沙最好的写字楼，价格当然是最贵的！Code of this report | 36如何给顶层：10万/㎡的理由全精装，长沙高端商务办公打造范本配套1台专属电梯直达顶层全智能化系统办公楼顶专属“飞机坪”￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿。

Code of this report | 37价格策略：先立标杆，高开平走以顶层10万/㎡的价格，树立标杆，先引起市场轰动，在长沙及湖南产生巨大的影响力和轰动效应！其他楼层价格还是遵循市场规律，进行合理定价，建议均价定制在15000元/㎡左右Code of this report | 38写字楼　市场比较法权重本项目万达广场保利国际广场绿地中心华远华中心项目均价14000160001300017000147140.40.10.30.2　区位201416141516交通201417141516品牌151314131312商务氛围251522151620产品1086867规模1086556项目平均分总分100728169707774.25　　14712 　　　　　参照项目目前可比写字楼的售价进行权重比分析,推导本案面市价格：根据市场比较法推导本案价格为：14000-15000元/㎡价格指定：市场比较，权衡定价Code of this report | 39目前市场上类似物业的推售方式有：1、分奇数、偶数层进行推售2、先推中高层，保留低、高层3、分段进行推售三种推售方式各有优劣考虑到写字楼忌讳卖散，在推售上如何引导客户，进行大小客户的区分至关重要。

因此建议采取分区推售方式推售策略之—分区推售，张弛有度Code of this report | 40n低区冲量（7-21F）：分隔为50-150多个小面积出售给投资客户n中区半层销售（22-36F）：分隔为200-400㎡左右面积段，考虑半层销售n高区标杆（37-51F）：高区景观视野好，考虑整层销售低区：散卖低区：散卖中区：半层中区：半层销售销售高区：整层高区：整层销售销售推售策略之—分区推售，张弛有度每批次推售实现低、中、高楼层产品同步销售，保证客户可选择性，同时实现项目最终的均衡销售Code of this report | 41推售策略之—货量安排全年2个亿目标，根据货值预估，2015年则需要推出10层货源￿￿￿￿￿￿￿￿分区￿￿￿￿层数￿￿￿￿￿面积￿￿￿预计均价￿￿￿￿￿货值￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿高区￿￿￿￿￿￿2层面积约4000㎡￿￿￿￿15000元/平米￿￿￿￿￿￿￿6000万￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿中区￿￿￿￿￿￿2层面积约4000㎡￿￿￿￿￿￿￿6000万￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿低区￿￿￿￿￿￿6层面积24000㎡￿￿￿￿￿￿￿1.44亿￿￿￿￿￿￿￿￿￿按照全年度75%的成交率计算，2015年可实现2亿元销售目标感谢观赏偉￿業￿顧￿問￿©2014￿B.A.Consulting。