房地产估价师房地产估价理论与方法-70.doc

房地产估价理论与方法-70（总分：100.00，做题时间：90分钟）一、单项选择题（总题数：35,分数：35.00）1. 已知某收益性房地产 40年土地使用权的价格为 4000元/m2,对应的报酬率为6%则土地使用权为50 年, 报酬率为8%勺土地价格为（）元/m2« A. 3252« B. 3435« C. 3565« D. 3343（分数：1.00 ）A. VB.C.D.解析：2. 在下列各个选项中，不属于市场法估价适用对象的是 （）・A.城市规划用地* B.标准厂房4 C.高级豪华公寓• D.风景园林别墅（分数：1.00 ）A. VB.C.D.解析:3.净收益按一定比率递增的公式（）A. 净收益按一定比率 g递增B. 收益年限n为有限年C. 报酬率Y不等于零D. 报酬率Y不等于净收益逐年递增的比率 g（分数:1.00）A.B.C. VD.解析：4. 估价上的折旧注重的是（）・A.原始取得价值的减价修正« B.原始取得价格的摊销与回收・C.重置价格的摊销与回收« D.价值的减价修正（分数：1.00 ）A.B.C.D. V解析：5. 房地产估价的合法原则是针对于 （）来讲的« A.估价机构* B.估价人员* C.估价对象* D.估价方法（分数：1.00 ）A.B.C. VD.解析：6. 需要解决在建筑物建成后地价如何合理分摊的问题，由此找岀每个所有者应占有的 （）* A. 土地价格• B. 土地份额* C.楼面地价• D.房地产份额（分数:1.00）A.B. VC.D.解析：7. 房地产开发具有（）的特点，其开发成本、管理费用、销售费用、销售税费、开发完成后的房地产价值等 实际发生的时间不尽相同，特别是大型的房地产开发项目。

« A.投资量大« B.周期长・ C.风险性大« D.开发费用投入时间变化大（分数：1.00 ）A.B. VC.D.解析：8. 对于有城市规划设计条件要求，但城市规划设计条件尚未明确的待开发房地产， （）进行估价* A.难以采用假设开发法* B.可以采用比较法« C.难以采用成本法* D.可以采用收益法（分数：1.00 ）A. VB.C.D.解析：9. 有一宗房地产，土地面积 1000m2,其价格1500元/m2，建筑面积5000mi，其重置价格为1200元/m2,该房 地产的价格为1250元/mz，则该建筑物的单价为（）元/m2A.950■B.1000C.1200* D. 1250（分数:1.00）A. VB.C.D.解析：10. 假设开发法中，开发完成后的房地产价值所对应的时间通常是 （）・A.开发结束时的时间« B.购买待开发房地产时的时间« C.开发期间的某个时间・D.全部租售岀去时的时间（分数：1.00 ）A.B.C.D. V解析：11. 某宗土地50年使用权的价格为1000万元，现探测其地下有铜矿资源，该铜矿资源的价值为 500万元若土地资本化率为7%则该宗土地30年使用权的价格为（）。

A.899B.1000■C.1349■D.1500（分数：1.00 ）A. VB.C.D.解析：（）这两种力量共同作用12. 房地产市场波动，房地产价格水平及其变动，从经济学上来讲，是由房地产的 的结果 A.供需与价格* B.需求与价格* C.供给与价格* D.供给与需求（分数:1.00）A.B.C.D. V解析：13. 设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的， 依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的（）的款额后，抵押权人方可优先受偿« A.税金・B.拍卖费用« C. 土地使用权出让金« D. 土地使用成本（分数：1.00 ）A.B.C. VD.解析：14. 某套住宅的套内建筑面积价格为 2600元/m2，已知使用面积为58m，套内建筑面积为67卅，应分摊的共有建筑面积为6卅该套住宅的建筑面积价格为（）元/m2o■A.2600.00■B.2386.30C.2832.84D.3003.45（分数：1.00 ）A.B. VC.D.解析：15. 某套建筑面积为1oom、每1m建筑面积2000元的住宅，其实际付款方式为首付 5万元，余款向银行抵 押贷款抵押贷款期限为 5年，还款方式为按月等额支付，贷款年利率为 5%该套住宅的实际价格为（） 万元。

A. 18.25* B. 20.00C. 21.58D. 22.00（分数:1.00 ）A.B. VC.D.解析：16. 收益法的本质是以房地产的（）为导向求取估价对象的价值« A.预期收益大小« B.预期收益能力« C.预期价格高低・D.预期价格涨落（分数：1.00 ）A.B. VC.D.解析：17. 某建筑物的建筑面积 5000^，坐落的土地面积为 2000^，土地价格为1500元/m：用成本法估算出的该 建筑物的重置价格为1600元/m2,市场上该类房地产的正常房地价格为 1800元/m2,则该建筑物的价格为（）元/m2■A.1000■B.1100C.1200D.1300（分数：1.00 ）A.B.C. VD.解析：18. 收益法中的运营费用率是指（）* A.运营费用与潜在毛收入之比B. 运营费用与总收益之比C. 运营费用与净收益之比D. 运营费用与有效毛收入之比（分数:1.00 ）A.B.C.D. V解析：19. 路线价法主要适用于（） A.城市市区房地产估价« B.城市商业街道两侧土地的估价« C.区片土地的估价« D.时间要求紧、可以粗略评估的房地产的价格评估（分数：1.00 ）A.B. VC.D.解析：20. 运用市场比较法估价，选取的可比实例应符合下列条件不包括 （）* A.交易日期与估价时点相近* B.使用性质相同* C.地点相近* D.价格相同（分数：1.00 ）A.B.C.D. V解析：21. 临接同一道路的其他土地的价格，是以路线价为基础，考虑其临街深度、土地形状、临街状况、临街宽 度等，进行适当的修正求得，这些修正实际上为 （）。

• A.交易情况修正« B.交易日期调整・C.房地产状况调整« D.区域因素调整（分数:1.00 ）A.B.C. VD.解析：22. 某估价事务所在1998年3月27日至4月12日评估了一宗房地产于 2004年4月6日的价格之后，有关方面对其估价结果有异议现在若要求你重新估价以证明该估价结果是否真实，则重新估价的估价时点 应为（）« A. 2004年4月6日« B.现在* C.重新估价的作业日期« D.要求重新估价的委托方指定的日期（分数：1.00 ）A. VB.C.D.解析：23. 估价时点为现在，估计对象为历史状况下的情形，多出现在 （）中・A.房地产损害赔偿案件* B.房地产纠纷案件* C.房地产预售* D.房地产预测（分数：1.00 ）A. VB.C.D.解析：（）转换用途所需的费用24. 转换用途的条件是：预计转换用途所带来的房地产价值的增加额« A.小于・B.大于・C.等于« D.小于或等于（分数:1.00 ）A.B. VC.D.解析：25. 对高层建筑进行地价分摊不可以选取的方法有 （）« A.按建筑面积进行分摊 ・B.按使用面积进行分摊 ・C.按房地价值进行分摊 « D.按土地价值进行分摊（分数：1.00 ）A.B. VC.D.解析：26. 某地区某类房地产1998〜2004年价格如下表所示:某类房地产1998〜2004年价格（房地产价格单位为元/m2）年份19981999200020012002200320042005房地产价 格1800200022202460273030303360?根据平均发展速度法进行估价，预测该地区该类型房地产 2005年的价格为（）元/m2■A.3700*B.3785*C.3737■D.3156（分数：1.00 ）A.B.D.解析：27. 现货房地产与期货房地产估价的不同点是 （）・A.估价时点不同« B.交易日期不同• C.估价目的不同・D.估价对象的状况不同（分数：1.00 ）A.B.C.D. V解析：28. 某银行存款的计息方式采用单利，假设其一年期存款的年利率为 2.25%，为吸引5年期的储户，则其5年期的年利率应大于（）。

A.2.50%■B.2.35%■C.2.38%D.3.25%（分数：1.00 ）A.B. VC.D.解析：29. 一临街深度22.86m（即75英尺），临街宽度30m的矩形土地，其所在区段的路线价 （土地单价）为5500 元/m2，临街深度75英尺的单独、累计和平均深度价格修正率分别为 20% 90%和120%,该宗土地的总价为（） A. 452.63 万元* B. 75.44 万元* C. 339.47 万元* D. 377.19 万元（分数：1.00 ）B.C.D.解析：30. 假如可比实例房地产与估价对象房地产本身有若干差异， 则在评估时，当已进行了交易情况修正和交易日期调整后，还需要进行关于 （）调整« A.市场状况・B.经济状况・C.物价状况« D.房地产状况（分数：1.00 ）A.B.C.D. V解析：31. 某房地产在正常情况下，年总收益为 140万元，年总费用为 40万元，报酬率为12%出让时的土地使用权年限为50年，现已使用了 35年，则该宗房地产的现实总价为 （）万元■A.817.55■B.953.52C.1144.57D.681.09（分数：1.00 ）A.B.C.D. V解析：32. 收益法的本质是以房地产的（）为导向求取估价对象的价值。

A.预期收益大小* B.预期收益能力* C.预期价格高低* D.预期价格涨落（分数:1.00）A.B. VC.D.解析：33. 某宗房地产的土地使用年限为 40年，包括土地开发和房屋建造过程至今已有 8年，预计该宗房地产正常情况下的年有效毛收入为 100万元，运营费用率为 40%,该宗房地产的资本化率为 8%该宗房地产的 收益价格为（）万元。