房地产估价师考试房地产开发经营与管理考前冲刺训练.doc

2011年房地产估价师考试模拟试题房地产开发经营与管理判断题1、进度控制是指以项目进度计划为依据，综合利用技术、经济和合同等手段，对建设工程项目实施的时间管理　　答案( )　　A、T　　B、F　　2、影响物业收益的因素主要有物业的类型及临街状况、租客的类型、租期、楼层、朝向和面积　　答案( )　　A、对　　B、错　　3、土地使用税的税种为国税，以纳税人实际占用的土地面积为计税依据　　答案( )　　A、对　　B、错　　4、以当前潜在使用者的功能需求特征为导向，站在使用者的立场上精打细算，体现以人为本和对人的关怀，是进行房地产产品功能定位应遵守的根本原则　　答案( )　　A、T　　B、F　　5、财务净现值是指房地产开发项目按目标收益率各年的净现金流量折算到开发活动起始点的现值之和　　答案( )　　A、对　　B、错　　1：B 2：B 3：B 4：B 5：A6、房地产开发的建设过程分为四个阶段，即投资机会选择与决策分析、前期工作、建设阶段和租售阶段　　答案( )　　A、对　　B、错　　7、城市规划应服从房地产开发的需要　　答案( )　　A、对　　B、错　　8、对旧城区的房地产开发项目，开发商一般希望提高建筑容积率，以增加楼面面积、提高楼面地价。

　　答案( )　　A、对　　B、错　　9、物业投资者一般拥有收益、保值、增值和消费四个方面的利益　　答案( )　　A、对　　B、错　　10、房地产同时具有经济寿命和自然寿命，一般情况下，经济寿命等于自然寿命但如果房地产维护良好的话，在一个自然寿命周期内可以获取几个经济寿命周期　　答案( )　　A、T　　B、F　　6：B 7：B 8：B 9：A 10：B　　11、一般情况下，建筑物荷载的传力方向为梁一板一柱一基础　　答案( )　　A、对　　B、错　　12、建筑物内无楼梯时，室外楼梯按每层水平投影面积的一半计算建筑面积　　答案( )　　A、对　　B、错　　13、在非概率抽样中，调查者按若干分类标准确定每类规模，然后按比例在每类中选择特定数量的成员进行调查称为定额抽样　　答案( )　　A、T　　B、F　　14、敏感性分析是一种静态的不确定性分析，是项目评估中不可或缺的组成部分　　答案( )　　A、T　　B、F　　15、除价格因素外，开发成本、政府政策、相关产品价格、对未来的预期和开发商利润等也会影响房地产市场上的供给数量　　答案( )　　A、对　　B、错　　11：B 12：B 13：A 14：B 15：A　　16、蒙特卡洛法是房地产开发项目评估过程中进行敏感性分析时常用的方法之一。

　　答案( )　　A、对　　B、错　　17、所谓资金的时间价值是指同样数额的资金在不同的时间点上具有不同的价值　　答案( )　　A、对　　B、错　　18、房地产同时具有经济寿命和自然寿命，一般情况下，经济寿命等于自然寿命但如果房地产维护良好的话，在一个自然寿命周期内可以获取几个经济寿命周期　　答案( )　　A、T　　B、F　　19、复利计息有间断计息和连续复利之分，在实际使用中都采用连续复利计息方式计算　　答案( )　　A、T　　B、F　　20、开发项目的竣工验收应以开发商为主，并由其组织有关部门进行验收　　答案( )　　A、对　　B、错　　16：B 17：A 18：B 19：B 20：A21、根据中国人民银行和中国银行业监督管理委员会的要求，商业银行对于已取得《建设工程规划许可证》，但尚未取得《建设工程施工许可证》的房地产开发项目可以给予项目贷款支持　答案( )　　A、T　　B、F　　22、保本点分析是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到利润为零时的极限值，以风险因素的临界值组合显示房地产项目的风险程度　　答案( )　　A、T　　B、F　　23、在其他条件相同的情况下，新、旧区房地产开发成本费用的主要差别是前期工程费。

　　答案( )　　A、对　　B、错　　24、成功的房地产销售过程一般包括宣传沟通阶段、谈判阶段和签约阶段　　答案( )　　A、对　　B、错　　21：B 22：A 23：B 24：A单选题　　1、建筑装饰材料按( )分类，可以分为外墙装饰材料、内墙装饰材料、地面装饰材料、吊顶装饰材料和室内装饰材料等　　A、建筑装饰部位　　B、制造工艺　　C、化学成分　　D、力学性能　　2、在我国商品房取得《预售许可证》时，开发项目处于()阶段　　A、决策阶段　　B、前期阶段　　C、建设阶段　　D、租售阶段　　3、物业管理就是利用现代管理科学和先进的维修养护技术，以( )手段管理物业　　A、行政　　B、法律　　C、商业经营　　D、市场　　4、物业投资者能够容忍较低投资收益率的原因是物业投资( )　　A、能够保值和增值　　B、受通货膨胀的影响　　C、贷款利率较低　　D、经营成本较低　　5、下列哪项是物业管理中经营计划的核心　　A、经营费用估算　　B、预算　　C、预期收益估算　　D、制定租金方案　　1：A 2：C 3：C 4：A 5：B  　6、经营性房地产项目的成本收益率等于( )乘以100%　　A、开发商利润/总开发成本　　B、正常经营年份的净经营收入/总开发成本　　C、开发商利润/总开发价值　　D、正常经营年份的经营收入/总开发成本　　7、已知名义利率为6%，实际利率为6.14%，那么年计息周期数为：　　A、2　　B、3　　C、4　　D、5　　8、成本加酬金合同是按工程实际发生的成本加商定的( )来确定总承包价格的合同。

　　A、利润　　B、总管理费　　C、不可预见费　　D、总管理费和利润　　9、招标人采用邀请招标方式时，应当向 () 个以上具备承担招标项目的能力、资信良好的特定的法人或者组织发出投标邀请书　　A、1　　B、2　　C、3　　D、4　　10、哪项市场调查内容不属于不可控制因素的调查　　A、市场营销因素的调查　　B、消费者和消费行为调查　　C、竞争情况的调查　　D、技术发展调查　　6：B 7：C 8：D 9：C 10：A　11、动态投资回收期是指项目以( )所需的时间　A、经营收人抵偿全部投资　　B、全部现金流入抵偿全部现金流出　　C、净收益抵偿全部投资　　D、净收益现值抵偿全部投资　　12、开发商在办理存款抵押贷款时，抵押存款限额低，对开发商( )　　A、有利　　B、不利　　C、利弊各半　　D、不影响　　13、速动比率是 ()和()的比值　　A、(流动资产总额-存货)和流动负债总额　　B、流动资产总额和流动负债总额　　C、(流动资产总额-存货)和负债总额　　D、流动资产总额和负债总额　 　14、假设整个投资市场的平均收益率为20%，写字楼投资市场相对于整个投资市场的风险相关系数是0.3;整个房地产市场的平均收益率为25%，写字楼 投资市场相对于整个房地产市场的风险相关系数是0.8。

国家债券的收益率为10%，那么写字楼投资市场的预期收益率是：()　　A、22%　　B、13%　　C、18%　　D、14.5%　　15、从事市场推广工作最基本的一点就是要清楚地了解( )的市场和需求　　A、期望　　B、最好　　C、潜在　　D、过去　　11：C 12：A 13：A 14：A 15：D　　16、通过采用折现现金流法对房地产开发项目进行财务评估，就可以弥补( )与实际情况不符的缺点　　A、成本投入的数量　　B、成本投入的数量和时间　　C、支出与投入的数量和时间　　D、销售收入的数量　　17、建筑工程施工合同中的固定总价合同若包含增价条款，则开发商可令承包商削减其( )，进而降低总承包价，以降低开发商的风险　　A、部分财务费用　　B、前期工程费用　　C、管理费用　　D、不可预见费用　　18、一个理想的折现率至少等于( )再加上该项目的风险报酬率　　A、贷款利率　　B、存款利率　　C、目标收益率　　D、无风险收益率　　19、施工图中轴线的编号规则为( )　　A、水平方向用英文字母从左到右，垂直方向用阿拉伯数字由上往下　　B、水平方向用英文字母从右到左，垂直方向用阿拉伯数字由下往上　　C、水平方向用阿拉伯数字从左到右，垂直方向用英文字母由下往上　　D、水平方向用阿拉伯数字从右到左，垂直方向用英文字母由上往下　　20、在项目评估中，说明项目在计算期内资金盈余或短缺的基本报表是( )。

　　A、投资计划与资金筹措表　　B、资金来源与运用表　　C、营业利润测算表　　D、全部投资现金流量表　　16：C 17：D 18：D 19：C 20：B　　21、下列哪项不属我国房地产开发投资的资金来源　　A、预售收入　　B、预租收入　　C、自筹资金　　D、商业银行贷款　　22、某写字楼物业的业主为获得较高收益并降低投资风险，应当首选的出租策略是( )　　A、以固定租金的形式出租　　B、签订长期租约　　C、签订短期租约　　D、令长、短期租约保持合理比例　　23、在项目评估时，当目标收益率大于财务内部收益率时，则该项目的FNPV( )　　A、大于零　　B、小于零　　C、等于零　　D、难以确定　　24、目前我国对申请开发贷款的房地产开发企业的自有资金的要求是：不低于项目总投资的().　　A、20%　　B、30%　　C、25%　　D、35%　　25、对于公式A=P[i(1+i)n/((1+i)n-1)]，下列表述正确的是：　　A、Pi是投资回报，Pi/((1+i)n-1)是投资回收　　B、Pi是投资回收，Pi/((1+i)n-1)是投资回报　　C、Pi是投资回报，(1+i)n/((1+i)n-1) 是投资回收　　D、Pi是投资回收，(1+i)n/((1+i)n-1) 是投资回报　　21：B 22：D 23：B 24：D 25：A　　26、当拟建工程没有完整的初步设计方案而开发建设单位又急需项目的设计概算时，设计单位可采用( )编制概算。

　A、概算定额　　B、类似工程预决算　　C、概算指标　　D、工料估算法　　27、下列哪项不属于房地产市场区别于一般市场的基本特征：()　　A、市场供给　　B、市场交易　　C、市场竞争　　D、市场价格　　28、某投资者现借入了一笔资金，年利率11%，按季度计息，一年后应归还的本利和为1671.93万元，则投资者借人该笔资金的数量为( )万元　　A、155　　B、1400　　C、1500　　D、1450　　29、财务内部收益率是指项目在( )内各年净现金流量的现值累计之和等于零时的贴现率　　A、建筑施工期　　B、开发或经营期　　C、建筑物经济寿命期　　D、建筑物自然寿命期　　30、收益性物业管理中的费用支出一般包括建筑物的维修费用、( )和有关税费　　A、管理费　　B、服务及设备费用　　C、保险费　　D、职员工资　　26：B 27：C 28：C 29：C 30：C　　31、下列哪项不属我国房地产开发投资的资金来源　　A、预售收入　　B、预租收入　　C、自筹资金　　D、商业银行贷款　　32、经营性房地产项目的成本收益率等于( )乘以100%　　A、开发商利润/总开发成本　　B、正常经营年份的净经营收入/总开发成本　　C、开发商利润/总开发价值　　D、正常经营年份的经营收入/总开发成本　　33、在项目评估中，说明项目在计算期内资金盈余或短缺的基本报表是( )。

　　A、投资计划与资金筹措表　　B、资金来源与运用表　　C、营业利润测算表　　D、全部投资现金流量表　　。