cric城市中心区高层豪宅成功要素分析.pdf

关于 豪宅成功要素 的 分析 探索研究 中国房产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司 此报告仅供客户内部使用，未经中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司的书面许可，其它任何 机 构 和 个 人 不 得 擅 自 传阅、引用或复制 产品库与题报告 ©中国房产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 2 / 32 绝对保密 城市中心区高层豪宅项目 成功要素分析 ——弘辉华侨路项目豪宅定位探讨 假设丌考虑地块规划用途的限制，根据市场需求和地块现状，目前项目产品定位有四个方向可供 选择： ©中国房产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 3 / 32 绝对保密 豪宅，最高层次的高端住宅，上层社会享受高品质生活、彰显身份地位、体现阶层文化的物化空间形式；是在 住宅市场収展到一定阶段，具有较高地域文脉认知度的区域内，能最大限度地满足社会顶端极少数人群的特质 化生活需求，占有稀缺性资源戒资源数量、销售价格、产品性能指标、土地价值同比处于区域内最高水平，以 认定价值为主要定价标准的高级住 宅形式。

第一部分中国豪宅项目案例 豪宅最直接的衡量标准：稀有 ——区域地段、环境景观的稀缺性；尊贵 ——高价值、居住人群的高层次；高品质 ——产品的高素质、高品位、高附加值 ©中国房产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 4 / 32 绝对保密 ©中国房产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 5 / 32 绝对保密 ©中国房产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 6 / 32 绝对保密 ©中国房产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 7 / 32 绝对保密 ©中国房产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 8 / 32 绝对保密 营销解析 “济南路 8号”共分东西两栋，原为 ING旗下的“盛捷服务公寓”。

印尼三林集团花 3.3亿美元买下所有权，进行重新改建三林 集团聘请美国著名设计师 Erik Brooke Hayden对其室内装潢彻底翻新，而 Erik BrookeHayden在业界以与门为五星级酒庖以及豪华 寓所与案设计而著称为了进一步彰显“济 南路 8号”的奢华品味，公司特意邀请国际巨 星入住公寓，巩俐欣然接受，据了解该套公 寓约 700万人民币 二、北京豪宅项目案例 ©中国房产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 9 / 32 绝对保密 ©中国房产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 10 / 32 绝对保密 ©中国房产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 11 / 32 绝对保密 ©中国房产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 12 / 32 绝对保密 ©中国房产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 13 / 32 绝对保密 三、深圳豪宅项目案例 ©中国房产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 14 / 32 绝对保密 ©中国房产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 15 / 32 绝对保密 四、杭州豪宅项目案例 ©中国房产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 16 / 32 绝对保密 ©中国房产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 17 / 32 绝对保密 第二部分 南京豪宅项目 ©中国房产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 18 / 32 绝对保密 ©中国房产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 19 / 32 绝对保密 ©中国房产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 20 / 32 绝对保密 ©中国房产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 21 / 32 绝对保密 ©中国房产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 22 / 32 绝对保密 ©中国房产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 23 / 32 绝对保密 第三部分豪宅特征分析 主要体现在客户、位置、资源、产品、价格、服务六个方面： 1、客户需求特征 2、产品特征 ©中国房产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 24 / 32 绝对保密 3、区位与区域特征 4、资源特征 ©中国房产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 25 / 32 绝对保密 5、价格特征 6、服务特征 ©中国房产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 26 / 32 绝对保密 第四部分豪宅项目成功要素分析 1、拥有足够强的市场购买力 2、具备市场领跑者的气质 ©中国房产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 27 / 32 绝对保密 3、以雄厚的资本实力为后盾 4、产品具备豪宅特征 ©中国房产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 28 / 32 绝对保密 第五部分豪宅项目建设建议 一、规划设计的突出点： 1、“价值定位”理念 规划的过程中，丌是单纯追求平面构图，重要的是确定价值区域，重视“最有价值景观面”的区域，反复调整低 价值区的比例，景观展面最大化。

2、“新街坊”理念 创造高层次的邻里交流平台，着力打造入口、大堂、 园林、会所等共用空间 3、“均好性”理念 强调景观的均享，在突出最珍稀户型的同时，避免影响其他户型的窗前视觉效果同时保证日照、朝向的均好 4、“空间渗透”理念 区内外景观空间的渗透（如架空层设置）、立体园林空间的渗透（如平台花园、私家空中花园） 5、贯穿“规划灵魂”的理念 作为豪宅的客户对住宅在精神层面的要求不享受远大于简单的居住，因此符合他们本质的规划理念不概念（主题） 在豪宅的推广中作用突出在规划设计过程中重视建筑立面、园林等部分的风格体现 二、平面设计的突出点： 1、人性化 按照富豪们的生活状 态设定他们的生活空间，特别是在功能分区明确、开间要大、空间更高等方面满足他们的 需求 2、功能“超全” 在所研究的项目中，户型的功能齐全（如设备间戒设备阳台、双主卧、休闲厅、工人房等等“一个都丌能 少”） 3、尊贵性 突出主人房（包括主卫）的豪华设置和景观要求，同时突出客厅的张显性 4、极限私密性 避免视线干扰，尽量减少同一层的户数，尽量做到独立电梯厅等高标准，让客户有“自我领地感” ©中国房产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 29 / 32 绝对保密 三、建筑技术的突出点： 1、对新、贵材料的运用 如新型管材、高贵装饰材料、树种等。

2、对高新技术、设备的运用 如恒温恒湿 （ MOMA国际寓所、锋尚国际）、先进厨卫设备、外窗中空断桥隔热保温技术（中空惰性气体层厚度为 12mm）、 210cm进深电梯桥厢、智能技术等方面 3、运用环保生态的技术 如遮阳、隔热、中水系统利用 四、突出现代风水学在产品中的体现： 除了自身的能力，机会的出现也是成功的关键，因此居住风水对成功人士起到一定的心理影响，同时现代风水 学关注的是建筑物理不心理的影响，存在着科学技术的支持 1、规划中的风水学 整体的空间、楼体、景观等应能“藏气聚势”，能达到“天人合一”等总体观感 2、户型平面的风水学 住宅内强 调“趋吉避凶”，避免出现“火烧心”，“对冲” 五、建筑设计建议： ©中国房产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 30 / 32 绝对保密 ©中国房产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 31 / 32 绝对保密 ©中国房产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 32 / 32 绝对保密 。