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未经登记的农村房产的有效转让和善意取得作者: 徐万鑫[裁判要旨] 农村房屋所有权及宅基地使用权未办理登记的情况仍普遍存在随着城镇化进程加快，农村房屋转让及土地流转迅速增多，而在土地资本化和拆迁补偿的利益驱动下，曾经卖房卖地的农民又往往反悔请求法院确认房屋所有权未转移在物权法的司法解释及相关配套规定明确肯定物权法的个别条款具有溯及力之前，法官不能以有利溯及为由在个案当中赋予物权法溯及力；即使未登记的农村房屋转让行为发生在物权法实施后，也不能仅以房屋所有权和宅基地使用权未办理登记为由，否定农村房屋产权转让的效力；如果无法确定出让人是否为有权处分，则可以准用动产善意取得的构成要件，准予善意取得，以维护交易安全[案情]原告(上诉 人) ：孙君培、李 苏仙、孙人杰、曹桂云、 孙君敏、孙益飞被告(被上 诉人) ：孙永祥浙江省宁波市北仑区人民法院经审理查明：原告曹桂云与孙绵祥系夫妻，婚后共生育二子一女，分别为长子孙君培、次子孙君敏、女儿孙益飞；原告孙君培与原告李苏仙系夫妻，二人婚后生育一子即原告孙人杰；1988 年 4 月，原告方以原告孙君培为户主，以李苏仙、孙人杰、孙绵祥为家庭成员，向梅山乡人民政府申请旧屋原诉原建，经梅山乡人民政府批准，孙君培户即在旧屋地基上建造平顶平房三间；1992 年，孙绵祥去世；1995 年，因原建平顶渗漏，孙君培户又在原有平顶屋上加盖了尖形屋顶。

1997 年 10 月，原告孙君培因生意亏损，欠下巨额外债，离家外出；外出前，孙君培与沈群久一同到村委会办公室出示了一份有二人签字捺印的书面字据，题为“ 关于孙君培屋问题 ”，正文内容载明“屋款共27560 元，其中云祥 16000 元，群久 11560 元，如果再出卖时价款不足原价，群久得 1 万，其余给云祥出卖时价高于原价，按各人欠款比例计算特此为证备注载明：“关于孙君培 卖房给沈群久一事，孙君培要是在 98 年 5 月 30 日后无法支付购屋款收回，由沈群久出卖，对于房价不足，由孙君培补偿归还给孙云祥”此后不久，沈群久也因 负债外出1998 年 6 月 10 日，沈群久的岳母以沈群久的名义，将上述三间房屋出卖给被告孙永祥所有，并在当时梅山乡苔岙村村民委员会主持下订立买卖协议，沈群久的岳母在出卖人一处加盖了闻雪琴(沈群久妻子)的私章，转让房款为 22000 元(该款项经证实为当时当地房屋买卖的合理市价)，其中 2 万元用以抵偿原告孙君培的对外债务，1000 元用于办理房屋转让手续的费用支出，1000 元交给原告曹桂云；协议订立后不久，原告曹桂云离开上述三间房屋，被告孙永祥入住1998 年 10 月，被告对三间房屋进行了翻建，翻建成三间二层楼屋，并进行了装修。

2001年和 2005 年，原告孙君培曾回过梅山乡，但未向被告主张过房屋权益六原告认为，被告非法占用原告房产，并从 1998 年 6 月居住至今，故诉至法院，要求确认位于北仑区梅山乡梅西村苔岙孙家 50 号三间二层楼房为六原告共有；被告将上述房屋腾空后返还给原告；被告应赔偿六原告房屋租金损失从 1998 年 6 月以每月 1500 元计付被告孙永祥辩称，签署房屋买卖协议时，作为原告之一的曹桂云和原告孙君培的舅舅均在场，当时的村委会在转让协议上盖了章，原告曹桂云也领取了其中的 1000 元，并在不久之后搬出平房期间，原告孙君培曾多次回家，也未提出房屋所有权和租金的主张；坐落于本区梅山乡梅西村苔岙孙家 50 号二层楼屋三间应属于被告孙永祥所有故要求驳回六原告的诉讼请求[审 判 ]浙江省宁波市北仑区人民法院经审理认为：本案讼争之房屋原由原告孙君培、李苏仙、孙人杰和孙绵祥在 1988 年经合法审批而建造；1992 年孙绵祥去世后，他所有的份额应由他的继承人曹桂云、孙君培、孙君敏、孙益飞继承，此时该房屋应为六原告所共有1997 年 10 月，原告孙君培作为户主在处理家庭经济事务过程中明确作出以房屋抵债的意思表示，将房屋抵偿给沈群久，并出具相关书面承诺，这使被告孙永祥在 1998 年 6 月与沈群久进行房屋买卖过程中，有理由相信当时沈群久已取得房屋的所有权，同时，依照当时的市价支付房屋价款，并在嗣后实际占有了房屋，被告孙永祥的购房动因是善意的；而且，双方系同村村民，讼争之房屋也在该村，房屋交易又是在该村民委员会的见证下进行的，在农村房屋产权登记制度尚不完备的情况下，具有一定的公信力和公示效应，被告孙永祥对房屋的取得为善意取得；为保护善意取得人的利益，原告要求确认该三间二层楼屋为六原告共同所有、被告应当返还房屋、赔偿租金损失的请求不予支持。

据此，依照民法通则第七十二条、最高人民法院《关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见(试行) 》第 89 条的规定，判决驳回六原告的诉讼请求宣判后，六原告不服一审判决，提起上诉浙江省宁波市中级人民法院二审判决：驳回上诉，维持原判[评 析 ]本案中的涉案房屋所有权既无初始登记，亦无过户登记，该房屋的宅基地使用权也未办理过登记，此种情况在农村地区大量存在随着城镇化进程加快，农村房屋转让及土地流转迅速增多，在土地资本化和拆迁补偿的利益驱动下，曾经卖房卖地的农民又往往反悔请求法院确认房屋所有权未转移在此背景下，物权法出台了，曾经的转让行为似乎不符合其规定的法律要件，交易安全岌岌可危于是，问题产生了：其一，物权法是否具有溯及力?其二，未登 记的农村房屋转让应否适用物权法的登记生效原则?其三，农村房屋及宅基地使用 权未经登记能否适用善意取得制度?一、物权法是否可以溯及既往2007 年 10 月 1 日物权法的实施，意味着若干新型物权及物权变动规则正式启动法谚有云：法不溯及既往法律不溯及既往，是指法律文件的规定仅适用于法律文件生效以后的事件和行为，对于法律文件生效以前的事件和行为不适用[1]立法法第八十四条规定：“ 法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章不溯及既往，但为了更好地保护公民、法人和其他组织的权利和利益而作的特别规定除外。

”该条在确立法不溯及既往原则的同时 ，但书部分也强调了法不溯及既往并非一项绝对原则如果新法溯及既往赋予公民、法人或者其他组织权利和利益，或者减少、免除他们已承担的义务和责任，则为有利溯及[2]不溯及既往原 则作为源于信赖 利益保护原则的制度，只限制不利溯及，不限制有利溯及[3]法律总 是规则与例外的结合，刑法中法不溯及既往原则存在例外即从旧兼从轻原则合同法坚持法不溯及既往，同样也存在例外：一是旧的合同法认为合同无效，而新的合同法认为合同有效，那么例外适用新合同法的规定；二是合同履行跨度超过了新合同法的生效时间，那么对合同履行发生的纠纷，例外适用新合同法的规定可见，存在例外情况并非是对法不溯及既往原则的否定，而是对该原则的补充与完善物权法同样坚持法不溯及既往原则，但同样也会存在例外物权法可能会溯及既往的主要原因在于：与一般法律不同，物权法在制定规则的同时，还会在现阶段对原来已经发生的权利归属作出直接的判断然而，立法法第八十四条规定的后半句除了肯定有利溯及外，还强调而作的特别规定除外也就是说，在物权法的司法解释及相关配套规定明确肯定物权法的个别条款具有溯及力之前，法官并不能仅凭更好地保护公民、法人和其他组织的权利原则而在个案当中赋予物权法溯及力。

二、未登记的农村房屋转让应否适用物权法的登记生效原则本案的房屋转让行为发生在 1998 年，根据上文的分析，物权法中登记生效的规定对本案既不符合有利溯及，亦没有特别规定，故没有溯及力然而，如果缺乏登记的农村房屋转让行为发生在物权法实施以后，是否就应当以登记生效为由，将物权变更予以否定呢?房屋固然属于不动产，依照物权法的物权公示原则及相关规定，不动产是需要初始登记的， 转让时则需过户登记但是，对于农村房屋，因不属于商品房，具有其特殊性物权法第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭， 经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外那么，是否存在特别规定明确豁免了农村房屋所有权及土地使用权的登记要求呢? 答案是否定的虽然不存在豁免登记的规定，但鉴于房地一体的原则以及农村宅基地属农民集体经济组织所有，故亦没有强制性的规定要求农村房屋所有权的变更必须登记，例如：房屋登记办法第八十二条规定：“依法利用宅基地建造的村民住房和依法利用其他集体所有建设用地建造的房屋，可以依照本办法的规定申请房屋登记 ”用词为可以，而非应当或必须，即不登记也可以这主要是因为我国遵循房地一体原则，农村房屋依附于宅基地之上，其转让尚局限于同村组集体经济组织成员之间，村民委员会的见证和记录即完成了公示的作用，并不需要更大范围的公示。

现实中，农村房屋的所有权一般是没有登记的农村房屋所有权不需登记，那么宅基地使用权在转让中是否必须办理变更登记呢?物权 法第一百五十三条 规定：“ 宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定 ”尽管土地管理法规定， 农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权，但该条款是针对集体经济组织整体而言的，并没有强制性要求具体到每户的宅基地都必须登记物权法第一百五十五条亦印证了这一点，该条规定：“已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记可见，即便在物权法出台后，没有登记的宅基地仍大量存在已 经登记的，应变更登记；没有登记的再转让时，也就不必办理变更登记了此外，2008 年 7 月国土资源部下发了《关于进一步加快宅基地使用权登记发证工作的通知》，该通知一方面要求加强宅基地使用权登记工作，另一方面也反映了时至今日，大量农村宅基地尚未登记的事实，宅基地登记正在逐步普及的过程中，不能因为没有登记就将宅基地使用权否定综上，未登记的农村房屋转让行为不应适用物权法的登记生效原则，审 判中，不能仅以房屋所有权和宅基地使用权未办理登记为由，否定农村房屋产权转让的效力。

当双方系同村村民，讼争的房屋也在该村，房屋交易在村民委员会的见证下进行便具有了一定的公信力和公示效应， 应认定物权转让发生了效力当然，未登记的宅基地再转让时，受让方应在取得物权后，及时办理初始登记三、农村房屋及宅基地使用权未经登记能否适用善意取得制度本案中原告孙君培与沈群久二人之间达成并由村委会见证的题为“关于孙君培屋 问题”的字据的法律性质较 模糊，孙君培确有以房屋抵偿债务的意思表示，但又不符合法律上抵押的成立要件，因此沈群久将涉案房产卖给被告孙永祥是否为有权处分难以确定但即便沈群久为无权处分，被告孙永祥是否已善意取得了该房产呢?在物权法颁布之前，我国学界普遍认为善意取得制度主要适用于动产， 对于善意取得制度能否适用于不动产领域，存在争议物权法首次明确肯定了不动产善意取得制度，该法第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：(一 )受 让人受 让该不 动产或者动产时是善意的；(二) 以合理的价格转让；(三 )转让 的不 动产或者 动产依照法律规定 应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。

受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失 ”该条款详细规定了不动产善意取得制度及其三项构成要件如前文所述，鉴于农村房屋及宅基地使用权缺乏登记的情况仍普遍存在，目前审判中不能仅以房屋所有权和宅基地使用权未办理登记为由，否定农村房屋产权转让的效力同样，当不动产善意取得的前两个要件符合时，也不能仅以房屋所有权和宅基地使用权未办理登记为由，而拒绝适用善意取得制度此时，应当准用动产善意取得的构成要件：即第一，受让人受让时是善意，不知道是无权处分；第二，以合理的价格转让；第三，已经交付给受让人因此，尽管本案因为法不溯及既往而适用了最高人民法院《关于贯彻执行。