商铺租金调查报告.docx

资产管理部2013年上半年房屋租赁市场调查报告总公司领导：为进一步掌握当前市场租赁信息，更好地开展下阶段的租赁工作，资产 管理部于2013年5-6月份对公司现有租赁用房的周边及市区主要路段的商 铺及局部写字楼租赁情况进展了摸底调查，调查主要以实地调查为主，结合 其他调查方式，现将调查分析汇总如下：一、房源大厦周边金雀山路以南、海关路以北、蒙山大道以东、开源路以西商铺现状此地块非中心商业区域，但人口较为密集，生活配套设施齐全， 效劳性商业店铺多，主干道商铺根本没有空置商铺功能定位居民消费配套，以餐饮、零售、休闲为主主力商铺面积30-300平方米经营业态分布美容、汽修、超市、餐馆、药店、服装、中介、通信等租金水平10-50元/月/平方米商铺示例位 置商铺面积〔itf〕租金〔元/年〕租金水平〔元/月/ m2]平安路与蒙山大道交汇东皇后服装16〔一层〕1000050金雀山路南苗庄小区北氏食品120〔一层〕5000035苗庄四路沿街金锣冷鲜160〔二层〕3400018豪情花园北沿街好运来鞋250〔三层〕4500015开源路西侧绿润茶馆150〔二层〕6000033平安路北安世堂50〔一层〕2000033大厦对过带院四层140056000033蒙山大道南段消防器材280〔二层〕5000015恒基宾馆北邻川号子1000〔三层〕1100009.2三合园东沿街和产今仃180〔三层〕4000018二、通达路中北部解放路以北、前十街以南商铺现状通达路城市主干道，地处人民广场中心商圈与西郊批发商圈交汇且又横穿谏河商圈，属于中心商业区域，交通繁忙，商业活 泼，随着多乐汇、豪森丽都、街等多个商业工程的建立，整体 形象和商贸功能得到进一步改造提升。

解放路以北至水田桥段 主要以商贸批发专业市场为主， 北园路至前十街段那么主要以 效劳性商业店铺居多，商铺无空置商铺功能定位商贸批发、购物消费、娱乐休闲、餐饮效劳主力商铺面积20-400平方米经营业态分布服装、娱乐、休闲、餐饮、家电、数码、宾馆等租金水平因业态原因，租金水平差异很大，13-330元/月/平方米商铺不例位 置商铺面积〔itf〕租金〔元/年〕租金水平〔元/月/ m2]万博泓服装城一楼男装30120000330万博泓服装城二楼女装25100000330中福尚都劲霸夹克170〔二层〕300000147华丰商业街对过金龟馅饼360〔二层〕30000070通达路与北园路交汇罐罐香80〔一层〕2000021通达路与北园路交汇北阿里郎1000〔三层〕30000025通达路与成才路交汇西侧家豆腐650〔二层〕14000018通达路与成才路交汇罗马12000180000013通达路与成才路交汇东侧鲁房置换38〔一层〕2600057通达路与育才路交汇西侧土菜馆200〔二层〕4000017前十街与通达路交汇西侧通讯器材40〔一层〕2000041三、沂州路中部平安路以北、考棚街以南商铺现状沂州路属城市主干道，受人民广场商圈辐射带动，中段商业区 域较为繁华，加之此路段是市区优质医疗、教育资源相对集中 区域，各类生活效劳类商业集中活泼。

而北段那么受制于老城 区现状限制，商业店铺规模相对有限商铺功能定位购物消费、餐饮效劳、医疗教育主力商铺面积30-1200平方米经营业态分布餐饮、购物、医疗、休闲等租金水平22-83元/月/平方米位 置商铺面积〔itf〕租金〔元/年〕租金水平〔元/月/ m2]商平安路九中东侧房产中介50〔一层〕3500058铺齐鲁商厦银座超市四侧齐鲁超市50〔二层〕2600044沂州路陵园前街东侧大姐150〔二层〕4000022沂州路陵园前街东侧守娟150〔二层〕4000022不沂州路陵园前街东侧草原洪羊1200〔四层〕36000025例沂州路陵园东街南侧家园鱼馆300〔三层〕10000028沂州路中段慧谷倾城茶叶店120〔二层〕6000041沂州路中段慧谷倾城发祥卫生270〔三层〕25000077沂州路中段房产局西侧家纺店120〔一层〕12000083沂州路中段小区东侧寿衣店30〔一层〕3000083沂州路考棚街交会米参馆80〔一层〕2600027四、沂蒙路中北段银雀山路以北、大道以南商铺现状沂蒙路中段直接位于人民广场商圈东侧， 是市区东部重要的商 业繁华之地，名副其实的“金圈〃，集中了较大型的品牌店、 连锁购物中心等，小型商铺也多种多样，经营利润相对较高的 行业，相对而言，北端商业受万兴都等多方面的影响，要逊色 许多。

商铺功能定位服饰服装、购物消费、餐饮效劳、娱乐休闲主力商铺面积30-7000平方米经营业态分布餐饮、购物、医疗、休闲等租金水平16-168元/月/平方米商铺位 置商铺面积〔itf〕租金〔元/年〕租金水平〔元/月/ m2]沂蒙路西侧人民广场大润发7000〔负一层〕500000059人民广场下润发北入口百姓药房300〔负一层〕600000168沂蒙路东侧二小对过鞋店35〔一层〕70000166示沂蒙路中段红北侧龙发装饰480〔四层〕26000045沂蒙路红商业街服装店701一层］3000036沂蒙路中段东侧沂蒙炒鸡210〔二层〕4000016例沂蒙路兰山医院对过伊利专责60〔一层］1600022沂蒙路中段砚池街西侧茶馆120〔-层〕210000145沂蒙路天天过年对过装饰公司120〔二层〕8000055沂蒙路与北园路交汇北光明眼镜110〔二层〕4000031五、城区写字楼然路以北、南坊大道以南写字楼现状市区写字楼市场表现不温不火，随着 2012年北城新区行政办 公功能的进一步强化，北城新增写字楼、办公楼进一步加大了 市场的供给，城区写字楼租赁感受压力；同时大型外乡企业或 单位往往自建或购置办公楼或公寓， 而以商贸物流为主许多中 小企业品牌意识不强或为控制经营本钱，多项选择择商铺部或 沿街楼部自做办公用房，分流了市场需求。

租金水平0.4-1.7元/天/平方米写 字 楼 不 例位 置名称面积〔itf〕租金〔元/年〕租金水平〔元/天/ itf〕南坊新区沂蒙路西侧环球国际1400〔20 层〕6500001-1.3通达路与聚才路交汇东中元国际840〔10 层〕3000001通达路与北园路交汇城建时代广场100-150 不等240000.5-0.8通达路与北园路交汇东财富广场100〔16 层〕350001人民广场北侧金鼎国际140〔8 层〕420000.8-1人民广场西侧万阅城110-370 不等1.1-1.7〔朝向及位置〕金雀山路与中丘路交汇上城国际1200〔17 层〕4400001-1.2通达路与启阳路交汇北澳尔诺1沂蒙路金源路交汇西侧嘉锐大厦0.8-1金五路与沂州路交汇联安现代1-1.1解放路与王庄路交汇汇丰西城0.4六、当前集团公司租赁资产与调查租金水平比照资产位置当前租金水平〔元/月/itf〕相邻周边租金水平〔元/月/ itf〕苗庄四路沿街42〔一层〕；11-13〔二层〕；13-14〔三层〕33-50〔一层〕；15-18〔二层〕；15〔三层〕苗庄42#〔A〕17-18〔一层〕17-22（一层）蒙山大道沿街17-30〔二层〕15〔二层〕七里园沿街19-21〔一层〕；15-18〔二层〕20-30〔一层〕；15-18〔二层〕三合园东沿街16-19〔二层〕;18〔三层〕三合园西沿街10-15〔一层〕;11-12〔二层〕4-7〔三层〕12-14〔二层〕；9-12〔三层〕银凤花园25〔二层〕；21〔三层〕18〔二层〕桃花涧沿街17-19〔四层〕；16〔六层〕40〔二层〕陵园前街19〔三层〕；15〔AS〕22（二层）红沿街30-33〔一层〕22-36〔一层〕花园15-21〔二层〕22〔一层〕太子湖沿街33-40〔一层〕；24-30〔二层〕20〔四层〕22-57〔一层〕18-30〔二层〕河畔沿街27-42〔一层〕；8-12〔五层〕24-36〔一层〕房源大厦60-62〔一层〕；28〔二层〕21〔写字楼〕西城区域写字楼〔办公楼〕价格 10-18。

齐鲁大厦28〔写字楼〕城区写字楼24-36七、下半年租金调整分析〔一〕租金调整重点区域通过公司现有租赁资产租金水平比照， 结合年初以来各处租赁户经营及 租金调整状况，下半年部门租金重点调整区域方案为苗庄四路沿街和三合园 东西沿街四路沿街二层出租房屋与周边市场租金有 30-40%的差额，还有较大差 距，需在合同到期后作出调整；三合园东沿街当前二层价格与周边三层构造 的价格相当，有10-20%的上调空间；三合园西沿街以往以不空置为租赁目标， 造成其租赁价格相对偏低，而随着周边环境的逐步改善，今后租金，特别是 三层构造房屋平均可以有30%以上的上调空间〔二〕其他区域陵园前街、太子湖、河畔等下半年租金按年初方案执行，预期租金调整 幅度在8-15%;、红等处租金近年来调整幅度较大，下半年随行就市适度调整； 银凤花园、蒙山大道等处沿街租价保持稳定，防止空置八、趋势分析（一）商铺租赁当前价格与2012年年末相比，小型房屋租赁表现相对活泼，大局部地 段租金有所上涨，但涨幅差距较大其中苗庄、三合园附近有局部租户租金 同比上涨幅度10-20%左右，而豪情家园附近租金那么无明显变化；通达路、 沂蒙路段租金涨幅也有一定涨幅，平均租金水平已到达较高水平；而受高架 桥施工影响，蒙山大道周边沿街的空置房和转租户增加，租金有下降趋势； 大中型商铺合同期限较长，租金价格根本变化不明显。

随着城区大面积的拆迁改造，未来市区以商业综合体形式投入使用的商 业地产将大大增加，这局部商业地产大都定位相似，而大量同质化的产品同 时推入市场，势必造成大型物业招租招商量大，竞争剧烈和空置率的不断上 升同时，西郊商圈的专业市场建立已近饱和，而宏观经济表现低迷，许多 传统。