项目市调报告.doc

万 美 国 际 广 场市调报告目 录： 一、前言二、典型楼盘调研三、综合论述第一部分 前 言销售部于2014年2月14日——2月16日针对南充市三区项目进行了典型楼盘（含竞争项目）和项目周边居住配套环境的市场调研工作，并通过数据统计与分析，形成本《市调报告》，为项目的住宅定位及后续营销工作的展开奠定基础，同时也为公司的项目开发提供市场参考决策依据本次市场调研的主要内容及调研目标：一、 通过对南充当地中档及中高档住宅市场的调查，分析掌握南充当地住宅的销售情况以及南充住宅的客户构成、购买要求和消费特点；二、 通过调研，为万美国际广场项目的住宅开发建设、产品设计、后期推广策略及方案的拟定提供参考和决策依据；第二部分 典型楼盘调研一、王府井国际广场开发商王府井百货（集团）规划设计凯里森设计销售0817-8088888策划/广告非度策划项目地址南充高坪区江东大道（白塔公园旁）占地及建面占地约60亩，建筑体量23万方规划布局王府井国际广场为纯商业项目，体量达23W方，是目前南充最大的商业综合体项目，一站式购物中心项目项目设计共8层，地下3层，地面5层采用层层退台设计，集天幕采光、下沉广场、流线天街等多种时尚流行元素浑然一体。

负2-3层：规划为停车场，预计车位达1600多个 负1层：规划为王府井超市 1楼: 规划为精品百货、美食广场、连锁快餐等 2-3楼：规划为品牌服饰、休闲服饰、运动品牌、生活馆（箱包、皮革、鞋城、窗帘、床上用品） 4-5楼：大型餐饮、茶餐厅、儿童游乐、KTV、特色餐饮、星级影院等户型面积户型主力面积约：30-100㎡项目进度现正在进行基坑的挖掘作业销售情况项目现目前正处于前期的咨询排号阶段，现排号可享受交5万抵6万，交10万抵12万，交20万抵23万的活动预计销售5万方体量，现已排400个号左右，今年4月份可实现销售其余物业由开发商自持经营管理项目卖点·目前南充在建商业中业态最全、体量最大的大型商业综合体·商铺面积划分大小适中一次性投入少·王府井品牌有较大的吸引力，自持80%的物业对消费者有一定的保障综合分析无论是从地理位置、建筑规模还是开发进度来看，王府井国际广场都将是本项目最大、最直接的竞争对手 23万方的建筑体量，多样化的产品定位全面囊括南充现在所有业态，决定了该项目是一个综合性较强的楼盘还以80%的物业用于自持，对消费者购买物业提供了保障但项目以后自身的人气无法得到保障、后期要销售的位置不佳，也是楼盘后期销售的一大考量。

二、交投置地上河湾开发商四川南充都京港务有限公司品牌推广销售8607777物业顾问丽港物业项目地址南充市高坪区下中坝新城核心区建筑规模占地面积：270亩，建筑面积：73万平方米主要由电梯高层与社区底商组成分，为三期开发现销售的主要为一期的高层住宅总户数一期1164户，停车位1000个规划布局项目全部采用电梯高层的设计，围合式修建户型面积项目主要由两房到四房组成面积有：73㎡、80㎡、95㎡、111㎡、123㎡，其户型面积跨度不大，户型设计合理，户型的使用率较高销售价格·住宅：最低价4700元，最高价5300元，均价5000元，层差10元，户型差40-100元销售情况目前5号楼、6号楼、7号楼、9号楼、10号楼、11号楼已全部售罄，正在对8号楼进行排号，交1万抵2万的房款预计2014年3月推出优惠办法一次性付款6% 按揭4%形象及服务目前正在进行楼体的主体结构修建中，预计明年中旬可交房项目卖点l 项目处于高坪区下中坝核心区域，地理位置优越，交通十分便利l 整体规划设计，通过大面积景观休闲设施，丰富了社区功能，内设有独立的社区商业与幼儿园l 人车分流，大中庭广场，围合式修建，最大限度的增加绿化面积。

l 户型设计适用，利用率高，是当下最为热销的理想户型面积综合分析此项目由四川交投置业开发建设，是在南充的开山之作项目从地理位置、产品设计、后期销售等上面都考虑到了消费者的习惯，所以一开盘就达到了较好的销售效果由于现在区域各方面的配套没有完全的成熟，加上下中坝区域品牌楼盘的增加，客户的选择面更大，后期销售也存在着巨大的压力三、南充碧桂园开发商南充碧桂园房地产开发有限公司设计院项目地址南充市嘉陵区文峰大道销售0817-3858888开发分期一期建筑规模占地面积：352亩，总建面：64万方分一期开发；其中住宅4633套，包括精装电梯高层与别墅）总户数共4633户规划布局项目由电梯高层和别墅组成户型面积户型区间：高层84-105㎡，别墅200-356㎡销售价格·住宅：均价5000元/㎡（高层为精装修）·别墅：均价9000元/㎡其他费用物业收费：高层1.9元/㎡/月，别墅2.8元/㎡/月销售情况2013年年底对高层1号楼、2号楼、3号楼、5号楼、6号楼和别墅进行销售，目前精装电梯高层已全部售罄，现剩部分别墅，约30%左右优惠办法目前购房按揭优惠2%，一次性付款优惠4%，公积金付款优惠2%综合分析碧桂园位于嘉陵区文峰新城风垭山脚下，项目依山伴水，具有优越的居住环境；户型实用，利用率较高，加之精装修的设计使得性价比较高；该项目为开发商自行销售，灵活的运用了各种营销渠道，保证了客户的到访量，以至在本期的销售中取得了较好的销售效果。

但项目的位置就现目前而言还比较偏远，交通不便，是后期销售中最大的问题 四、南充绿地城开发商南充绿地申川置业有限公司销售代理无销售0817-5657777项目地址顺庆区潆华大道规划布局项目共占地近800亩，建筑面积约181万平米，由61万平米商业、120万平米住宅、180米川东北第一高双塔摩天地标组成，将在北部新城核心区域形成以61万平米商业为核心，集准甲级写字楼、SOHO、商业街、星级酒店、国际教育体系和高品质住宅为一体的大型生态国际都市综合体，是南充迄今规模最大的社区 建筑风格采用现代简约风格户型面积项目户型由两房到五房，面积分别为：80㎡、82㎡、91㎡、94㎡、103㎡、116㎡、140㎡、150㎡销售价格电梯高层销售均价：4700-5000元/㎡销售情况项目于2013年9月份开盘，现一期的电梯高层已经全部售罄正在接受二期房源的排号优惠办法现目前可享受交6000抵30000的排号优惠形象及服务主体结构正在修建中，一期房源在2015年底可实现交房综合分析项目由绿地集团开发建设，建筑形态多元化并配套有大型的商业广场以及高铁站，以后的出行十分的便捷且互相设计与小区规划合理，在一期的销售中，去化率得到了很好的保障。

但现目前的交通不便，周边配套设施的缺乏是项目现在销售的最大压力五、中南世纪城开发商南充中南房地产有限公司地理位置顺庆区清泉坝销售0817-7770888建筑形态项目分两期开发，一期由9栋高层和12栋多层组成，二期由大型的综合体广场组成建筑规模项目占地面积136亩，建筑体量28.5万方户型面积高层面积：67㎡、74㎡、84㎡、98㎡、118㎡、123㎡销售情况项目于2014年1月开盘，对14号楼与15号楼两栋高层住宅进行销售，现已基本售罄目前交1万元可以对13号楼的高层住宅进行房源的预约，开盘后选定房源可享受交1万抵3万的活动销售价格户型均价：5300-5600元/㎡综合分析项目位于顺庆区清泉坝，南充城区的中心地带，占据独特的地理优势，周边配套完善，区域规划清晰项目内部采用了板式结构设计，户型实用，可全面观江景，在本次的开盘中也取得了比较好的销售业绩但在整个清泉坝片区由于地势较低的原因，在后期的销售中是此楼盘销售的最大阻力第三部分 综合论述一、南充房地产市场发展状况基本情况分析1、南充已成为各大型房开公司目前和未来1－2年南充房地产发展的热点地区， 受全国房地产开发热潮及地方经济发展和居住需求的带动，南充由最早的蓝光·香江国际，佳兆业，万科金润华府的进入，到13年的绿地、交投、碧桂园都纷纷抢滩南充市场，即将入驻的还有华西希望集团，华联，这对于本项目而言，即是机遇，也是挑战。

2、各大型楼盘的产品设计及建筑品质，物业服务水平高，这也为本项目的住宅部分的定位、户型的设计提出了更高的要求通过各大型楼盘了解，目前各主要楼盘的设计水平，无论小区的交通组织、建筑布局、商业配套、园林景观等方面的总体规划，还是建筑外立面、户型设计、建筑材料等，均较完善，社区规划越来越科学，建筑外观越来越漂亮，户型面积配比合理，商业配套完备，园林景观优美，甚至许多建筑材料（如墙体保温隔热材料、中空隔音玻璃、塑钢窗户等）将引用了新技术、新科技当然，良好的物业服务，科学的管理也是小区的品质体现3、 地段将主导未来市场，项目地处鹤鸣花园老商圈我们有信心4、现目前市场销售均价区域均价 顺庆：4980-6500嘉陵：4600-5400高坪：4700-6000二、项目基本情况分析 （一）项目既有优势1、 本项目位于高坪鹤鸣商圈，距离五星商圈，南门坝商圈只需5分钟车程，地理位置优越，周边配套完善，区位优势明显2、 项目打造的6万方商业集群，南充单层面积最大的15000平米韩国乐天超市，地下三层车位配置二）项目的劣势和面临的问题1、 在最早的规划设计上住宅产品的较少，不能明确还房套数，导致真正刚需客户到现场咨询了解到的信息，都是没有住宅，主要为商铺销售，为此流失较多对本项目认可的客户群。

2、 规划、扯迁问题也是牵制项目销售的主要因素，我们应有个较完善的方案来应对扯迁安置，3、 住宅性质的产品设计不够合理，采光不够，面积配比有问题，应在产品未面世之前进行调整三）综合结论通过对内外环境因素的分析，项目具有一定优势，但存在很多的问题，与2013年入市其他楼进行比较，本项目在地段、周边配套、内部业态分布等方面具有较大的优势，但住宅产品的实用性和合理性才是有助于吸引消费者的重要因素；如何在既有优势和条件下，加快住宅销售速度，是获得项目成功的着力点二零一四年二月二十六日。