新乡市城市概况和房地产市场分析.ppt

新乡市城市概况和房地产市场分析目录目录第一部分第一部分 宏观分析宏观分析第二部分第二部分 房地产市场分析房地产市场分析第一部分第一部分 宏观分析宏观分析城市概况城市概况经济环境分析经济环境分析1 12 23 3城市规划分析城市规划分析4 4政策环境分析政策环境分析5 5总结总结1.1 1.1 城市概况城市概况1.1.城市区位城市区位2.2.城市基本情况城市基本情况3.3.房地产开发情况房地产开发情况4.4. 城市商业情况城市商业情况1.1.1城市区位 新乡市地处河南省北部，北纬35°18′，东经113°54′，新乡市地处中原腹地，紧邻省会郑州，是豫北地区唯一的国家公路运输枢纽城市，地理位置优越 1个半小时左右即可通达郑州、开封、安阳、焦作、鹤壁、濮阳、济源、菏泽等城市，4—6个小时即可通达北京、天津、西安、济南、武汉、石家庄等城市，沿京珠高速公路南行，距新郑国际机场不足100公里 新乡市是新乡市是豫北地区唯一的国家豫北地区唯一的国家““公路运输枢纽公路运输枢纽””城市城市中原城市群的北大门中原城市群的北大门豫北地区的中心豫北地区的中心京广线的明珠京广线的明珠新乡市是中原城市群及新乡市是中原城市群及““十字十字””核心区重要城市之一核心区重要城市之一1.1.1城市区位1.1.2城市基本情况Ø新乡市位于河南省北部，北依太行，南临黄河，紧邻省会郑州，是中原城市群及“十字”核心区重要城市之一。

现辖12个县（市、区），总面积8249平方公里，总人口563万人；市区建成区面积100平方公里，人口100万人Ø是全国重要的商品粮基地和优质小麦生产基地，优质粮比重达85%；Ø是中原地区重要的工业基地，制冷、生物与新医药、电池及新型电池材料、特色装备制造、煤化工、汽车及零部件等六大战略支撑产业初具规模，完成产值占全市工业总产值的62%；Ø拥有驻新高校6所，数量居全省第2位；中等职业培训学校65所；Ø先后获得中国最佳商业城市、外商眼中河南最佳投资城市、中部最佳投资城市、世界投资中国中小魅力城市等荣誉称号；Ø以万仙山、八里沟、关山、回龙等为代表的南太行山水景观和以百泉、潞王陵、比干庙为代表的人文景观各具特色；城市概况新乡市位于河南省北部，是中原地区重要的工业和商品粮基地新乡市位于河南省北部，是中原地区重要的工业和商品粮基地1.1.2城市基本情况行政划分现辖两市(辉县市、卫辉市)、六县(新乡县、获嘉县、原阳县、延津县、封丘县、长垣县)、四区(卫滨区、红旗区、牧野区、凤泉区)以及高新技术产业开发区、西工区、新乡工业园区总面积8249平方公里，总人口563万；其中市区面积422平方公里，人口100万。

新乡市现辖两市、六县、四区及高新区、西工区、工业园区新乡市现辖两市、六县、四区及高新区、西工区、工业园区Ø全市拥有各类自然景观数百处，现有国家级文物保护单位4处，国家级森林公园一处，国家级湿地鸟类自然保护区一处；Ø省级文物保护单位42处，国家级名胜风景区6处，省级名胜风景区54处；Ø市级文物保护单位500余处；Ø历史文化名城一处，历史文化名镇一处1.1.2城市基本情况城市自然景观资源新乡市自然景观资源丰富，历史文化底蕴深厚新乡市自然景观资源丰富，历史文化底蕴深厚Ø20102010年新乡楼市表现不俗，用一句话来概况就是：量价齐涨年新乡楼市表现不俗，用一句话来概况就是：量价齐涨 1-11月城区商品房销售套数19800套，面积223.32万㎡，金额65.03亿元，同比分别增长25.16%、14.72%、35.76%供应方面，1-11月城区商品房投放套数25100套，面积262.42万㎡，同比分别增长63.73%、23.46%Ø商品住房价格呈上升趋势商品住房价格呈上升趋势 2010年上半年城区商品房成交价稳定增长，成交均价2975元/ ㎡ ，同比增长26.37%，销售量与同期相比增幅较大。

1.1.3房地产开发情况新乡市房地产市场近期表现不俗，未来前景看好新乡市房地产市场近期表现不俗，未来前景看好1.1.4城市商业情况平原平原核心核心商圈商圈东区东区商圈商圈尚未尚未成熟成熟 新乡市目前仍是单新乡市目前仍是单核心城市，主流商业中心依然是在老城区，东区目前主要核心城市，主流商业中心依然是在老城区，东区目前主要以住宅类沿街底商为主，商业成熟尚待时日以住宅类沿街底商为主，商业成熟尚待时日平原商场百货大楼丹尼斯胖东来百货大商新玛特胖东来生活广场沃尔玛东方文化商业步行街1.1.4城市商业情况新乡目前商业中心主要以平原路和人民路周边的大型商场新乡目前商业中心主要以平原路和人民路周边的大型商场及步行街围合而成该区域为新乡目前商业的集中区域及步行街围合而成该区域为新乡目前商业的集中区域平原核心商圈名称名称位置位置体量体量（万㎡）（万㎡）层数层数单层面单层面积（万积（万㎡）㎡）业态业态档次档次备注备注胖东来生活广场胜利中街与健康路交叉口西南角2地上4层，地下1层0.4百货、超市中档客流一般，主要服务于周边客户大商新玛特人民路于解放路交叉口东北角4地上5层，地下1层0.65百货、超市中高档客流一般，服务于中高档客户东方文化商业步行街人民路解放路口北200米1.3地上两层——步行街中档客流较多，客户主要在20-30岁之间，主力店面40-50㎡，占80%左右，一层06年已销售，租金6.6元/平米/天，主要是服装、饰品店，二层售价7000-9000元/平米，主要店铺为餐饮、平原商场解放路于平原路交叉口东南角3地上9层，地下1层0.3百货中低档年代较为久远百货大楼平原路于胜利街交叉口西南角3.9地上6层，地下1层0.65百货中档年营业额3.8亿，年代久远丹尼斯平原路于胜利街交叉口东200米0.8地上3层，地下1层0.2百货、超市中档商品排布较混乱胖东来百货平原路劳动北街交叉口西南角4地上5层，地下1层0.68百货、超市中高档目前新乡市主要的高档百货，客流量较大，客户定位在25-40岁1.1.4城市商业情况大商新玛特大商新玛特丹尼斯生活馆丹尼斯生活馆胖东来生活广场胖东来生活广场东方文化商业步行街东方文化商业步行街1.1.4城市商业情况东区商圈 东区商业目前东区商业目前主要以社区沿街底商为主，商业氛围较差，但未来该区域有宝主要以社区沿街底商为主，商业氛围较差，但未来该区域有宝龙城市广场等项目含有大量商业龙城市广场等项目含有大量商业，将逐渐形成新的城市商圈。

将逐渐形成新的城市商圈1.1 总结u新乡市位于中原城市群新乡市位于中原城市群““核心十字核心十字””的位置，临近郑州、开封，的位置，临近郑州、开封，同时也是豫北地区唯一的公路运输枢纽城市，区位优势和交通优势同时也是豫北地区唯一的公路运输枢纽城市，区位优势和交通优势卓越，未来发展潜力巨大卓越，未来发展潜力巨大u新乡市目前商业中心依然集中在老城区，东区商业氛围正在形成新乡市目前商业中心依然集中在老城区，东区商业氛围正在形成中，伴随城市的发展，城市商圈的多极化发展，未来东区商业存在中，伴随城市的发展，城市商圈的多极化发展，未来东区商业存在较大机遇较大机遇1.2 1.2 近三年经济环境分析近三年经济环境分析1.1.区域区域GDPGDP趋势分析趋势分析2.2. 人均可支配收入趋势分析人均可支配收入趋势分析3.3.三大产业占比量分析三大产业占比量分析4.4.人口增长量分析人口增长量分析5.5.人均储蓄分析人均储蓄分析6.6.人均居住面积分析人均居住面积分析7.7.区域支柱产业和重点企业分析区域支柱产业和重点企业分析1.2.1 区域GDP趋势分析 新乡市2010年GDP水平位于河南省中上游，城市发展较好，有助于新乡市未来房地产市场的发展。

数据来源：新乡市统计局新乡市新乡市GDPGDP水平在河南省各地市中位列中游，排名第九水平在河南省各地市中位列中游，排名第九1.2.1 区域GDP趋势分析 新乡市2010年GDP总量为1243亿元，增幅达到17.87%，高于全省平均水平，城市经济活力较强，未来房地产市场具备较大发展潜力数据来源：新乡市统计局新乡市新乡市20102010年年GDPGDP保持稳定快速增长保持稳定快速增长1.2.2 人均可支配收入趋势分析 新乡市2007-2009年人均可支配收入持续增长，个人收入水平的提高，对于城市房地产发展具有较大的促进作用数据来源：新乡市统计局新乡市新乡市2007-20092007-2009年人均可支配收入持续增长年人均可支配收入持续增长1.2.3 三大产业占比重分析 新乡市第二产业比重增长幅度和比重明显较大，也说明新乡市一个以工业为主的城市工业的大力发展为新乡的房地产市场带来了大量有固定收入的客户，有利于新乡市房地产市场的发展数据来源：新乡市统计局新乡市新乡市2007-20092007-2009年第二产业比重不断增加年第二产业比重不断增加1.2.4 人口增长量分析 新乡市人口总量2007-2009年保持持续快速增长，城市人口的增加，为城市带来较大的住房需求客户。

数据来源：新乡市统计局新乡市新乡市2007-20092007-2009年城市人口总量保持快速增长年城市人口总量保持快速增长1.2.5 人均储蓄分析 新乡市2007年-2009年人均储蓄额持续增长，未来资产固化的空间较大，对于房地产发展提供了发展动力数据来源：新乡市统计局新乡市新乡市2007-20092007-2009年人均储蓄额持续增长年人均储蓄额持续增长农农 业业工工 业业支支 柱柱 产产 业业 新乡市是中原地区重要的工业基地，工业结构合理，产品配套能力强，制冷、生物与新医药、电池及新型电池材料、特色装备制造、煤化工、汽车及零部件等六大战略支撑产业六大战略支撑产业初具规模，纺织、食品、造纸、建材、能源电力五大传统优势产业五大传统优势产业焕发出新的生机限额以上工业企业1122家，年产值超亿元工业企业270家，金龙集团、新飞集团金龙集团、新飞集团入选中国制造业500强，新乡化纤、华兰生物、心连心新乡化纤、华兰生物、心连心化肥3家企业实现上市现有新飞牌电冰箱、电冰柜，鲸龙牌精密铜管新飞牌电冰箱、电冰柜，鲸龙牌精密铜管，卫华牌起重机，白鹭牌粘胶长丝、短纤卫华牌起重机，白鹭牌粘胶长丝、短纤维维等6个中国名牌产品；孟电牌普通硅酸盐水泥等44个河南省名牌产品；新飞、平原、卫华、飘安4个国家驰名商标，有27类（个）产品位于国内同行业前3位或省内第1位。

新乡市是中原地区重要的新乡市是中原地区重要的工业基地和商品粮基地和优质小麦生产工业基地和商品粮基地和优质小麦生产基地1.2.7 区域支柱产业和重点企业分析 新乡地处黄河中下游，境内黄河170公里，流域面积4558平方公里全市平原面积占总面积的78%，土层深厚，土壤肥沃，是全国重要的商品粮基地全国重要的商品粮基地和优质小麦生产基地优质小麦生产基地 河南新飞电器有限公司河南新飞电器有限公司是以冰箱、冷柜、空调为主导产品的现代化白色家电制造企业，中国最大的绿色冰箱生产基地，中国冰箱、冷柜行业前两强因出色的无氟与节能技术而被公认为中国家电绿色品牌 新飞国家级技术中心已发展壮大为三个研究所、一个国家级实验室和一个产品创新与设计中心、企业博士后科研工作站、西安交大新飞节能技术研究所和工业设计所等校企产学研全面合作的完整技术创新体系，各类专业人才1800多名，专职技术开发人员400多名，中高级职称200多名，硕士60多名，博士9名，形成了一支实力卓越的创新团队 1.2.7 区域支柱产业和重点企业分析重点工业企业新乡白鹭化纤集团新乡白鹭化纤集团有限责任公司是我国生产化纤纺织原料的大型一类国有独资企业，是全国520家重点企业和河南省30家重点企业之一。

公司拥有总资产40亿元，占地面积310多万平方米；生产规模、经济效益在中国粘胶纤维行业中名列前茅，多次跻身“中国化纤行业竞争力十强”金龙精密铜管集团股份有限公司金龙精密铜管集团股份有限公司以空调制冷用精密铜管为主产品的高新技术企业拥有总资产16亿元人民币，员工1580人，其中各类专业技术人员780人重点工业企业1.2.7 区域支柱产业和重点企业分析华兰生物工程股份有限公司华兰生物工程股份有限公司，成立于1992年，注册资本1.5亿元拥有员工482人是国内拥有产品品种最多、规格最全的血液制品生产企业河南环宇集团河南环宇集团是中国二次电池行业唯一具备从电池原材料生产到电池制造完整产业链的企业集团年销售收入近15亿元，员工近6000人重点工业企业1.2.7 区域支柱产业和重点企业分析重点房地产企业项目简介：项目简介：项目名称：项目名称：宝龙城市广场物业形态：物业形态：住宅、商业建筑面积：建筑面积：约80万平方米宝龙地产：宝龙地产：宝龙地产是一家中国领先的商业物业开发商，专注于开发及经营高质量、大规模、多业态综合性商业地产项目被中国房地产Top 10研究组评为中国商旅房地产领先品牌项目简介：项目简介：项目名称：项目名称：建业森林半岛物业形态：物业形态：普通住宅、街铺建筑面积：建筑面积：11万平方米价格：3600元/㎡建业集团建业集团：  建业住宅集团（中国）有限公司，是香港建业住宅集团有限公司于1992年5月在国内创办的独资企业，以房地产开发经营为主业，并成功涉足教育、体育、文化等相关产业领域的集团化企业1.2.7 区域支柱产业和重点企业分析重点房地产企业项目简介：项目简介：项目名称项目名称：绿地·迪亚上郡物业形态物业形态：住宅建筑面积：建筑面积： 40万平方米价格：价格：多层：4100元/㎡ 别墅:280万/套上海绿地集团：上海绿地集团：总注册资金达13.1亿元，在豫投资规模超150亿元，建设规模近300万平方米，绿地品牌已享誉中原大地。

1.2.7 区域支柱产业和重点企业分析重点房地产企业项目名称：项目名称：绿都·塞纳春天项目简介项目简介：位于新乡市中心，北临城市主干道中原路，西至繁华的胜利路，西南两面紧邻卫河，环境优美，地理位置得天独厚物业形态：物业形态：住宅建筑面积建筑面积： 36万平方米价格：价格：4100元/ ㎡项目名称：项目名称：绿都城项目简介：项目简介：绿都城位于中原路与西环路交汇处，是西区大型住宅项目物业形态：物业形态：商住两用建筑面积：建筑面积：43万平方米价格：价格：3700元/ ㎡郑州绿都置业有限公司：郑州绿都置业有限公司：作为宇通集团房地产板块的核心企业，主要经营房地产开发、商业管理和物业管理等业务，公司注册资金2.16亿元1.2.7 区域支柱产业和重点企业分析小结1.2.7 区域支柱产业和重点企业分析 2.全国一线品牌房地产开发公司进入，必然为该城市的城市建设、经济发展和房地产发展带来全新的局面，未来房地产市场发展潜力巨大；也将是新乡市的房地产市场竞争更为激烈 1.新乡市重点工业企业的布局为城市经济发展提供长期的动力，同时企业的壮大，必然带来大批拥有稳定经济收入的市民，为城市房地产发展带来一定的需求。

1.2 总结u通过了解城市的经济发展状况和水平，可以看出未来城市经济发展整体向好，并且保持持续快速的增长，为城市的房地产发展带来机遇u以工业为龙头产业的城市经济发展，将带来大量的有固定收入、人均收入较高的人群，为房地产市场带来大量客户u新乡市重点工业企业、一线房地产房地产企业及其他各类企业在新乡的布局和发展，为城市的房地产发展注入了强大的动力u省内及全国知名开发商的进驻将对新乡市商品房开发带来品质上的提升，但与此同时，将会带来更为激烈的竞争1.3 1.3 城市规划分析城市规划分析1.1.城市规划城市规划2.2.交通规划交通规划3.3.产业规划产业规划1.3.1 城市规划宏观定位新乡市新乡城市定位为具有区域性中心职能的城市，中原宜居城市，新乡城市定位为具有区域性中心职能的城市，中原宜居城市，产业特色的制造业基地产业特色的制造业基地1.3.1 城市规划规划布局构建以中心城为核心的城镇密集区，逐步形成构建以中心城为核心的城镇密集区，逐步形成““一城三区、一城三区、五星环绕五星环绕””的城镇空间布局形态的城镇空间布局形态 “一城三区”指城镇密集区的第一圈层，是区域城镇发展的核心部分，包括新乡主城区和凤泉、新乡工业园、小冀三个城市组团。

“五星环绕”指城镇密集区的第二圈层，是受第一圈层带动实施协调发展的区域，包括以卫辉、辉县、获嘉、原阳、延津五个县(市)卫星城为基地的产业及人口聚集区和相应的高度城市化发展地区小冀工贸园区中心城区新乡工业园凤泉区1.3.1 城市规划发展方向 居住人口从老城区向东和向南方向疏散，行政机关东移，教育产业带向东南移动，这都表明在未来城市将会逐渐呈现出“东移南扩”的局面城市发展方向：城市发展方向：““东移南扩东移南扩””未来城市南部和东部将会成为热点区域未来城市南部和东部将会成为热点区域1.3.1 城市规划东北片区规划东部片区为未来政治、商务、金融、高品质居住中心，东北片区依托东部片区为未来政治、商务、金融、高品质居住中心，东北片区依托高铁站为辐射点的公共服务区，为东区发展核心区域高铁站为辐射点的公共服务区，为东区发展核心区域东北片区为高铁站周边，共计1608公顷的区域， 规划容纳人口21万人定位为辐射河南省北部生产力服务中心；服务新乡市域的对外综合交通枢纽；新乡市主城区公共中心的组成部分；提升新乡市宜居环境的生态居住区片区以平原路为轴线，向南向北延伸西至新中大道、东接石武高铁道、北至北环路、南倚金穗大道；1.3.1 城市规划东北片区规划区域被区域被““四纵、四横四纵、四横””分割成分割成““七大组团七大组团””和和““三大中心三大中心””四纵：新中大道、光明大道、107国道和石武高铁四横：北环、宏力大道、平原路和金穗大道三大中心：片区服务中心、商务商贸中心、枢纽商贸中心；七大组团：依托三大中心分别配套相应的物业类型1.3.1 城市规划东北片区规划区域内未来规划生活配套齐全，有九所小学、六所初中、三所高中等区域内未来规划生活配套齐全，有九所小学、六所初中、三所高中等区域内未来规划生活配套齐全，共有九所小学、六所初中、三所高中和一所大学；规划有两座公园和数条河流，教育、商业配套资源完善，景观资源丰富；1.3.1 城市规划东北片区规划宏力路与平原路之间开发强度相对较高，平原路沿线开发速度较快宏力路与平原路之间开发强度相对较高，平原路沿线开发速度较快建筑高度图居住用地规划图开发现状图开发强度图宏力路与平原路之间规划建筑高度和开发强度相对较高；已开发的项目主要是沿平原路两侧，紧靠市政府的区域，其他区域开发程度相对较低，可供土地相对较多。

1.3.1 城市规划 新区规划 平原新区位于黄河北岸（过黄河大桥向北４公里），西起１０７国道两侧，东至京港澳高速以东与原阳县城接壤，南起黄河大堤，北至新乡县交界，居郑州、新乡、焦作三市交会中心规划总面积１８８平方公里平原新区平原新区的功能定位是：l中部崛起、国家战略的承载区；l产城融合、可持续发展的城乡统筹示范区；l以农业科技研发集群为代表的“中国农业硅谷”；l以动力电池为主、高科技产业集中的科技新城；l郑州连接豫北，新乡对接郑州的商业、物流、第三产业的桥头堡平原新区位于新乡市区外部，位于新乡市南，是以高新技术产业化生平原新区位于新乡市区外部，位于新乡市南，是以高新技术产业化生产为主导的产业区域产为主导的产业区域1.3.2 交通规划 市外交通京广铁路京深铁路新荷铁路济东高速京港澳高速Ø京广铁路，京深客运专线，新荷铁路在新乡市交汇；Ø济东高速、京港澳高速穿境而过，从新乡可直达18个省的省会Ø城际轨道交通用地和换乘站用地在现有G107线和京港澳高速公路之间Ø郑州－新乡 全长69公里，基本走向是：从郑州引出过黄河，与郑州-焦作城际轨道交通线路重合过黄河后，沿现在的京广铁路线抵达新乡。

郑新城际轨道新乡交通便利，通讯发达新乡交通便利，通讯发达高铁站1.3.2 交通规划市内交通和平大道新飞大道新中大道金穗大道人民路平原路向阳路外环：由107国道，北外环、西外环、南外环组成的绕城公路圈；两条城市主干道贯穿市区：南北方向：和平大道；东西方向：金穗大道；辅助道路：新飞大道，新中大道 平原路、人民路、向阳路北外环107国道南外环西外环新乡市室内道路成五纵五横，城市道路布局呈环形方格状新乡市室内道路成五纵五横，城市道路布局呈环形方格状1.3.3 产业规划 目前，新乡市基本形成电子电器、生物与新医药、环保电池及原材料、化纤纺织、能源电力五大强势产业和汽车及零部件、食品加工、机械装备、造纸、新型建材、医用卫材、化工等七大特色产业，共规划了37个产业集聚区，已建成新乡工业园区、河南起重工业园、高新技术开发区等一批具有影响带动作用的产业集聚区新乡工业园区高新技术开发区新乡西工区通过了解新乡市重点产业规划可以判断，未来城市发展趋向于东、南通过了解新乡市重点产业规划可以判断，未来城市发展趋向于东、南1.4 1.4 政策环境分析政策环境分析1.1.宏观政策分析宏观政策分析2.2.区域政策分析区域政策分析政策细则：政策细则：1.进一步落实地方政府责任；2.加大保障性安居工程建设力度；3.完善相关税收政策；4.强化差别化住房信贷政策；5.严格住房用地供应管理；6.合理引导住房需求；7.落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制；8.坚持和强化舆论引导。

1.4.1宏观政策分析Ø2011年1月26日新国八条出台政策影响：政策影响：1.加大居民观望心理 2.投资商由住宅转向商业3.限购导致购房客户减少4. 供求格局的改变5. 地方政府将会加大对房地产的监管和调控力度Ø2010年1月14日 新乡市领导向困难群众发放廉租住房补贴至今已累计保障家庭2.7万多户，实现了全市4区8县（市）符合廉租住房保障条件，目前，全市已开工廉租住房42.8万，完成投资2.4亿元，竣工8.8万平方米Ø2010年9月29日 新乡市发出关于调整房地产交易环节契税、个人所得税优惠政策的通知：对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，减半征收契税对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税1.4.2 区域政策分析2010至今新乡市政策回顾Ø2010年9月30日为加快发展住房保障体系中的公共租赁住房，财政部、国家税务总局昨日发布通知，对公租房建设和运营，免征城镇土地使用税、印花税等多税种，执行期限暂定三年。

未来五年，新乡市区将建1公共租赁房，主要解决刚就业的大学生、创业人员、工业园区的技术型务工人员等"夹心层"群体的住房问题 Ø2011年1月27日新乡市各大商业银行严格执行房贷新政：各商业银行坚决暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款；对贷款购买首套商品住房的家庭，严格执行首付款比例不低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于 50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定 1.4.2 区域政策分析政策的落实及影响1.新乡市严格落实国家政策，加强了保障型住房建设及税收政策的监管，从而增加了商品房的供应量，在一定方面起到了抑制需求，打击投机的作用2.政府出台政策严格限制外地人购房行为，这将在一定程度上使部分购房客户返回居住地购买，这对像新乡这样城市首位度较小的城市来说是一个有利的因素在调控不断深入的过程中，像新乡这样的三线城市房价正在悄悄地“接力”一二线城市，一些地区房价甚至翻倍增长1.5 1.5 总结总结Ø新乡市GDP总量处于全省中游，增长速度相对较快，经济增长动力十足；Ø人口自然增长以及居民人均收入增长相对较快，对房地产实现需求的持续扩大和房价持续上涨的推动力较强；Ø 城市产业体系以工业为龙头，第三产业发展相对较慢，第一产业的比重也相对较高；Ø城市商业格局较为清晰，主要商圈依然在老城中心；Ø房地产业规模相对较大，外地进驻开发商数量较多，房地产市场相对较为活跃。

第二部分第二部分 房地产市场分析房地产市场分析土地市场分析土地市场分析房地产市场分析房地产市场分析1 12 23 3总结总结2.1 2.1 土地市场分析土地市场分析1.1.近三年土地供应量近三年土地供应量2.2.近三年土地成交价格走势近三年土地成交价格走势3.3.近三年新增建设用地可建面积近三年新增建设用地可建面积2.1.1近三年土地供应量2010 2010 年土地购置面积大幅增长，投资房地产的积极性有增无减年土地购置面积大幅增长，投资房地产的积极性有增无减数据来源：中国土地市场网注：此数据为招拍挂途径出让土地，仅含住宅及商业用地，以下土地数据相同2.1.1近三年土地供应量2010 2010 年新乡土地用途分类中，商品房开发用地占年新乡土地用途分类中，商品房开发用地占22%22%备注：其他包含公共设施用地、机关团体用地、科教用地、医疗卫生用地数据来源：中国土地市场网2.1.2 近三年土地成交价格走势 2010年新乡市土地均价达到59.99万元/亩，较08和09年有较大幅度提升新乡市新乡市08-1008-10年土地成交均价波动较大，土地价格整体处于年土地成交均价波动较大，土地价格整体处于上扬趋势上扬趋势数据来源：中国土地市场网2.1 小结新乡市2010年土地总供应量为519.63万㎡，其它用途类土地占据比例较大，商品房建设用地仅占到22% 。

近三年新乡市土地成交价格波动较大，但是住宅整体价格处于上涨趋势，2010年住房用地达到52.31万元/亩2.2 2.2 房地产市场分析房地产市场分析1.1.近三年房地产开竣工面积分析近三年房地产开竣工面积分析2.2.近三年房地产供需分析近三年房地产供需分析3.3.潜在市场供应情况分析潜在市场供应情况分析4.4.重点在售项目分析重点在售项目分析2.2.1近三年房地产开、竣工面积分析新乡市08-09年开工面积为1550.08万㎡，竣工面积为399.48万㎡ 数据来源：新乡市国土资源局2.2.2 近三年房地产供需分析2008年销售面积104.43万平米，2009年销售194.67万平米，2010年前11月销售223.32万平米数据来源：新乡市国土资源局2.2.3 潜在市场供应情况分析商品房开发周期一般为3年左右，通过成交土地及容积率计算建筑面积，可通过公式：2011年潜在供应=2008年成交土地建筑面积*1/3+ 2009年成交土地建筑面积*1/3+ 2010年成交土地建筑面积*1/3预计2011年新乡市房地产供应量在375万㎡左右数据来源：中国土地市场网老城区老城区中心城区中心城区东区东区南区南区2.2.4 重点在售项目分析新乡市房地产市场按照城市发展状况来看主要可以分为四个区新乡市房地产市场按照城市发展状况来看主要可以分为四个区域：老城区、中心城区、东区、南区。

域：老城区、中心城区、东区、南区区域特点老城区城市商业中心、最早发展的城市区域中心城区新老城区交汇处、城市配套及交通均较为完善东区政府近年大力发展的行政及豪华居住区、城市配套尚待完善南区城市发展新区、配套尚不完善、区域内目前主要为低密住宅紫台一品上海公馆维多利亚公馆蓝钻国际星海湾畔景颐花园万和城五星学府迪亚庄园裕康家园翡翠城福兴国际星海假日王府万汇金宸国际大景城靖业公园国际宝龙城市广场建业森林半岛理想城绿都城桂竹花园绿都塞纳春天伟业中央花园老城区老城区中心城区中心城区东区东区南区南区区域区域项目名称项目名称体量（万㎡）体量（万㎡）物业形态物业形态物业地址物业地址开发商开发商均价（元均价（元/ /㎡㎡））老城区绿都塞纳春天 36 住宅、商业胜利路与滨河路交叉口新乡市绿都置业有限公司4100星海湾畔 5.4 住宅、商业胜利路与中同街交汇处东南角河南星海置业有限公司 3700蓝钻国际 8 住宅、写字楼平原路与劳动路交汇处东100米新乡市宏生置业有限公司 3700裕康家园 7 住宅新乡市红旗区健康路54号（原市钟表厂）河南裕恒置业有限公司 3800翡翠城 20 住宅、商业、酒店高新技术产业开发区平原路与新二街交叉口西北侧河南润华置业有限公司 5800星海假日王府26 住宅、商业红旗区金穗大道（南干道）中段人民公园南门正对面河南星海置业有限公司 4300紫台一品 26 住宅、商业新乡市解放路118号河南省和田置业有限公司 4300中心区维多利亚公馆 22 住宅、商业、公寓、酒店和平大道和卫河交汇处河南中房建谊置业有限公司 4100景颐花园 6.3 住宅、商住和平路与中原路交叉口向东100米路北新乡富业房产3100万和城 66 住宅、商业和平大道与建设路交叉口东北角新乡市聚隆置业有限公司 3700上海公馆 12.4 住宅、商业新飞大道与平原路交汇处西南角新乡正豪置业有限公司 4600万汇金宸国际 81 住宅,、酒店、酒店式公寓、商业牧野区牧野湖北岸新乡市万汇房地产 4300福兴国际9.4 住宅金穗大道与新飞大道交汇处东北角新乡福兴置业有限公司 3800东区理想城 60 住宅、洋房牧野区新中大道与荣校路交汇处向东300米河南立鑫置业有限公司 4500伟业中央花园 70 住宅、商业卫滨区胜利路与向阳路口西新乡伟业置地有限公司 4500大景城 44 住宅、商业、酒店平原路与新二街交叉口西北侧新乡景城实业有限公司 4300靖业公园国际 17 酒店式公寓、写字楼、商业红旗区金穗大道与新二街交叉口东北角新乡市靖业房产 4800宝龙城市广场 120住宅、集中型商业、步行街、写字楼、酒店、公寓金穗大道与新二街交叉口新乡宝龙置业发展有限公司 4300南区五星学府 5 住宅胜利路与向阳路口西（原家电厂内）新乡市五星置业房产开发公司 3800迪亚庄园63 住宅、别墅红旗区新乡市南环路和劳动路交叉口向南新乡市隆基新上海置业有限公司 4100桂竹花园 12.5 住宅高新技术产业开发区南环路与振中路交汇处西南河南亚华置业有限公司  3600建业森林半岛 11 住宅、别墅南环路与丰华路交汇处新乡金龙建业住宅建设集团有限公司 3800绿都城 70 住宅、别墅牧野路与海河路交汇处新乡绿都置业有限公司 2800老城区老城区位置位置胜利路与滨河路交叉口建筑类型建筑类型高层总建面总建面36万容积率容积率3.1物业类型物业类型住宅、商业开盘时间开盘时间2010-9-24户型面积户型面积120-195㎡主力户型主力户型二室二厅、三室二厅均价均价4100元/㎡项目户型配比及销售情况项目户型配比及销售情况主力户型情况户型面积区间套数套数比例销售率三房110-13030679%95%四房168-1854511.6%80%五房193369.4%70%绿绿都都··塞塞纳纳春春天天2 2期期 区域主要在售项目分析小区入口小区入口工程进度工程进度三室两厅三室两厅两室两厅两室两厅位置位置平原路与劳动路交汇处东100米建筑类型建筑类型高层总建面总建面8万㎡容积率容积率4.5物业类型物业类型住宅、写字楼开盘时间开盘时间2010-5户型面积户型面积91-136㎡主力户型主力户型三室两厅均价均价3700元/㎡项目户型配比及销售情况项目户型配比及销售情况主力户型情况户型面积区间套数套数比例销售率两房91-946625%70%三房99-13619875%80%蓝蓝钻钻国国际际区域主要在售项目分析三室两厅三室两厅三室两厅三室两厅位置位置胜利路与中同街交叉口向南100米建筑类型建筑类型高层总建面总建面5.4万㎡容积率容积率2物业类型物业类型住宅、商业开盘时间开盘时间2010-5户型面积户型面积40-150主力户型主力户型一房均价均价3700元/㎡项目户型配比及销售情况项目户型配比及销售情况主力户型情况户型面积区间套数套数比例销售率一房40-5522078%80%两房80207%100%三房147-1494015%90%星星海海湾湾畔畔区域主要在售项目分析售楼处售楼处工程进度工程进度一房一房一室一厅一室一厅位置位置健康路（原钟表厂院内）建筑类型建筑类型高层和多层总建面总建面7万平方米容积率容积率3.91物业类型物业类型住宅开盘时间开盘时间2010-6户型面积户型面积40-144主力户型主力户型三房均价均价3800元/㎡项目户型配比及销售情况项目户型配比及销售情况主力户型情况户型面积区间套数套数比例销售率一房4111220%70%两房9414030%90%三房117-14422450%70%裕裕康康家家园园区域主要在售项目分析项目围挡项目围挡售楼处售楼处一室一厅一室一厅三室两厅三室两厅三室两厅三室两厅四室两厅四室两厅两室两厅两室两厅位置位置人民路与劳动路交汇处建筑类型建筑类型高层总建面总建面20万平方米容积率容积率5.5物业类型物业类型住宅、商业、酒店开盘时间开盘时间2010-12户型面积户型面积120-140主力户型主力户型三房均价均价5800元/㎡项目户型配比及销售情况项目户型配比及销售情况主力户型情况户型面积区间套数套数比例销售率三房120-140360100%100%翡翡翠翠城城区域主要在售项目分析三室两厅三室两厅三室两厅三室两厅位置位置新乡市金穗大道（南干道）中段人民公园南门正对面建筑类型建筑类型高层总建面总建面26万平方米容积率容积率5物业类型物业类型住宅、商业开盘时间开盘时间2007-12户型面积户型面积85-160主力户型主力户型三房均价均价4300元/㎡项目户型配比及销售情况项目户型配比及销售情况主力户型情况户型面积区间套数套数比例销售率两房8510010%90%三房95-14070080%90%四房16010010%90%星星海海假假日日王王府府区域主要在售项目分析小区景观小区景观小区现房小区现房三室两厅三室两厅三室两厅三室两厅位置位置卫滨区解放路和南干道交叉口南500米路东建筑类型建筑类型高层和小高层总建面总建面26万平方米容积率容积率6.9物业类型物业类型住宅、商业开盘时间开盘时间2011-5户型面积户型面积90-160主力户型主力户型三房均价均价4300元/㎡项目户型配比及销售情况项目户型配比及销售情况主力户型情况户型面积区间套数套数比例销售率两房9010010%今年4-5月开盘三房90-14090085%四房160-1751005%紫紫台台一一品品区域主要在售项目分析户型模型户型模型售楼处售楼处三室两厅三室两厅三室两厅三室两厅序号项目名称容积率建筑类型物业类型总建面均价1绿都塞纳春天 3.1 高层 住宅、商业 36万㎡4100元/㎡2星海湾畔 2 高层 住宅、商业 5.4万㎡ 3700元/㎡3蓝钻国际4.5 高层 住宅、写字楼 8万㎡ 3700元/㎡4裕康家园 3.91 多层 高层 住宅 7万㎡ 3800元/㎡5翡翠城 5.5 高层 住宅、商业、酒店 20万㎡ 5800元/㎡6星海假日王府5 高层 住宅、商业26万㎡ 4300元/㎡7紫台一品 6.9 小高层、高层 住宅、商业 26万㎡ 4300元/㎡区域主要在售项目特征区域项目规模特征从区域楼盘开发规模上来看以中等规模楼盘为主，大部分项目的规模都在从区域楼盘开发规模上来看以中等规模楼盘为主，大部分项目的规模都在3030万㎡以万㎡以下，老城区由于土地限制，未来项目的数量和规模都会相对较小。

下，老城区由于土地限制，未来项目的数量和规模都会相对较小序号项目名称高层小高层多层1绿都塞纳春天O O2星海湾畔O O3蓝钻国际O O4裕康家园O OO O5翡翠城O O6星海假日王府O O7紫台一品O OO O区域项目产品形式从区域产品形式上来看，区域内项目多为高层住宅，随着开发商对土地价值的不从区域产品形式上来看，区域内项目多为高层住宅，随着开发商对土地价值的不断挖掘，区域内的多层产品逐步减少，成为一种稀缺产品资源断挖掘，区域内的多层产品逐步减少，成为一种稀缺产品资源区域项目容积率特征 区域内项目容积率与其区域内以高层建筑类型为主相符合，基本上在区域内项目容积率与其区域内以高层建筑类型为主相符合，基本上在3-63-6之间之间序号项目名称物业类型1绿都塞纳春天 住宅、商业2星海湾畔 住宅、商业3蓝钻国际 住宅、写字楼4裕康家园 住宅5翡翠城 住宅、商业、酒店6星海假日王府 住宅、商业7紫台一品 住宅、商业区域项目物业类型特征区域内项目物业类型主要以住宅与商业结合的形式出现，主要由于老城区也是新乡市区域内项目物业类型主要以住宅与商业结合的形式出现，主要由于老城区也是新乡市的商业中心。

商业物业需求量较大的商业中心商业物业需求量较大区域项目价格特征从销售价格上来看，区域价格主要集中在从销售价格上来看，区域价格主要集中在3700-43003700-4300元元/ /㎡㎡，翡翠城达到，翡翠城达到58005800元元/ /㎡主㎡主要是由于项目紧邻人民公园，景观资源稀缺要是由于项目紧邻人民公园，景观资源稀缺中心城区中心城区位置位置新乡市和平大道110号（邮政大厦对面）建筑类型建筑类型高层总建面总建面22万容积率容积率4.8物业类型物业类型住宅、商业、酒店公寓开盘时间开盘时间2010-11户型面积户型面积55-165㎡主力户型主力户型两室两厅均价均价4100元/㎡项目户型配比及销售情况项目户型配比及销售情况主力户型情况户型面积区间套数套数比例销售率一房5520020%70%两房61-11454850%90%三房130-16528030%60%维维多多利利亚亚公公馆馆区域主要在售项目分析工程进度工程进度售楼处售楼处两室两厅两室两厅两室两厅两室两厅位置位置和平路与中原路交叉口向东100米路北 建筑类型建筑类型小高层、多层总建面总建面6.3万容积率容积率3.00物业类型物业类型住宅、商住开盘时间开盘时间2010-5户型面积户型面积110-130㎡130-150㎡主力户型主力户型三房均价均价3100元/㎡项目户型配比及销售情况项目户型配比及销售情况主力户型情况户型面积区间套数（二期）套数比例销售率两房882417.39%0%三房116-11411482.6%0%景景颐颐花花园园 区域主要在售项目分析小区规划小区规划小区外立面小区外立面三室两厅三室两厅112112㎡㎡三室两厅三室两厅141141㎡㎡位置位置新飞大道与平原路交叉口建筑类型建筑类型高层总建面总建面12.4万㎡容积率容积率6.2物业类型物业类型住宅、商业开盘时间开盘时间2010-12户型面积户型面积105-167㎡主力户型主力户型三室两厅、四室两厅均价均价4600元/㎡项目户型配比及销售情况项目户型配比及销售情况主力户型情况户型面积区间套数套数比例销售率两房1053320%100%三房138-15213260%70%四房1673320%50%上上海海公公馆馆区域主要在售项目分析工程围挡工程围挡临时售楼处临时售楼处三室两厅三室两厅四室两厅四室两厅位置位置和平大道与建设路交叉口东北角建筑类型建筑类型高层、小高层总建面总建面66万容积率容积率3.3物业类型物业类型住宅、商业开盘时间开盘时间——户型面积户型面积80-90㎡100-110㎡110-130㎡主力户型主力户型两房、三房均价均价一期一批：2600元/m2二批预计：3700元/m2 项目户型配比及销售情况项目户型配比及销售情况主力户型情况户型面积区间套数套数比例销售率两房78-817235.29%0%三房102-13513264.7%0%万万和和城城 区域主要在售项目分析项目道旗项目道旗售楼处售楼处三室两厅三室两厅两室两厅两室两厅位置位置牧野区牧野湖北岸建筑类型建筑类型高层总建面总建面81万容积率容积率4.7物业类型物业类型住宅、酒店、酒店式公寓、商业开盘时间开盘时间2011-1户型面积户型面积90-148㎡主力户型主力户型三室两厅均价均价4300元/㎡项目户型配比及销售情况项目户型配比及销售情况主力户型情况户型面积区间套数套数比例销售率两房9011231%40%三房110-14823262%70%复 式220247%50%万万汇汇金金宸宸国国际际区域主要在售项目分析售楼处售楼处三室两厅三室两厅三室两厅三室两厅位置位置东站十字东北角（银基广场）建筑类型建筑类型高层总建面总建面9.4万㎡容积率容积率3.8物业类型物业类型住宅开盘时间开盘时间2011-5户型面积户型面积65-142㎡主力户型主力户型三室两厅均价均价3800元/㎡项目户型配比及销售情况项目户型配比及销售情况主力户型情况户型面积区间套数套数比例销售率一房65243%未开盘两房80-9021627%三房110-14256270%福福兴兴国国际际区域主要在售项目分析售楼处售楼处三室两厅三室两厅142142㎡㎡三室两厅三室两厅120120㎡㎡序号项目名称容积率建筑类型物业类型总建面均价1维多利亚公馆4.8 高层 住宅、商业、公寓、酒店 22万㎡ 4100元/㎡2景颐花园3 多层 小高层 住宅、商住 6.3万㎡3100元/㎡3万和城3.3 小高层、高层 住宅、商业 66万㎡ 3700元/㎡4上海公馆6.2高层 住宅、商业 12.4万㎡ 4600元/㎡5万汇金宸国际 4.7高层 住宅,、酒店、酒店式公寓、商业 81万㎡ 4300元/㎡6福兴国际 3.8高层 住宅9.4万㎡ 3800元/㎡区域主要在售项目特征区域项目规模特征中心城区项目规模分布较为平均，主要是该区域位于新乡市新老城区交汇处。

中心城区项目规模分布较为平均，主要是该区域位于新乡市新老城区交汇处序号项目名称高层小高层多层1维多利亚公馆O O2景颐花园O OO O3万和城O OO O4上海公馆O O5万汇金宸国际O O6福兴国际O O区域项目产品形式从区域产品形式来看，中心城区的产品多为高层，部分产品包含小高层和多层产品，随着从区域产品形式来看，中心城区的产品多为高层，部分产品包含小高层和多层产品，随着开发商对土地价值的不断挖掘，区域内的多层产品逐步减少，成为一种稀缺产品资源开发商对土地价值的不断挖掘，区域内的多层产品逐步减少，成为一种稀缺产品资源区域项目容积率特征区域项目的容积率与区域产品多以高层建筑为主相符，容积率多集中在区域项目的容积率与区域产品多以高层建筑为主相符，容积率多集中在3-53-5序号项目名称物业类型1维多利亚公馆 住宅、商业、公寓、酒店2景颐花园 住宅、商住3万和城 住宅、商业4上海公馆 住宅、商业5万汇金宸国际 住宅,、酒店、酒店式公寓、商业6福兴国际 住宅区域项目物业类型特征从区域项目物业类型来看，区域内项目多为住宅、商业、公寓、酒店综合类物业，相比于从区域项目物业类型来看，区域内项目多为住宅、商业、公寓、酒店综合类物业，相比于老城区，出现了较多的酒店和公寓类物业，主要是由于城市的发展和区域的位置，对该类老城区，出现了较多的酒店和公寓类物业，主要是由于城市的发展和区域的位置，对该类型物业出现了需求。

型物业出现了需求区域项目价格特征从销售价格上看，区域内的产品价格多在从销售价格上看，区域内的产品价格多在3700-43003700-4300元元/ /㎡，中心城区是新乡市的新老城区㎡，中心城区是新乡市的新老城区交汇处，配套、交通等资源较为丰富，未来区域商品房均价提升潜力较大交汇处，配套、交通等资源较为丰富，未来区域商品房均价提升潜力较大东区东区位置位置牧野区新中大道与荣校路交汇处向东300米 建筑类型建筑类型高层、小高层、多层总建面总建面60万容积率容积率2.12物业类型物业类型住宅、洋房开盘时间开盘时间2010-4户型面积户型面积130-150㎡主力户型主力户型三房均价均价多层4500元/㎡ 小高层3400元/㎡ 项目户型配比及销售情况项目户型配比及销售情况主力户型情况户型面积区间套数（二期在售）套数比例销售率两房114384.8%100%三房147-15768687.28%70%复 式225627.8%90%理理想想城城 区域主要在售项目分析项目户外广告项目户外广告售楼处售楼处三室两厅三室两厅位置位置卫滨区胜利路与向阳路口西建筑类型建筑类型高层、小高层总建面总建面70万容积率容积率3.01物业类型物业类型住宅、商业开盘时间开盘时间2009-12户型面积户型面积80-90㎡110-130㎡150㎡以上主力户型主力户型二室二厅、三室二厅、四室二厅均价均价26层/28层: 4500元/m218层：4000元/m2 项目户型配比及销售情况项目户型配比及销售情况主力户型情况户型面积区间套数套数比例销售率两房89-9332438.7%95%三房110-15624429.1%60%四房134/15126832%50%伟伟业业··中中央央花花园园 区域主要在售项目分析销售状况销售状况售楼处售楼处两室两厅两室两厅三室两厅三室两厅位置位置金穗大道与新二街交汇处东北角建筑类型建筑类型高层总建面总建面17万㎡容积率容积率4.4物业类型物业类型住宅开盘时间开盘时间2010-10户型面积户型面积50-90主力户型主力户型一室一厅均价均价4800元/㎡项目户型配比及销售情况项目户型配比及销售情况主力户型情况户型面积区间套数套数比例销售率一房5078087%60%两房9012013%98%靖靖业业公公园园国国际际区域主要在售项目分析工程围挡工程围挡售楼处售楼处两房两房一房一房位置位置金穗大道与新二街交叉口建筑类型建筑类型小高层、高层总建面总建面120万㎡容积率容积率3.5物业类型物业类型住宅、集中型商业、步行街、写字楼、酒店、公寓开盘时间开盘时间2010-12户型面积户型面积89-320㎡主力户型主力户型三室两厅均价均价4300元/㎡项目户型配比及销售情况项目户型配比及销售情况主力户型情况户型面积区间套数套数比例销售率两房899825%85%三房137-14520050%70%四房1936016%70%复 式320309%50%宝宝龙龙城城市市广广场场区域主要在售项目分析工程围挡工程围挡临时售楼处临时售楼处三室两厅三室两厅三室两厅三室两厅序号项目名称容积率建筑类型物业类型总建面均价1理想城2.12 多层、小高层、高层 住宅、洋房 60万㎡ 多层4500元/㎡小高层3400元/㎡2伟业中央花园3.01 小高层 高层 住宅、商业 70万㎡26、28层4500元/㎡18层4000元/㎡3大景城 3.8 多层小高层 住宅、商业、酒店 44万㎡ 4300元/㎡4靖业公园国际 4.4高层 酒店式公寓、写字楼、商业 17万㎡ 4800元/㎡5宝龙城市广场 3.5 小高层、高层住宅、集中型商业、步行街、写字楼、酒店、公寓 120万㎡ 4300元/㎡区域主要在售项目特征区域项目规模特征从区域项目的规模来看，东区项目的规模多在从区域项目的规模来看，东区项目的规模多在3030万平米以上，主要是由于该区域是新乡的万平米以上，主要是由于该区域是新乡的新区，处于区域发展的初级阶段，区域土地供应较为充裕，且需要大量的配套设施。

新区，处于区域发展的初级阶段，区域土地供应较为充裕，且需要大量的配套设施序号项目名称高层小高层多层1理想城O OO OO O2伟业中央花园O OO O3大景城O OO O4靖业公园国际O O5宝龙城市广场O OO O区域项目产品形式从区域产品形式来看，东区的产品主要以高层、小高层、和多层产品为主，大部分项目包从区域产品形式来看，东区的产品主要以高层、小高层、和多层产品为主，大部分项目包含了小高层和多层产品，主要是由于东区被定位为新乡的行政和高端居住区，小高层和多含了小高层和多层产品，主要是由于东区被定位为新乡的行政和高端居住区，小高层和多层产品体现出，人民对生活品质的要求越来越高层产品体现出，人民对生活品质的要求越来越高区域项目容积率特征区域产品的容积率较为符合区域产品以高层、小高层、多层相结合的产品形态，多为区域产品的容积率较为符合区域产品以高层、小高层、多层相结合的产品形态，多为2-2-3.53.5序号项目名称物业类型1理想城 住宅、洋房2伟业中央花园 住宅、商业3大景城 住宅、商业、酒店4靖业公园国际 酒店式公寓、写字楼、商业5宝龙城市广场住宅、集中型商业、步行街、写字楼、酒店、公寓区域项目物业类型特征从区域产品物业类型来看，东区出现了较多的商业、写字楼和公寓物业，住宅也以高端产从区域产品物业类型来看，东区出现了较多的商业、写字楼和公寓物业，住宅也以高端产品为主，主要是由于区域正处于发展阶段，需要大力建设配套设施。

品为主，主要是由于区域正处于发展阶段，需要大力建设配套设施区域项目价格特征从销售价格来看，东区项目均价多为从销售价格来看，东区项目均价多为4000-45004000-4500元元/ /㎡之间，东区是新乡市政府近年来重点㎡之间，东区是新乡市政府近年来重点发展的新区，是未来的行政及高档住宅区，该区域未来商品房价格有很大的增长空间发展的新区，是未来的行政及高档住宅区，该区域未来商品房价格有很大的增长空间南区位置位置胜利路与向阳路口西（原家电厂内）建筑类型建筑类型多层总建面总建面5万容积率容积率1.5物业类型物业类型住宅开盘时间开盘时间——户型面积户型面积90-100㎡110-130㎡主力户型主力户型二室二厅、三室二厅均价均价3800元/㎡项目户型配比及销售情况项目户型配比及销售情况主力户型情况户型面积区间套数套数比例销售率两房90-992550%40%三房120-1432550%35%五五星星学学府府 区域主要在售项目分析工程围挡工程围挡售楼处售楼处两室两厅两室两厅三室两厅三室两厅位置位置红旗区新乡市南环路和劳动路交叉口向南建筑类型建筑类型小高层、多层、别墅总建面总建面63万容积率容积率1.46物业类型物业类型住宅、别墅开盘时间开盘时间2010-4户型面积户型面积110-130㎡主力户型主力户型两房、三房均价均价4100元/㎡项目户型配比及销售情况项目户型配比及销售情况主力户型情况户型面积区间套数（二期）套数比例（二期）销售率两房83-8919842.8%50%三房124-12526457%75%迪迪亚亚庄庄园园 区域主要在售项目分析小区状况小区状况售楼处售楼处两室两厅两室两厅三室两厅三室两厅位置位置牧野路与海河路交汇处建筑类型建筑类型高层、小高层、多层总建面总建面70万容积率容积率2.49物业类型物业类型住宅、别墅开盘时间开盘时间——户型面积户型面积90-100㎡主力户型主力户型两房、三房均价均价2800元/㎡项目户型配比及销售情况项目户型配比及销售情况主力户型情况户型面积区间套数套数比例销售率两房70-805650%0%三房90-1105650%0%绿绿都都城城 区域主要在售项目分析工程进度工程进度售楼处售楼处三室两厅三室两厅两室两厅两室两厅位置位置高新技术产业开发区南环路与振中路交汇处西南建筑类型建筑类型高层总建面总建面12.5万容积率容积率2.1物业类型物业类型住宅开盘时间开盘时间——户型面积户型面积60-70㎡110-130㎡主力户型主力户型二室二厅、复式均价均价3600元/㎡项目户型配比及销售情况项目户型配比及销售情况主力户型情况户型面积区间套数套数比例销售率一房6324054.5%50%两房75204.5%30%复 式12518040.9%40%亚亚华华··桂桂竹竹花花园园3 3期期 区域主要在售项目分析小区现状小区现状两室两厅两室两厅复式复式位置位置南环路与丰华路交汇处 建筑类型建筑类型高层、联体别墅和多层总建面总建面11万容积率容积率1.85物业类型物业类型住宅、别墅开盘时间开盘时间2009-12户型面积户型面积100-110㎡主力户型主力户型两房、三房均价均价3800元/㎡项目户型配比及销售情况项目户型配比及销售情况主力户型情况户型面积区间套数（二期高层）套数比例销售率一房4810433%100%二房895216.46%60%三房120-12410834.18%95%四房142-1625216.46%50%建建业业森森林林半半岛岛 区域主要在售项目分析小区现状小区现状小区入口小区入口两室两厅两室两厅三室两厅三室两厅序号项目名称容积率建筑类型物业类型总建面均价1五星学府 1.5 多层 住宅 5万㎡ 3800元/㎡2迪亚庄园 1.46 多层小高层别墅 住宅、别墅63万㎡ 4100元/㎡3桂竹花园 2.1 高层 住宅 12.5万㎡ 3600元/㎡4建业森林半岛 1.85多层、高层、联体别墅 住宅、别墅 11万㎡ 3800元/㎡5绿都城 2.49 高层、小高层、多层 住宅、别墅 70万㎡ 2800元/㎡区域主要在售项目特征区域项目规模特征从区域项目的规模来看，南区项目规模多在从区域项目的规模来看，南区项目规模多在1010万㎡以上，主要是由于新乡目前处于南扩阶万㎡以上，主要是由于新乡目前处于南扩阶段，区域土地供应较多，价格相对较低，且需要建设大量配套设施。

段，区域土地供应较多，价格相对较低，且需要建设大量配套设施序号项目名称高层小高层多层1五星学府O O2迪亚庄园O OO O3桂竹花园O O4建业森林半岛O OO O5绿都城O OO OO O区域项目产品形式从区域产品形式来看，南区主要以高层与多层产品相结合，打造宜居城区从区域产品形式来看，南区主要以高层与多层产品相结合，打造宜居城区区域项目容积率特征从南区项目的容积率来看，是与该区域产品形式以高层和多层相结合的形式向符合的，区从南区项目的容积率来看，是与该区域产品形式以高层和多层相结合的形式向符合的，区域内项目的容积率多在域内项目的容积率多在1.5-2.51.5-2.5序号项目名称物业类型1五星学府 住宅2迪亚庄园 住宅、别墅3桂竹花园 住宅4建业森林半岛 住宅、别墅5绿都城 住宅、别墅区域项目物业类型特征从区域产品物业类型来看，南区产品多以住宅和别墅为主，区域将逐渐被打造成宜居城区从区域产品物业类型来看，南区产品多以住宅和别墅为主，区域将逐渐被打造成宜居城区区域项目价格特征从销售价格来看，南区商品房销售均价多在从销售价格来看，南区商品房销售均价多在3500-40003500-4000元元/ /㎡之间，相对于其他区域较低，㎡之间，相对于其他区域较低，主要是由于该区域配套设施相对较为缺乏，生活便利性较差。

主要是由于该区域配套设施相对较为缺乏，生活便利性较差新乡市各区域产品形式对比项目名称高层小高层多层老城区O O中心城区O OO O东区O OO O南区O OO O新乡市目前已进入高层建筑时代，中心城区和东区由于建筑品质较高出现小高层产品，南新乡市目前已进入高层建筑时代，中心城区和东区由于建筑品质较高出现小高层产品，南区由于土地价值较低，会出现较多多层产品区由于土地价值较低，会出现较多多层产品新乡市各区域产品容积率对比项目名称高容积率中等容积率低容积率老城区O O中心城区O O东区O O南区O O新乡市目前房地产项目以老城区项目容积率最高，主要是由于区域土地限制及区域商业价新乡市目前房地产项目以老城区项目容积率最高，主要是由于区域土地限制及区域商业价值较高，中心城区和东区容积率较为适中，南区项目容积率较低，多为宜居产品，含有别值较高，中心城区和东区容积率较为适中，南区项目容积率较低，多为宜居产品，含有别墅产品项目名称物业类型老城区 住宅、商业中心城区 住宅、商业、公寓东区 住宅、商业、公寓、写字楼南区 住宅、别墅新乡市各区域物业类型对比新乡市各区域物业类型仍以住宅和商业为主，但随着城市的发展方向，中心城区和东区逐新乡市各区域物业类型仍以住宅和商业为主，但随着城市的发展方向，中心城区和东区逐渐出现了较多的公寓和写字楼物业，物业类型逐渐趋于多样化。

渐出现了较多的公寓和写字楼物业，物业类型逐渐趋于多样化新乡市各区域均价对比从区域整体销售价格来看，东区目前是新乡市价格最高的区域，并且也是新乡市房地产市从区域整体销售价格来看，东区目前是新乡市价格最高的区域，并且也是新乡市房地产市场发展潜力最大的区域；南区由于区域位置，及周边配套设施，价格最低，但是区域周边场发展潜力最大的区域；南区由于区域位置，及周边配套设施，价格最低，但是区域周边大盘较多，且项目品质较高，未来发展潜力也较大大盘较多，且项目品质较高，未来发展潜力也较大新乡市各区域土地成交新乡市新乡市20102010年土地成交均价以中心城区最高，东区次之年土地成交均价以中心城区最高，东区次之新乡市各区域客户情况对比通过对重点在售项目进行实地调研，了解到新乡市客户情况：u老城区：主要为区域内客户，多为改善自住型需要；u中心城区：新乡市及周边县市客户均有，多为自住型客户；u东区：新乡市及周边县市客户均有，多为投资型客户；u南区：多为区域型客户以及选择别墅类物业的客户，多为投资型客户小结u新乡市商品住宅均价目前主要以3500-4500元/㎡为主；u新乡市目前在售项目的规模主要集中在10-30万㎡之间，部分30万㎡以上的项目主要集中在东区和南区；u新乡市房地产项目容积率多在3-5之间，其中东区项目容积率较高，南区项目容积率较低；产品形式主要以高层为主，南区项目含有较多多层产品；u新乡市在售项目的物业类型以住宅和商业为主，由于区域差异，东区还有较多项目含有写字楼、公寓、酒店，南区还有较多项目含有别墅；u新乡市房地产发展目前以东区为主，该区域是政府目前大力发展的新区，区域内交通设施已较为完善，配套设施正在大力建设。

2.3 2.3 总结总结2.3总结Ø新乡市目前住宅土地均价在52.31万元/亩，商业土地价格14.02万元/亩，住宅土地价格呈上扬趋势2010年土地供应总量较大，但住宅和商业土地占比仅有22%Ø新乡市2010年前11月商品房销售量223.32万平米，未来新乡市供应在317.65万平米，供应量相对较大Ø新乡市目前在售房地产项目有70多个，重点在售项目30多个，房地产市场相对较为活跃Ø新乡市商品住宅主流成交价格在3500-4500元/平方米鉴于对新乡市各区域重点项目的调研，以及对相关从业人员进行的专访表明：目前以及未来新乡市房地产重点的发展区域为目前以及未来新乡市房地产重点的发展区域为东区东区，，该区为政府近年重点发展的主要区域，是未来的行政、高端住宅、商业、交通多中心集合区域所以我们建议，未来可以考虑在新乡东区进行房地产开发Thank You! 。