精品资料远卓--《行业分析、先进企业战略研究》深城投中期报告（上）.ppt

深圳城市建设投资发展有限公司（SUCIC）深圳城投深圳城市建设投资发展有限公司战略咨询中期报告2005年11月4日 把握战略方向，明晰战略规划，提升核心能力， 打造国内成本领先型高品质住宅专家（上）《行业分析、先进企业战略研究》此报告供客户内部使用未经远卓管理顾问书面许 可，其他机构不得擅自传阅、引用或复制机密2深圳城投 前期工作回顾前期工作回顾 远卓对中国房地产行业的分析和判断远卓对中国房地产行业的分析和判断 外部先进企业的发展战略研究和借鉴外部先进企业的发展战略研究和借鉴 远卓对深城投现阶段内部问题诊断远卓对深城投现阶段内部问题诊断 深城投的战略总体规划深城投的战略总体规划 战略规划下管理改善的框架战略规划下管理改善的框架 下一阶段工作安排下一阶段工作安排目录2005 Bexcel - All rights reserved3深圳城投项目进展情况回顾－－经过近7周的调研、分析、讨论，远卓管 理顾问组除完成预定工作计划安排外，还将后期的流程内容进行 了提前展开，并按时提交了中期报告工作 内容异地调研及 公司各层级 访谈•东莞、合肥就 深城投现处的 房地产市场进 行实地调研•运用调查问卷 、单独访谈了 解深城投现有 主要业务和管 理的问题•流程培训研讨 会•诊断深城投内 部各项资源和 能力•对全国、深圳 、东莞、合肥 进行行业分析 和判断•战略研讨会•多次流程研讨 会内部诊断、 行业分析、 战略研讨、 流程研讨•提交深城投行 业分析、内部 诊断、标竿企 业研究和未来 战略建议报告时间 安排2周 2周关键 沟通项目启动研讨 会及战略培训 会(9.14)最终报 告会中期报 告会•顾问讨论深城 投的战略制定•借鉴外部先进 经验，多次研 讨优化现有的 深城投的开发 业务主流程内部诊断 研讨会 (9.22)远卓内部 启动准备1周•远卓项目小 组人员到位•准备各部门 及老总的访 谈提纲及要 求深城投提 供资料清单•准备项目启 动会文件和 整体工作计 划中期报告 内部研讨1周 1周 1周优化整体方 案提交最终 报告，完成 流程报告阶段研讨 报告会4周•深城投高层对 战略方案进行 研讨•依据研讨结果 ，修正战略方 案和集团管理 模式方案在最 终报告时提交•优化战略和管理 模式方案，并与 管理层进行沟通 和完善•提交最终战略建 议修改报告及管 控模式下优化的 框架性建议•在多次流程研讨 会的基础上，最 终完成流程报告9.1211.4战略规划及 支撑体系框 架模式•提交在新战略 指引下，集团 管理模式改善 框架第一次流程 研讨会 (9.28)第二次流程 研讨会 (10.9)战略研 讨会 (10.14)第三次流程 研讨会 (10.19)战略制定内 部讨论和流 程优化共计： 12周第四次流程 研讨会 (10.26)2005 Bexcel - All rights reserved4深圳城投中期报告是咨询项目的重要里程碑,目的是提出顾问组的系统书 面建议，并据此引发讨论、修订和完善，中报的核心观点将对后 期细化管理框架提供战略性的指引战略目标战略目标/ /战略计划战略计划业务组合业务组合/ /业务战略业务战略文化理念文化理念 价值观价值观/ /战略态度战略态度愿景愿景使命使命治理结构治理结构/ /管控模式管控模式人力资源人力资源财务财务营销营销流程流程•中期报告表述远卓对深城投战略和 管理改善框架的独立观点，是上一 阶段双方共同合作工作成果的集合 和深化•中期报告将系统阐述远卓对深城投 的现有业务分析判断、中国房地产 及深城投进入区域的行业分析和判 断、外部先进企业研究和借鉴、并 提交深城投战略初步建议和管理模 式改善的框架，并通过和深城投讨 论后修改成为最终报告•中报确定战略后，远卓给出改 善的方向和整体框架2005 Bexcel - All rights reserved5深圳城投我们首先对整个项目过程进行回顾，项目内部调研中，远卓采用 各种形式展开了对深城投现有经营状况的分析集团公司基本资料分析： •经营状况介绍、年度计划和总结 •深圳福滨苑、青莲公寓、荔香坊、合肥荷塘月色、 东莞碧水云轩项目分析或总结报告、广州金沙洲可行 性研究报告等 •组织结构与部门职责 •财务报表、相关制度文件、人事劳资管理制度等员工访谈 •在企业深入访谈了24人次, 同时在项目进行过程中还和 深城投有关人员不定期地进行了大量的沟通（至少30人 次） •访谈对象包括总经理、副总经理、各职能部门经理、核 心骨干员工问卷调查 •在企业中高层间发放共计30份问卷实收有效问卷28份 •对企业战略、组织、人力资源、考核、流程各个方面 进行了系统的调查2005 Bexcel - All rights reserved6深圳城投外部调研：远卓对深圳、东莞、合肥三城市的市场环境、深城投 项目情况进行了实地调研，并收集了当地房地产市场资料和访谈 了当地业内人士和专家的并撰写提交了调研报告城市调研1.对深城投进入的三个目标城市(深圳、东莞 、合肥）进行实地调研2.实地考察当地房地产市场状况与行情3.访谈当地著名的房地产企业、中介机构、政 府相关部门人员、行业协会、某些楼盘售楼 处以及房地产交易中心的相关人员4.访谈远卓以往客户及内外部专家5.委托远卓北京合伙人对中国房地产协会秘书 长就近期中国房地产市场发展情况及前景做 了专家访谈2005 Bexcel - All rights reserved7深圳城投远卓还精心组织1次内部诊断研讨会、1次中高层战略研讨会和4 次流程研讨会,重点讨论企业的核心能力、经营管理、战略定位 方向及业务流程等问题，取得对企业资源、能力和管理层的进一 步认识内部诊断研讨会：1.回顾深城投的发展历程与现有业务，理清企业的历史沿 革及远卓的理解2.讨论：深城投面临的发展难题和资源、能力评价3.讨论：深城投组织结构、运营系统、财务管理等问题发展战略研讨会：1.房地产战略管理知识培训2.讨论：深城投房地产业务组合、区域拓展3.讨论；深城投集团管控模式4.讨论：深城投核心能力建设5.流程研讨会：6.开发流程的整体框架7.二、三级流程的逐个的细化、确认讨论2005 Bexcel - All rights reserved8深圳城投在项目进展过程中，我们得到了深城投的倾力协助，在此一并表 示衷心的感谢；而远卓方面也给予了高度的重视，投入两位合伙 人资源,双方进行了良好的合作深城投大力协助人员说明 公司领导黎家雄总经理 、阎建国监事 会主席、符朝 艳副总、李志 平副总、李士 兴副总、胡纲 志工会主席积极参与重大问题思 路的访谈、安排公司 上下积极配合远卓工 作项目协助王朝晖、罗斌全程配合项目安排， 提供项目组所需的各 项支持 配合团队郑刚、黎佐、 黄际南、宋洪 波、石颖、魏 华民、王峰、 胡军、陈峰、 龙爱、唐兴斌 、高健、吴华 平、庞训剑、 殷志刚热情地接受访谈，并 尽全力配合和提供详 尽的资料、在流程讨 论中积极学习掌握技 能工具、并撰写本部 门流程、在帮助公司 完善流程体系中积极 发挥自身的贡献后台支持陶韵雅提供项目组工作良好 的后勤保障 特别鸣谢龙爱主动参与流程的梳理 和整和工作中，并以 自身努力工作为项目 推进提供极大的支持 ，在此我们表示感谢深圳城投2005 Bexcel - All rights reserved9深圳城投中期报告后远卓将就中期报告中的内容与深城投进行进一步的沟 通，确定核心观点并达成共识，修改后的中报和最终完善后流程 体系一起形成最终报告•在中期报告提交后的一周时 间内，远卓希望深城投高层 领导能就报告中提到的观点 提出自己的理解和不同意见•特别应指出差异与疑惑之处 ，远卓会根据这些意见针对 性地提出释疑或进行相关改 进，同时为制定和完善最终 报告纠正方向。

进程 安排•双方就中期报告中 的观点再次进行充 分的交流和沟通， 力争能达成对深城 投未来管理改善框 架的共识•同时远卓将继续展 开流程的完善工作中期报告会深城投高层内部 理解和讨论深城投高层、远 卓就管理改善框 架进行沟通远卓管理顾问就与深城投中高 层达成共识的战略规划，调整 管控方案框架内容，并完善流 程，提交最终报告远卓将提交最终报告项目结束中报沟通会最终报告会2005 Bexcel - All rights reserved10深圳城投 前期工作回顾前期工作回顾 远卓对中国房地产行业的分析和判断远卓对中国房地产行业的分析和判断 外部先进企业的发展战略研究和借鉴外部先进企业的发展战略研究和借鉴 远卓对深城投现阶段内部问题诊断远卓对深城投现阶段内部问题诊断 深城投的战略总体规划深城投的战略总体规划 战略规划下的管理改善的框架战略规划下的管理改善的框架 下一阶段工作安排下一阶段工作安排目录2005 Bexcel - All rights reserved11深圳城投远卓行业分析和判断的主要结构p全国房地产市场分析p深圳市场分析p东莞市场分析p合肥市场分析2005 Bexcel - All rights reserved12深圳城投远卓观点：全国与区域房地产市场行业整体判断•我国房地产开发历史发展经历了超常发展期和调控期后逐步走向理性繁荣阶段，目前房地产行业成为我国经济发展的支柱产业， 整体运作健康稳定，未来至少有20年左右的增长空间；•中国房地产行业处于从单纯开发型向投资运作型的转变期，存在多种模式并存的复杂格局，精细化管理基础上规模化、专业化细分发展成为现阶段主要特点•土地获取逐步透明化，但土地交易价格指数迅速加速上升，土地更加成为行业内厂商关键竞争要素；•住宅开发是占市场结构比例最大，且有进一步扩大趋势；住宅项目竞争激烈，市场研究基础上准确定位及营销实现是项目成败的关键全国房地产市场特征：全国房地产区域市场特征：•受经济发展不平衡影响，我国房地产市场呈现区域梯度发展特 点，人均GDP高的城市房地产业相对成熟•直辖市、百万人口城市是现阶段房地产企业的竞争重点，经济 越发达竞争越激烈•少量区域市场出现投资过热的表现•二三线城市成为部分新兴、中型房地产商新的机遇和增长区域 ；未来极有可能出现以二、三线城市为核心发展起来的全国著 名房地产企业集团2005 Bexcel - All rights reserved13深圳城投中国的房地产行业具有以下4个基本特性周期性产业关联性地域性受产业政策影响大房地产业属固定资产投资范畴， 受国家宏观经济政策的影响非常 大，产业表现出与国民经济的发 展相关并具一定先导性的周期性房地产与国民经济的许多行业如钢铁 、水泥、木材、玻璃、塑料、家电等 都有着密切关系，房地产业的发展对 这些产业的诱发系数达到1.7。

此外， 房地产业也促使物业管理、房地产评 估、房地产中介等新兴行业的发展房地产是不动产，不能象其它商品 那样通过房地产在地区之间的流动 来达到供求平衡或缩小地区间价格 差异房地产市场的供求状况主要 受当地经济发展水平的影响，不同 区域表现出相当的特性政府对土地资源的开发和使用计划直 接影响到土地的供应，从而影响到房 地产业的开发状况； 政府的各项税费会影响到房地产的价 格，从而影响到房地产的销售状况； 政府对房地产交易所采取的政策会影 响到房地产的流通状况资料来源：远卓房地产研究中心分析2005 Bexcel - All rights reserved14深圳城投从中国房地产行业发展的历程来看，房地产行业总体保持高速增 长，同时表现出明显的随国家宏观经济的调控而波动的特点，历 史上形成3次启动的过程，现阶段随着新一轮的宏观调控的持续 ，房地产行业正处于二次调整期2002年出台土地招拍挂制度2003年央行121号文件，提高房地产贷款门槛2004年下半年连续两次提高贷款利率和首付比例2004－05年实行征收转让营业税、所得税——我国房地产行业历史阶段划分 —— 1992年，南巡讲话和十四 大市场经济体制的确立造 就了中国房地产的“第一 次启动”，但投。