福建泉州台商投资区市场报告调查研究分析.ppt

台商投资区市场报告,台商投资区简介,泉州台商投资区成立于2010年，为国家级台商投资区，也是泉州国家高新技术产业开发区的主园区，下辖洛阳镇、东园镇、张坂镇、百崎乡和省级惠南工业园区，区域面积200平方公里，人口约22.8万人区位,规划,至2015年，该区城市人口规模为30万人，城市建设用地为35.7平方公里；至2030年，城市人口规模为70万人，城市建设用地82平方公里近期，该区将重点发展环湖服务区、金融商务区、临港产业区三个区域环湖服务区将启动以百崎湖管理创新中心为代表的研发总部建设金融商务区将加快推动洛阳江口商务区开发建设，形成集金融机构、金融市场、金融创新、信息、配套服务中心为一体的世界级金融区临港产业区将加快推动临港保税物流园区的建设分区,根据规划，投资区将结合水系、生态廊道、城市绿带，形成多级生态廊道体系，形成“山耸城中，城在绿中，江海绕城，水绿相融，城岛相映，融山、水、城、海、岛于一体”的城市格局以天然河流、山体和道路分隔，构筑“两带一心环八区”组团状的空间布局结构：“两带”即绿色生态带和蓝色生态带；“一心”即科技商务服务中心；“八区”即古镇风貌区、滨水宜居区、民族风情区、科技产业区、临港产业区、现代产业区、金融商务区和蓝色经济培育区。

投资区与泉州市新行政中心隔江相望，距福厦高速公路入口约5公里，北有沈海高速公路、泉三高速公路南惠支线、福厦铁路、漳泉肖铁路和国道324线，南有秀涂港区、石湖港区和福建省道201线（泉州沿海大通道）、泉州环城高速公路，宁漳铁路客运专线也在此设立车站，地理位置优越，交通便捷，交通基础设施日益完善根据规划，整个台商投资区道路网络将形成“五纵五横”的骨架路网格局，支撑台商投资区快速机动车交通要求五纵”为滨江大道、洛秀组团南北主干道、洛秀东环路、张坂大道、张经13路，“五横”为国道324线、惠城大道、洛秀组团东西主干道、百东大道、沿海大通道交通,洛阳,依托洛阳桥，设置古桥文化旅游区近期重点建设鹰歌山公园、白沙公园、盐场公园和浮山公园至2010年全力构筑山水园林城市新格局功能定位,以教育科研、文化创意为动力，形成风景宜人、凸显城市形象的生态示范区金融商务中心集商务、金融、展示、商贸、交流等多功能高端服务业于一身,秀涂,大中型商业服务、商务办公、休闲娱乐等市、区级商业金融设施；建设成为以商业为主，包含休闲、娱乐等功能的大型商业街区；,发展物流、工业厂房、仓储、以及居住功能等,功能定位,洛阳,新材料产业园区：主要涉及纳米材料系列、超导材料为主的电子信息材料、新能源材料、先进陶瓷材料、生态环境材料、新功能材料、生物医用材料、新型建筑及化工新材料等,光电产业园区：定位为以先进技术支持和配套服务完善为基础的科技研发基地；以光电产品的研发和设计（包括LED、光伏产业、数字微芯片技术等）为主要模式，,现代装备制造业园区：位于洛秀东环路东侧，以两岸制造业为主要吸引对象，以大型、先进的制造产业为基础（包括船用设备、发电设备以及轨道机车等）；临港物流园区 ；蓝色经济培育区,产业分布,产业分布,投资区规划总用地面积约58k，其中可综合利用面积约35k，近期用地30k，远期58k，拓展面积为200k,用地,居住用地在投资区东园、杏田、秀涂港、惠南和张坂五个片区内均配置有居住片区，用地规模为1.21k。

东园居住片区范围为东园镇区域；杏田居住片区范围为杏田大道以北，杏秀路以东，疏港路以西区域，以职工公寓和二类居住用地为主；惠南居住片区范围为通港路以北，杏秀路以东，疏港路以西区域；秀涂港居住片区范围为秀涂港区域；张坂居住片区范围为张坂镇区区域；独立组团为在南北主干道东侧布置的为工业区配套的小规模独立居住组团（2个）及农居组团（1个）；产业兼容人居指在产业社区中心，组团中心分别兼容适量职工公寓和单身公寓性质的人居用地商业金融业用地在东园镇的西部规划布置大中型商业服务、商务办公、休闲娱乐等市、区级商业金融设施；建设成为以商业为主，包含休闲、娱乐等功能的大型商业街区；各居住社区中心布置为居民日常生活配套的商业设施；各产业社区中心，物流社区中心布置各类专业市场，超市和专业化生产服务设施商业金融用地规模为201.36h用地,台商投资区在售及待售项目简介,在售项目,2009年-2013年在售楼盘体量分析表,待售项目,待推项目体量分析表,竞争项目分析,开发商:隆盛地产 总建筑面积:140000 占地面积:39176层高:26-30 绿化率:36%容积率:3 住宅套数:893公 摊:12% 车位:700主力诉求:台商投资区中央首席湾海生态城 85-140湾海空中别院户型规划情况：鸿盛名邸规划为板式建筑形式，共4栋26-30层的高层建筑，栋距在70-95米，为封闭式的小区管理。

小区内部规划有2000游泳池、风情商业街、网球场、中心广场等，除此之外最大的亮点是2.7万的东南亚风情园林景观，包含风情雕塑、叠水栈道等鸿盛名邸,价格分析：开盘起价：4268元/ 均价：4928元/层差价：3-7层100元/；7层以上50元/开盘优惠情况：两房预约金2万抵3万，三房预约金3万抵5万持VIP卡客户，购两房优惠3000，三房优惠5000，持金卡客户，购两房优惠5000，三房优惠8000，优惠不能同时享用开盘当日不同时间段下定享受不同购房优惠，2点-3点每平方优惠150元，3点-4点，每平方优惠130元环境分析：项目位于台商投资区东西主干道与新杏秀路交汇处旁，台商投资区有多座连接市区、东海新区、洛江、晋江等区域的大桥，如后渚大桥、百崎大桥、跨海大桥、东海大桥等，加上201省道、通港路、沿海大通道使得可以快速的到达各个周边区域车流量大，亦有市区803、5路公交和跨区班车经过周边配套分析：1.周边最亮眼的配套是景观资源：3700亩百崎湖湿地、后渚港以及泉州湾，集湖、港、湾一体的水景自然资源，除此之外还有位于项目东南方一段距离的鹰高山公园、杏坑山公园、高山岩公园； 2.医疗：较近的除了项目旁边的成功医院、通港西路的惠康医院，其他较大的有筹建中的泉州中医院和位于泉州市区和惠安县城的其他医院，配套医疗资源较少；3.商业：周边较近的现有商业配套少、杂乱且层次较低，较远有东园镇区的捷龙购物广场、商业街和张坂镇区，层次会相对高点；4.教育：周边教育配套有即将升为一级达标的惠南中学和东园中心小学，算当地比较优质的教育资源；5.交通：有市区的803、5等多路公交经过、惠安到泉州的班车经过和完善的交通网络，出行较为方便。

开发商：泉州华鑫房地产开发有限公司总建筑面积：300000 占地面积：53334层高：18-21F 物业公司：华诚物业绿化率：35% 建筑密度：27%容积率：3.8 住宅套数：2554公 摊：17%-19% 规划情况：金海湾为星湖湾2期商住小区，地处国家级台商投资区百崎湖畔通港路，由华鑫集团集团开发建设，建筑面积近15万平方米主力户型为72120平米两房、三房星湖湾,价格分析： 层差价：30-100元/ 朝向差：30-100元/,开盘优惠情况：2012.11.3开盘优惠， VIP2万抵3万，3万抵5万，限时优惠一万,周边配套分析：超市商场：好伙伴超市、新远宏购物广场、捷龙购物广场 医院药房：成功医院、泉州三院（筹建中）、泉州中医院（筹建中）、 百崎卫生院银行储蓄：中国邮政储蓄、中国农村信用社，建行、中行、工行、农行餐馆酒店：泉州湾酒店（筹建中）、海景海鲜酒楼、皇庭商务酒店公园景观：环百崎湖景观区 鹰高山公园（筹建中） 百崎湖公园（筹建中）其他配套：门卫安防、停车场 、便利店、 幼儿园、 游泳池、 高尚会所 、 篮球场、 棋牌室、 儿童游乐场,客户群分析,对于几类客户群的分析1.本地刚需：区域内客户，首次购房，以婚房、拆迁户、从宅基地转向商品房2.本地二次置业：以前有购房经验，出于投资、改善居住条件等目的购买3.泉州市区刚需：由于台商投资交通体系以及生活、教育配套尚不完善，大量的外围刚需客户目前选择城东、桥南等区域，且随着区域房价的增长，台商投资区相比城东、桥南的价格优势慢慢缩小。

4.外围投资客集中爆发于2009年至2011年，以泉州市区、安溪、永春、德化的客户为主，但随着2012年调控的深化，限贷等针对投资客的政策力度加大，该类客户群在2013年持续萎缩，处于观望状态。