阳光国际申请报告正式文本.doc

1 -第一章第一章 申报单位及项目概况申报单位及项目概况1.1 项目申报单位概况廊坊市道佳房地产开发有限公司成立于2008年2月，注册资金800万元，为自然人投资或控股的有限责任公司，企业住址在文安县城内大十字街西，经营范围为房地产开发及销售，具有房地产开发暂定资质公司从成立伊始就积极参与文安县的水韵宜居名城建设，公司坚持贯彻 “以人为本”的文化管理理念，倡导以客户为本，不断创新的开发经营理念，为加快城市建设步伐，逐步改善市民生产、生活环境及城市面貌，做出了应有的贡献法人代表：李金路 1.2 项目概况1.2.11.2.1 项目名称项目名称阳光国际商业步行街一期建设项目1.2.21.2.2 项目地点项目地点文安县文安镇丰利路步行街西侧，利民路北侧，原城关镇派出所属县城中心繁华地段，地理位置十分优越独特，交通便利，周围城市配套设施齐全，居住商业步行街内众多，是宜商的理想之地地块东西长约240米，南北长约170米，总规划用地面积约为15000㎡，其中：一期规划用地为3447㎡（计5.17亩）规划为商住用地，符合总体规划用地要求，经当地城市规划行政规划主管部门审核同意其选址意见；项目用- 2 -地范围在《文安县土地利用总体规划》规划建设用地区内，文安县城乡规划局同意在用地规划区内建设。

1.2.31.2.3项目实施期限项目实施期限本项目建设工期为：2011年4月-2012年12月项目建设实施进度为：1、工程的前期准备工作：2011年1月至2011年4月完成主要包括：项目可行性研究报告的编制及审批工作2、完成工程施工图：2011年4月至2011年5月，主要完成工程施工图3、工程招标：2011年5月完成4、工程建设期：从2011年6月开工，2012年12月全部竣工交付使用1.2.41.2.4 建设内容、规模、总投资及资金筹措（一期）建设内容、规模、总投资及资金筹措（一期）一期规划用地为3447㎡（计5.17亩），总建筑面积为7585㎡，全部为商业建筑，绿化面积500㎡本项目总投资（开发成本及开发费用，下同）为2895万元资金来源为：在项目的前期，项目单位自有资金用于支付土地取得、前期工程费以及用于大部分地上主体建筑物及配套设施建设，剩余部分由房屋预售再投入补充1.2.51.2.5 报告编制依据报告编制依据1、《中华人民共和国土地管理法》；2、《中华人民共和国房地产管理法》；3、《国家发展改革委关于发布项目申请报告通用文本的通知》【发改投资[2007]1169号】；4、廊坊市道佳房地产开发有限公司签定的《国有土地使用权出让- 3 -合同》；5、《廊坊市道佳房地产开发有限公司阳光国际商业步行街建筑规划设计方案》；6、《文安县城市总体规划（2009-2020）》；7、《文安县城市规划管理技术规定》；8、《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ-137-90）；9、《城市居住区规划设计规范》（GB50180-93）；10、《民用建筑设计通则》（GB50353-2005）11、国家发展和改革委《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；12、建设部《房地产开发项目经济评价方法》；13、原国家计委《投资项目可行性研究指南（试用版）》14、国家和文安县政府相关政策及法律、法规。

1.2.61.2.6 项目主要技术指标（一期）项目主要技术指标（一期）一期规划用地为3447㎡（计5.17亩），总建筑面积为7585㎡，全部为三层框架商业建筑容积率: 2.20建筑密度:73.34%绿化率：10%本项目总投资：2895万元；总收入：3793万元；项目利润总额：632万元；投资利润率：21.83%；投资净利润率：16.37%；财务内部收益率(FIRR)：55.74%>12%(行业基准率) 4 -1.2.71.2.7 项目建设背景项目建设背景1 1、步行街发展的历史、步行街发展的历史步行街源于一些西方国家，由于城市化和汽车工业的发展，大批城市居民选择到郊区居住为了恢复城市的活力和防止城市生态环境进一步恶化，政府规划出一片安逸、繁华的购物娱乐场地，这就是最初的步行街步行街是整个经济社会进步的客观结果，是城市化不断推进和城市发展现代化的必然产物，是城市居民生活质量不断提高的要求，是城市环境迅速改善和回归自然的需要，是全球汽车时代对汽车的异化而出现的一种特殊的现象因此城市步行街的出现和发展是城市发展的选择，是为居民提供一个相对安静的适合于购物和休闲的环境现代步行商业街，兴起于20世纪50年代易美国为首的资本主义国家。

第二次世界大战后，以美国为代表的经济发达国家，随着经济的复兴和迅速发展，城市化进程加速，城市建设日新月异各国和各地城市呈形态的多样化，城市与科技发展相适应，逐步迈向现代化，城市居民的生活水平迅速提高，生活质量的要求越来越迫切与此同时，城市的发展出现新现象和新的问题，主要是城市膨胀，城市交通拥挤，城市环境质量下降部分城市居民开始迁居郊区，以寻求更高的生活质量城市中传统的、文化色彩浓重的街巷被宽广的水泥路所代替，汽车成了城市的主宰在这股潮流的冲击下，为适应居民的需要，一方面经济发达国家兴起了购物中心郊区化的浪潮在新的城市郊区建筑大量的，规模巨大的商场或新的商业模式如仓储式商场，以满足郊区住户或有车族的购物需要另一方面，极力复兴老城区的繁荣和活力为了解决商业中心交通拥挤、空气污染、环境恶化等问题，建立在城市中心区，尤其- 5 -是老城区的商业步行街应运而生，并不断掀起高潮现在郊区业开始随着居住区一起兴建商业步行街到了20世纪80年代，我国才开始建设现代商业步行街在世纪交替交际，我国许多城市纷纷规划和建设步行街，成为城市建设和更新的重要内容和方面全国从南到北，从东到西从大城市到小城市，甚至县城：从中央直辖市到县级市都致力于建筑步行街。

步行街的建设一浪高过一浪，大大小小、长长短短的步行街象雨后春笋般地在沿海之滨、大江南北生长起来据粗略计算，全国已有上百条大大小小，风格各异的步行街，已经成为城市耀眼的风景线2 2、步行街的作用、步行街的作用 步行街的功能已经不同于一般的街道，同一般的商业街也有所不同，它使步行街的功能更丰富要求更高⑴经济功能从城市发展来说，由于城市的主要功能是经济功能经济是城市发展的基础，而步行街仍然主要担负发展经济的任务，而且从空间结构来说，主要是商业活动，所以，步行街的主要功能是从事商业活动，强化了商业功能，弱化了交通功能商业步行街往往带来生意的兴隆和经济的发展，这在我国城市商业步行街的开街中得到证实所以，许多步行街称为商业步行街⑵文化功能随着社会的发展，经济与文化是密不可分的，经济中蕴含着丰富的文化，人们游览步行街不仅是为了满足购物的需要，或经济上的需要，也是享受文化品位当然文化是丰富多彩的，商业自身的文化，饮食文化，建筑的文化，雕闻文化等，步行街的文化设施和文化活动都是一种文化文化活动越丰富，就可能有更大的人气，就能促进商业的繁荣⑶休闲功能游览步行街与一般购物的不同是，一般购物其目的性- 6 -很明确，是任务性的，在许多情况下是个体完成的，一次性的活动，而游览步行街是复合性的，是相互诱发的，既是多目的性，又是无目的性，或者说是购物中寓休闲，或休闲中寓购物，有人以休闲为主，又有人以购主。

同时，步行街的购物或休闲往行为表现以家庭为单位，是一种群体消费和活动玩得开心，吃得放心⑷娱乐功能对娱乐功能也是如此许多步行街设置现代的娱乐设施，有的既适合年轻一代的需要，又有适合老年人休息和活动的设施，通过步行街可以得到充分的消费和享受⑸保护功能中国的步行街不同于许多发达国家的步行街，利用中国许多城市特别是大城市都的悠久的发展发展历史，而步行街是通过对旧的更新而建设的，实际上，步行街就是对城市历史的保护，包括具有悠久历史的商店、字号、街区，以及依托于它们的文化遗产的保护⑹环保功能工业化时期，城市建设和商业发展对环境的破坏是有目共睹的所谓“闹市”，就是说，“闹”和“市”总是联系在一起的，无市不闹，不闹无市正因为如此，一些居民就不愿去商场或逛市步行街的兴起改变了这种状态，步行街两旁繁茂的行道树，街中心的花坛，品种繁多的观赏植物，以及颇具吸引力的街景小品等，不仅为步行街的添色，而且创造了了一个舒适和优美的生活环境形成绿色的商业活动和环境，表现闹中取静3 3、文安县商业步行街、文安县商业步行街文安县城区商业步行街是在原县政府旧址基础上开发的作为文安首个大规模的商业步行街，它弥补了文安地区的商业形态的不足，辐射周围各个乡镇以及城市，它的建立成为了文安县唯一的一条城市形象模范街、文明示范街以及时尚购物休闲街。

经济性文安城市经济发展的步伐加快，城市需要新的商业形式代- 7 -替旧的传统商圈，扛起城市发展的新起点大旗步行街的创立对于文安县的经济及城市发展有着积极作用，它对于整个城市的经济消费来说有着刺激作用，它是城市经济高速发展的产物，又反之带动了城市的经济发展，以及形成新的商业中心步行街对于所有商业进行统一考良，进行科学的规划以及合理的布局，统一经营，统一管理，统一广告，统一宣传，在整体形象上形成统一市场标识，使之成为一道靓丽的城市景观，一条真正意义上的“文安模范街”在商业业态的组成方面应有足够丰富的经营种类，如：商场超市、服装饰品、IT产品、饮食、文化娱乐、小商品、装饰装修产品、图书、音像产品、地方特产、电信、邮政、社区服务等等更将引入一些新兴的业态种类，丰富市民生活所需，给市民消费带来新的消费点，为城市商业发展带来又一个高度视觉文安现代商业步行街的建设与经营应在各个方面考虑到：有利于文安广大的市民（消费者）、有利于大多数的经营者、有利于政府、同时也有利于投资者；因此要在以下几个方面予以重点考虑：产品质量、商品质量、服务质量、街区景观、公共配套、交通顺畅、公共安全、公共卫生、政府税收、管理服务等，以期形成多方互赢的大好局面。

平台性文安现代商业步行街的建设与经营，充分考虑商业经营与社会责任的相协调，将通过展开一系列与政府联办的公益活动，达到项目宣传的同时，也使政府借助步行街这一平台在文安县民中的形象得以进一步提高作为文安现代商业步行街，无论是在规模上还是整体规划上在文安县都是独一无二的，它将是文安县新地标，新商业中心，是具- 8 -有划时代意义的，代表了文安县政府的远见卓实，代表了城市发展的新高度、新起点，是城市成功运营的立程碑5 5、拟建项目用地分析、拟建项目用地分析本项目拟开发地块与文安县商业步行街相邻随着城市的发展和经济中心的转移，在有限的空间里，中心城区城市用地已不能满足发展需求为进一步落实《文安县城市总体规划》和《文安县城区控制详规》，拉开城市框架，扩大城市规模，使整个城市的重心逐步向南转移，改善生态环境和人们居住条件，文安县国土资源局对原文安镇派出所地块（5.17亩）进行公开招标挂牌出让，用地性质按商住用地出让，廊坊市道佳房地产开发公司通过竞拍取得该地的开发使用权，用于商业步行街开发1.2.81.2.8 工程设计指导思想工程设计指导思想根据该项目所处的区位和环境条件，该项目的规划设计指导思想。

1、富有超前的时代感，充满生命力的建筑形象，丰富城市景观2、以商业步行街为主的产品定位，高起点、高标准，打造华北地区独具特色的精品商业步行街3、以小空间商业为核心，以单位商业店铺为主导，各级商业层次配备齐全，使商业群体的功能趋于完善4、充分体现人性化的购物休闲为一体的步行街规划设计理念，让人们在购物过程中尽享轻松愉快的购物休闲氛围，更让市民有一个遮风避雨的休闲好去处5、实现建筑品质、开发品质及社会美誉三丰收，使步行街成为一颗镶嵌在文安县城中央的璀璨明珠1.2.91.2.9设计理念设计理念1 1、商业步行街设计的意义与特征、商业步行街设计的意义与特征- 9 -街道是商业的灵魂和载体，是人文、。