高等经济理论课程报告.pdf

《高等经济理论》课程报告房地产周期波动及态势分析任课教师：荣朝和教授博 士 生：郭婧娟北京交通大学经济管理学院报告时间 2004年10月纲纲纲纲要要要要• • 一．房地产周期理论综述一．房地产周期理论综述一．房地产周期理论综述一．房地产周期理论综述–（一）国外房地产周期理论综述（一）国外房地产周期理论综述–（二）我国房地产周期理论综述（二）我国房地产周期理论综述–（三）房地产周期理论实证（三）房地产周期理论实证• • 二．我国房地产周期波动及势态分析二．我国房地产周期波动及势态分析二．我国房地产周期波动及势态分析二．我国房地产周期波动及势态分析–（一）我国房地产周期波动（一）我国房地产周期波动–（二）我国房地产市场势态分析（二）我国房地产市场势态分析–（三）我国房地产市场发展趋势预测（三）我国房地产市场发展趋势预测–（四）热点问题评论（四）热点问题评论• • 三．北京市房地产市场周期波动及势态分析三．北京市房地产市场周期波动及势态分析三．北京市房地产市场周期波动及势态分析三．北京市房地产市场周期波动及势态分析–（一）北京市房地产周期波动（一）北京市房地产周期波动–（二）北京市房价居高不下的原因分析（二）北京市房价居高不下的原因分析• • 四．结语四．结语四．结语四．结语一．房地产周期理论综述一．房地产周期理论综述一．房地产周期理论综述一．房地产周期理论综述• （一）国外房地产周期理论综述（一）国外房地产周期理论综述– 1．房地产周期研究的三个时期1．房地产周期研究的三个时期• 60-70年代，房地产周期研究的60-70年代，房地产周期研究的“沉寂沉寂”阶段。

阶段• 80年代后，房地产周期研究的蓬勃发展阶段，从经济周期的从属部分发展为一个相互独立的领域80年代后，房地产周期研究的蓬勃发展阶段，从经济周期的从属部分发展为一个相互独立的领域• 90年代后，三个新的经济现实改变了房地产周期研究的传统范式90年代后，三个新的经济现实改变了房地产周期研究的传统范式改变房地产周期研究传统范式的三个经济现实改变房地产周期研究传统范式的三个经济现实改变房地产周期研究传统范式的三个经济现实改变房地产周期研究传统范式的三个经济现实• 日本日本“房地产房地产”泡沫的出现与破裂泡沫的出现与破裂• 发达国家资本市场的进一步发展和世界金融市场的形成，以及资产组合理论的应用发达国家资本市场的进一步发展和世界金融市场的形成，以及资产组合理论的应用• 1985-1994发达国家普遍的房地产周期波动和东南亚金融危机1985-1994发达国家普遍的房地产周期波动和东南亚金融危机（一）国外房地产周期理论综述（一）国外房地产周期理论综述（一）国外房地产周期理论综述（一）国外房地产周期理论综述• 2、房地产周期研究主要成果综述2、房地产周期研究主要成果综述– （1）房地产周期的定义和分类（1）房地产周期的定义和分类– （2）对房地产周期的识别（2）对房地产周期的识别– （3）对房地产周期的解释（3）对房地产周期的解释（一）国外房地产周期理论综述（一）国外房地产周期理论综述（一）国外房地产周期理论综述（一）国外房地产周期理论综述– （1）房地产周期的定义和分类（1）房地产周期的定义和分类– 房地产周期是重复出现的房地产总收益的不规则波动。

房地产周期是重复出现的房地产总收益的不规则波动– Pyhrr和borin(1999)Pyhrr和borin(1999)对房地产周期及其相关周期的分类：对房地产周期及其相关周期的分类：• 房地产实物市场周期房地产实物市场周期• 房地产投资周期房地产投资周期• 国际房地产周期国际房地产周期（一）国外房地产周期理论综述（一）国外房地产周期理论综述（一）国外房地产周期理论综述（一）国外房地产周期理论综述–（2）对房地产周期的识别（2）对房地产周期的识别–Grebler和Burns(1982)Grebler和Burns(1982)分析了美国1950-1978房地产市场，发现了6个住宅周期和4个非住宅的房地产周期，并且发现GNP领先房地产周期11个月达到峰值分析了美国1950-1978房地产市场，发现了6个住宅周期和4个非住宅的房地产周期，并且发现GNP领先房地产周期11个月达到峰值– Brown(1984)Brown(1984)考察了1968-1983美国单家庭住宅销售情况，在消除了季节影响和趋势影响之后，发现房地产周期依然存在，并且与国民经济周期有很强相关性考察了1968-1983美国单家庭住宅销售情况，在消除了季节影响和趋势影响之后，发现房地产周期依然存在，并且与国民经济周期有很强相关性。

– brichett(1984)brichett(1984)研究了1967-1982美国经济周期对房地产投资的影响，其结论是：(1)房地产供求之间存在着研究了1967-1982美国经济周期对房地产投资的影响，其结论是：(1)房地产供求之间存在着“领先／滞后领先／滞后”关系，从而存在周期波动；(2)描述房地产周期的最优指标是关系，从而存在周期波动；(2)描述房地产周期的最优指标是“空置率空置率”（一）国外房地产周期理论综述（一）国外房地产周期理论综述（一）国外房地产周期理论综述（一）国外房地产周期理论综述– Hekman（1985)Hekman（1985)检验了1979-1983美国14个城市的写字楼市场，并将写字楼租金对GNP、城市就业、城市失业率、城市写字楼建设许可数量等进行了回归，发现写字楼租金不仅依据本地的经济情况进行调整，而且与国民经济周期密切相关，特别是与通货膨胀相关，从而证明了美国全国写字楼市场具有很强的周期特征检验了1979-1983美国14个城市的写字楼市场，并将写字楼租金对GNP、城市就业、城市失业率、城市写字楼建设许可数量等进行了回归，发现写字楼租金不仅依据本地的经济情况进行调整，而且与国民经济周期密切相关，特别是与通货膨胀相关，从而证明了美国全国写字楼市场具有很强的周期特征。

• heaton(1987)heaton(1987)考察了二战后美国的写字楼建设和空置情况，发现了12年一循环的周期，并且发现写字楼周期的发生频率要小于国民经济周期，考察了二战后美国的写字楼建设和空置情况，发现了12年一循环的周期，并且发现写字楼周期的发生频率要小于国民经济周期，Grenadier(1995)Grenadier(1995)的研究也证实了这一结论的研究也证实了这一结论（一）国外房地产周期理论综述（一）国外房地产周期理论综述（一）国外房地产周期理论综述（一）国外房地产周期理论综述– 其他各类型房地产的周期检验也产生了成果，例如:其他各类型房地产的周期检验也产生了成果，例如:Grebler和Burns（1982)，heston(1994)Grebler和Burns（1982)，heston(1994)对美国的单家庭住宅和多家庭住宅分别进行了研究，发现住宅市场的波动较写字搂更贴近国民经济周期此外，对美国的单家庭住宅和多家庭住宅分别进行了研究，发现住宅市场的波动较写字搂更贴近国民经济周期此外，wheaton和Rossoff(1998)wheaton和Rossoff(1998)还研究了酒店业的出租率周期，而还研究了酒店业的出租率周期，而C1ayton(1996)C1ayton(1996)发现了资本市场对商业房地产周期的作用。

发现了资本市场对商业房地产周期的作用– KaiserKaiser’s(1997)s(1997)研究了房地产长周期,比较了房地产总收益率与房地产投资回报率,以及建筑、就业、通胀、利率、和股指等经济变量的关系，发现了长为30年、50-60年和几百年的房地产周期研究了房地产长周期,比较了房地产总收益率与房地产投资回报率,以及建筑、就业、通胀、利率、和股指等经济变量的关系，发现了长为30年、50-60年和几百年的房地产周期（一）国外房地产周期理论综述（一）国外房地产周期理论综述（一）国外房地产周期理论综述（一）国外房地产周期理论综述• • （（（（3 3 3 3）对房地产周期的解释）对房地产周期的解释）对房地产周期的解释）对房地产周期的解释– 将房地产市场的波动归因于开发商的将房地产市场的波动归因于开发商的“短视短视”，这类观点认为，从开发商做出决策到项目竣工存在一定的，这类观点认为，从开发商做出决策到项目竣工存在一定的“时滞时滞”开发商往往在市场景气时做出项目投资决策，而当项目竣工时，市场条件已经改变，众多开发商的集体行为导致了高空置率的出现开发商往往在市场景气时做出项目投资决策，而当项目竣工时，市场条件已经改变，众多开发商的集体行为导致了高空置率的出现。

– 将房地产的周期波动归因于信贷机构的将房地产的周期波动归因于信贷机构的“纵容纵容”和和“恐惧恐惧”行为即:当市场景气，开发商向银行争取贷款非常容易；而当市场开始衰退，部分开发商无法按时清偿贷款时，信贷机构又出于行为即:当市场景气，开发商向银行争取贷款非常容易；而当市场开始衰退，部分开发商无法按时清偿贷款时，信贷机构又出于“恐惧恐惧”心理而全面收缩房地产信贷，造成大量开发项目运转停滞，从而造成了房地产市场的大幅波动心理而全面收缩房地产信贷，造成大量开发项目运转停滞，从而造成了房地产市场的大幅波动– PYhrr和Born (1994)PYhrr和Born (1994)将经济周期中的基本变量和房地产价值联系起来进行研究，考察了价格水平波动、通胀水平波动和房地产生命周期等变量对房地产收益和价值的影响，从而确立了基本经济变量在房地产周期模型中的地位将经济周期中的基本变量和房地产价值联系起来进行研究，考察了价格水平波动、通胀水平波动和房地产生命周期等变量对房地产收益和价值的影响，从而确立了基本经济变量在房地产周期模型中的地位– 引入新的工具分析房地产周期引入新的工具分析房地产周期Grenadier(1995)Grenadier(1995)利用期权定价理论研究了房地产市场持续低谷的原因。

认为需求不确定性、物业改善成本和建筑工程的时滞是房地产周期的主要成因利用期权定价理论研究了房地产市场持续低谷的原因认为需求不确定性、物业改善成本和建筑工程的时滞是房地产周期的主要成因Clinloy(1996)Clinloy(1996)将房地产出租率定义为空置率和预期新建房地产吸纳率的函数将房地产出租率定义为空置率和预期新建房地产吸纳率的函数一）国外房地产周期理论综述（一）国外房地产周期理论综述（一）国外房地产周期理论综述（一）国外房地产周期理论综述– 以房地产泡沫为研究对象的特殊的文献其代表是以房地产泡沫为研究对象的特殊的文献其代表是Robert H.Edelstein、Jean Michel Paul(1999)Robert H.Edelstein、Jean Michel Paul(1999)他们利用土地价格预期模型解释了日本在90年代初遭遇的房地产泡沫破裂认为产生并打破泡沫的主要原因是低利率、国际资本流动、严格的土地利用限制、优惠房地产投资的税收政策和无弹性的土地供给他们利用土地价格预期模型解释了日本在90年代初遭遇的房地产泡沫破裂认为产生并打破泡沫的主要原因是低利率、国际资本流动、严格的土地利用限制、优惠房地产投资的税收政策和无弹性的土地供给。

– 在对1985-1994全球房地产周期波动的解释中，在对1985-1994全球房地产周期波动的解释中，Bertrend(1996)Bertrend(1996)分析了形成周期的国际因素和国内因素，认为国际资本流动、各国资本市场自由化、金融管制的放松、扭曲的财政政策和土地利用制度是全球房地产周期波动以及泡沫崩溃的主要原因分析了形成周期的国际因素和国内因素，认为国际资本流动、各国资本市场自由化、金融管制的放松、扭曲的财政政策和土地利用制度是全球房地产周期波动以及泡沫崩溃的主要原因一）国外房地产周期理论综述（一）国外房地产周期理论综述（一）国外房地产周期理论综述（一）国外房地产周期理论综述（一）国外房地产周期理论综述（一）国外房地产周期理论综述（一）国外房地产周期理论综述（一）国外房地产周期理论综述• •3 3 3 3．房地产周期研究的最新发展．房地产周期研究的最新发展．房地产周期研究的最新发展．房地产周期研究的最新发展• 房地产收益与价值的周期模型-对周期关键特征的刻画房地产收益与价值的周期模型-对周期关键特征的刻画– Yoon Dokko，Robert H.Edelstein，Allan J．Lacayo，和Daniel C.Lee（1999)Yoon Dokko，Robert H.Edelstein，Allan J．Lacayo，和Daniel C.Lee（1999)提出了房地产价值的周期模型，其目的是通过研究基本经济条件对美国大都市统计区写字搂市场周期的影响。

提出了房地产价值的周期模型，其目的是通过研究基本经济条件对美国大都市统计区写字搂市场周期的影响• 房地产周期解释模型的比较与综合房地产周期解释模型的比较与综合– John M.Quigey(1999)John M.Quigey(1999)利用美国41个MSA的住宅数据对基本经济条件和预期几种主流的房地产周期解释模型进行了综合检验得出结论：基本经济条件和预期对房地产周期的影响是存在的，比较而言，预期模型的解释力要高于基本经济条件模型，而将二者综合在一个模型中时，该模型的解释力最强利用美国41个MSA的住宅数据对基本经济条件和预期几种主流的房地产周期解释模型进行了综合检验得出结论：基本经济条件和预期对房地产周期的影响是存在的，比较而言，预期模型的解释力要高于基本经济条件模型，而将二者综合在一个模型中时，该模型的解释力最强（一）国外房地产周期理论综述（一）国外房地产周期理论综述（一）国外房地产周期理论综述（一）国外房地产周期理论综述• 小结：小结：– 房地产周期的客观存在性房地产周期的客观存在性– 房地产周期与GNP、宏观经济调控、资本流动、通货膨胀等因素之间存在关联性房地产周期与GNP、宏观经济调控、资本流动、通货膨胀等因素之间存在关联性。

– 房地产周期的可预测性房地产周期的可预测性（二）我国房地产周期理论综述（二）我国房地产周期理论综述（二）我国房地产周期理论综述（二）我国房地产周期理论综述• 1．研究的总体现状1．研究的总体现状• （1）房地产周期研究的提出（1）房地产周期研究的提出– 薛敬孝薛敬孝：：“试论建筑周期试论建筑周期” （1987） 中指出：建筑周期是二重的，在50年左右的大周期中包含着较短的20年左右的周期引起建筑周期的原因总体来说是供求问题，并侧重分析了影响供求的两个主要因素：人口增长和折旧1987） 中指出：建筑周期是二重的，在50年左右的大周期中包含着较短的20年左右的周期引起建筑周期的原因总体来说是供求问题，并侧重分析了影响供求的两个主要因素：人口增长和折旧• （2）房地产周期概念的界定（2）房地产周期概念的界定– 曹振良、李屈、何国利曹振良、李屈、何国利：房地产周期、房地产周期波动认为房地产业发展与国民经济发展一样，呈现出由复苏、繁荣、衰退和萧条四个阶段构成的周期性循环波动大致相同的定义还有：房地产周期、房地产周期波动认为房地产业发展与国民经济发展一样，呈现出由复苏、繁荣、衰退和萧条四个阶段构成的周期性循环波动。

大致相同的定义还有谭刚谭刚的房地产业周期波动的房地产业周期波动– 房地产业周期波动呈上升期、下降期两大部分，分为以下四个阶段：房地产业周期波动呈上升期、下降期两大部分，分为以下四个阶段：– 复苏与增长阶段繁荣阶段复苏与增长阶段繁荣阶段– 衰退阶段萧条阶段衰退阶段萧条阶段（二）我国房地产周期理论综述（二）我国房地产周期理论综述（二）我国房地产周期理论综述（二）我国房地产周期理论综述（二）我国房地产周期理论综述（二）我国房地产周期理论综述（二）我国房地产周期理论综述（二）我国房地产周期理论综述– 粱桂粱桂：不动产经济波动、不动产经济周期:在市场经济条件下，由不动产总供给和总需求的波动及其相互作用而产生的不动产经济波动，呈现出周期性波动的特征，由此形成不动产经济周期分为五个阶段：：不动产经济波动、不动产经济周期:在市场经济条件下，由不动产总供给和总需求的波动及其相互作用而产生的不动产经济波动，呈现出周期性波动的特征，由此形成不动产经济周期分为五个阶段：不动产供求失衡一市场趋于活跃一繁荣一紧缩一萧条不动产供求失衡一市场趋于活跃一繁荣一紧缩一萧条– 陈柏东、张东陈柏东、张东：房地产经济运行周期是房地产经济在连续不断循环运动的一个周期内所经过的各阶段和环节的流程，以房地产商品的生产为起点，包括房地产开发、建造房屋、房地产营销、使用、维修与服务、废弃等阶段或环节。

房地产经济运行周期是房地产经济在连续不断循环运动的一个周期内所经过的各阶段和环节的流程，以房地产商品的生产为起点，包括房地产开发、建造房屋、房地产营销、使用、维修与服务、废弃等阶段或环节– 刘洪玉刘洪玉：房地产市场周期运动从历史发展进程分析出发，市场机制作用下总能不时达到一种供需的均衡从而定义出房地产市场的自然周期，包括四个阶段：：房地产市场周期运动从历史发展进程分析出发，市场机制作用下总能不时达到一种供需的均衡从而定义出房地产市场的自然周期，包括四个阶段：房地产市场周期的谷底；增长超过平衡点，需求继续增长阶段；供求转折点之后供给增长速度高于需求增长速度阶段；市场运行到平衡点水平之下，供给高增长、需求低增长或负增长阶段房地产市场周期的谷底；增长超过平衡点，需求继续增长阶段；供求转折点之后供给增长速度高于需求增长速度阶段；市场运行到平衡点水平之下，供给高增长、需求低增长或负增长阶段同时他还根据对应的资本流动给出房地产市场投资周期的概念相同的概念还被同时他还根据对应的资本流动给出房地产市场投资周期的概念相同的概念还被宗跃光、孟辛琳、方洁宗跃光、孟辛琳、方洁合写的合写的‘房地产市场周期理论与实践房地产市场周期理论与实践”所采用。

所采用二）我国房地产周期理论综述（二）我国房地产周期理论综述（二）我国房地产周期理论综述（二）我国房地产周期理论综述（二）我国房地产周期理论综述（二）我国房地产周期理论综述（二）我国房地产周期理论综述（二）我国房地产周期理论综述• （3）具体的房地产业周期研究（3）具体的房地产业周期研究– 房地产周期原因分析；房地产周期原因分析；– 房地产周期与经济周期、通货膨胀等的关系；房地产周期与经济周期、通货膨胀等的关系；– 房地产周期波动的影响因素；房地产周期波动的影响因素；– 房地产周期的指标体系探讨；房地产周期的指标体系探讨；– 房地产周期波动的特点分析；房地产周期波动的特点分析；– 一些地区或全国的房地产业周期测算一些地区或全国的房地产业周期测算推动房地产周期波动的外生和内生因素推动房地产周期波动的外生和内生因素推动房地产周期波动的外生和内生因素推动房地产周期波动的外生和内生因素• 外生因素：外生因素：经济、社会和政治等如宏观经济的发展，人口增长，国民收入、消费水平、物价与通货膨胀等经济、社会和政治等如宏观经济的发展，人口增长，国民收入、消费水平、物价与通货膨胀等• 内生因素：内生因素：房地产经济运行、房地产供求关系、房地产市场结构等。

房地产经济运行、房地产供求关系、房地产市场结构等宏观经济与房地产的互动宏观经济与房地产的互动宏观经济与房地产的互动宏观经济与房地产的互动• 经济发展水平的周期性波动，对房地产的供求关系产生较强影响，使宏观经济周期与房地产周期经济发展水平的周期性波动，对房地产的供求关系产生较强影响，使宏观经济周期与房地产周期呈同向发展趋势呈同向发展趋势，，房地产周期略早于宏观经济周期房地产周期略早于宏观经济周期• 当宏观经济萧条时，一旦政府刺激经济，则同时在房地产价格需求弹性和收入需求弹性作用下，社会生产资源向带有国民经济前导性和基础性特征的房地产业转移，由此推动房地产业率先复苏，进而带动宏观经济进入扩张期当宏观经济萧条时，一旦政府刺激经济，则同时在房地产价格需求弹性和收入需求弹性作用下，社会生产资源向带有国民经济前导性和基础性特征的房地产业转移，由此推动房地产业率先复苏，进而带动宏观经济进入扩张期宏观经济与房地产的互动宏观经济与房地产的互动宏观经济与房地产的互动宏观经济与房地产的互动• 在扩张期，房地产周期晚于宏观经济进入复苏阶段，但因其复苏速度快，早于宏观经济周期达到繁荣阶段在扩张期，房地产周期晚于宏观经济进入复苏阶段，但因其复苏速度快，早于宏观经济周期达到繁荣阶段。

• 当宏观经济进入繁荣阶段，在政府通过提高利率、紧缩通货膨胀等政策冲击下，房地产需求开始降低，房地产投机被抑制、房地产泡沫破灭，社会资源率先从过热的房地产领域退出，房地产市场先于宏观经济进入收缩期并且在收缩阶段持续时间长于宏观经济当宏观经济进入繁荣阶段，在政府通过提高利率、紧缩通货膨胀等政策冲击下，房地产需求开始降低，房地产投机被抑制、房地产泡沫破灭，社会资源率先从过热的房地产领域退出，房地产市场先于宏观经济进入收缩期并且在收缩阶段持续时间长于宏观经济• 当宏观经济进入衰退后，房地产经济出现更为猛烈的下降过程，房地产经济进入萧条时期当宏观经济进入衰退后，房地产经济出现更为猛烈的下降过程，房地产经济进入萧条时期（二）我国房地产周期理论综述（二）我国房地产周期理论综述（二）我国房地产周期理论综述（二）我国房地产周期理论综述• 2．国内的房地产周期研究特点2．国内的房地产周期研究特点• （1）理论基础弱（1）理论基础弱• （2）研究条件差（2）研究条件差• （3）工具手段落后（3）工具手段落后• （4）着重于对房地产业周期特点的分析以及政策的构想（4）着重于对房地产业周期特点的分析以及政策的构想（二）我国房地产周期理论综述（二）我国房地产周期理论综述（二）我国房地产周期理论综述（二）我国房地产周期理论综述• 3、国内研究亟待解决的问题3、国内研究亟待解决的问题– 在房地产业周期波动的分析中还存在周期原因、影响因素、指标体系区分不清问题。

在房地产业周期波动的分析中还存在周期原因、影响因素、指标体系区分不清问题– 在我国房地产业的周期实证分析中由于数据资料的缺乏只注意到房地产业同一般商业周期类似的周期波动在我国房地产业的周期实证分析中由于数据资料的缺乏只注意到房地产业同一般商业周期类似的周期波动– 研究中指标体系的无序化、混乱化研究中指标体系的无序化、混乱化– 缺乏中外房地产业周期波动差别的对照分析、特别是缺乏对完善的市场经济条件下房地产业周期的分析缺乏中外房地产业周期波动差别的对照分析、特别是缺乏对完善的市场经济条件下房地产业周期的分析（三）房地产周期理论实证（三）房地产周期理论实证（三）房地产周期理论实证（三）房地产周期理论实证• 1、美国房地产周期波动1、美国房地产周期波动• 2、日本房地产周期波动2、日本房地产周期波动• 3、中国香港地区房地产周期波动3、中国香港地区房地产周期波动1 1 1 1、美国房地产周期波动、美国房地产周期波动、美国房地产周期波动、美国房地产周期波动181972196419556111955195319455211945193319254221925191619043181904189618872181887187618701长度长度波峰波峰波谷波谷波峰波峰周期号周期号1870年-1972年间的六次周期性波动循环（波峰-波峰）1870年-1972年间的六次周期性波动循环（波峰-波峰）1 1 1 1、美国房地产周期波动、美国房地产周期波动、美国房地产周期波动、美国房地产周期波动• 进入20世纪70年代后，美国于1972年出现房地产繁荣期，其间经过1973年-1975年的较小回落、1979年-1981年回升，以及随后在1982年出现的再次回落，到1989年到达新的繁荣期，历时约18年，从而完成一次房地产周期循环。

进入20世纪70年代后，美国于1972年出现房地产繁荣期，其间经过1973年-1975年的较小回落、1979年-1981年回升，以及随后在1982年出现的再次回落，到1989年到达新的繁荣期，历时约18年，从而完成一次房地产周期循环图1）（图1）• 两种预测：两种预测：– 以1981年繁荣期为基础，按照18-20年的周期预测，美国房地产业在经历了1990年-1992年萧条期后，大约在1999年前后重新进入新的繁荣期，历时约19年以1981年繁荣期为基础，按照18-20年的周期预测，美国房地产业在经历了1990年-1992年萧条期后，大约在1999年前后重新进入新的繁荣期，历时约19年– 如从1972年房地产市场上升起推算，美国房地产业大约在1993年-1994年走出萧条期，进入恢复发展期，直至20世纪末步入繁荣阶段如从1972年房地产市场上升起推算，美国房地产业大约在1993年-1994年走出萧条期，进入恢复发展期，直至20世纪末步入繁荣阶段• 实际现象：实际现象：– 随着20世纪90年代以来美国经济逐步走出衰退而复苏，在政府高度重视房地产业振兴的前提下，美国房地产业也明显回升，房地产交易量显著增加，价格不断上涨，住宅投资量显著增加，由此综合推进了美国房地产周期重新进入扩张期。

随着20世纪90年代以来美国经济逐步走出衰退而复苏，在政府高度重视房地产业振兴的前提下，美国房地产业也明显回升，房地产交易量显著增加，价格不断上涨，住宅投资量显著增加，由此综合推进了美国房地产周期重新进入扩张期– 随着2001年美国经济放缓和股市出现大跌，始于2000年秋季的美国房地产降温趋势明显加快随着2001年美国经济放缓和股市出现大跌，始于2000年秋季的美国房地产降温趋势明显加快1 1 1 1、美国房地产周期波动、美国房地产周期波动、美国房地产周期波动、美国房地产周期波动1 1 1 1、美国房地产周期波动、美国房地产周期波动、美国房地产周期波动、美国房地产周期波动• 小结：小结：– 美国房地产周期按18年左右一次长周期分布,主要受历史事件如战争、经济衰退、技术创新等的影响美国房地产周期按18年左右一次长周期分布,主要受历史事件如战争、经济衰退、技术创新等的影响– 受货币市场、贷款额度和政府住宅政策影响，还存在5年左右的短周期受货币市场、贷款额度和政府住宅政策影响，还存在5年左右的短周期2 2 2 2、日本房地产周期波动、日本房地产周期波动、日本房地产周期波动、日本房地产周期波动• 从最能代表日本房地产波动情况的地价变动来看，1956年以来日本房地产业已经出现五个发展阶段，以10年左右的波动频率和周期长度，形成五个明显的房地产波动周期。

从最能代表日本房地产波动情况的地价变动来看，1956年以来日本房地产业已经出现五个发展阶段，以10年左右的波动频率和周期长度，形成五个明显的房地产波动周期图2）日本经济增长率波动曲线日本地价变动趋势2 2 2 2、日本房地产周期波动、日本房地产周期波动、日本房地产周期波动、日本房地产周期波动• 周期1（1956年-1966年）周期1（1956年-1966年）：由工业用地需求剧增推动前6年为扩张期，后4年为收缩期，1961年繁荣期由工业用地需求剧增推动前6年为扩张期，后4年为收缩期，1961年繁荣期• 周期2（1966年-1976年）周期2（1966年-1976年）：由经济快速发展推动前7年扩张、后3年收缩于1973年进入繁荣期，随后在1974年经济增长率大幅收缩的影响下，出现连续3年的大幅回落由经济快速发展推动前7年扩张、后3年收缩于1973年进入繁荣期，随后在1974年经济增长率大幅收缩的影响下，出现连续3年的大幅回落• 周期3（1976年-1986年）周期3（1976年-1986年）：经济转入中低速稳定增长，前6年为扩张期，于1981年达到周期顶点，随后转入持续4年的房地产经济收缩阶段。

住宅需求大增，高层公寓供给增加经济转入中低速稳定增长，前6年为扩张期，于1981年达到周期顶点，随后转入持续4年的房地产经济收缩阶段住宅需求大增，高层公寓供给增加2 2 2 2、日本房地产周期波动、日本房地产周期波动、日本房地产周期波动、日本房地产周期波动• 周期4（1986年-1996年）周期4（1986年-1996年）：在内需主导政策推动下，整体经济从1986年走出低谷政府对购买住宅采取优惠政策，金融机构降低住宅贷款利率和扩大住宅贷款范围，形成全民性投机生财热，导致严重的：在内需主导政策推动下，整体经济从1986年走出低谷政府对购买住宅采取优惠政策，金融机构降低住宅贷款利率和扩大住宅贷款范围，形成全民性投机生财热，导致严重的“泡沫经济泡沫经济”到1990年日本房地产泡沫进入波峰后，房地产泡沫破灭，房地产价格出现大幅回落随后日本经济增长率处于长期下降趋势，房地产经济也进入持续下降阶段前4年扩张、后6年收缩地价和房价均出现巨幅下降到1990年日本房地产泡沫进入波峰后，房地产泡沫破灭，房地产价格出现大幅回落随后日本经济增长率处于长期下降趋势，房地产经济也进入持续下降阶段前4年扩张、后6年收缩。

地价和房价均出现巨幅下降• 周期5（1997年以后）周期5（1997年以后）：由东南亚金融危机推动，日本房地产经济出现长期下降，房地产经济遭受严重打击，至今仍难回升地价连续9年持续下降由东南亚金融危机推动，日本房地产经济出现长期下降，房地产经济遭受严重打击，至今仍难回升地价连续9年持续下降2 2 2 2、日本房地产周期波动、日本房地产周期波动、日本房地产周期波动、日本房地产周期波动• 小结：小结：– 日本房地产周期为10年左右日本房地产周期为10年左右– 90年代初期至今的房地产经济成为泡沫经济的典型案例90年代初期至今的房地产经济成为泡沫经济的典型案例3 3 3 3、香港房地产周期波动、香港房地产周期波动、香港房地产周期波动、香港房地产周期波动• 战后至今，香港房地产业共经历五次盛衰周期：战后至今，香港房地产业共经历五次盛衰周期：• 周期1（1946年-1959年）周期1（1946年-1959年）：1946年开始的人口剧增使住房需求急增在港府政策推动及利益驱动下，大量资本涌入，出现了房地产建设热潮到1958年，房地产市场开始供过于求，房价、地价下跌了70%1946年开始的人口剧增使住房需求急增。

在港府政策推动及利益驱动下，大量资本涌入，出现了房地产建设热潮到1958年，房地产市场开始供过于求，房价、地价下跌了70%• 周期2（1959年-1969年）周期2（1959年-1969年）：1959年经济出现转机，来港的外国人、国际商业机构增多，对商业楼宇、住宅的需求增加，刺激房地产业迅速回升由于银行对房地产业的过度贷款及其他因素，1965年春，香港爆发了银行信用危机，接着房地产价格暴跌，房地产业陷入了战后第一次大危机，一直延续到1969年才有所好转1959年经济出现转机，来港的外国人、国际商业机构增多，对商业楼宇、住宅的需求增加，刺激房地产业迅速回升由于银行对房地产业的过度贷款及其他因素，1965年春，香港爆发了银行信用危机，接着房地产价格暴跌，房地产业陷入了战后第一次大危机，一直延续到1969年才有所好转3 3 3 3、香港房地产周期波动、香港房地产周期波动、香港房地产周期波动、香港房地产周期波动• 周期3（1969年-1975年）周期3（1969年-1975年）：1968年房地产市道逐渐复苏，港府于1972年制订了一项：1968年房地产市道逐渐复苏，港府于1972年制订了一项“十年建屋计划十年建屋计划”，令投资者信心迅速恢复。

但1974年的石油危机导致香港股市暴跌，又带动房地产业全面调整，香港地价下跌40%，楼价下跌了30-40%令投资者信心迅速恢复但1974年的石油危机导致香港股市暴跌，又带动房地产业全面调整，香港地价下跌40%，楼价下跌了30-40%• 周期4（1976年-1985年）周期4（1976年-1985年）：1975年房地产市场重又回升，港府1976年开始地铁修建计划，提升了城市土地价值；1978年，推行：1975年房地产市场重又回升，港府1976年开始地铁修建计划，提升了城市土地价值；1978年，推行“居者有其屋计划居者有其屋计划”；1979年人口达到500万人楼宇供不应求1981年达到高潮，随后的世界性经济危机及中英香港问题谈判，令港人出现信心危机1982年底，香港楼价下跌严重，1983年房地产市场全面崩溃直到1984年9月；1979年人口达到500万人楼宇供不应求1981年达到高潮，随后的世界性经济危机及中英香港问题谈判，令港人出现信心危机1982年底，香港楼价下跌严重，1983年房地产市场全面崩溃直到1984年9月 “中英联合声明中英联合声明”签署后，市场才重新复苏签署后，市场才重新复苏。

3 3 3 3、香港房地产周期波动、香港房地产周期波动、香港房地产周期波动、香港房地产周期波动• 周期5（1985年底-今）周期5（1985年底-今）：80年代香港房地产业得到了进一步发展1989年之后房地产价格的急升，给香港房地产市场的健康发展埋下隐患90年代初期，国际游资及本地炒家开始疯狂炒买香港房地产，楼价、地价飚升，严重脱离居民购买力从1991年到1997年房价上升4倍左右，从1985年复苏到1997年房价上升了9-10倍1997年，香港房地产泡沫破灭至2003年中，下跌了70%左右，给香港经济带来严重的负面影响这一轮周期性上涨历时13年，下跌过程达6年，至2003年底才慢慢出现复苏迹象80年代香港房地产业得到了进一步发展1989年之后房地产价格的急升，给香港房地产市场的健康发展埋下隐患90年代初期，国际游资及本地炒家开始疯狂炒买香港房地产，楼价、地价飚升，严重脱离居民购买力从1991年到1997年房价上升4倍左右，从1985年复苏到1997年房价上升了9-10倍1997年，香港房地产泡沫破灭至2003年中，下跌了70%左右，给香港经济带来严重的负面影响这一轮周期性上涨历时13年，下跌过程达6年，至2003年底才慢慢出现复苏迹象。

香港经济与房地产经济波动香港经济与房地产经济波动香港经济与房地产经济波动香港经济与房地产经济波动3 3 3 3、香港房地产周期波动、香港房地产周期波动、香港房地产周期波动、香港房地产周期波动• 小结：小结：– 香港的房地产平均以8至9年完成一次周期波动周期最短的约6-7年，最长的历时9-10年香港的房地产平均以8至9年完成一次周期波动周期最短的约6-7年，最长的历时9-10年– 土地资源的稀缺性、房地产资本的高度集中与垄断运作，形成了香港特殊的供求关系土地资源的稀缺性、房地产资本的高度集中与垄断运作，形成了香港特殊的供求关系– “炒楼花炒楼花”制度加大了房地产的投机性；制度加大了房地产的投机性；– 近60年来，香港人口由60万增长到600多万人口的急剧增长所产生的巨大住房需求是拉动香港房地产经济持续发展的最根本原因近60年来，香港人口由60万增长到600多万人口的急剧增长所产生的巨大住房需求是拉动香港房地产经济持续发展的最根本原因– 香港房地产和金融业的紧密关系，房地产业靠银行的信贷支持而发展，银行业靠房地产业的发展而获利香港房地产和金融业的紧密关系，房地产业靠银行的信贷支持而发展，银行业靠房地产业的发展而获利。

– 外向型经济模式,对世界经济、政治变化敏感外向型经济模式,对世界经济、政治变化敏感二．我国房地产周期波动及势态分析二．我国房地产周期波动及势态分析二．我国房地产周期波动及势态分析二．我国房地产周期波动及势态分析• （一）我国房地产周期波动（一）我国房地产周期波动三种较具代表性的观点：三种较具代表性的观点：–根据GNP增长率与商品房销售额增长率所呈现的良好对应关系，把改革开放以来中国房地产周期波动划分为四个阶段：即根据GNP增长率与商品房销售额增长率所呈现的良好对应关系，把改革开放以来中国房地产周期波动划分为四个阶段：即1979年-1985年为复苏期，1986年-1991年为增长期，1992年-1993年高速增长期，1994-1995年宏观调控期1979年-1985年为复苏期，1986年-1991年为增长期，1992年-1993年高速增长期，1994-1995年宏观调控期二．我国房地产周期波动及势态分析二．我国房地产周期波动及势态分析二．我国房地产周期波动及势态分析二．我国房地产周期波动及势态分析–按年销售量波动率与增长率曲线反映我国房地产经济的波动认为1986年以来中国房地产周期波动已经历了一个半周期，即按年销售量波动率与增长率曲线反映我国房地产经济的波动。

认为1986年以来中国房地产周期波动已经历了一个半周期，即1986年-1991年持续6年的周期，以及1992年以来到1995年的半个周期1986年-1991年持续6年的周期，以及1992年以来到1995年的半个周期见图）中国房地产周期波动（单项指标法）中国房地产周期波动（单项指标法）中国房地产周期波动（单项指标法）中国房地产周期波动（单项指标法）（一）我国房地产周期波动（一）我国房地产周期波动（一）我国房地产周期波动（一）我国房地产周期波动• 何国刨、曹振良、李昆何国刨、曹振良、李昆在“中国房地产周期研究”一文中的观点：选用房地产经济活动中的商品价格、城镇新建住宅面积、城镇住宅竣工面积、实有房屋建筑面积、实有住宅面积、城镇住宅投资、房地产业从业人员、房产买卖成交面积等在“中国房地产周期研究”一文中的观点：选用房地产经济活动中的商品价格、城镇新建住宅面积、城镇住宅竣工面积、实有房屋建筑面积、实有住宅面积、城镇住宅投资、房地产业从业人员、房产买卖成交面积等8项指标8项指标综合分析，从而得到中国房地产周期波动形态综合分析，从而得到中国房地产周期波动形态（见图）（见图）把1981年以来的中国房地产周期划分为3个，即。

把1981年以来的中国房地产周期划分为3个，即1981年-1986年为第一个周期，1987年-1989年为第二个周期，1990年以后为第三个周期1981年-1986年为第一个周期，1987年-1989年为第二个周期，1990年以后为第三个周期中国房地产周期波动中国房地产周期波动中国房地产周期波动中国房地产周期波动 （（（（ 8 8 项指标合成法）项指标合成法）项指标合成法）项指标合成法）（一）我国房地产周期波动（一）我国房地产周期波动（一）我国房地产周期波动（一）我国房地产周期波动• 王克忠王克忠在“房地产周期和房地产业健康发展”（2003）一文中的观点（以下简称在“房地产周期和房地产业健康发展”（2003）一文中的观点（以下简称王文王文）：改革开放以来中国房地产经济已经历了两个周期（谷底到谷底），现正处于第三个房地产经济周期之中改革开放以来中国房地产经济已经历了两个周期（谷底到谷底），现正处于第三个房地产经济周期之中–周期1周期1： 198l年-1984年-1989年，共9年为了更准确更完整地研究房地产经济周期，把两个相邻的短周期组合为一个中周期（： 198l年-1984年-1989年，共9年。

为了更准确更完整地研究房地产经济周期，把两个相邻的短周期组合为一个中周期（1996年，刘树成1996年，刘树成）（一）我国房地产周期波动（一）我国房地产周期波动（一）我国房地产周期波动（一）我国房地产周期波动–周期2周期2：1989年-l992年-1999年，共10年包含1994-1996年和1996-1999年两个不完整的短周期1989年-l992年-1999年，共10年包含1994-1996年和1996-1999年两个不完整的短周期图1）（图1）如选择单项指标—住房销售年平均增长率作为主要判断依据，则1994年为谷底如选择单项指标—住房销售年平均增长率作为主要判断依据，则1994年为谷底图2）（图2）如同样住宅销售量和波动率研究,则谷底为1997年但如王文选择的14项指标，运用扩散指数的计算方法，谷底在1999年如同样住宅销售量和波动率研究,则谷底为1997年但如王文选择的14项指标，运用扩散指数的计算方法，谷底在1999年–周期3周期3：1999年之后1999年之后（一）我国房地产周期波动（一）我国房地产周期波动（一）我国房地产周期波动（一）我国房地产周期波动• 王文选择与房地产经济周期有关的14项指标：王文选择与房地产经济周期有关的14项指标：–城镇居民可支配收入城镇人口城镇居民可支配收入城镇人口–完成投资施工面积完成投资施工面积–新开工面积竣工面积新开工面积竣工面积–个人购买商品住宅商品住房销售面积个人购买商品住宅商品住房销售面积–商品房平均销售价格商品住宅平均销售价格商品房平均销售价格商品住宅平均销售价格–土地转让收入经营总收入土地转让收入经营总收入–营业利润商品房空置面积营业利润商品房空置面积• 在分别计算环比速度的基础上，运用扩散指数的方法得出结论：谷底定在1999年更合理更符合客观现实状况。

参阅在分别计算环比速度的基础上，运用扩散指数的方法得出结论：谷底定在1999年更合理更符合客观现实状况参阅表1、图1表1、图1（二）我国房地产市场势态分析（二）我国房地产市场势态分析（二）我国房地产市场势态分析（二）我国房地产市场势态分析• 我国房地产周期大体为7至8年，即5年的发展期和2年左右的衰退期我国房地产周期大体为7至8年，即5年的发展期和2年左右的衰退期• 当前的发展期比以前的发展期更具理性，据此判断，当前的发展期会比以前的两个发展期持续时间更长前一个波峰是1992、1993年，最近的波峰是1998年，下一波峰理论上应是2004年左右在1998-2004年之间，部分地区有可能会出现低谷，或者说出现一个调整期，但大部分地区仍会处于稳定发展阶段当前的发展期比以前的发展期更具理性，据此判断，当前的发展期会比以前的两个发展期持续时间更长前一个波峰是1992、1993年，最近的波峰是1998年，下一波峰理论上应是2004年左右在1998-2004年之间，部分地区有可能会出现低谷，或者说出现一个调整期，但大部分地区仍会处于稳定发展阶段• 我国房地产的发展以一级市场增量为重点，市场的购买力对房地产市场的涨落起着至关重要的作用。

因此，未来相当长的一个时期内，我国的房地产业的总体趋势应该是在现有水平基础上平稳增长，螺旋式上升，波浪式前进我国房地产的发展以一级市场增量为重点，市场的购买力对房地产市场的涨落起着至关重要的作用因此，未来相当长的一个时期内，我国的房地产业的总体趋势应该是在现有水平基础上平稳增长，螺旋式上升，波浪式前进（二）我国房地产市场势态分析（二）我国房地产市场势态分析（二）我国房地产市场势态分析（二）我国房地产市场势态分析• 总体来说，全国房地产市场即将进入调整期我国房地产业的发展总体趋势为继续平稳增长总体来说，全国房地产市场即将进入调整期我国房地产业的发展总体趋势为继续平稳增长• 从我国房地产业的市场容量和发展趋势分析，如果政府措施得力，作好反周期运作，企业能够理性开发，借助国内经济发展的有利形势，还可以相应地使发展期再延长两至三年，进一步推迟衰退期的到来从我国房地产业的市场容量和发展趋势分析，如果政府措施得力，作好反周期运作，企业能够理性开发，借助国内经济发展的有利形势，还可以相应地使发展期再延长两至三年，进一步推迟衰退期的到来（二）我国房地产市场势态分析（二）我国房地产市场势态分析（二）我国房地产市场势态分析（二）我国房地产市场势态分析• 1．从房地产经济周期图形看，中国房地产经济并未处于收缩下降阶段。

1．从房地产经济周期图形看，中国房地产经济并未处于收缩下降阶段• 2．从房地产经济发展的实践看，中国房地产经济并没有进入收缩下降阶段2．从房地产经济发展的实践看，中国房地产经济并没有进入收缩下降阶段• 3．从商品住宅供求发展趋势看，中国房地产经济仍然处于周期的上升扩张阶段3．从商品住宅供求发展趋势看，中国房地产经济仍然处于周期的上升扩张阶段• 4．从国民经济发展的良好态势看，房地产经济周期的上升扩张阶段还有可能延长4．从国民经济发展的良好态势看，房地产经济周期的上升扩张阶段还有可能延长（二）我国房地产市场势态分析（二）我国房地产市场势态分析（二）我国房地产市场势态分析（二）我国房地产市场势态分析• 1．从房地产经济周期图形看，中国房地产经济并未处于收缩下降阶段1．从房地产经济周期图形看，中国房地产经济并未处于收缩下降阶段图1 表1图1 表1–2000年、2001年、2002年扩散指数处于适度区，未进入热区，更未进入“过热区”从房地产经济史看，适度区加热区可以有五六年时间，也可能有十多年时间，今后仍有很大发展空间2000年、2001年、2002年扩散指数处于适度区，未进入热区，更未进入“过热区”。

从房地产经济史看，适度区加热区可以有五六年时间，也可能有十多年时间，今后仍有很大发展空间（二）我国房地产市场势态分析（二）我国房地产市场势态分析（二）我国房地产市场势态分析（二）我国房地产市场势态分析• 2．从房地产经济发展的实践看，中国房地产经济并没有进入收缩下降阶段2．从房地产经济发展的实践看，中国房地产经济并没有进入收缩下降阶段• 2001年、2002年并没有形成中国房地产的第二次泡沫,原因如下：2001年、2002年并没有形成中国房地产的第二次泡沫,原因如下：• 已初步建立了市场经济体制及其运行机制，并正在完善；已初步建立了市场经济体制及其运行机制，并正在完善；• 已初步建立了适应市场经济体制的新的土地制度和商品住房制度；已初步建立了适应市场经济体制的新的土地制度和商品住房制度；• 已产生了一大批有丰富经验的理性和成熟房地产市场主体；已产生了一大批有丰富经验的理性和成熟房地产市场主体；• 已经初步建立了较完备的适应市场经济的、以市场为基础、以综合运用各种经济政策、经济杠杆以及法律法规为主要调控手段，以计划、金融、财政相互配套、相互制约机制为主要保证的宏观调控制度和体系已经初步建立了较完备的适应市场经济的、以市场为基础、以综合运用各种经济政策、经济杠杆以及法律法规为主要调控手段，以计划、金融、财政相互配套、相互制约机制为主要保证的宏观调控制度和体系。

（二）我国房地产市场势态分析（二）我国房地产市场势态分析（二）我国房地产市场势态分析（二）我国房地产市场势态分析• （1）从与国民经济发展的关系看，其投资增速大体上为GDP增长率的2-3倍，对房地产经济处于加速度发展时期的中国来说是正常的1）从与国民经济发展的关系看，其投资增速大体上为GDP增长率的2-3倍，对房地产经济处于加速度发展时期的中国来说是正常的2.743.072.4412.28.3前者为后者的倍数8.0%7.3％8.0%13.2％14.2％国民经济增长速度21.9％25.3％19.5％165％117.6％房地产投资增长速度20022001200019931992（二）我国房地产市场势态分析（二）我国房地产市场势态分析（二）我国房地产市场势态分析（二）我国房地产市场势态分析• （2）从全国商品住宅价格的涨幅看,当前中国房地产市场商品价格的涨幅波动大体在6％以内，属正常范围2）从全国商品住宅价格的涨幅看,当前中国房地产市场商品价格的涨幅波动大体在6％以内，属正常范围6.9％51％全国城市的土地价格3.73％3.51％4.92％51％（100%海南等）全国商品住宅价格2002200120001992涨幅（二）我国房地产市场势态分析（二）我国房地产市场势态分析（二）我国房地产市场势态分析（二）我国房地产市场势态分析• （3）从全国开发商购置土地面积看（3）从全国开发商购置土地面积看33.95％38.47％41.36％96％175％全国开发商购置土地面积20022001200019931992涨幅（二）我国房地产市场势态分析（二）我国房地产市场势态分析（二）我国房地产市场势态分析（二）我国房地产市场势态分析• （4）从全国房地产市场的供需平衡系数看（4）从全国房地产市场的供需平衡系数看供求基本平衡，发展基本稳定供需严重失衡，供过于求0.210.250.640.63全国房地产市场的供需平衡系数2001200019931992涨幅（二）我国房地产市场势态分析（二）我国房地产市场势态分析（二）我国房地产市场势态分析（二）我国房地产市场势态分析• （5）从全国银行给开发商的贷款看，当前中国房地产市场银行给予发展商的开发贷款增长率大体在20％至30％之间，2002年偏高，但仍属基本正常范围；（5）从全国银行给开发商的贷款看，当前中国房地产市场银行给予发展商的开发贷款增长率大体在20％至30％之间，2002年偏高，但仍属基本正常范围；31.2％22.17％24.6％77％141％全国银行给开发商的贷款20022001200019931992涨幅• （6）从全国个人购买商品住房的比重看（6）从全国个人购买商品住房的比重看91.73％91.53％87.29％44.77％38.9%全国个人购买商品住房的比重20022001200019931992涨幅（二）我国房地产市场势态分析（二）我国房地产市场势态分析（二）我国房地产市场势态分析（二）我国房地产市场势态分析• 3．从商品住宅供求发展趋势看，中国房地产经济仍然处于周期的上升扩张阶段。

3．从商品住宅供求发展趋势看，中国房地产经济仍然处于周期的上升扩张阶段• 中国房地产经济所处阶段，是由生产过程中生产结构和需求结构之间的矛盾以及相应的商品市场上供需之间的矛盾运动决定的中国房地产经济所处阶段，是由生产过程中生产结构和需求结构之间的矛盾以及相应的商品市场上供需之间的矛盾运动决定的–市场供求状况，即有否有效需求，这种有效需求在相当长的时期内是否稳定市场供求状况，即有否有效需求，这种有效需求在相当长的时期内是否稳定–市场供求是否均衡或基本均衡，即生产结构和需求结构是否大体相适应市场供求是否均衡或基本均衡，即生产结构和需求结构是否大体相适应（二）我国房地产市场势态分析（二）我国房地产市场势态分析（二）我国房地产市场势态分析（二）我国房地产市场势态分析• 市场有效需求很大，而且将长盛不衰：市场有效需求很大，而且将长盛不衰：–（1） 全面建设小康社会，要求“户均一套房，人均一间房”，而且要“功能配套，设备齐全”1） 全面建设小康社会，要求“户均一套房，人均一间房”，而且要“功能配套，设备齐全”–（2）城市化进程的加快和城镇居民的增加按国家住宅产业“十五”发展纲要规定，2005年达到人均建筑面积22平方米，每年需新建住房5亿多平方米。

如果到2010年城市化率达到46%，平均每年需新建住宅4亿多平方米另据世界各国经验，在人均居住面积达到30-35平方米之前，是住宅发展的高速时期2）城市化进程的加快和城镇居民的增加按国家住宅产业“十五”发展纲要规定，2005年达到人均建筑面积22平方米，每年需新建住房5亿多平方米如果到2010年城市化率达到46%，平均每年需新建住宅4亿多平方米另据世界各国经验，在人均居住面积达到30-35平方米之前，是住宅发展的高速时期（二）我国房地产市场势态分析（二）我国房地产市场势态分析（二）我国房地产市场势态分析（二）我国房地产市场势态分析• （3）我国城市普遍进入了旧城改造、改建、更新的时期目前全国城镇存量房100多亿平方米，按50年折旧计算，适当减掉部分到期未拆除房屋，危旧住宅每年按4％的比例拆迁，预计每年需拆除旧房3.63亿平方米，5年重建总面积18.14亿平方米3）我国城市普遍进入了旧城改造、改建、更新的时期目前全国城镇存量房100多亿平方米，按50年折旧计算，适当减掉部分到期未拆除房屋，危旧住宅每年按4％的比例拆迁，预计每年需拆除旧房3.63亿平方米，5年重建总面积18.14亿平方米。

• （4）市场化程度的提高，使流动人口大幅度增加，据统计有近亿人，也要求为他们提供大量商品住宅4）市场化程度的提高，使流动人口大幅度增加，据统计有近亿人，也要求为他们提供大量商品住宅• （5）对外开放的扩大和国际化经营水平的提高，境外来的流动人口也大幅度增加，他们对房地产业的发展，特别是商品住房的发展提出了更高的要求5）对外开放的扩大和国际化经营水平的提高，境外来的流动人口也大幅度增加，他们对房地产业的发展，特别是商品住房的发展提出了更高的要求（二）我国房地产市场势态分析（二）我国房地产市场势态分析（二）我国房地产市场势态分析（二）我国房地产市场势态分析• （6）国家出台新的鼓励政策，有利于住房产业发展1998年以来，国家和有关部门制定的一系列鼓励发展房地产业的有关政策免征营业税、契税，支持处理空置房；降低房产税和出租房屋的个人所得税，这些政策在今后仍将发挥重要作用6）国家出台新的鼓励政策，有利于住房产业发展1998年以来，国家和有关部门制定的一系列鼓励发展房地产业的有关政策免征营业税、契税，支持处理空置房；降低房产税和出租房屋的个人所得税，这些政策在今后仍将发挥重要作用• （7）我国已加入WTO，这会使更多的境外资金进入我国的房地产业。

房地产的高额利润，能够吸引外商投资企业进入我国的房地产领域,并有利于提高房地产档次和质量；降低关税有利于降低成本，增加居民的购买力；开放服务贸易有利于加快消化商品房，我国房地产业入世后会得到更多融资渠道和土地7）我国已加入WTO，这会使更多的境外资金进入我国的房地产业房地产的高额利润，能够吸引外商投资企业进入我国的房地产领域,并有利于提高房地产档次和质量；降低关税有利于降低成本，增加居民的购买力；开放服务贸易有利于加快消化商品房，我国房地产业入世后会得到更多融资渠道和土地（二）我国房地产市场势态分析（二）我国房地产市场势态分析（二）我国房地产市场势态分析（二）我国房地产市场势态分析• 供给和需求均衡性方面:供给和需求均衡性方面:• 商品住房供给结构要与城镇居民收入结构决定的需求结构相适应供需之间矛盾越大，空置率越高，从而有可能推动房地产经济周期由上升扩张阶段进入下降收缩阶段这个问题正在解决，而且随着经验的积累和国家宏观调控的加强，会解决得更好商品住房供给结构要与城镇居民收入结构决定的需求结构相适应供需之间矛盾越大，空置率越高，从而有可能推动房地产经济周期由上升扩张阶段进入下降收缩阶段。

这个问题正在解决，而且随着经验的积累和国家宏观调控的加强，会解决得更好（二）我国房地产市场势态分析（二）我国房地产市场势态分析（二）我国房地产市场势态分析（二）我国房地产市场势态分析• 4．从国民经济发展的良好态势看，房地产经济周期的上升扩张阶段还有可能延长4．从国民经济发展的良好态势看，房地产经济周期的上升扩张阶段还有可能延长• 房地产经济与国民经济关系十分密切，房地产业是国民经济的基础产业、先导产业、支柱产业国民经济持续稳定发展，有利于房地产业的持续稳定发展房地产经济与国民经济关系十分密切，房地产业是国民经济的基础产业、先导产业、支柱产业国民经济持续稳定发展，有利于房地产业的持续稳定发展(见表2)见表2)• 进入新世纪以来，我国国民经济处于持续稳定的良性发展状态，将大大增加对商品住房的有效需求，进而加快房地产业的发展，也是我国房地产经济周期处于上升扩张阶段并有可能延长的根本保证进入新世纪以来，我国国民经济处于持续稳定的良性发展状态，将大大增加对商品住房的有效需求，进而加快房地产业的发展，也是我国房地产经济周期处于上升扩张阶段并有可能延长的根本保证（二）我国房地产市场势态分析（二）我国房地产市场势态分析（二）我国房地产市场势态分析（二）我国房地产市场势态分析• 联合国对75个国家的长期统计资料分析得出：住宅的发展与人均GDP的增长密切相关。

表2）联合国对75个国家的长期统计资料分析得出：住宅的发展与人均GDP的增长密切相关表2）• 2002年我国人均GDP达850美元，正进入房地产业发展的起步阶段随着我国国民经济的进一步发展，人均GDP很快将进入1300-8000美元2002年我国人均GDP达850美元，正进入房地产业发展的起步阶段随着我国国民经济的进一步发展，人均GDP很快将进入1300-8000美元• 中国未来20年将经历发达国家1950-1980年的历程，其间发达国家的人均GDP年增长率约为6%-10%之间今后15年内我国的GDP的年增长率大约应保持在8%左右才能在2020年达到人均收入3000美元的水平，在这样的形势下，房地产的持续快速稳定增长是无可争议的中国未来20年将经历发达国家1950-1980年的历程，其间发达国家的人均GDP年增长率约为6%-10%之间今后15年内我国的GDP的年增长率大约应保持在8%左右才能在2020年达到人均收入3000美元的水平，在这样的形势下，房地产的持续快速稳定增长是无可争议的（二）我国房地产市场势态分析（二）我国房地产市场势态分析（二）我国房地产市场势态分析（二）我国房地产市场势态分析发达国家在经济起飞期都存在一个房地产的快速增长期，时间大约为20-30年，其间房地产增加值占GDP的10%-15%，而在过去的10年中，我国房地产增加值的平均值只占GDP的5%以下，即便是增长最快的2003-2004年也远远没有达到10%。

发达国家在经济起飞期都存在一个房地产的快速增长期，时间大约为20-30年，其间房地产增加值占GDP的10%-15%，而在过去的10年中，我国房地产增加值的平均值只占GDP的5%以下，即便是增长最快的2003-2004年也远远没有达到10%（三）我国房地产市场发展趋势预测（三）我国房地产市场发展趋势预测（三）我国房地产市场发展趋势预测（三）我国房地产市场发展趋势预测• 国务院发展研究中心市场经济研究所发布的“中国市场形势动态分析”2004年第三季度报告显示：前三季度房地产价格同比上涨了13.4%，其中住宅价格上涨11.5%国务院发展研究中心市场经济研究所发布的“中国市场形势动态分析”2004年第三季度报告显示：前三季度房地产价格同比上涨了13.4%，其中住宅价格上涨11.5%• 结构性矛盾导致平均房价上涨结构性矛盾导致平均房价上涨• 市场需求仍然比较强劲，前三季度，全国房产销售面积同比增长19.3%（其中商品住宅销售同比增长30.3%），竣工面积增长速度为9.5%投资性需求在总需求的比重已呈明显下降趋势今年一到八月的商品房销售中，有91.36%是销售给居民个人，其中主要是居民的实际消费。

一半的需求来自于拆迁带来的被动需求在短时间内的集中释放市场需求仍然比较强劲，前三季度，全国房产销售面积同比增长19.3%（其中商品住宅销售同比增长30.3%），竣工面积增长速度为9.5%投资性需求在总需求的比重已呈明显下降趋势今年一到八月的商品房销售中，有91.36%是销售给居民个人，其中主要是居民的实际消费一半的需求来自于拆迁带来的被动需求在短时间内的集中释放• 开发成本增加推动房价上涨、商品房精装修品质带来成本增加等开发成本增加推动房价上涨、商品房精装修品质带来成本增加等（三）我国房地产市场发展趋势预测（三）我国房地产市场发展趋势预测（三）我国房地产市场发展趋势预测（三）我国房地产市场发展趋势预测• 2002年房地产过热的持续升温与蔓延，终于导致了央行121文件、国土部13号文件和国务院18号文件等系列金融和土地严政的陆续出台其影响力将在未来的3-5年内逐渐显现出来2002年房地产过热的持续升温与蔓延，终于导致了央行121文件、国土部13号文件和国务院18号文件等系列金融和土地严政的陆续出台其影响力将在未来的3-5年内逐渐显现出来• 目前国家推行宏观调控的主要目的是抑制房地产投资过快，调整房地产市场需求，使全年房地产市场呈现出发展中调整的态势。

目前主要特点是：目前国家推行宏观调控的主要目的是抑制房地产投资过快，调整房地产市场需求，使全年房地产市场呈现出发展中调整的态势目前主要特点是：–投资增幅回落并趋于稳定，1至6月控制在28%；投资增幅回落并趋于稳定，1至6月控制在28%；–土地供应快速增长势头得到遏制；土地供应快速增长势头得到遏制；–房屋拆迁规模明显下降，上半年下降56%；房屋拆迁规模明显下降，上半年下降56%；–商品房销售增长继续高于竣工增长，但增幅回落；商品房销售增长继续高于竣工增长，但增幅回落；–商品房空置面积进一步减少；商品房空置面积进一步减少；–银行房地产开发贷款得到有效控制，信贷质量有所提高；银行房地产开发贷款得到有效控制，信贷质量有所提高；我国未来若干年房地产经济发展特点我国未来若干年房地产经济发展特点我国未来若干年房地产经济发展特点我国未来若干年房地产经济发展特点• 1．由垄断经济进入完全竞争经济1．由垄断经济进入完全竞争经济• 8月31日，所有土地必须进入招拍挂；全国暂停半年审批农用地转非农建设用地；征地预审；开发区受到严查和停批；不交齐土地出让金不仅拿不到土地证而且连预售许可证都很难拿到；银行停止土地贷款甚至第二套住宅和别墅的按揭贷款都暂停。

中国房地产市场将真正走向成熟、理性、开放和公平，由垄断经济向市场经济迈进8月31日，所有土地必须进入招拍挂；全国暂停半年审批农用地转非农建设用地；征地预审；开发区受到严查和停批；不交齐土地出让金不仅拿不到土地证而且连预售许可证都很难拿到；银行停止土地贷款甚至第二套住宅和别墅的按揭贷款都暂停中国房地产市场将真正走向成熟、理性、开放和公平，由垄断经济向市场经济迈进我国未来若干年房地产经济发展特点我国未来若干年房地产经济发展特点我国未来若干年房地产经济发展特点我国未来若干年房地产经济发展特点• 2．房价将持续上涨，但市场将逐渐转入买方市场2．房价将持续上涨，但市场将逐渐转入买方市场• 宏观调控将使房地产供给减少目前房地产的政策主要有两个目的：一是严格控制高端市场的发展；第二是大力发展经济适用房国务院18号文出台的目的之一，就是推动房地产的消费，压低房地产价格但是，国土资源部45文件、71号文、央行121文等系列文件的出台，一方面要规范房地产业的发展，另一方面也会导致市场供给减少这样，房价将持续上涨宏观调控将使房地产供给减少目前房地产的政策主要有两个目的：一是严格控制高端市场的发展；第二是大力发展经济适用房。

国务院18号文出台的目的之一，就是推动房地产的消费，压低房地产价格但是，国土资源部45文件、71号文、央行121文等系列文件的出台，一方面要规范房地产业的发展，另一方面也会导致市场供给减少这样，房价将持续上涨• 房地产市场的需求仍然处于快速增长的态势第一、城镇化进程加快、大量人口进城居住、就业第二，消费者的消费观念发生变化第三，拆迁安置增加房地产市场的整体需求房地产市场的需求仍然处于快速增长的态势第一、城镇化进程加快、大量人口进城居住、就业第二，消费者的消费观念发生变化第三，拆迁安置增加房地产市场的整体需求• 消费者逐渐成熟，产品的极大丰富、按揭贷款和预售条件的严控，无论是主观和客观上都会造成持币待购现象，在总量饱和和差异竞争的双重压力环境下，中国的房地产市场已经由卖方市场进入买方市场消费者逐渐成熟，产品的极大丰富、按揭贷款和预售条件的严控，无论是主观和客观上都会造成持币待购现象，在总量饱和和差异竞争的双重压力环境下，中国的房地产市场已经由卖方市场进入买方市场我国未来若干年房地产经济发展特点我国未来若干年房地产经济发展特点我国未来若干年房地产经济发展特点我国未来若干年房地产经济发展特点• 3．由杠杆投资阶段进入实力投资阶段，融资实现多元化3．由杠杆投资阶段进入实力投资阶段，融资实现多元化• 项目的资本金比例将提高到35％，土地招拍挂的前期拿地资金、土地贷款的停止和开发贷款的紧缩，对期房转让和预售条件的高门槛和消费者现房观念的成熟，央行121号文的出台，以及加息及持续加息的可能，对整个房地产业的发展格局产生重大影响，其中最直接的影响就是对房地产企业融资渠道的冲击和成本的增加。

房地产融资将趋向多元化，将由贸易型（定金式）的投资模式向产业型（实力型）投资模式转化项目的资本金比例将提高到35％，土地招拍挂的前期拿地资金、土地贷款的停止和开发贷款的紧缩，对期房转让和预售条件的高门槛和消费者现房观念的成熟，央行121号文的出台，以及加息及持续加息的可能，对整个房地产业的发展格局产生重大影响，其中最直接的影响就是对房地产企业融资渠道的冲击和成本的增加房地产融资将趋向多元化，将由贸易型（定金式）的投资模式向产业型（实力型）投资模式转化• 上市融资成为最好的选择房地产信托将脱颖而出房地产信托已成为信托产品中的主流品种房地产基金呼之欲出上市融资成为最好的选择房地产信托将脱颖而出房地产信托已成为信托产品中的主流品种房地产基金呼之欲出我国未来若干年房地产经济发展特点我国未来若干年房地产经济发展特点我国未来若干年房地产经济发展特点我国未来若干年房地产经济发展特点• 4．房地产二级市场持续升温4．房地产二级市场持续升温• 陆续出台的已购公房上市取消审批手续、取消原单位参与收益分成、降低土地出让金征收金额、出售已购公房后买新房享受契税减免等政策将促进二手房市场的发展陆续出台的已购公房上市取消审批手续、取消原单位参与收益分成、降低土地出让金征收金额、出售已购公房后买新房享受契税减免等政策将促进二手房市场的发展。

• “卖旧买新”释放出大批的二手房房源二手房房源形式也将更加多样化二手公寓、别墅将更多地加入到二级市场中来卖旧买新”释放出大批的二手房房源二手房房源形式也将更加多样化二手公寓、别墅将更多地加入到二级市场中来• 随着房地产二级市场不断活跃，各大中介公司也将推出更多新颖的服务，如卖旧买新、押旧买新、租旧养新以及转按揭买新等等“以旧换新”业务此外，代办过户、居间中保、网上看房、商业贷款和公积金贷款相结合的混合贷款、二手房投资理财服务等众多服务品种和集合化“一站式”服务，也为房地产二级市场消费者带来更多便利和实惠随着房地产二级市场不断活跃，各大中介公司也将推出更多新颖的服务，如卖旧买新、押旧买新、租旧养新以及转按揭买新等等“以旧换新”业务此外，代办过户、居间中保、网上看房、商业贷款和公积金贷款相结合的混合贷款、二手房投资理财服务等众多服务品种和集合化“一站式”服务，也为房地产二级市场消费者带来更多便利和实惠我国未来若干年房地产经济发展特点我国未来若干年房地产经济发展特点我国未来若干年房地产经济发展特点我国未来若干年房地产经济发展特点• 5．政府将加大对地产开发的介入，政府调控市场的力度将增强5．政府将加大对地产开发的介入，政府调控市场的力度将增强–政府会全面的介入房地产开发，而不仅仅是规范市场，政府从自身利益出发，介入土地出让、价格、经营等多个层面。

政府会全面的介入房地产开发，而不仅仅是规范市场，政府从自身利益出发，介入土地出让、价格、经营等多个层面• 6．物业管理社会化、专业化、市场化6．物业管理社会化、专业化、市场化–早期的物业管理，很多是依托开发商,这种状况将会得到改变新的物业管理法律规范已经开始实施，会逐渐规范市场，在这一过程中，会有相当大的发展空间与商业机会早期的物业管理，很多是依托开发商,这种状况将会得到改变新的物业管理法律规范已经开始实施，会逐渐规范市场，在这一过程中，会有相当大的发展空间与商业机会我国未来若干年房地产经济发展特点我国未来若干年房地产经济发展特点我国未来若干年房地产经济发展特点我国未来若干年房地产经济发展特点• 7．7．房地产营销将回归到地点、产品、社区三个基本层面房地产营销将回归到地点、产品、社区三个基本层面–随着各项政策、法规对市场的进一步规范，同时消费者维权意识的增强与消费选择的理性化，早期靠概念、点子或者商业炒作、进行产品营销推广的局面会逐渐成为历史房地产的营销会回归到三个基本层面：地点、产品与社区随着各项政策、法规对市场的进一步规范，同时消费者维权意识的增强与消费选择的理性化，早期靠概念、点子或者商业炒作、进行产品营销推广的局面会逐渐成为历史。

房地产的营销会回归到三个基本层面：地点、产品与社区• 8．8．中小项目将成为市场主体中小项目将成为市场主体–土地政策的变革，受到冲击的是中小开发商和民营的土地一级开发商中国房地产将从项目导向，向资金导向转变房地产公司的中心地位受到打击分期开发的圈地方式再也无法行得通，中小项目将成为市场主体土地政策的变革，受到冲击的是中小开发商和民营的土地一级开发商中国房地产将从项目导向，向资金导向转变房地产公司的中心地位受到打击分期开发的圈地方式再也无法行得通，中小项目将成为市场主体（四）热点话题评论（四）热点话题评论（四）热点话题评论（四）热点话题评论• 1．我国房地产市场是否会出现泡沫经济1．我国房地产市场是否会出现泡沫经济•（1）房地产市场过度开发和泡沫释义（1）房地产市场过度开发和泡沫释义–房地产泡沫：房地产泡沫：由于房地产投机引起的房地产价格与使用价值严重背离，市场价格脱离了实际使用者支撑的情况这种若干倍猛涨形成的高价，不能长期维持，最终会像泡沫一样破灭一旦泡沫破灭，开发商和投资者的资产贬值，银行的资产也就同时贬值，不良资产增加，银行会紧缩贷款，需求进一步不足，价格也会持续下跌，从而造成恶性循环。

由于房地产投机引起的房地产价格与使用价值严重背离，市场价格脱离了实际使用者支撑的情况这种若干倍猛涨形成的高价，不能长期维持，最终会像泡沫一样破灭一旦泡沫破灭，开发商和投资者的资产贬值，银行的资产也就同时贬值，不良资产增加，银行会紧缩贷款，需求进一步不足，价格也会持续下跌，从而造成恶性循环–过度开发：过度开发：正常的房地产周期循环都会存在过度开发的阶段，也会存在一定量的投机行为，这也是促进房地产市场繁荣的因素但这种过度开发往往在市场景气出现下滑的征兆时就能自动调整，投机行为在整个市场交易中的比例也不高正常的房地产周期循环都会存在过度开发的阶段，也会存在一定量的投机行为，这也是促进房地产市场繁荣的因素但这种过度开发往往在市场景气出现下滑的征兆时就能自动调整，投机行为在整个市场交易中的比例也不高1 1 1 1．我国房地产市场是否会出现泡沫经济．我国房地产市场是否会出现泡沫经济．我国房地产市场是否会出现泡沫经济．我国房地产市场是否会出现泡沫经济• 投机性泡沫往往出现在周期循环的上升阶段投机性泡沫往往出现在周期循环的上升阶段过度开发一般存在于循环的下降阶段过度开发一般存在于循环的下降阶段• 房地产过度开发和房地产泡沫也存在着一定程度的联系。

如果在房地产周期循环的上升阶段，投机性行为没有得到有效抑制，市场信息的不透明程度较高，且开发商的财务杠杆也比较高，开发商做出非理性预期的可能性就比较大，且投机性行为容易迅速蔓延在这种情况下房地产泡沫比较容易产生，同时会伴随过度开发房地产过度开发和房地产泡沫也存在着一定程度的联系如果在房地产周期循环的上升阶段，投机性行为没有得到有效抑制，市场信息的不透明程度较高，且开发商的财务杠杆也比较高，开发商做出非理性预期的可能性就比较大，且投机性行为容易迅速蔓延在这种情况下房地产泡沫比较容易产生，同时会伴随过度开发• 因此，一方面不能将泡沫和过热混为一谈，夸大过度开发的危险性，否则很容易导致调控过度，使市场过早或者更深程度地陷入不景气之中；另一方面在市场过热的情况下也不能放松警惕，应采取适当措施努力消除局部泡沫或将其控制在合理范围内，防止演化为房地产泡沫因此，一方面不能将泡沫和过热混为一谈，夸大过度开发的危险性，否则很容易导致调控过度，使市场过早或者更深程度地陷入不景气之中；另一方面在市场过热的情况下也不能放松警惕，应采取适当措施努力消除局部泡沫或将其控制在合理范围内，防止演化为房地产泡沫1 1 1 1．我国房地产市场是否会出现泡沫经济．我国房地产市场是否会出现泡沫经济．我国房地产市场是否会出现泡沫经济．我国房地产市场是否会出现泡沫经济• （2）房地产泡沫的成因与表现形式（2）房地产泡沫的成因与表现形式• 1）房地产泡沫源于供给和需求的总量与结构性矛盾1）房地产泡沫源于供给和需求的总量与结构性矛盾• 当同时出现总量矛盾和结构性矛盾时，房地产泡沫出现，表现为价格的上涨和产品的空置。

当同时出现总量矛盾和结构性矛盾时，房地产泡沫出现，表现为价格的上涨和产品的空置• 供给：我国房地产具备良好的供给弹性，但缺少有效信息指导下的理性需求：我国房地产的购买者有使用者、投资者和投机者三个基本类型第三类是形成房地产泡沫的主要因素供给：我国房地产具备良好的供给弹性，但缺少有效信息指导下的理性需求：我国房地产的购买者有使用者、投资者和投机者三个基本类型第三类是形成房地产泡沫的主要因素• 预期的有限理性与投机是泡沫形成的内因：不完全理性和投机行为决定了人们的从众行为，人们对未来预期的形成主要依赖于其他人的行为和预期从众行为会造成市场的“虚假繁荣”，反过来又鼓励投机一旦出现“信心的动摇”，就是危机爆发、泡沫破灭之时预期的有限理性与投机是泡沫形成的内因：不完全理性和投机行为决定了人们的从众行为，人们对未来预期的形成主要依赖于其他人的行为和预期从众行为会造成市场的“虚假繁荣”，反过来又鼓励投机一旦出现“信心的动摇”，就是危机爆发、泡沫破灭之时1 1 1 1．我国房地产市场是否会出现泡沫经济．我国房地产市场是否会出现泡沫经济．我国房地产市场是否会出现泡沫经济．我国房地产市场是否会出现泡沫经济• （2）不健全的金融体制是房地产泡沫形成的直接动力（2）不健全的金融体制是房地产泡沫形成的直接动力–金融机构往往为追求市场份额、信贷规模，而忽视了对借款者的资信调查，低估了投资项目的潜在危机。

尤其在经济“繁荣”时期，抵押物价值上扬，使得银行愿意为房地产部门提供更多的信贷，放松贷款条件当投机商把这些资金投到炒作过程中时，就会加速房地产价格的上涨，造成经济结构失衡金融机构往往为追求市场份额、信贷规模，而忽视了对借款者的资信调查，低估了投资项目的潜在危机尤其在经济“繁荣”时期，抵押物价值上扬，使得银行愿意为房地产部门提供更多的信贷，放松贷款条件当投机商把这些资金投到炒作过程中时，就会加速房地产价格的上涨，造成经济结构失衡（四）热点话题评论（四）热点话题评论（四）热点话题评论（四）热点话题评论• （3）政府行为对房地产泡沫有间接影响（3）政府行为对房地产泡沫有间接影响• 一是在土地市场不成熟及相应经济体制不完善的客观条件下，所采取政策的局限性二是在土地供给有限和市场机制不完善的情况下，容易滋生权力寻租现象一是在土地市场不成熟及相应经济体制不完善的客观条件下，所采取政策的局限性二是在土地供给有限和市场机制不完善的情况下，容易滋生权力寻租现象• 房地产泡沫中最危险和容易形成的是地产价格泡沫土地价格除物化劳动部分以外，由于其作为自然资源所具有的稀缺性和市场需求无限性的拉动作用，土地价格在市场交易中呈现出不规则的运动状态，其价格是代表取得收益(地租)的权利，因而容易产生泡沫。

房地产泡沫中最危险和容易形成的是地产价格泡沫土地价格除物化劳动部分以外，由于其作为自然资源所具有的稀缺性和市场需求无限性的拉动作用，土地价格在市场交易中呈现出不规则的运动状态，其价格是代表取得收益(地租)的权利，因而容易产生泡沫• 我国目前不会出现房地产泡沫经济国际上房地产创造的贡献率占GDP的比重为8%-12%，高的达到15%，而我国目前只有2%左右；2003年我国房地产业的开发投资占固定资产比例为18.3%，国际该数据在15%-20%之间；我国住房的产销率2003年达到81%，比国际水平偏高我国目前不会出现房地产泡沫经济国际上房地产创造的贡献率占GDP的比重为8%-12%，高的达到15%，而我国目前只有2%左右；2003年我国房地产业的开发投资占固定资产比例为18.3%，国际该数据在15%-20%之间；我国住房的产销率2003年达到81%，比国际水平偏高需求拉动型需求拉动型投资推动型投资推动型5．增长模式．增长模式将房地产确定为支柱产业和新的经济增长点，并出台了包括住房货币化分配等重大房地产鼓励政策将房地产确定为支柱产业和新的经济增长点，并出台了包括住房货币化分配等重大房地产鼓励政策没有明确的产业政策支持，主要是领导同志讲话的鼓励和市场体制改革焕发的活力没有明确的产业政策支持，主要是领导同志讲话的鼓励和市场体制改革焕发的活力4．产业政策．产业政策恩格尔系数已降至恩格尔系数已降至40%以下，住宅成为社会消费热点以下，住宅成为社会消费热点衣、食、用是消费热点，房地产消费投机成分大衣、食、用是消费热点，房地产消费投机成分大3．物质消费热点．物质消费热点逐渐步入小康社会，人均逐渐步入小康社会，人均GDP水平达到房地产发展的平稳发展阶段水平达到房地产发展的平稳发展阶段处于温饱社会阶段，居民购买力低处于温饱社会阶段，居民购买力低2．国民经济发展水平．国民经济发展水平持续稳定发展（略有通货膨胀，上线价格攀升。

通过连续八次降息后，首次加息持续稳定发展（略有通货膨胀，上线价格攀升通过连续八次降息后，首次加息)经济过热和通货膨胀，利率水平高经济过热和通货膨胀，利率水平高1．宏观经济环境．宏观经济环境2004年年1992-1993年年对比角度对比角度2004年年1992-1993年年对比角度对比角度全国东部、中部和西部各大中城市都有大的发展，并未出现全国性资本向某个或某几个城市集中的现象全国东部、中部和西部各大中城市都有大的发展，并未出现全国性资本向某个或某几个城市集中的现象沿海的少数几个城市，其他区域房地产基本处于起步阶段沿海的少数几个城市，其他区域房地产基本处于起步阶段10．热点区域．热点区域供不应求，供求平衡，供求矛盾基本是结构性矛盾供不应求，供求平衡，供求矛盾基本是结构性矛盾供大于求明显供大于求明显9．供求关系．供求关系主要是靠经济因素，政府的产业政策、收入政策和利率政策等起了根本性的作用主要是靠经济因素，政府的产业政策、收入政策和利率政策等起了根本性的作用行政手段，行政调控的直接后果是导致房地产正常运行的迅速转势行政手段，行政调控的直接后果是导致房地产正常运行的迅速转势8．政府行为．政府行为民营资本所占比重越来越高，理性投资民营资本所占比重越来越高，理性投资国有资本，盲目跟风国有资本，盲目跟风7．投资者．投资者面向一般百姓的住宅产品为主面向一般百姓的住宅产品为主以高档为主，面向少数集团和富裕阶层消费的高档物业以高档为主，面向少数集团和富裕阶层消费的高档物业6．产品特点．产品特点2004年年1992-1993年年对比角度对比角度银行对房地产业贷款趋于理性周期和国民经济发展水平相适应，有强劲的市场有效需求，整个周期是一个长周期，持续的周期将可能显著超过六年时间银行对房地产业贷款趋于理性周期和国民经济发展水平相适应，有强劲的市场有效需求，整个周期是一个长周期，持续的周期将可能显著超过六年时间房地产发展脱离了国民经济发展水平，周期的上涨期为两年，整个周期为六年房地产发展脱离了国民经济发展水平，周期的上涨期为两年，整个周期为六年15．周期波动特点与持续时间．周期波动特点与持续时间对消费者的抵押贷款增长迅速，有效地提高了居民的现实购买力对消费者的抵押贷款增长迅速，有效地提高了居民的现实购买力开发资金中有开发资金中有70%以上来自银行贷款，而消费者并未得到信贷的支持以上来自银行贷款，而消费者并未得到信贷的支持14．房地产金融与资本运作．房地产金融与资本运作除局部地区和个别项目外，房地产价格上涨基本属于合理范围除局部地区和个别项目外，房地产价格上涨基本属于合理范围暴利行业暴利行业13．利润水平．利润水平房地产的市场化程度逐步提高房地产的市场化程度逐步提高市场化程度很低，市场机制不完善市场化程度很低，市场机制不完善12．市场化程度和市场体系．市场化程度和市场体系土地市场开始规范，土地市场开始规范，831后实行后实行“招拍挂招拍挂”土地市场的失控和土地价格的暴涨，地皮炒买炒卖投机严重土地市场的失控和土地价格的暴涨，地皮炒买炒卖投机严重11．土地市场．土地市场2 2 2 2．加息对房地产业的影响．加息对房地产业的影响．加息对房地产业的影响．加息对房地产业的影响•（1）加息的警示作用大于其实际影响（1）加息的警示作用大于其实际影响•实际影响：实际影响：–购买方：对房地产商业贷款来说，5年及以下期的贷款加息幅度为0.18％，5年以上期的贷款加息幅度为0.27％，对贷款人的影响如下表。

购买方：对房地产商业贷款来说，5年及以下期的贷款加息幅度为0.18％，5年以上期的贷款加息幅度为0.27％，对贷款人的影响如下表–开发商：当前的加息水平对房地产公司盈利影响有限，一些大型房产公司有可能通过三个方面降低因财务费用增加而对盈利产生的影响：房价上涨、其它成本或费用的降低、销售量的增加开发商：当前的加息水平对房地产公司盈利影响有限，一些大型房产公司有可能通过三个方面降低因财务费用增加而对盈利产生的影响：房价上涨、其它成本或费用的降低、销售量的增加3.09%2.70%2.27%1.79%1.25%月供增加比例3025201510贷款年限2 2 2 2．加息对房地产业的影响．加息对房地产业的影响．加息对房地产业的影响．加息对房地产业的影响• 未来预期未来预期：：–购买方：对消费产生一定的抑制作用，加息对购房行为抑制最明显的是投资行为，加息直接增加了投资成本，如果租金价格或者房价上涨幅度不足以弥补加息导致成本的增加，则投资行为将受到抑制众多购房者和投资者的购买预期会相应的降低，买房者持币观望会增加，购买行为也将更加的理性，因而在需求上有所减缓，供求关系产生变化购买方：对消费产生一定的抑制作用，加息对购房行为抑制最明显的是投资行为，加息直接增加了投资成本，如果租金价格或者房价上涨幅度不足以弥补加息导致成本的增加，则投资行为将受到抑制。

众多购房者和投资者的购买预期会相应的降低，买房者持币观望会增加，购买行为也将更加的理性，因而在需求上有所减缓，供求关系产生变化–开发商：从成本上分析，开发商成本增加有限，如果对未来售价的预期变坏将使得开发商加快销售速度从而降低销售价格，提高短期内的市场供应；未来预期变差也将减小房地产投资的动力，在未来一段时间内影响房地产供应开发商：从成本上分析，开发商成本增加有限，如果对未来售价的预期变坏将使得开发商加快销售速度从而降低销售价格，提高短期内的市场供应；未来预期变差也将减小房地产投资的动力，在未来一段时间内影响房地产供应2 2 2 2．加息对房地产业的影响．加息对房地产业的影响．加息对房地产业的影响．加息对房地产业的影响• （2）对低档次房影响大2）对低档次房影响大• （3）加息将抑制房价的过快增长加息从需求和供给两个方面都对房地产行业产生负面影响如果在预期的影响下，购房需求下降导致整体上供求发生逆转，从而房地产价格出现下跌，这将影响房地产公司销售毛利，而同时在房价走缓或下跌的情况下，销售速度必然受到影响，这也将减少公司的销售量3）加息将抑制房价的过快增长加息从需求和供给两个方面都对房地产行业产生负面影响。

如果在预期的影响下，购房需求下降导致整体上供求发生逆转，从而房地产价格出现下跌，这将影响房地产公司销售毛利，而同时在房价走缓或下跌的情况下，销售速度必然受到影响，这也将减少公司的销售量• （4）有利于房地产业长期稳定发展加息将有利于抑制房地产价格的过快增长，促进行业长期健康稳定增长因此，尽管加息对房地产公司的短期盈利有一定负面影响，但如果房价能够保持稳定将带来房地产公司的中长期向好4）有利于房地产业长期稳定发展加息将有利于抑制房地产价格的过快增长，促进行业长期健康稳定增长因此，尽管加息对房地产公司的短期盈利有一定负面影响，但如果房价能够保持稳定将带来房地产公司的中长期向好三．北京市房地产市场周期波动及势态分析三．北京市房地产市场周期波动及势态分析三．北京市房地产市场周期波动及势态分析三．北京市房地产市场周期波动及势态分析• （一）北京市房地产周期波动（一）北京市房地产周期波动• 从1995年到2004年北京房地产经历两个周期：从1995年到2004年北京房地产经历两个周期：–1994～1997年；1994～1997年；–1998～2004年，至今已七年之久1998～2004年，至今已七年之久。

• 1．1998-2004年：态势平稳、供销两旺1．1998-2004年：态势平稳、供销两旺• 房地产市场发展的主要推动力与需求的释放有很大的关系，尤其是个人购房放开后，个人购房成为主力，市场需求得以充分放量带动的供应量增长，价格才会保持基本稳定的状态市场表现有以下三种显著特征房地产市场发展的主要推动力与需求的释放有很大的关系，尤其是个人购房放开后，个人购房成为主力，市场需求得以充分放量带动的供应量增长，价格才会保持基本稳定的状态市场表现有以下三种显著特征（一）北京市房地产周期波动（一）北京市房地产周期波动（一）北京市房地产周期波动（一）北京市房地产周期波动• 特点1 房价走势基本平稳特点1 房价走势基本平稳• 整体均价的上下浮动未超过5%，并没有出现1995、1996、1997三年间大起大落的局面整体均价的上下浮动未超过5%，并没有出现1995、1996、1997三年间大起大落的局面图1）（图1）北京市统计局发布的数据显示，今年前十月，北京市商品房平均价格达到5072元/平方米，其中，商品住宅平均价格为4635元/平方米，三季度整体涨幅3.5%上述数据的统计包含了经济适用房，如果将经济适用房从统计中去除，商品房（住宅）均价在这7年周期中保持平稳的同时也连续出现了小幅度的上涨，但涨幅基本在3%左右，不影响平稳的基本走势。

北京市统计局发布的数据显示，今年前十月，北京市商品房平均价格达到5072元/平方米，其中，商品住宅平均价格为4635元/平方米，三季度整体涨幅3.5%上述数据的统计包含了经济适用房，如果将经济适用房从统计中去除，商品房（住宅）均价在这7年周期中保持平稳的同时也连续出现了小幅度的上涨，但涨幅基本在3%左右，不影响平稳的基本走势• 北京市政府从2002年底加大了经济适用房的开发力度经济适用房在2003年下半年大量推向市场，平抑了北京的房价北京房价这一时期的下降应被视为房地产市场价值的理性回归，是市场调控的结果北京市政府从2002年底加大了经济适用房的开发力度经济适用房在2003年下半年大量推向市场，平抑了北京的房价北京房价这一时期的下降应被视为房地产市场价值的理性回归，是市场调控的结果（一）北京市房地产周期波动（一）北京市房地产周期波动（一）北京市房地产周期波动（一）北京市房地产周期波动• 2003年下半年开始，大批经济适用房和奥运概念房上市，打破了原有的市场平衡和供应结构，加剧了市场竞争，降低了房价奥运概念房定位于都市白领和投资购房者，市场定位与北京多数楼盘重叠，由于距奥运会还有4年，因此奥运概念卖点并没有受到市场的追捧。

另外，这批物业上市时正巧在北京房价开始盘整回落的敏感时期，一旦销售遇到阻力，异地开发商为了早日脱离这个市场，降价销售是最直接的手段2003年下半年开始，大批经济适用房和奥运概念房上市，打破了原有的市场平衡和供应结构，加剧了市场竞争，降低了房价奥运概念房定位于都市白领和投资购房者，市场定位与北京多数楼盘重叠，由于距奥运会还有4年，因此奥运概念卖点并没有受到市场的追捧另外，这批物业上市时正巧在北京房价开始盘整回落的敏感时期，一旦销售遇到阻力，异地开发商为了早日脱离这个市场，降价销售是最直接的手段• 而北京的一些开发商在而北京的一些开发商在“121号文121号文”的影响下，资金链开始断裂部分开发商大抛盘的影响下，资金链开始断裂部分开发商大抛盘• 今年商品房价格出现了小幅上扬，其中通货膨胀，燃料、原材料等上游产品价格整体上涨是重要影响因素通货膨胀造成的房地产价格上涨，又成为人们急于购房的一个动力另外，人们今年商品房价格出现了小幅上扬，其中通货膨胀，燃料、原材料等上游产品价格整体上涨是重要影响因素通货膨胀造成的房地产价格上涨，又成为人们急于购房的一个动力另外，人们“买涨不买落买涨不买落”的心理也是需求增加的一个重要原因。

的心理也是需求增加的一个重要原因•2004年北京市开始加快危旧房改造步伐，由此释放出大量的购买需求，但总体而言拆迁规模远远小于前几年的水平，拆迁对于商品住宅销售的促进作用开始减弱2004年北京市开始加快危旧房改造步伐，由此释放出大量的购买需求，但总体而言拆迁规模远远小于前几年的水平，拆迁对于商品住宅销售的促进作用开始减弱一）北京市房地产周期波动（一）北京市房地产周期波动（一）北京市房地产周期波动（一）北京市房地产周期波动（一）北京市房地产周期波动（一）北京市房地产周期波动（一）北京市房地产周期波动（一）北京市房地产周期波动• 特点2 交易量走高佐证需求旺盛特点2 交易量走高佐证需求旺盛 　　• 北京市统计局的数据表明，在1997-2004年的7年当中，交易量在迅速走高北京市统计局的数据表明，在1997-2004年的7年当中，交易量在迅速走高（见图2）（见图2）指标的上扬证明这个房地产发展的周期是健康的指标的上扬证明这个房地产发展的周期是健康的（一）北京市房地产周期波动（一）北京市房地产周期波动（一）北京市房地产周期波动（一）北京市房地产周期波动• 特点3 供应量相对过剩特点3 供应量相对过剩• 市场的火爆造成了供应量的迅速增长，市场的火爆造成了供应量的迅速增长，（图3）（图3）虽然从2003年开始，供应量的增幅已经出现放缓的态势，但总体空置面积仍达到804.98万平方米，空置率仍然达到了20%，风险相对较大。

虽然从2003年开始，供应量的增幅已经出现放缓的态势，但总体空置面积仍达到804.98万平方米，空置率仍然达到了20%，风险相对较大• 经过几年的“圈地运动”，土地供应量每年以平均45.8％的速度增长，到2003年，土地出让面积增幅高达54.4％经过几年的“圈地运动”，土地供应量每年以平均45.8％的速度增长，到2003年，土地出让面积增幅高达54.4％• 随着国家宏观调控执行力度的加强，供应量过剩的问题正在逐步被控制：在未来一段时间内，高档用房，如别墅、公寓等产品的市场供应量会受到一定程度的抑制 土地公开交易将成为土地供应的主渠道随着国家宏观调控执行力度的加强，供应量过剩的问题正在逐步被控制：在未来一段时间内，高档用房，如别墅、公寓等产品的市场供应量会受到一定程度的抑制 土地公开交易将成为土地供应的主渠道• 据此判断，北京房地产市场在经过6年的高速发展之后，开始进入调整阶段据此判断，北京房地产市场在经过6年的高速发展之后，开始进入调整阶段（二）北京房地产价格居高不下的原因分析（二）北京房地产价格居高不下的原因分析（二）北京房地产价格居高不下的原因分析（二）北京房地产价格居高不下的原因分析• 1．北京地价的形成1．北京地价的形成• 土地的价格不是按市场规律运行形成的价格，但也是市场推动的结果。

土地的价格不是按市场规律运行形成的价格，但也是市场推动的结果• 北京房价中最大的一部分为土地成本，占20-50%北京最早的开发商有两种：一类有自己的土地（非房地产公司转营），另一类通过各种渠道找到有土地的单位进行合作或要求有偿转让合作或转让的资金就构成了土地成本的主要成分北京房价中最大的一部分为土地成本，占20-50%北京最早的开发商有两种：一类有自己的土地（非房地产公司转营），另一类通过各种渠道找到有土地的单位进行合作或要求有偿转让合作或转让的资金就构成了土地成本的主要成分案例案例•土地方的倒推计算地价法：首先按地块的方位、交通等条件确定地块作何用途可获最大利润，扣去开发成本与利润，从而判断开发商可承受的土地成本是多少土地方的倒推计算地价法：首先按地块的方位、交通等条件确定地块作何用途可获最大利润，扣去开发成本与利润，从而判断开发商可承受的土地成本是多少•房价及构成：三环附近商品房房价6500元/平方米房价及构成：三环附近商品房房价6500元/平方米•其中：建安费：高层1600-1800 多层1100-1200其中：建安费：高层1600-1800 多层1100-1200•水电气配套：400-600水电气配套：400-600•税费：300税费：300•出让金（售价的10%）： 650出让金（售价的10%）： 650•销售费（售价的5%）：325销售费（售价的5%）：325•利润（售价的10%）：650利润（售价的10%）：650•小计：3425-4325小计：3425-4325•故：土地成本：2175-3075元/平方米。

故：土地成本：2175-3075元/平方米•土地成本的形成：对于无土地的开发商，需找一个工厂或仓库或其他任何有国有划拨土地的单位进行谈判，土地方要求开发商将房子的50%无偿给自己如一套房的成本为2500元，则意味着这2500元作为土地成本，再加销售费和土地出让金，6000元左右，所以房价为6000-6500不足为怪土地成本的形成：对于无土地的开发商，需找一个工厂或仓库或其他任何有国有划拨土地的单位进行谈判，土地方要求开发商将房子的50%无偿给自己如一套房的成本为2500元，则意味着这2500元作为土地成本，再加销售费和土地出让金，6000元左右，所以房价为6000-6500不足为怪（二）北京房地产价格居高不下的原因分析（二）北京房地产价格居高不下的原因分析（二）北京房地产价格居高不下的原因分析（二）北京房地产价格居高不下的原因分析•房价变化的三个阶段：房价变化的三个阶段：– 北京最初的房地产以外销房为主，购房人主要是香港和国外人事，当时香港房价为国内价的5-10倍，于是最初外销房热销在北京普通居民年收入万元时，北京房价达到万元水平，这给土地方一个信号，市场上最好销的是高档住宅，依此价定出土地的转让价，因此，开发商只能开发高价住宅。

北京最初的房地产以外销房为主，购房人主要是香港和国外人事，当时香港房价为国内价的5-10倍，于是最初外销房热销在北京普通居民年收入万元时，北京房价达到万元水平，这给土地方一个信号，市场上最好销的是高档住宅，依此价定出土地的转让价，因此，开发商只能开发高价住宅– 之后的一段时间，大财团成为新的购买力量，内销房市场开始火暴，购房者对价格并不敏感之后的一段时间，大财团成为新的购买力量，内销房市场开始火暴，购房者对价格并不敏感– 福利分房取消后，平民购房时代到来，开发商和土地方对利润的预期都开始下调，但土地方也不能无限制的让步，大多数土地方是国有工厂、企业，将土地转让后，要在郊区重新建厂，通过这个机会解决退休职工和下岗职工的安置问题，所以土地方要价根据目前经营状况、拆迁成本等不同而不同，底线大约在1000元左右，所以，后来的房价定在4000-5000福利分房取消后，平民购房时代到来，开发商和土地方对利润的预期都开始下调，但土地方也不能无限制的让步，大多数土地方是国有工厂、企业，将土地转让后，要在郊区重新建厂，通过这个机会解决退休职工和下岗职工的安置问题，所以土地方要价根据目前经营状况、拆迁成本等不同而不同，底线大约在1000元左右，所以，后来的房价定在4000-5000。

（二）北京房地产价格居高不下的原因分析（二）北京房地产价格居高不下的原因分析（二）北京房地产价格居高不下的原因分析（二）北京房地产价格居高不下的原因分析• 2．房价居高不下的原因2．房价居高不下的原因• 我国规定商品房价格的构成因素有：我国规定商品房价格的构成因素有：（二）北京房地产价格居高不下的原因分析（二）北京房地产价格居高不下的原因分析（二）北京房地产价格居高不下的原因分析（二）北京房地产价格居高不下的原因分析• （1）北京土地取得费用高，税费成本高（1）北京土地取得费用高，税费成本高• 北京市住宅建设用地出让一级市场长期不规范，土地多集中在几家有背景的企业手中，或储而不开，或转手倒卖，抢高了地价在北京买房总房款之外的北京市住宅建设用地出让一级市场长期不规范，土地多集中在几家有背景的企业手中，或储而不开，或转手倒卖，抢高了地价在北京买房总房款之外的“零碎钱零碎钱”名目繁多，契税、买卖手续费、交易印花税、评估费、保险费、律师费和公共维护基金等等名目繁多，契税、买卖手续费、交易印花税、评估费、保险费、律师费和公共维护基金等等• （2）拆迁成本过高（2）拆迁成本过高• 北京安置用房量大，拆迁费用高。

北京市内城(二环内)的区值价格为6000-7500元／平方米．这是对破旧应该拆迁房屋的补偿，再加上补偿的0.7系数，旧房每平方米的价格为10000元／平方米以上北京安置用房量大，拆迁费用高北京市内城(二环内)的区值价格为6000-7500元／平方米．这是对破旧应该拆迁房屋的补偿，再加上补偿的0.7系数，旧房每平方米的价格为10000元／平方米以上（二）北京房地产价格居高不下的原因分析（二）北京房地产价格居高不下的原因分析（二）北京房地产价格居高不下的原因分析（二）北京房地产价格居高不下的原因分析• （3）商品房价格构成不合理，乱推派过多（3）商品房价格构成不合理，乱推派过多• 据建设部最近的调查，商品房价格构成中不合理成份约占30％，主要表现在社会上对开发房地产的摊派费过多，少则30多项，多八、九十项此外，开发企业还经常无偿或以低于市场价格向商业服务行业或某些事业单位提供成本房屋基础设施费的重复计价也增加了开发成本据建设部最近的调查，商品房价格构成中不合理成份约占30％，主要表现在社会上对开发房地产的摊派费过多，少则30多项，多八、九十项此外，开发企业还经常无偿或以低于市场价格向商业服务行业或某些事业单位提供成本房屋。

基础设施费的重复计价也增加了开发成本• （4）房屋建筑安装工程费上涨（4）房屋建筑安装工程费上涨• 房地产业迅猛发展，刺激钢材、木材、水泥等建材价格上扬，人工费也随着物价指数的刚性反映大幅度增加，这反过来又使商品房涨价2003年年初的非典疫情，国家要求开发商要改善建筑工的居住环境和条件；2003年年末，全国清理对农民工的拖欠工资这些措施的实行无形中增加了开发商的人工成本房地产业迅猛发展，刺激钢材、木材、水泥等建材价格上扬，人工费也随着物价指数的刚性反映大幅度增加，这反过来又使商品房涨价2003年年初的非典疫情，国家要求开发商要改善建筑工的居住环境和条件；2003年年末，全国清理对农民工的拖欠工资这些措施的实行无形中增加了开发商的人工成本（二）北京房地产价格居高不下的原因分析（二）北京房地产价格居高不下的原因分析（二）北京房地产价格居高不下的原因分析（二）北京房地产价格居高不下的原因分析• （5）个别发展商大肆炒作（5）个别发展商大肆炒作• 北京市商品住宅的项目利润大约在10％以上，企业自有资金回报率也在30％在右，甚至更高这与国外项目利润在3.3％左右、企业自有资金回报率6％-9％相比，是极不正常的。

为了追求更大的利润，个别发展商大肆进行市场炒作，误导消费者进行不合理的住房投资北京市商品住宅的项目利润大约在10％以上，企业自有资金回报率也在30％在右，甚至更高这与国外项目利润在3.3％左右、企业自有资金回报率6％-9％相比，是极不正常的为了追求更大的利润，个别发展商大肆进行市场炒作，误导消费者进行不合理的住房投资• （6）购房主体错位进一步抬升了商品住宅价格（6）购房主体错位进一步抬升了商品住宅价格• 北京作为首都，在京的中央各部委及所闻企、事业单位，各金融、商业机构、外埠驻京办事处较多，这些单位不仅购房数量大、价格承受力强，而且还注重好区位，成为抬升北京市商品住宅价格上扬的主要力量北京作为首都，在京的中央各部委及所闻企、事业单位，各金融、商业机构、外埠驻京办事处较多，这些单位不仅购房数量大、价格承受力强，而且还注重好区位，成为抬升北京市商品住宅价格上扬的主要力量四．结四．结四．结四．结语语语语• 我国房地产同样存在周期波动的特点，大约按8-10年的周期波动，目前我国房地产经济处于长期发展周期的上升扩张阶段，总体而言，我国房地产市场呈现出发展中调整的态势我国房地产同样存在周期波动的特点，大约按8-10年的周期波动，目前我国房地产经济处于长期发展周期的上升扩张阶段，总体而言，我国房地产市场呈现出发展中调整的态势。

• 当前中国房地产经济从整体看是健康有序的，宏观调控已收到明显成效，投机性购房得到有效控制市场机制逐渐健全，市场稳步发展，个别城市局部地区存在过度开发和过热现象，总体上不会出现泡沫经济当前中国房地产经济从整体看是健康有序的，宏观调控已收到明显成效，投机性购房得到有效控制市场机制逐渐健全，市场稳步发展，个别城市局部地区存在过度开发和过热现象，总体上不会出现泡沫经济四．结四．结四．结四．结语语语语•北京房地产市场处于一个良好的发展阶段，供需两旺，略显供不应求，总体来说，房价上涨幅度平稳2004年的房价上涨除了市场需求旺盛的原因外，土地供应的限制、房地产供给结构变动、通货膨胀、建筑材料和人工价格上涨也起到一定作用房地产价格上涨深层次原因在于消费者预期的改变，北京大市政建设的推进及奥运项目的陆续开工带来的良好预期使价格上涨，社会经济预期对房价的影响要比真实的供求关系大得多北京房地产市场处于一个良好的发展阶段，供需两旺，略显供不应求，总体来说，房价上涨幅度平稳2004年的房价上涨除了市场需求旺盛的原因外，土地供应的限制、房地产供给结构变动、通货膨胀、建筑材料和人工价格上涨也起到一定作用房地产价格上涨深层次原因在于消费者预期的改变，北京大市政建设的推进及奥运项目的陆续开工带来的良好预期使价格上涨，社会经济预期对房价的影响要比真实的供求关系大得多。

•北京的房地产市场长期仍将呈稳定发展势态，在宏观调控政策的作用下，2005年房地产投资将减少，但房屋供给仍特保持一定的增长幅度；土地调控力度将进一步加大，农用地转为建设用地将会受到严格控制，建设占用农用地的指标将会压缩，拆迁总量将减少，北京地价仍会继续上升；税费成本虽有降低空间，但缺少有力的政策支持，削减成本可能性不大今后房地产价格的构成将随着关税的下降和国外竞争对手的进入，发生较大程度的变化由于房屋供给结构与需求结构错位，中低挡住宅供求仍然偏紧，其价格上涨幅度较大北京的房地产市场长期仍将呈稳定发展势态，在宏观调控政策的作用下，2005年房地产投资将减少，但房屋供给仍特保持一定的增长幅度；土地调控力度将进一步加大，农用地转为建设用地将会受到严格控制，建设占用农用地的指标将会压缩，拆迁总量将减少，北京地价仍会继续上升；税费成本虽有降低空间，但缺少有力的政策支持，削减成本可能性不大今后房地产价格的构成将随着关税的下降和国外竞争对手的进入，发生较大程度的变化由于房屋供给结构与需求结构错位，中低挡住宅供求仍然偏紧，其价格上涨幅度较大四．结四．结四．结四．结语语语语• 2004年10月28日中国人民银行宣布了九年以来的首次加息，目前一个比较主流的判断是从现在开始到明年年终左右，中国会进入加息的周期，加息利率比例从现在增加0.27逐渐增加2－3％，会使投资及消费受到一定的抑制，但对促进房地产市场健康发展起到了积极的作用。

2005年北京房地产市场将更趋理性根据中房指数总体的对住宅市场的监测来看，2004年呈现明显向上的趋势2005年住宅价格增长幅度将在6%至8%之间预计随着政府宏观调控及土地市场供应的减少，2005年的房地产市场将进入调整时期2004年10月28日中国人民银行宣布了九年以来的首次加息，目前一个比较主流的判断是从现在开始到明年年终左右，中国会进入加息的周期，加息利率比例从现在增加0.27逐渐增加2－3％，会使投资及消费受到一定的抑制，但对促进房地产市场健康发展起到了积极的作用2005年北京房地产市场将更趋理性根据中房指数总体的对住宅市场的监测来看，2004年呈现明显向上的趋势2005年住宅价格增长幅度将在6%至8%之间预计随着政府宏观调控及土地市场供应的减少，2005年的房地产市场将进入调整时期•参 考 文 献参 考 文 献•1．曹振良、蔡茂、何国判：“中国房地产周期研究“，《经济研究》，1996年第12期；•2．梁桂：“中国不动产经济波动与周期的实证研究”，《经济研究》，1996年第7期；•3．刘洪玉：“房地产市场周期运动规律分析”、《中国房地产》，1999年第8期；•4．宗跃光、孟子琳、方洁：“房地产市场周期理论与实践”，《中国房地产》，1997年第10期；•5．刘学成：“国内房地产周期研究综述”，《中国房地产》2001年第5期；•6．刘学成：“国外房地产周期研究综述”，《中国房地产》2001年第4期；•7．王克忠：“房地产周期与房地产业健康发展”，《上海房地》2003年第12期；•8．“房地产业周期波动及预测理论研究综述”，《上海房地》2002年第10期；•9．钟颖：“房地产投资与房地产周期性的波动”《技术经济》2003年第2期；•10．黄慧明，左辉群：“房地产业周期波动机制研究”，《江西农业大学学报》，2004年第3期；•11．丁列云：“房地产周期波动成因分析”，《华中科技大学学报》，2003年第2期；•12．张慧芳：“我国房地产价格过高的成因、危害及对策”•13．沈悦，刘洪玉：“房地产价格与宏观经济指标关系的研究”《价格理论与实践》•14．刘正山：“地价、房价与房地产价格”，《中外房地产导报》，2003年23期；•15．谭刚：《房地产周期波动-理论、实证与政策分析》经济管理出版社，2001年；•16．赵燕军：“北京房地产市场开始进入调整阶段”《北京房地产》2003年；•17．刘立明：“房地产价格的形成与决定”，《城乡建设》，2002年第2期；•18．曾红霞，张岳君，曾向阳：“房地产泡沫的形成机理与防范”，《华中农业大学学报》，2004年第2期；•19．国务院发展研究中心调查研究报告，DEVELOPMENT RESEARCH CENTER OF THE STATE COUNCIL，PRC第68号(总2127号)• 开 心 一 下•20XX年,美国凭借其强大的军事优势偷袭入中国,结果惨遭失败!下面是“美军参谋部”分析失败的几大原因和战斗花絮：1.美军使用了“北京房地产广告地图”作为军事参考地图，由于地理位置严重不真实和距离偏差太大造成大量无谓伤亡。

本来准备降落在通县的空降兵落入中方设在建国门的埋伏圈，全军覆没； 根据该地图美军误以为从回龙观只要20分钟就可以杀到天安门，结果还没到四环就被歼灭了2.打巷战时，使用的“房地产户型图”严重失真:所有户型的内部尺寸一律偏小，重型大炮均无法装入被选为要塞的房间；而且房屋的抗震性能严重不达标，因墙体意外倒塌和地板忽然塌陷造成的非战斗减员占巷战伤亡的比例甚高；许多房间的射击视野太窄，飘窗成了狙击手的坟场；事后，美军感叹：中国的房地产开发商，太狠了！！！3.美军大量的飞机用来空运浮桥，空投以后一看，小区内湖的位置跟本不对或太小,用不着搭建浮桥，有的甚至根本就没有湖3、北京立交桥的高度有N个标准，大量军车超高过不去，被四周埋伏的民兵全歼4、美军总司令到最前线视察部队鼓舞士气，没曾想所乘车辆飞速前进时前轮掉进一个被偷了井盖的坑里、导致严重车祸丧命5、只有海军陆战队进入到了二环路，但很不巧，走上了西直门桥，在上面转了半天再也没有转下来，被勇敢的首都市民活抓西直门桥的设计者成了民族英雄谢谢！谢谢！谢谢！谢谢！。