海南海口外滩中心项目定位及产品营销推广研究报告 同致行.ppt

专业+服务 创造地产新价 值 12Guidelines 1Guidelines 2推售及目标13Guidelines 3推广及渠道策略海域阳光的定位报告整体架构4Guidelines 4本项目价格定位专业+服务 创造地产新价 值 2海口外滩中心项目研究报告专业+服务 创造地产新价 值 3目 录• 项目开发背景分析• 项目总体开发策略• 项目交通及配套• 项目产品介绍• 项目营销推广专业+服务 创造地产新价 值 4名称外滩中心地址海口市龙华区泰华路18号占地面积积226666平方米建筑面积积1000000平方米均价23000元/平米绿绿 化 率40%容积积率4.0建筑类类型高层建筑结结构框架短支剪力墙栋栋数/层层数一期华府天地5栋高层公寓 (23-26层） 开盘时间盘时间2009-06入住时间时间2011-6开发发商海口世纪海港城置 业有限公司投资资商上置有限公司物业业公司国际华府会建筑单单位美国波士顿总户总户 数1000停车车位地上二层，地下一层外滩中心项目基本资料专业+服务 创造地产新价 值 5外滩中心项目概况海口外滩中心占地面积约340亩，总建筑面积约120万平方米一期“华府天地”，二期“华府海景”，三期“华府滨海”，四期“外滩城”，五期1.5公里外滩滨海大道。

融合精品酒店、尖端办公、滨海商业、海景公寓，并特别打造280樽泊位游艇码头未来三年内百亿鼎铸“亚洲首席滨海HOPSCA生态城” 上置集团有限公司与海南国升投资有限公司共同投资组建的海口世纪海港城置业有限公司，以每平方米4785元的价格竞得海口滨海大道北侧新港片区的土地2008年6月27日，海口世纪海港城置业有限公司正式签署国有土地出让合同,海口“外滩中心”正式启动 海口外滩中心处于城市中心零坐标，位于海口市海口湾滨海大道起始段，标志性建筑“世纪大桥”的东侧风水宝地海之源与海口母亲河“南渡江”的交汇处东临滨海大道，南靠渡海路，西临世纪大桥，北沿海甸河项目坐拥2000亩大型绿地双园 专业+服务 创造地产新价 值 6目 录• 项目开发背景分析• 项目总体开发策略• 项目交通及配套• 项目产品介绍• 项目营销推广专业+服务 创造地产新价 值 7区域位置海甸岛片区大英 山片 区西海岸片区龙华 片区项目所在位置既有和西海岸片区一样得天独厚的海景资源，又有和大英山片区共同拥有海口市中心的资源，且离海甸岛也只有一桥之隔地理位置相当优越本案本项目的区域优势：海景+成熟的片区+市中心专业+服务 创造地产新价 值 8开发商背景介绍产项目运作经验和资本流转实力，更培育起成熟的高端品牌建设体系绿洲花 园和华府天地，这种系统性的标杆建设思路，形成了其独有的产品品质与投资价值保障。

其中“华府天地”豪宅品牌为上海豪宅的代表项目，名列中国福布斯豪宅榜前三甲华府天地 除了拥有钻石级稀缺地段，在项目定位、产品建设与后续服务上都追求足够的纯粹性围绕 城市最顶级物业消费群体，“海口外滩中心”实现“华府天地”品牌的完美复制，立足于个 人消费，延伸出投资产品独有的核心价值与品质，树立起海口中心区难以逾越的地产标杆 “海口外滩中心”投资商中国房地产开发企业500 强第 19 位——香港 上市公司上置集 团有限公司在上海、沈阳、无锡、长春、海口等城市成功运作多个大型地产项目，不仅造就 出成熟的大型地专业+服务 创造地产新价 值 9持续发展的中国经济奠定了楼市发展基本面，虽然短期中国经济面临调整，但每年超 过 1％的城市化率增长仍将使楼市长期向好在此背景下，海南作为中国最大的经济特区 ，其国 际旅游岛和自由贸易岛的定位，将为海南经济第二次起飞创造条件2006－2008 年海南 GDP 年 均增长率为 12.3%，高出全国平均水平 1.9 个百分点 项目开发背景海口是海南省会、政治、经济、文化、交通中心，海南唯一人口超 100 万的城市 2008 年海口 GDP 为 443 亿元，占全省比重达 30％，增速连年高于全省平均水平，正处 于楼市恢复性 上升发展阶段，与上海、大连等城市相比，房价收入比尚处于相对优势区 间。

从自然条件上来 说，海口地处海南岛北部，位于北纬 19°57 ‵～20°5 ‵，与夏威 夷、迈阿密、迪拜同处国际公认 最适宜居住的金色纬度带，城市宜居性强 “海口外滩中心”所在区域为海口城市中心零坐标点，商业、人流汇聚效应强；海、江 、 河交汇的稀缺景观资源，独占1.5km滨海岸线起始段，连接西海岸和东海岸40km滨海 风情带，毗 邻2600亩三大主题公园，地段和景观优势明显项目为市中心一线海景100万 平方米的中国亚热 带滨海国际HOPSCA超级航母，集游艇码头、精品酒店、国际海景艺 术公寓、外滩源滨海商业、 国际时尚mall、尖端高科技环保办公楼俱乐部为一体的超高 层标志性建筑，传承上海外滩文脉， 打造 “海口富人区” 专业+服务 创造地产新价 值 10项目开发时代背景2008年——海南未来将建设成为生态之岛,开放之岛, 繁荣之岛, 文明之岛,和谐之岛持续发展的中国经济奠定了楼市发展基本面，虽然短期中国经济面临调整，但 每年超 过 1％的城市化率增长仍将使楼市长期向好在此背景下，海南作为中国最 大的经济特区， 其国际旅游岛和自由贸易岛的定位，将为海南经济第二次起飞创 造条件2006－2008 年海 南 GDP 年均增长率为 12.3%，高出全国平均水平 1.9 个百分点。

专业+服务 创造地产新价 值 11项目开发背景海口作为海南的省会、交通与经济中心而本案位于海口的市中心海口是海南省会、政治、经济、文化、交通中心，海南唯一人口超 100 万的城市 2008 年海口 GDP 为 443 亿元，占全省比重达 30％，增速连年高于全省平均水平， 正处于楼市恢复性 上升发展阶段，与上海、大连等城市相比，房价收入比尚处于相 对优势区间从自然条件上来 说，海口地处海南岛北部，位于北纬 19°57 ‵～ 20°5 ‵，与夏威夷、迈阿密、迪拜同处国际公认 最适宜居住的金色纬度带，城市 宜居性强 专业+服务 创造地产新价 值 12项目开发背景打造亚洲首席滨海国际HOPSCA生态城“地标”在现代语境下，指在建筑设计、历史意义、文化内涵等方面具有显 著特色而 容易识别的建筑体或结构体，城市地标建筑体现出物质层面和精神层 面双重价值海口外 滩中心”所在区域为海口城市中心零坐标点，商业、人 流汇聚效应强；海、江、河交汇的 稀缺景观资源，独占 1.5km 滨海岸线起始段 ，连接西海岸和东海岸 40km 滨海风情带，毗邻 2600 亩三大主题公园，地段和 景观优势明显项目为 100 万平方米的滨海国际 HOPSCA 生态 城，集游艇码头 、精品酒店、国际海景艺术公寓、外滩源滨海商业、国际时尚 mall、尖端 高科 技环保办公楼俱乐部为一体的超高层标志性建筑，打造 “海口富人区”。

专业+服务 创造地产新价 值 13目 录• 项目开发背景分析• 项目总体开发策略• 项目交通及配套• 项目产品介绍• 项目营销推广策略专业+服务 创造地产新价 值 14市场定位专业+服务 创造地产新价 值 15市场定位亚洲首席滨海国际HOPSCA生态城诠释滨海一线超高层建筑群高星级精品酒店及酒店公寓尖端高科技智能绿色环保写字楼中国右岸独具特色海、江、河一体超长1.5公里私属岸线高氧含量热带滨海生态岛High building High star hotelOffice Ocean Oxygen专业+服务 创造地产新价 值 16市场定位2000余亩世界亚热带主题公园环绕辉映（万绿园、世纪公园），万余种亚热带植物灌木四季璀璨280余樽私属游艇泊位 万余个超高车位，全天候开放亚洲首席滨海国际HOPSCA生态城诠释上海外滩原型，国际时尚APM购物、娱乐、餐饮、休闲运动中心ParkShopping town专业+服务 创造地产新价 值 17亚洲首席滨海国际HOPSCA生态城诠释市场定位欧亚艺术中心会员制PGA高尔夫俱乐部、会员共享制及VIP私属游艇俱乐部独具投资、收藏价值之亚洲现代滨海艺术公寓Center Club Conentio nApartme nt专业+服务 创造地产新价 值 18价值梳理专业+服务 创造地产新价 值 19价值梳理项目价值上置集团，上海地产巨擘大师团队，精制匠心之作宜居海口，联合国权威推荐一线海景，城市地王之尊HOPSCA，第二居住圣地上置集团是香港上市公司，高居中国地产500强第19 名，上海十大地产企业，在上海、沈阳、无锡、长春 等地都有大型综合地产项目的开发。

建筑设计为美国波士顿国际设计公司；滨海商业设计 为李祖原建筑设计事务所；景观设计为泛亚国际景观 设计公司；游艇码头及水岸规划设计为具有世界级游 艇码头规划经验的法国NDA建筑设计公司作为联合国推荐“中国最适宜居住城市”之一，海口 从来就享有长寿岛的美誉，也荣膺世界卫生组织钦定 的中国第一个“世界健康城市”试点的殊荣位于海口滨海大道北侧新港片区，北眺海甸岛，西临 世纪大桥占1.5km滨海岸线起始段，毗邻2600亩三 大主题公园项目是集城市地王、一线海景和滨江沿 岸于一身的超大型综合城海口·外滩中心，百万体量，百亿鼎铸，以09年中国 城市住宅新地标TOP10&最具投资价值楼盘之美誉领 衔全城项目定位于中国亚热带滨海国际HOPSCA生 态城专业+服务 创造地产新价 值 20目 录• 项目开发背景分析• 项目总体开发策略• 项目配套及现状• 项目产品介绍• 项目营销推广策略专业+服务 创造地产新价 值 21项目配套专业+服务 创造地产新价 值 22周边配套12341、周边世纪大桥2、周边万绿园3、周边约100米的新港客运站4、周边约150米的码头水产市场专业+服务 创造地产新价 值 23周边配套还有医院、学校、超市、银行等专业+服务 创造地产新价 值 24Ø 该项目周边还设有城市海岸轻轨站点，在世纪大桥旁建中国展览中心，包括剧院、音乐厅、电影院、水族馆等，以及海洋乐园灯塔、岛乐园、水上广场等。

自身配有：滨海商业街，游艇码头 周边配套专业+服务 创造地产新价 值 25交通配套 项目周边交通线路四通八达，西邻世纪大桥，南靠滨海大道处于市区中心地带对于自驾车来说十分方便项 目 周 边 的 公 交 站 点右图可见周围公交站点较少，只有14路、22路到达，但还需走10分钟左右的路程对于那些不能随时都能有车外出的业主带来不便专业+服务 创造地产新价 值 261.华府会会员享受的礼遇独具特色的华府会，倾情打造会员共享制及VIP私属游艇俱乐部、PGA高尔夫球场、高星级精品酒店、时尚餐饮、休闲娱乐中心；并分享上置集团（SRE）遍布中国6大中心城市之酒店、高尔夫球場、高档会所等休闲产业联盟，上海、无锡、嘉兴、沈阳、长春、海口为10000余名臻贵会员完美呈现度假生活新体验2.英国管家式物业管理本项目提供菜单式装修，机场接送及租车服务、365天空房管理服务、推荐度假计划等将为业主提供尊贵的酒店式服务项目服务配套专业+服务 创造地产新价 值 27项目现状专业+服务 创造地产新价 值 28项目负面影响2010-12-17，南海网报道：外滩中心在 没有取得海洋环评手续的情况下违规填 海外滩中心旁边的港口停有很多轮 船，噪音较大，而且有尾气污染。

开发商表示以后新港会搬走，但未 问到具体时间专业+服务 创造地产新价 值 29项目负面影响项目旁边暂时还是个烂尾楼，对楼 盘形象有影响其他，还有1、靠海腐蚀性大2、项目本身基本没园林3、项目楼栋间距太小，让人有种很压抑的感觉……专业+服务 创造地产新价 值 30目 录• 项目开发背景分析• 项目总体开发策略• 项目交通及配套• 项目产品介绍• 项目营销推广策略专业+服务 创造地产新价 值 31产品规划专业+服务 创造地产新价 值 32规划定位一期华府天地:精品酒店、豪华艺术公寓、阳。