精品专题资料（2022-2023年收藏）广州市房地产市场分析报告.doc

2009年广州市房地产市场分析报告2009年市场分析课题组二Ｏ一Ｏ年一月以下单位参与撰写课题中山大学岭南（大学）学院房地产研究中心合富辉煌（中国）房地产顾问有限公司广东合富房地产置业有限公司广东中原地产代理有限公司满堂红（中国）置业有限公司世邦魏理仕物业顾问有限公司广州分公司目录前言…………………………………………………………………5一、房地产市场总体运行情况……………………………………6（一）土地出让显著增加，住宅用地出让居首…………………6（二）房屋交易大幅回升，成交金额增长超过七成……………6（三）各类新建商品房成交量回升，住宅增长最明显…………7（四）二手住宅均价快速上涨……………………………………8（五）租赁市场表现相对平稳……………………………………8二、住宅市场运行状况……………………………………………10（一）住宅用地供应分析…………………………………………10（二）2010年广州住宅土地市场展望 …………………………10（三）新建商品住宅市场分析 …………………………………13（四）二手商品住宅市场分析 …………………………………26（五）商品住宅租赁市场分析 …………………………………33（六）保障性住房建设情况 ……………………………………44三、商服物业市场运行状况 ……………………………………46（一）写字楼市场运行状况 ……………………………………461、新建写字楼市场分析…………………………………………462、二手写字楼市场分析…………………………………………493、写字楼租赁市场分析…………………………………………51（二）商业物业市场分析 ………………………………………541、新建商业物业市场分析………………………………………542、二手商业物业市场分析………………………………………553、商业物业租赁市场分析………………………………………55四、2009年房地产政策概况与解读 ……………………………57（一）综合政策……………………………………………………57（二）房地产行业管理政策………………………………………60（三）住房保障政策 …………………………………………….67（四）信贷政策……………………………………………………69（五）税费政策……………………………………………………72五、楼市运行影响因素分析 ……………………………………79（一）多项支持政策激活购房需求 ……………………………79（二）流动性充裕…………………………………………………79（三）市场信心增强，预期改变 ………………………………80（四）通胀预期因素 ……………………………………………80六、2010年广州楼市展望 ………………………………………81七、政策建议 ……………………………………………………84前言与2009年全国房地产市场形势的发展相一致，广州的房地产市场在过去的一年中经历了戏剧性的变化。

2008年的持续低迷，使得房地产业传言将被列入十大产业振兴的规划但恰恰是在这种“哀鸿遍野”的局面下，作为“哀兵”的房地产业迅速休整翻身，2009年5月市场交易氛围重新活跃，至年底，市场狂热的情景又开始呈现2009年，广州市住宅用地成交活跃，开发商对后市持乐观态度，国企和上市房企积极拿地；大学城、亚运城片区住宅地块受追捧2009年12月14日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究完善促进房地产市场健康发展的政策措施会议决定按照完善政策、增加有效供给、加强市场监管、完善相关制度的原则，继续综合运用土地、金融、税收等手段，加强和改善对房地产市场的调控重点是在保持政策连续性和稳定性的同时，加快保障性住房建设，加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头总体而言，2009年广州市土地及商品房市场出现一定幅度的升温，受适当宽松的货币政策和较为温和的宏观政策面的支撑，广州市商品房市场交易、投资活跃，成交量同比大幅度增长，均价逐步回升，市场信心增强，市场观望气氛消退一、房地产市场总体运行情况（一）土地出让显著增加，外围区域出让面积领先，住宅用地出让居首2009年广州市共出让用地1265.53万平方米，同比增长45.1%。

其中出让住宅用地447.76 万平方米；商服用地201.25 万平方米；工业用地250.45万平方米由于2009年大学城、亚运城、科学城、琶洲、花都等地大宗住宅用地出让明显增多，2009年广州市住宅用地出让面积与2008年同期相比大幅增加（158.9%）2009年广州市出让的用地集中在外围区域，番禺、花都、南沙、萝岗四大外围区域出让面积比例超过全市出让土地面积的70%二）房屋交易大幅回升，成交金额增长超过7成2009年广州市房屋成交面积2300.44万平方米，比上年同期增长67.0%，成交金额1667.70 亿元，增长73.2％一手房成交面积同比增长58.8%，成交金额同比增加62.1%，；二手房成交面积同比增长75.6％，成交金额同比增加98.8％，显示2009年广州市房屋交易呈现大幅回升，具体如下表2009年广州市一、二手房屋成交情况面积单位：万平方米 金额单位：亿元（三）各类新建商品房成交量回升，住宅增长最明显2009年，广州市各类新建商品房成交面积互有增减，其中住宅一支独秀，增长76.9%成交价格方面，写字楼和商铺的成交价格同比增长较大，住宅的成交价格与2008年相比只有0.1％的升幅，较为稳定，主要是上半年价格较低所致，具体如下表。

2009年广州市新建商品房成交情况（四）二手住宅均价快速上涨在积极的宏观经济政策和优惠的楼市扶持政策的刺激下，2009年，广州市二手住宅市场取得了“量翻番、价新高”的历史佳绩全年二手住宅交易登记宗数达111451宗，同比大增107.0%，交易登记面积达958.74万平方米，同比大增111.6%，均较2008年翻了一番，同时也超越了2007年的成交水平，创造了新的历史纪录；价格方面，根据满堂红地产的数据，2009年，广州二手住宅成交均价为8428元/平方米，同比上涨19.9%，上涨速度较快，具体如下图五）租赁市场表现相对平稳2009年，外围经济在金融风暴肆虐全球的背景下举步维艰，中国经济依然成功保持增长，只是步伐稍微放缓，而国内的房地产市场更是绝处逢生国家应对金融危机推出的一揽子经济刺激政策，房地产成为率先受惠的行业之一由于流动性充裕及短期性救市措施的实施刺激物业购置需求，广州的房地产销售市场迅速回升，销售量及价格明显上涨，重现一片繁荣景象相对而言，与实体经济联系较为紧密的租赁市场表现相对平稳：住宅租赁市场继续平稳发展，住宅租赁成交量与2008年大致持平，平均租金在春节后出现连续数月的下跌，5月之后在住宅市场买卖价格不断上涨的拉动下，总体住宅租金也止跌回升，全年平均租金比2008年略升2.5%；写字楼租金下滑逐季放缓，底部渐现；主要购物中心的空置率保持低位，租金稳中有升；工业厂房和物流设施租金受出口拖累略有回调。

二、住宅市场运行状况（一）住宅用地供应分析1、供地规模创新高住宅用地出让447.76万平方米，为2004年以来住宅用地年度供应规模最多的一年，下半年出让用地猛增，主要是由于亚运城12月22日出让面积达到2.63平方公里2、全市住宅用地楼面地价有所上升全市住宅用地楼面地价5370元/平方米，同比大幅增加140.4%房价的高位回归和市场预期带动了地价的大幅上升，土地市场快速升温3、住宅用地成交主要集中在番禺区2009年住宅成交区域分布，按占地面积和总建面积算，番禺区均遥遥领先，其中亚运城、大学城2009年均有多宗住宅用地成交，成为全市最受关注的两大板块，具体如下图4、外围区域住宅楼面地价大幅度拉升2009年，住宅成交以外围区域为主导，其中番禺、花都、萝岗等区域地价均出现大幅拉升外围区域价格的整体拉升，带动了全市整体地价的大幅上扬番禺（大学城）地价8432元，同比拉升178%；花都区地价2701元，同比大幅拉升146%5、本土品牌开发商踊跃拿地本土品牌开发商夺得住宅用地总建面积达646万平方米，占比86%，总金额达379亿元，占比92%，具体如下图二）2010年广州住宅土地市场展望1、政府：近期政府公布大宗储备用地407万平方米据不完全统计，近期政府在广州的大宗商住储备用地量达407万平方米。

主要分布在外围花都、番禺区，具体如下表2、政府：未来3～5年城中村改造将提供大量储备土地广州计划用10年左右的时间基本完成138条城中村的整治改造任务其中，位于重点功能区的52条城中村，将以整体拆除重建为主，计划用3～5年时间完成天河区将在总结猎德村改造成功经验的基础上，按照“成熟一个、改造一个”的原则，积极稳妥地整体推进“城中村”改造工作，力争在亚运会之前完成林和村、新塘村、冼村的整体拆迁，五年内全面完成猎德村、冼村、新塘村、林和村、石牌村、石东村、棠东村和棠下村8条城中村的整体改造 3、开发商：存量待开发商服用地2800万平方米据不完全统计，开发商在广州十区现有商服储备用地量2800万平方米外围区域供应量：花都、番禺、萝岗、南沙供应2300多万平方米，合计超80%；中心城区供应量：白云、天河、海珠、荔湾、越秀、黄埔供应不足500万平方米,合计不超过20%；十大板块供应量：南沙、华南板块合计用地近1200万平方米，具体如下图三）新建商品住宅市场分析1、新建商品住宅月度成交量持续回升，成交量创历史新高根据广州市新建商品住宅成交月度走势显示，2009年商品住宅市场成交量持续回升，“五一”前后成交量达高峰。

2009年全年广州市新建商品住宅成交量978.32万平方米，同比增长76.9%，创历史新高2、成交价格触底回升若以年度均价计算，2009年，全市新建商品住宅成交均价9346元/平方米，同比上升0.1%从月度走势看，成交价格呈现触底回升态势年初价格处于低位运行的态势，1-5月成交均价在8000～8500元/平方米，“五一”黄金周后楼价开始快速上升，并在12月创出全年最高价11263元/平方米，具体如下图纵观2008年至2009年新建商品住宅成交月度均价走势，其大致呈现一个U型的轨迹，即从2008年初的11000元/平方米左右逐步回落到2008年底、2009年初的8000元/平方米附近，之后又逐步回升到2009年底的11000元/平方米左右由于全年均价是月度均价的年平均水平，而2008年和2009年两个年度中，月度均价变化幅度相当，都为3000元/平方米左右，运行区间也相同，都为8000元/平方米至11000元/平方米之间，因此，不管月度均价是从11000元/平方米回落到8000元/平方米，还是从8000元/平方米回升到11000元/平方米，其年度均价是基本相当的产生这一奇特现象是由统计原理决定的，而并非与客观事实存在偏差。

3、商品住宅区域市场分析1）外围的番禺、花都成交大幅回升2009年成交面积前三位的是番禺区、花都区、白云区，与2008年（分别是白云区、天河区及海珠区）相比，市场格局发生明显变化；各区的成交量同。