蒙古房地产市场的投资价值探析房地产论文.doc

蒙古房地产市场的投资价值探析_房地产论文 　　【摘 要】蒙古国的经济发展情况良好，我国对蒙的房地产投资是是现代经济贸易财富拓展的重要组成部分,是对外经济的又一项经济支柱产业的尝试房地产投资的价值体现在房地产的资产特性方面，其主要特性就是长期的、不可移动的投资特征和价格波动的基本情形为了保证房地产对蒙投资的价值，必须要依循房地产企业选址理论、加强与蒙方的房地产管理部门的沟通、强化政府支持功能和企业控制功能、完善和健全境外投融资和保险制度，理解房地产贸易的双向价值，保证用市场供求机制和价值计划实现蒙古房地产投资的双赢本文在分析蒙古房地产市场的投资价值的基础上，探索了对蒙房地产投资价值的体现，提出了对蒙房地产市场投资的策略和需要注意的相关问题，为实现良好的房地产投资成效，保证投资价值提供了理论支持　　【关键词】蒙古；房地产；投资；价值；对策　　　　1 引言　　我国与蒙古国的市场经济合作始于1989年，30多年来，我国在蒙古国投资兴办的企业众多，包括加工业、编制业、金融业、矿产资源业等多种投资项目这些境外投资项目在开拓国际市场，带动国产材料、配件、技术，劳务等输出，扩大对国外资源的利用，均发挥了积极作用，为我国的对外进出口贸易带来了一定的经济效益；同时，也带动了蒙古国经济发展，促进了当地的就业，增强了两国人民的友好往来和经济技术合作。

目前，全球经济的一体化趋势,必将导致各国经济的运行方式更加趋同,更为有机地关联在一起蒙古国的经济体制从计划经济向市场经济的转型,正是在这样一种国际经济背景下进行的蒙古是中国北部的重要邻国,尤其是近些年来,两国关系发展迅速,效果显著；加强对蒙古国的投资势在必行目前我国境内的房地产投资有着较好的经济系统成效，而对蒙古房地产市场投资是国家之间特有的一种贸易形式,是我国全方位开放的重要内容对蒙古国房地产市场的投资将直接影响着我国对外贸易的稳定和人力资源输出的可持续发展本文采用理论与实践相结合的方式,以我国对蒙房地产投资价值为主线，首先概括了蒙古与中国的投资贸易现状，分析了房地产投资其独有的特点,并总结了发展对蒙房地产投资贸易的重要性;其次根据我国对蒙边境贸易的实际,分析对蒙房地产贸易的国内外环境,总结我国进行房地产投资的价值取向和有利于房地产贸易发展的社会经济条件以及影响因素;然后以贸易实际为基础,从房地产投资选址理论、政府干预理论、双边合作理论、金融贸易理论等方面进行了主要价值分析对策的研究，对我国同蒙古国房地产投资贸易的发展趋势上提出了自己的见解[1]　　2 对蒙房地产投资价值的体现　　2.1 房地产投资价值的重要性　　蒙古国经济以畜牧业为主，曾长期实行计划经济，长期以来畜牧业是传统的经济部门，国民经济的基础。

当前蒙古境内正处于飞速发展的经济建设时期，在这个时期内，蒙古境内需要建设住房、宾馆、旅游适应的相关设施等在这样的条件下，房地产投资市场地位还是有的，而且随着蒙古国随着社会经济、政治体制的进一步成熟和完善，更多的消费者重视房屋的品质，需要有各种不同形式的房屋建筑，这就对我国企业在蒙古国的房地产投资市场方面建立的经济供需圈，例如：我国企业可以投资有空中花园、复式楼、跃式楼、别墅等多种样式的住房；在建筑高度上多层、小高层、高层多方面供给，在保证性价比的同时，保证对蒙房地产市场投资业的稳定当然，对蒙房地产投资也必须要理想，要根据投资能力进行合理的投资选择，而实现效益的最大化　　2.2 境外房地产投资环境分析　　我国对蒙房地产投资价值的体现首先表现在资源优势上，我国面对蒙古国、俄罗斯及欧洲国际市场，有着较强的比邻贸易优势，例如：内蒙古自治区对蒙古国边境贸易的发展现状 内蒙古自治区总面积118.3万平方公里,横跨东北、华北、西北,毗邻8省,边连(蒙古、俄罗斯)两国,18个对外开放口岸散落于漫长的边境线上,为发展边境贸易创造了良好的条件[2]蒙古国国土大面积地区与我国比邻，在交流合作方面与我国有着深厚的渊源。

同时，之前对蒙的进出口贸易一直处于友好的边境贸易环境之中，中蒙贸易在我国整体贸易中占有重要地位,随着我国入世、人文优势及产品优势的显现,进一步发展对蒙古国边境贸易是自然的经济发展而对国内环境而言，我国的剩余劳动力较多，也不乏房地产建设技术人才，对整体房地产投资建设而言有足够的系统化的技术支持在这样的贸易环境下，对蒙房地产投资价值具有国际、国内两种资源、两个市场的优势充分利用国内外两种资源、两个市场的优势，不断拓宽与蒙古的房地产经贸合作领域，将有力地推动了我国对外贸易的快速发展[3]　　3 对蒙房地产市场投资的策略　　3.1 完善和健全投资政策　　对蒙的房地产境外投资工作对符合我国境外投资发展战略和产业政策的跨国经济建设的要求，但是在具体的投资过程中还是存在一定的财务风险，为了规避风险，更好地完成投资建设工作，必须要完善和健全境外投资金融和保险制度，通过金融信贷的支持调控跨境投资，加强境外投资的金融支持力度首先，应该与蒙古国的经贸合作机构进行良好地沟通，保证金融合作的要点（如信贷、保险等问题）问题能够达成一致其次，要与蒙古国的经贸合作组织加强服务协调，保证我国投资能够有更好地社会服务支持，由于中蒙两国政治制度、投资政策等方面的差异，在蒙开发资源投资较大、风险较高。

投资房地产的过程中更是需要足够的经济力量做支持，所以在投资过程中也应该积极协调有关银行和保险部门，争取对蒙投资给予企业信贷和信用保险支持，并积极帮助企业申请年度对蒙房地产投资贷款资金、对外承包工程项目贷款贴息资金、境外带料加工装配项目贷款贴息资金和资源类、对外经济合作项目前期扶持费用等，保证投资的金融稳定和资金保险　　3.2 加强投资选址理论研究　　区域经济学理论认为，在经济理性假定的市场经济条件下，企业的行为（包括选择活动和空间聚集）都以利润最大化为准则房地产选址在何地，关键是看当地的综合条件与其他地比较，能否使企业获得更大的净收益，这就是选址的利润最大化模型该模型的核心在于其收益公式，即选址纯空间收益=空间收益（TR）--空间成本（TC）在公式中，空间收益和空间成本分别反映收益和成本怎样随区位的变化而变化空间收益曲线显示在既定税前成本的条件下，税后收益随空间的变化而变化；而空间成本曲线反映了每一区位的要素及生产成本的综合如果把因区位变化而导致收益和成本变化的曲线汇在一起，人们就会发现利润最大化的区位在在两个曲线间的最大距离处，此处总收益减去总成本最大,空间价值也最大要实现这种合理的选址计算，首先应该明确蒙古国的当地综合条件，综合条件内容包括：（1）城市整体环境。

2）城市常驻人口3）城市年固定资产投资比例4）城市人均居民消费情况5）住宅地价和商品房地价6）公路和铁路线路情况其次，要进行对综合条件的实际考察，考察方式可以以实地考察和问卷调查相结合的方式，同时考察过程要重视对数据信息的收集和整理，进行相应的市场需求分析，确保投资选址的科学性[4]　　3.3 加强与蒙方的房地产管理部门的沟通　　进一步加强与蒙方的房地产投资沟通能够积极推进双方的房地产投资区域合作向深层次、全方位转化 沟通内容包括：两个的经济贸易往来合同的签订；对蒙古国经济法律、行业情况的信息公布，以此来正确活动更为稳妥的投资建设环境为了更好地进行双边沟通，可以适时组织召开北开放工作座谈会，积极与各盟市政府、商务部门沟通，提高对”房地产对外投资”工作的认识，形成沿边各盟市积极开发蒙资源态势，在沿边盟市构建内地各省市及其它国家企业开拓蒙房地产市场、蒙房地产投资进入我国的平台同时，要适时与蒙古国有地区政府和蒙古国工贸部召开项目对接会以宣传我国对蒙资源为目标，为内地各省区市开拓蒙资源搭建平台，积极推进区内外企业”走出去”、参与蒙房地产资源开发另外，要加强对蒙古国的房地产投资发展战略的部署，要制度符合我国国情和蒙古国房地产开发市场的“境外投资战略”，因地制宜地协调好各种关系，保证相互投资比例的适度和合理，确保投资安全。

　　3.4 强化政府支持功能和企业控制功能　　我国政府应该积极为境外投资企业提供各项服务，使我国境外投资活动能在有序的环境中进行，对境外投资管理的操作要明确、统一、规范三是要重视发挥双边投资保护机制和多边投资担保机构的功能，有效地保护我国境外企业的权益和境外投资活动的安全性而对企业内部而言则在根据业务需要，公司需进行对外投资的前提下，依据公司项目发展情况，设置管理部门及控股公司发展战略，充分调动公司内外部资源， 收集分析投资信息，并对投资目标进行实地调研，在完成《可行性研 究报告》的基础上拟定《立项请示》，按审批权限逐级上报审批 公司对外投资需新设立子公司或收购公司股权的，应根据股东公司的持股比例确定股东公司委派或推荐的董事、监事、高级管理人员人数，并在子公司章程中明确约定子公司董事会对重大事项的决策权限，以保证股东公司委派或推荐人员对子公司的控制和监督权，全面保证对外投资的安全性另外，为了保证房地产投资的安全性，对蒙古国的房地产投资应该采取房地产投资区域分散化的对策，划分为资产组合能够带来边际效应，改善资产投资风险，通过组合风险分散的效果保证投资利润回收的高成本。

　　4 蒙古房地产投资需要注意的问题　　4.1 房地产投资风险的规避问题　　全球金融危机的影响，使得多数国家的房地产投资项目受阻，但是这种金融影响也给发展中国家带来了前所未有的机遇其中蒙古国的经济发展迅速，蒙古2008年经济增长率约为7．5％，人均ＧＤＰ达990美元，贸易顺差为430万美元，这是自蒙古实行市场经济以来首次实现贸易顺差据蒙经济专家预测，2011年蒙古经济增长率约为8．6％，人均ＧＤＰ可达到1200美元蒙古经济发展需要有相应的房地产工作做支持，对蒙的房地产投资能够保证两国间的金融交流通畅，但与此同时，投资中存在的风险不能忽视当前蒙古经济增长的主要因素有着政策转变的优势作用，但是这种作用是否有长期性，经济增长的曲线情况怎么样都没有明确地经济学概论分析而房地产投资则属于不能移动、有长期回报效益的投资形式，所以必须要正视投资风险[5]另外，当前房地产国际投资的相关制度规范建设有修改的必要，但法律的频繁改动显然不利于该房地产产业的发展，一系列的调查研究和经济制度调整必不可少总之，为了防范在蒙古国投资的风险，要学会正确获得在蒙古国投资的项目信息；在签订正式协议前，建议企业作一个法律尽职调查，包括对房地产价值的真实性和有效性、是否存在抵押以及是否涉及法律纠纷和法律诉讼等相关风险进行一个详实的了解，以此来全面规避风险。

[6]　　4.2 房地产长期投资的相关问题　　目前，对蒙古国的房地产投资工作处于初级发展阶段，短期合作的项目要求和资金政策扶持还是可行的，但是就长期合作投资而言，其投资方式和投资条件还是不成熟的首先，缺乏能够使中国企业在蒙古国顺利开展工作的基础设施和相应协助其次，两国银行之间的合作也很薄弱在蒙古国开展业务的中国银行机构很少，反之，在中国开展业务的蒙古国银行也很少，相比欧美金融、储蓄、保险及租赁公司在中国开展的业务，蒙古国在这方面的工作做得远远不够再者，中国企业对蒙房地产投资的形式也过于单一，对房地产的投资仍然以资金投入、整体建设为主，这种依循中国房地产投资模式而开展的工作往往不适应蒙古国的国情，极容易出现资金风险和投资差异例如：对房地产公司来说，它需要明确两国的消费者对购房的兴趣、消费者的收入以及购房的承受能力各有不同，还有消费者对住房的标准要求等也不相同，甚至包括对房屋的权利、利益和收益，例如所有权、使用权、抵押权、租赁权等的要求也是不同的所以房地产长期对蒙投资的价值体系必须要经过明确的投资差异性对比，保证金。