2022年房地产估价师-房地产估价理论与方法考试题库.docx

米宝宝科技2022年房地产估价师-房地产估价理论与方法考试题库题目一二三四五六总分得分一.单项选择题(共20题)1.某宗房地产的收益期限为20年，判定其未来每年的净收益基本上固定不变，通过预测得知其未来3年的净收益分别为20万元、22万元、26万元，报酬率为10%则该房地产的收益价格为（）万元A. 191B. 193C. 202D. 214正确答案：A,2.交易实例的成交日期与价值时点相差不宜超过（），不得超过（）A. 1年，2年B. 半年，1年C. 1年、3年D. 半年、2年正确答案：A,3.某在建工程于2017年4月1日开工，2018年4月30日因故停工，2018年6月1日房地产估价机构受人民法院委托为司法拍卖而评估该在建工程的价值该类建设项目正常建设期为24个月，假设该在建工程竞买后办理过户手续及施工等前期工作所需时间为3个月，则假设开发法估价中后续建设期为（　）个月A. 10B. 11C. 13D. 14正确答案：D,4.在征收集体土地的土地成本中，每公顷被征收耕地的安置补助费最高不得超过被征收前3年平均年产值的（　）倍A. 5B. 10C. 15D. 20正确答案：C,5.已知临街矩形地块甲的总价为36万元，临街宽度为20ft，临街深度为75ft。

标准宗地为临街宽度为20ft，临街深度为100ft地块现有一相邻矩形地块乙，临街宽度为30ft，临街深度为125ft，运用?四三二一?法则计算，地块乙的总地价为()万元A. 65.4B. 81.8C. 87.2D. 109.0正确答案：A,6.下列有关动态分析法和静态分析法，描述错误的是（）A. 动态分析法测算结果精确B. 静态分析法测算过程相对复杂C. 动态分析法测算需要精确预测开发经营期的时间D. 静态分析法测算结果比较粗略正确答案：B,7.房地产区位因素是一个综合性因素，其地理位置虽然固定不变，但是由于城市规划的制定或修改、交通建设或改道等，其（）会发生变化，从而会影响房地产的价格A. 价值B. 社会经济位置C. 综合评价D. 心理预期值正确答案：B,8.关于假设开发法静态分析法的说法，错误的是（ ）A. 开发完成后的房地产价值为价值时点房地产市场状况下的价值B. 开发完成后的房地产价值是未来开发完成后的房地产价值C. 后续开发的必要支出为其未来发生时房地产市场下的价值D. 需测算后续开发的应得利润正确答案：C,9.由于房地产的不可移动.不可隐藏.难以变现，所以难以逃避未来制度政策.政局等变化的影响。

这是由于房地产具有（　）的特性A. 不可移动性B. 用途多样C. 相互影响D. 易受限制正确答案：D,10.关于估价资料归档的说法，错误的是（ ）A. 估价师和相关工作人员不得将估价资料据为己有或者拒不归档B. 估价项目来源和接洽情况记录、估价报告、估价委托合同、实地查勘记录、估价报告内部审核记录等应归档C. 估价档案自估价报告出具之日起计算满10年的，即可销毁D. 估价机构终止的，其估价报告及相关资料应移交当地建设（房地产）行政主管部门或者其指定的机构正确答案：C,11.某宗土地的取得成本为1500万元，建设成本为1200万元，管理费用为80万元，销售费用为30万元，投资利息为25万元，投资利润率为13%，则开发利润为（）万元A. 351B. 361C. 365D. 369正确答案：C,12.下列关于房地产价格影响的表述中，正确的是（　）A. 在卖方市场下，增加卖方的税收通常会导致房地产价格上涨B. 增加房地产持有环节的税收，通常会导致房地产价格上涨C. 在买方市场下，增加卖方的税收通常会使房地产价格下降D. 严格控制房地产开发贷款，通常会使房地产价格下降正确答案：A,13.在交易当事人为了逃税等而不实申报成交价格的情况下，申报的成交价格是（　），真实的成交价格是（　）。

A. 名义价格，实际价格B. 实际价格，名义价格C. 市场价格，名义价格D. 成交价格，名义价格正确答案：A,14.采用收益法评估某商业房地产的抵押价值时，乐观、折中、保守预测其净收益分别为1600万元、1550万元、1500万元，市场上平均报酬率为4%～5%估价中选取估价数据及参数时，正确的是（ ）A. 年净收益为1500万元，报酬率为4%B. 年净收益为1500万元，报酬率为5%C. 年净收益为1550万元，报酬率为5%D. 年净收益为1600万元，报酬率为5%正确答案：B,15.未来开发完成后的房地产适宜销售的，其价值适用（）评估A. 收益法B. 比较法C. 成本法D. 长期趋势法正确答案：B,16.关于房地产估价误差的说法，错误的是（）A. 判断评估价值误差大小或者准确性，理论上是将其与真实价值进行比较B. 估价会有误差，可用一般物理测量的误差标准来要求估价误差标准C. 所有评估价值都有误差，可以说所有评估价值都是近似值D. 估价误差应有一定限度，因此需要确定合理误差范围正确答案：B,17.某写字楼持有5年后出售，持有期内年均有效毛收入为400万元，运营费用率为30%，预计5年后出售时总价为6000万元，销售税费为售价的6%，无风险报酬率为6%，风险报酬率为无风险报酬率的25%。

该写字楼目前的价格为（　）万元A. 5061.44B. 5546.94C. 5562.96D. 6772.85正确答案：A,18.某宗房地产采用市场法、成本法、收益法估价的结果有相当的差异，其最终估价结果应（）A. 取三者的平均值B. 取三者的中间值C. 任选其中之一D. 在三者的基础上综合分析决定正确答案：D,19.收益法估价的典型对象是（　　），其净收益通常为租赁收入扣除由出租人负担的费用后的余额A. 混合收益的房地产B. 出租的房地产C. 自用或空置的房地产D. 自营的房地产正确答案：B,20.关于明确估价目的的说法，正确的是（）A. 估价目的由价值类型决定B. 估价目的根据估价师的经验确定C. 估价目的由委托人的估价需要决定D. 估价目的根据估价对象和价值时点综合确定正确答案：C,二.多项选择题(共20题)1.公开市场价值是指下列( )交易条件下最可能实现的价格A. 卖方和买方掌握必要的市场信息B. 卖方具有必要的专业知识，并了解交易对象C. 买方具有特殊的兴趣，并愿意给予附加出价D. 卖方和买方追求各自利益的最大化E. 卖方和买方急于完成交易正确答案：A,B,D,2.下列房地产中，属于按实物形态划分的房地产有（　）。

A. 整体资产中的房地产B. 已灭失的房地产C. 未来状况下的房地产D. “干净”的房地产E. 共有的房地产正确答案：A,B,C,3.将影响房地产价格因素分为一般因素.区域因素和个别因素时，下列选项中属于个别因素的有（　）A. 经济发展状况B. 物价C. 环境状况D. 规模E. 建筑结构正确答案：D,E,4.假设开发法评估在建工程价值时，采用投资利润率计算后续开发的应得利润，计算基数应包括（ ）A. 待开发在建工程价值B. 已完工程建设成本C. 取得在建工程的税费D. 后续开发的投资利息E. 销售税金正确答案：A,C,5.在具体估价作业中应当遵循的技术性原则主要有：合法原则、最高最佳使用原则和（ )A. 公平原则B. 公开原则C. 估价时点原则D. 替代原则E. 客观原则正确答案：C,D,6.在建筑物折旧中，可以将物质折旧项目分为（）A. 物质缺乏项目B. 物质落后项目C. 物质过剩项目D. 可修复项目E. 不可修复项目正确答案：D,E,7.下列情况中会导致房地产价格上升的是()A. 上调贷款利率B. 收紧房地产开发贷款C. 开征物业税D. 减免房地产持有环节的税收E. 提高最低购房首付款比例正确答案：B,D,8.在房地产估价中，下列属于房地产以外的.作为房地产附属财产的价值的有（　）。

A. 土地价值B. 电器设备价值C. 特许经营权D. 商誉E. 债权债务正确答案：B,C,D,E,9.下列有关房地产制度政策因素，描述正确的有（　）A. 政府在房价增长过快时，实施调控政策，可平抑房地产价格B. 政府制定最高限价，可以有效的调节房地产价格C. 一般地说，增加房地产开发环节的税收，会增加房地产开发成本，导致房地产价格上涨D. 在卖方市场，增加卖方税收会导致房价下降E. 在买方市场，减少卖方税收会导致房价上升正确答案：A,B,C,10.下列估价项目中，价值时点和房地产状况通常分别为现在和未来的有（ ）A. 在建工程抵押估价B. 期房预售价格评估C. 预购商品房抵押估价D. 用于产权调换的期房价格评估E. 建筑物火灾毁损价值评估正确答案：B,C,D,11.在明确了估价基本事项的基础上，应对估价项目进行初步分析，拟定估价作业方案估价作业方案的内容主要包括( )A. 拟采用的估价技术路线和估价方法B. 拟调查搜集的资料及其来源渠道C. 预计所需的时间、人力、经费D. 估价作业步骤和时间进度安排E. 违约责任正确答案：A,B,C,D,12.运用成本法对新开发房地产的价值进行评估，在减值或增值调整时，应考虑的影响因素主要包括（　　）。

A. 项目选址不当B. 建设成本偏高C. 运营费用是否客观D. 工程施工质量优劣E. 该类房地产市场供求状况正确答案：A,D,E,13.与非专业估价相比，专业估价的特点有（ ）A. 专业估价要承担法律责任B. 专业估价实行有偿服务C. 专业估价具有公信力D. 专业估价提供的是专业意见E. 专业估价是专业估价机构和非专业估价机构完成的正确答案：A,B,C,D,14.形成房地产有效需求必须具备的条件有（）A. 消费者有购买房地产的意愿B. 城市经济高速发展C. 人口急剧增长D. 消费者能够承受并支付得起房地产价格E. 房地产供给大于房地产需求正确答案：A,D,15.成本法中房地产价格构成中的销售税费包括（）A. 增值税B. 印花税C. 教育费附加D. 城市维护建设税E. 应由卖方交纳的土地增值税、企业所得税正确答案：A,B,C,D,16.评估一宗房地产的价值，估价方法的选用主要取决于（）A. 估价对象。