相邻关系和地役权doc.doc

相邻关系[①]与地役权之比较董再强【摘要】：相邻关系与地役权虽都是与不动产的利用有着密切的联系、作用功能相似的两种制度，但是二者在产生依据、法律性质与效力以及受到侵害时救济方式等方面都存在极大差异关键词】全国人大2007年3月16日通过的《物权法》在第二编所有权第七章规定了相邻关系，同时又在第三编用益物权第十四章规定了地役权相邻关系是以前《民法通则》中就有的概念，那什么是地役权呢？根据《物权法》第一百五十六条的规定：“地役权人有权按照合同约定，利用他人的不动产，以提高自己的不动产的效益”可以略知地役权是地役权人通过利用他人的不动产提高自己不动产的效益所享有的一种权利，这与相邻关系中相邻各方对各自所有的或使用的不动产行使所有权或使用权时享有的在他人不动产上的权利有什么实质区别吗？本文试图通过对相邻关系与地役权的比较研究，以明晰两者之间的联系与区别，廓清人们的模糊认识，以利于法律适用一、什么是相邻关系 相邻关系就是相毗邻的不动产权利人在行使权利时，由法律直接规定的相互之间应当给予必要方便或接受必要限制而产生的权利义务关系相邻关系本质上是相邻不动产的所有权人或使用权人行使权利的一种延伸或限制，即对自己权利的延伸对他人（相邻人）权利的限制。

这种延伸或限制主要是基于社会公序良俗与诚实信用原则，为谋求社会人际关系的和谐稳定，维护公共利益与国家利益的需要，由法律对不动产所有权或使用权所施加的限制⑷相邻关系的法律特征主要有：1、相邻关系产生的客观条件是自然原因，即不动产的毗邻关系所谓毗邻是指地理位置相邻，包括不动产之间的相互连接和相互邻近2、相邻关系产生的主观条件是法律规定，[②]是立法者基于社会公序良俗与诚实信用原则而直接在法律中作出的规定，其目的是为了有利生产、方便生活3、相邻关系的主体是两个或两个以上的不动产的所有权人或使用权人，使用权人不限于土地承包经营权人、宅基地使用权人、建设用地使用权人，还包括土地或土地上房屋的借用人、承租人⑸4、相邻关系的客体是行使不动产权利所体现的与相邻人有关的利益，而不是不动产本身这种利益需要相邻人给予必要方便或接受必要限制的条件下才能实现5、相邻关系的内容是相邻一方有权要求他方为自己行使不动产所有权或使用权给予必要方便的权利和他方应当给予必要方便或接受必要限制的义务所谓必要，是指相邻权人非从相邻方得到这种方便就不能正常行使不动产的权利，同时也不得滥用权利应尽量避免和减少给相邻方造成损失⑹二、什么是地役权依目前学界通说,地役权是指土地所有权人或使用权人为了增加自己土地的价值而通过合同设定的利用他人土地的权利。

需要其他土地提供便利的土地为需役地,而提供此种便利的土地为供役地⑼虽然我国此前的民事立法中没有使用地役权这一法律术语,但在实践中还是有地役权制度的，只不过主要是将地役权视为相邻权中的一种,将地役权调整的内容交给相邻关系来调整的比如， 《民法通则》意见第97条规定“相邻一方因施工临时占用他方使用的土地，占用的一方如未按照双方约定的范围、用途和期限使用的，应当责令其及时清理现场，排除妨碍，恢复原状，赔偿损失” ，就是一种典型的地役权但是相邻关系制度是无法取代地役权制度的功能的,因此新的《物权法》中既规定了相邻关系又规定了地役权制度地役权的法律特征主要有：1、地役权是对他人所有或使用的土地加以利用的一种权利，其本质为以限制供役地所有权或使用权的作用为内容的用益物权⑾这也是《物权法》将地役权放在用益物权编的原因2、地役权产生的客观条件以需役地与供役地分属于不同的所有人或使用人为要件，需役地与供役地不必以毗邻为必要，只要两者之间的空间距离不影响地役权的实施即可⑿3、地役权产生的主观条件是需役地权利人因使用需役地的主观需要，而与供役地权利人协议确定设立的[④]权利人因地而产生的主观需要在古罗马时期只限于必要的基本的生活生产需要，以娱乐为目的是不能设立地役权的，比如狩猎权。

⒀而现今，随着社会经济的发展，需役地权利人为了充分发掘和增加其土地等不动产资源的价值，已不再限于必要的基本生活生产的需要，已经从古罗马时期的通行、流水、汲水等发展到狩猎、捕捞，直至现今的禁止供役地的某种使用、环境保护以及营业竞争限制等⒁这种主观需要会随着社会经济发展的需要而不断发展，空间极大因此，只要需役地权利人认为需要与邻近的供役地设定某种地役权，与供役地权利人协商一致即可成立，当然不得违反公序良俗与法律法规的强制性规定4、地役权的客体是不动产，包括土地和建筑物由于我们国家实行土地国家所有和村民集体所有的政策，自然人和法人对土地只可能享有使用权，而在一些情况下土地使用权主体与建筑物所有权主体不一致，对房屋等建筑物设定某种（用途或需要的）地役权是可能的，因此地役权的客体应是土地和建筑物等不动产从这个角度而言，把需要某种便利的土地或建筑物称为“需役物”,提供这种需要的土地或建筑物称为“供役物”似乎更恰当，当然这里的“物”是指“不动产” 5、地役权具有从属性和不可分性地役权的从属性，是就地役权与需役地的关系而言的，即地役权不得与需役地相分离而单独转让，地役权从属于需役地的存在而存在，从属于需役地的处分而处分。

需役地权利人将该地转让给他人时，纵未言明地役权是否转移，应认为地役权当然随同转移于受让人，当事人另有约定的除外这里的“当事人另有约定”分几种情形：⑴设立地役权合同的当事人，供役地权利人约定在期限内需役地转让时地役权合同终止；⑵地役权合同当事人未约定的，需役地权利人在地役权存续期限内转让时，需役地受让人与原权利人之间的约定因需役地原权利人的主观利益需求涉及各种不同的目的，有基本的需要、改良的需要、奢侈的需要等不同层次，受让人不一定愿意支付相关费用而享受“不必要”的需要（此涉及相关问题甚多，非本文主旨，另文详述） 地役权的不可分性，一方面是指地役权存在于需役地和供役地的全部，不随需役地或供役地的分割而分割为部分或仅仅以一部分单独存在；另一方面是指地役权本身的取得、消灭或享有应为全部，不得将地役权分割为几部分或仅为一部分而存在三、相邻关系与地役权的联系与区别在大陆法系的民法中，通常将地役权分为“法定地役”和“意定地役” “法定地役”指的就是相邻权或相邻关系， “意定地役”就是我们现在所说的不动产权利人之间协商约定产生的地役权⒂在法国，民法典就没有对不动产相邻关系作出规定，只对地役权作出了规定，将其他国家认为是引起相邻关系的原因规定为是引起地役权的原因，包括：自然位置、法律的直接规定和所有权人之间的约定。

[⑤]因自然位置、法律的直接规定而引起的相邻关系被称为法定地役权，因所有权人之间的约定而产生的地役权都被称为约定（意定）地役权⒃但后来德国、日本民法以及我国旧民法将“法定地役”和“意定地役”分开了，将相邻权规定在不动产所有权部分，而将地役权规定在用益物权部分二者之间既有联系，又有区别一）二者之间的联系相邻关系与地役权的联系主要有：1、相邻关系与地役权都与不动产的利用有着密切的联系，都是权利人为了自己不动产的便利或经济效益，对毗邻或邻近的不动产施加一定的负担，对相互毗邻或邻近的不动产的权利人的权利进行部分限制，要求对方应尽某种容忍或不作为义务2、相邻关系与地役权作用功能类似，但地役权是在相邻关系的基础上的进一步发挥：相邻关系的规定旨在规范相邻不动产权利人之间的利害冲突，为相邻不动产之间的关系设定法定标准，即根据不动产的自然条件为了正常生活生产而必须有的最低要求，即基本的必要的要求比如甲拥有一块东西北三面环湖的宅基地，南面是乙享有承包经营权的农地甲建好房屋出入必须要经过乙的农地才能到达农地南面的马路，乙基于甲所享有的相邻权为甲留了一条一米多宽的小路而地役权则是为了提高需役地的利用价值提出的进一步改良的或奢侈的需求，如为了精神上或情感上的利益，为需役地上的视野宽广而设定的眺望地役权、安宁地役权等，甚或为了营业竞争而设置的营业限制地役权等。

在前例中，因甲房屋周围风景好，经常有游客到甲的家中小憩，后来甲经批准将自己的房屋修缮改装成农家休闲中心，为了方便游客的车辆出入，需要拓宽道路，还得有停车场这些需求超过了乙基于甲的基本的必要的日常生活需求所承担的容忍义务甲在不能取得所需土地经营权的情况下，就只有与乙协商通过地役权合同在乙的承包经营地上设立地役权3、地役权的设定可排除或改变相邻关系的适用⒄相邻关系中权利受到限制的不动产当事人可以通过设定地役权排除相邻关系的适用比如别墅所有人甲不得设置屋檐、工作物或其他设备，使雨水或其他液体直接注于相邻人乙的不动产之上，这是甲基于相邻关系为了乙的利益而受到的限制如果甲为了提高自己别墅的经济价值，将别墅进行修缮改良，在楼顶修建了一个空中花园并设置了观赏喷泉，花枝蔓藤从楼顶直泻而下，喷出的细细泉水迎光闪烁如同道道彩虹，甚是好看但是，泉水直接倾注到了乙的不动产之上，侵犯了乙所享有的不动产上的权利（相邻权） 此时，甲就可因自己的利益需求与乙在乙的不动产上协商设立注水地役权（通过支付一定费用作为对价） ，即可排除乙所享有的相邻权二）二者之间的区别虽然相邻关系和地役权都是为了充分发挥相互毗邻或临近的不动产的经济效益，与不动产的利用而有着密切的联系，但两者仍是两种不同的制度，有着不同的法律特点，不能互相替代或包含。

相邻关系与地役权之差异主要在于：1、二者产生的依据不同：相邻关系因法律规定而产生；地役权因需役地权利人与供役地权利人双方协商设定，即法定产生与约定产生的区别，这是二者最明显最本质的区别当然地役权亦可因继承或因时效取得2、二者法律性质不同：相邻关系的规定旨在界定所有权或其他使用权的行使范围，限制相邻义务人权利的滥用，相邻权不是一种独立存在的权利，仍然是所有权或其他使用权的内容，并不构成新的、独立的物权；而（经过登记的）地役权则是一种用益物权，是一种典型的物权类型3、二者的法律效力不同：相邻关系因法律规定而产生，是服务于特定土地或附属于特定土地的权利，它对“地”不对“人” ，对相邻权人来说是依据不动产的自然条件而发生的法定权利，依其原始权利[⑥]而具有对抗性，无需登记便可当然发生效力而地役权主要是依协议而取得，是约定的权利，当事人双方应到不动产登记机关进行登记之后才具有物权效力，即对抗性；未经登记的地役权不具有物权效力，只是一种债权4、二者调整范围或者内容不同：相邻关系是法定的对不动产利用关系的一种最低限度的调节，它并没有超越不动产权利的范围，其内容范围由法律规定；对相邻权人来说至多是权利的正常延伸，对相邻义务人来说则是对权利的必要限制；而地役权则是在这种最低限度的调节之外的一种更加广泛的调节，主要依当事人间的意思表示而成立，享有相当程度私法自治的空间，这种私法自治的特性能够极大地弥补相邻关系法定内容有限不足的缺陷。

5、二者在有偿或无偿、存续期间上的不同：相邻关系中，相邻权人行使权利是无偿的，相邻义务人有容忍义务；地役权的有偿或无偿属于意思自治范畴，双方可在契约中自由约定，一般情况下是有偿的另外，相邻关系的存续期间是法定的，一般随不动产的存续而存续；地役权的存续期间则任由当事人在需役地与供役地权利的存续期限内约定6、二者的救济方式不同：正是因为二者产生原因不同导致二者不同的法律性质与效力，进而在遭受侵害的情况下二者的救济方式也不相同相邻权受到侵害的，相邻权人只能提起侵权之诉（实质是相邻权所依附的所有权或使用权受到侵害） ，行使的是物权请求权，根据权利受到侵害的状况（危险、妨碍等）要求相邻义务人承担 “停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状”等物权责任，有损失的还要求赔偿损失地役权因其是否登记和侵害主体不同而有不同的救济方式：（1）在地役权已登记的情况下：①如果是因供役地权利人不按照地役权合同履行义务而受到损害的，地役权人行使权利发生物权请求权与债权请求权的竞合，既可依物权请求权提起侵权之诉要求供役地权利人承担对地役权的“停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状”等物权责任，有损失的还要求赔偿损失；或者。