江苏徐州豪宅项目前期调研及营销策划方案.docx

PARTI宏观环境分析Themacroeconomicenvironmentanalysis1 、徐州市基本概况1.1 、徐州市概况徐州古称彭城，具有四千多年的历史，是国家历史文化名城之一它位于江苏省西北部，是苏北最大城市和由苏、鲁、豫、皖边区组成的淮海经济区的中心在交通方面，徐州“东襟淮海，西接中原，南屏江淮，北扼齐鲁”，素有“五省通衢”之称京沪、陇海两大铁路在此交汇，京杭大运河傍城而过贯穿徐州南北，公路四通八达，北通京津，南达沪宁，西接兰新，东抵海滨，为全国重要水陆交通枢纽和东西、南北经济联系的重要“十字路口”区域范围及人口：徐州市现下辖丰县、沛县、铜山县、睢宁县四县，邳州市、新沂市二市，以及鼓楼区、云龙区、贾汪区、泉山区、九里区五区全市总面积11258平方公里，人口925万人，其中市区面积963平方公里，至2006年底，城市人口约为180万1.2 、地理和气候状况徐州位于东经116.22＇,北纬33.43＇--34.58＇属暖温带半湿润季风气候地形以平原为主，低山和丘陵地相间，海拔19-45米，沂河、沭河、京杭大运河、古黄河穿境而过，骆马湖、微山湖分布在南北两缘境内河流纵横交错，湖沼、水库星罗棋布，废黄河斜穿东西，京杭大运河横贯南北，东有沂、沭诸水及骆马湖，西有夏兴、大沙河及微山湖。

1.3、城市资源徐州为苏北门户，市场兴旺、流通业发达，是承南启北的重要的货物和信息集散地徐州自然资源丰富，煤炭、石灰石、大理石、钾、磷、岩盐、石膏、石英岩等矿产资源储量较为丰富1.4、文化旅游徐州古称彭城，已有6000年灿烂文化，是中国历史文化名城之一夏禹治水时，把全国疆域分为九州，徐州即为九州之一秦汉时，徐州是楚国的属地楚汉相争时，这里是西楚国的国都汉高祖刘邦建立西汉后，这里是其亲属的封地东汉末年，曹操迁徐州刺史治彭城，始称徐州至1945年正式设市，隶属江苏为北国锁钥，南国门户，地理位置十分重要，四千多年的文明史为徐州留下了大量文化遗产和名胜古迹，宛如斜挂于历史苍穹中的璀璨星河其“汉代三绝”－－汉兵马俑、汉墓、汉画像石为代表的两汉文化最为夺目，集中体现了古人的非凡创造力和深遂智慧，极具艺术欣赏和考古价值以云龙山水、泉山森林公园为中心的风景区风光怡人，美若西子，秀比江南，兼有北雄南秀之美名胜古迹掩映其中，与之交相辉映，令人流连忘返徐州历来就是钟灵毓秀、藏龙卧虎之地中华易经和养生学的鼻祖彭祖，汉代开国皇帝刘邦，人杰鬼雄项羽，一代文豪苏东坡，都在徐州留下了他们的痕迹2、城市定位及发展战略2.1 、城市功能定位淮海经济区中心城市，区域性物流中心2.2 、城市性质（ 1）全国综合性交通主枢纽；（ 2）陇海兰新经济带东部和淮海经济区的中心城市，商贸都会；（ 3）徐州都市圈的特大核心城市；（ 4）国家历史文化名城、优秀旅游城市；（ 5）区域制造业基地。

2.3 、城市荣誉“国家园林城市”、“中国优秀旅游城市”、“江苏省文明城市”、“中国品牌经济城市”、“台商极力推荐投资城市”、“中国大陆最佳商业城市”、“浙商（省外）最佳投资城市”、“中国最具经济活力城市”CCTV强和“中国特色魅20力城市”2.4 、城市发展战略中心城市竞争发展能力不断增强，综合实力明显提升徐州的战略发展规划是“东进、南扩、北造、西延”未来徐州城市空间发展布局框架为“双心+五区”结构，城市向东及东南方向发展，形成以双心为核心、以绿化带相隔离、以快速交通相连接的组团式城市结构未来城市人口规模将由现在的180万增加到220万人双心”指以淮海路和中山路地区为代表的城市旅游商业文化服务中心——老城区；潘塘古黄河地区－未来徐州市的新区——徐州新区，也是城市的行政、商务中心五区”即城东新区、铜山新区、金山桥片区、坝山片区、九里山片区根据城市发展布局总体框架，城市用地规模将由116平方公里扩展到220平方公里，城市区域扩展到21公里长、20公里宽的区域未来城市人口规模将增加到300万人在“东进南扩”的城市整体规划指导思想之下，徐州的城市规模将进一步扩大，基础设施的建设力度也将进一步加大。

受城市整体规划及基础设施建设的影响，更加刺激了徐州房地产市场的发展，城市外沿的拓展改善了郊区的整体居住条件3、城市经济发展情况3.1、经济快速增长城市GDP值均以两位数值保持高位增长，2006年，徐州综合实力及地方财力再上新台阶初步统计，2006年徐州市GDP1428.91亿元，增长15.1％，总量在全省第六位2004-2006年城市GDP直增长情况分析数据来源：徐州市统计局:35.4GDP比3.2、经济结构进一步优化2006年，徐州经济结构优化升级取得新成效三次产业比例由2005年14.0:50.7:35.3优化为12.7:51.9第一产业比值下降，第二、三产业增加值占GDP比重达到87.3%,比上年提高1.3个百分点；其中工业增加值占重由上年的43.1%,提高到44.3%,上升1.2个百分点2005-2006年三次产业发展示意第一产业第二产业第三产业200科200弹数据来源：徐州统计局3.3 、工业生产持续高位增长2006年全市工业完成总产值1632.55亿元，增长32.0%；规模以上工业增加值503.97亿元，增长21.2%规模以上工业企业1586家，与上年末持平2006年，全市规模以上工业经济效益综合指数为212.4，比上年同期提高25.6。

产品销售收入达1586.14亿元，同比增长30.0%，销售收入的增长与生产总值的增长基本同步实现利税202.56亿元，同比增长33.8%；利润86.50亿元，同比增长43.8%均创历史最好水平从而表明徐州的工业化进程速度的进一步加快，工业正成为拉动经济增长的支撑力量3.4 、外向型经济大幅提高利用外资实现高速增长，招商引资力度加大，对外贸易增势强劲全年新批外商投资企业151家，协议注册外资6.85亿美元，增长140.0%；实际到帐注册外资2.44亿美元，增长7.1%全年完成进出口总额18.53亿美元，其中出口12.53亿美元，分别增长64.5%和66.6%全市期末实有三资企业个数720个，同比增长20.0%3.5 、人均可支配收入不断提升2006年徐州人均可支配收入平稳上涨城市居民人均可支配收入为12837元，同比增长14.8%，此数值低于全省14084.26元的平均值，但高于苏北其它城市2004-2006人均可支配收入发展情况200000200侔 200科200弹20151050T—增长率（％）1013.514.8城镇人均可支配收入（元）98401118512837数据来源：徐州市统计局GDP值近年来也一值保持高位运行，同时人均可支配徐州凭着其优越的交通区位以及便捷的路网设施，进一步加快了融入淮海经济圈的共同发展轨道，其城市的经济显现出了新的活力。

在以工业为主导的同时，大力发展外向型经济，城市的收入也在逐渐提高，进一步的确定了其打造成维海经济圈核心城市的作用和地位the operation of basicPART贷地产市场基本运营情况Therealestatemarketsituationin1、一级市场简述1.1 、近年徐州市土地市场供应情况从近来徐州土地市场成交分析中可以看出，在2004年前，由于土地市场还未完全放开，还有大部分是通过协议出让的土地存在，其年土地投放量较少，使得供求关系较为紧缺，随着土地市场的逐步成熟，市场整体开始放量，2005年就有411万平米土地持牌，同比增长了645%,2006年挂牌量略有下降，但整体仍有368万平米的土地上市徐州土地挂牌量比较（单位：万平方米）1.2 、近年来徐州土地供应分布情况在城市整体规划指导思想之下，2005-2006年土地供应的区域主要还是基本分布在东区和北区；东区的土地供应最大,未来北区还存在较大的发展空间1.3 十月土地市场成交情况地块编号土地位置土地面积（平方米）规划用途容积率起始价（万元）成交价（力兀）竞得人成交时间单价（力兀/亩）2007-32号新城区大<1.2江苏省房地（新城区7龙口水库420709居住〜6310093300产投资有限10月12日147.86号地块）南<1.8责任公司2007-33号（新城区商住综合地块）新城区大龙口水库东南333417综合<0.05〜<2.03830038300江苏中茵置业有限公司10月15日76.61.4 地块位置编R土地座落土地面积（平方米）规划用途规划指标容积率建筑密度绿地率2007-38号（衡器厂地块）煤港路西侧，朱庄村南侧41679商住<1.8024%>35%1.5、十月土地市场挂牌信息该地块位于滨湖城市花园北侧，由于07年出让地块对于建设进度的要求，该项目预计08年上半年上市。

2、二级市场简述徐州房地产正从粗放型开发模式迅速向精细化、集约型开发模式转变，开始进入大盘时代、品牌时代和服务时代房地产市场的竞争由简单的价格和地段竞争变为性价比竞争、开发规模竞争、品牌竞争和产品细节竞争2.1 、市场分区根据徐州市的城市发展状况与房地产市场的特点，徐州市场住宅区块划分为5个，按方位分位中心区、东区、北区、南区、西区2.2 、各区域特点介绍中心城区?范围：中心区东起迎宾大道，南至和平路，西到西安路，北至黄河南路由于政府对城市规划及建设要求，中心区住宅以高层建筑形态为主如黄河锦园，景染名居等由于中心城区的土地供应的减少，及地价的持续高涨，造成该区域的房价居高不下目前房产基价维持在3600-4100元由于近期上市新盘不多，预计短期内该区域的住房价格上涨空间不大东区?范围：东南均到市界为止，西至复兴北路、迎宾大道、徐淮公路，北到大庆路徐州城东南区拥有地理上的优势，区位上的优势，104国道、连徐高速路、观音机场等连贯其中作为这次城市规划的重心，新城区规划就是要打造一个新型的中央活力区，以此增强城市活力和城市开放度，其房地产业的发展空间也将增大东区的土地供应量加大，开发后的大盘量增加，从供应量上直接影响了东区的房价，目前房价在2900-3400元。

预计短期内该区域的住房均价将比较平稳，波动不大西区?范围：东南方向均到市界为止，东至西安路、中山南路、湖东路，北到铜沛路西区房价上涨主要是由于滨湖花园项目的带动和居住环境的不断改善另外西区旺盛的购房需求也是构成房价上涨的原动力之一西区最为集中的新建住宅区当属西苑住宅区，民馨园、西苑人家、艺君花园、公园100，这些小区的建设发展促。