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有限公司XXX 项目项目运营策划书二○○九年三月编号 OurRef.No 发文日期 Date 2009-03-05目 录1. 项目经营决策指导意见 . 22. 项目经营目标 43. 项目开发进度目标 64. 项目开发成本管理目标 85. 质量管理目标 106. 项目风险提示 111. 项目经营决策指导意见1.1 项目战略目标：（项目管理部）此部分包含但不限于：区域发展意义、公司品牌价值意义、项目投资收益贡献、公司产品线延伸或产品标准化提升意义等1.2 项目开发策略：（项目管理部、财务管理部）项目整体开发策略： 此部分描述开发策略，如：进度优先、品质优先、利润优先等等战略控制性指标： 为达成上述目标，经公司项目管理部审议、公司总经理审批，以下指标为刚性指标，各级项目开发计划须保证以下指标的实现，公司总经理审批的变更情况除外：项目整体目标各年度预期控制指标备注值st年度nd3rd年度12 年度财务指标销售收入净利润累计税后利润率——————内部收益率（ IRR）投入资本回报率 (ROIC)流程指标销售面积新开工面积竣工面积结算面积管理性指标管理费用率销售费用率建筑总包率增值服务比例注：各年度预期，第一年为考核性目标，以后各年为预估值、以年度确定的目标值为准不仅限于收益、进度、成本等指标，包括管理性指标，如管理费用率1.3 产品线方案：（设计管理部）。

2所属产品系列： 如孔雀城、奥韵、第九园等产品系列： ( 选项示例 )□孔雀城系列 □奥韵系列 □第九园系列 □ XX系列 其他项目成熟度：组合产品项目：( 选项示例 )多层系列□创新产品□成熟产品小高层系列□创新产品□成熟产品中高层系列□创新产品□成熟产品高层系列□创新产品□成熟产品情景洋房系列□创新产品□成熟产品TH系列□创新产品□成熟产品可参照项目□标准化产品□标准化产品□标准化产品□标准化产品□标准化产品□标准化产品1.4 其他管理目标： 如某新技术应用、某新业务模式尝试、物业管理标杆等2. 项目经营目标： （项目发展部、设计部门、销售部门）2.1 主要经济技术指标：项目基本信息地理位置土地获取时间 土地获取方式总地价 (亿元) 楼面地价 (元/平米)开发物业可售面积 持有投资物业面积权益比例序号 项目名称 合计 一期 二期 三期1 占地面积（亩）1.1总占地面积1.2建设用地面积1.3代证面积2 建筑面积（ m2）2.1住宅2.2商业2.4车位3可销售面积（2m）3.1住宅3.2商业3.4车库4容积率（万22）m/hm5绿化率6总户数（户）7总人口（人）说明性文字：2.2 项目收益估算（在可研成果基础上，成本合约部、财务管理部）序项目名称 合计 一期 二期 三期 备注号1 销售收入（万元）1.1 住宅1.2 商业1.4 车库。

42 销售成本（万元）3 管理费用（万元）4 销售费用（万元）5 两税一费（万元）6 所得税（万元）7 净利润（万元）8 毛利率（ %）9 净利率（ %）说明：“管理费用、营销费用、所得税、净利润、净利率”在分期中无须填报两税一费指土地增值税、营业税和财务费用2.3 项目资金计划（财务管理部）年 年第1季度 第2季度 第3季度 第4季度 第1季度 第2季度 第3季度 第 4季度地价款支出建造款支出现营业税及附金加流销售费用出其他合计现金流入净现金流量3. 项目开发进度目标 （项目管理部）重要说明：分子公司在总部下达的项目各期开发关键节点计划基础上，需进一步细化项目一级计划3.1 项目开发进度总体规划第一期 第二期 备注一标段 二标段 一标段 二标段工程名称物业类型结构类型层数（地下 / 地上）建筑面2积（ m）合计地上地下计划开工日期计划开盘日期计划竣工时间计划入伙日期3.2 前提条件 :说明 1：项目进度控制目标的改变往往是因为项目管理原默认前提条件的变化引起的，因此本处应清晰描述出所有的重要的前提条件本处不描述风险或者不可抗力例：桩基提前开工主体采用费率招标外墙涂料采用吊篮施工绿化 说明 2：每次计划变更后，应更新本说明。

应至少包括如下方面：1. 上一版计划相比，计划变更的内容说明2. 项目开发关键路径的描述3. 项目管理过程中一些非常规措施的说明4. 从交付角度对销售配合范围及内容的详细说明3.3 项目一期开发进度计划（项目管理部组织完成后插入对象）4. 项目开发成本管理目标 （成本合约部）4.1 项目开发成本管理目标（参照公司成本测算表科目）单方造价（元 /m2 ）序号工程（费用）名称造价（万元）备注按建筑面积计按可售面积计CB0101地价及转让费CB0102征地及拆迁费用CB0103其他费用CB0201咨询调研费CB0202勘察、设计费CB0203前期及后期手续费CB0204前期工程费CB0205前期及后期其他费CB0301土方护坡降水及基础处理工程CB0302土建工程CB0303外窗、幕墙及外装饰工程CB0304门类及相应小五金工程CB0305精装修工程CB0306机电工程CB0307消防报警工程CB0308弱电工程CB0309电梯工程CB0310标识工程CB0311工程开办费CB0312燃气工程CB0313其它工程费CB0401市政前期费CB0402红线内市政工程费CB0403热力站点CB0404燃气站点CB0405电力站点CB0406雨污水独立泵站CB0407中水站点CB0408弱电站点CB0409环境景观工程费CB0410红线外市政工程费CB0411市政集资费CB0412大市政拆迁费。

8CB0413 基础其他费CB0501 独立人防工程CB0502 独立垃圾楼CB0503 独立学校CB0504 独立幼儿园CB0505 独立会所CB0506 独立商业楼CB0507 独立车库CB0508 其他独立配套设施CB0509 配套补偿CB0510 配套其他费合计4.2 成本管理措施设计阶段土方与基础工程主体工程装修工程给排水、燃气材料、设备、工程招标5. 质量管理目标 （工程管理部、设计部门）5.1 产品质量要求项目 单位 XX1期 XX2期 XX3期裂缝土建渗漏工给排水程土建、装修工程质部品质量（橱柜、洁具等）量电器工程其他（煤气、公共部分等）5.2 质量管理措施事前控制：1）图纸会审。