常见的理财目标分析名家精品课件.pptx

常见的理财目标n常见的理财目标：子女教育金、赡养父母、退休、遗产、购置房和车、 其他短期目标（旅游、奢侈品消费等）n确定理财目标的SMARTSpecificMeasurableAttainableRealisticTime-Boundn目标预定：实现时间无法实现目标额时需延长目标实现的年限子女教育18岁；退休 55-65岁；购房3-5年居多n目标届时需求金额：考虑通胀后届时应有的合理金额，资源不足时需考虑调低目标额 （建立一系列的假设基础上比如通货膨胀率，贴现率理财目标规 划需要动态调整）第一页，编辑于星期一：二十二点 三十八分理财目标达成的顺序n非常富有者可实现所有理财目标, 极端贫穷者仅求温饱,中产阶级需定位其价值观n理财价值观：当现有资源无法满足所有理财目标时,人们对个别理财目标间的相对重要性或实现顺序的主观选择,称为理财价值观n生命周期阶段n理财性格第二页，编辑于星期一：二十二点 三十八分理财价值观n资源不够满足所有目标时重要性高的目标优先满足n按照对人生四大理财目标退休、目前生活水准、购房、子女教育实现顺序的态度，理财价值观分为四种：偏退休型（蚂蚁族）：储蓄率高，先牺牲后享受；重退休规划偏目前享受型（蟋蟀族）：储蓄率低，先享受后牺牲；重当前消费偏购房型（蜗牛族）：牺牲当前与未来的享受换得拥有自己的房子偏子女型（慈乌族）：牺牲当前与未来消费自己不用，一切为了孩子第三页，编辑于星期一：二十二点 三十八分。

处于不同生命周期阶段个人的理财目标 投资资者类类型短期目标标长长期目标标大学高年级学生租赁房屋获得银行的信用额度满足日常支出偿还 教育贷款开始投资计 划购买 房屋20多岁的单身青年储蓄购买 汽车进行本人教育投资建立备用基金将日常开支削减10实现环 球旅行进行投资组 合建立退休基金30多岁的已婚投资者（子女尚幼）将旧的交通工具更新子女的教育开支增加收入购买 保险积累子女教育基金的资金购买 更大的房屋将投资工具分散化50岁左右的已婚投资者（子女已成年）购买 新的家具提高投资收益的稳定性退休生活保障投资出售原有的房产制定遗嘱退休后的旅游计划养老金计划的调整第四页，编辑于星期一：二十二点 三十八分性格类型对金钱的态度特性如何应对Hoarder储藏者1量入为出，买东西会精打细算2从不向人借钱也不用循环信用3有储蓄习惯,仔细分析投资方案1 分析利弊得失2 收入-储蓄目标=支出预算Amasser积累者1 担心钱不够用，致力积累财富2 量出为入，开源重于节流3 有赚钱机会时不排斥借钱滚钱1 慎选投资标的，分散风险2 评估开源渠道3 支出+储蓄目标=收入预算Monk修道士1 嫌铜臭，不让金钱左右人生2 命运论者，不担心财务保障3 缺乏规划概念，不量出不量入1 从记帐开始，逐步规划2 收入-支出=储蓄，做财务诊断Spender挥霍者1喜欢花钱的感觉，花的比赚多2常常借钱或用信用卡循环额度3 透支未来，冲动型消费者1 剪掉信用卡，停止透支失血2 收入-还债额=支出，限期还清Avoider逃避者1讨厌处理钱的事也不求助专家2 不借钱不用信用卡，理财单纯化3 除存款外不做其它投资，烦恼少1 由简单的产品切入2 收入-基金定投=支出，可先试行理财性格第五页，编辑于星期一：二十二点 三十八分。

理财性格理财的性别差异n女性平均寿命较长，退休年龄比男性早，需要准备的退休金比男性多n同年龄的女性投保寿险费率比男性低，投保退休年金费率比男性高n女性在职场上的劳动参与率比男性低，但是掌控家庭财务大权的比率比男性高n女性在投资上的绩效表现比男性高，但消费负债的比率也比男性高理财的宗教差异n不同的宗教信仰对于理财行为有重大的影响n佛教的尼姑与和尚、天主教的神父与修女以及其它宗教的神职人员，清心寡欲，基本上都是以精神生活为主，理财对其重要性较低n伊斯兰文化认为接受利息是罪恶的，因为这样只是接受固定的收益而没有分担生产企业必然要承担的风险第六页，编辑于星期一：二十二点 三十八分住房规划 第七页，编辑于星期一：二十二点 三十八分居住规划流程图居住需求空间需求环境需求家庭人口生活质量购房或租房决策是否购房购房规划是租房房租成长率房价成长率居住年数利率水平否总价首付款贷款区位类别类型用途购房划算购房划算正反比正反比正比正比正比正比正比正比反比反比第八页，编辑于星期一：二十二点 三十八分租房的优缺点优点n有能力使用更多的居住空间n比较能够应对家庭收入的变化n资金较自由，可寻找更有利的运用渠道 n有较大的迁徙自由度n瑕疵或毁损风险由房东负担n税捐负担较轻n不用考虑房价下跌风险缺点n非自愿搬离的风险 n无法按照自己的期望装修房屋 n房租可能增加 n无法运用财务杠杆追求房价差价利益n无法通过购房强迫自己储蓄第九页，编辑于星期一：二十二点 三十八分。

购房的优缺点优点n对抗通货膨胀 n强迫储蓄累积实质财富n提高居住质量n信用增强效果n满足拥有自宅的心理效用n同时提供居住效用与资本增值的机会 缺点n缺乏流动性：要换房或是变现时，若要顾及流动性可能要被迫降价出售n维持成本高：投入装潢虽可提高居住品质，也代表较高的维持成本n赔本损失的风险：实质上的风险包括房屋毁损、市场风险包括整体房屋市场下跌的系统风险、与所居住社区管理不善造成房价下跌的个别风险第十页，编辑于星期一：二十二点 三十八分购房与租房的决策(1)：年成本法n租房年成本=押金存款利率+年租金3个月房租的押金，利率2%，年租金4万n租房年成本=4.02万 n若租金每年往上调整,则租房年成本随之上升因此，在同一个住所居住越久，购房年成本下降而租房年成本上升，购房会比租房划算n购房年成本=首付款存款利率+贷款余额贷款利率+年维修费及税金n总价100万，贷款七成，贷款利率6%，年税金1万n购房年成本=30万 2% +70万 6%+1万=5.8万n购房后总价固定，随每年还款，购房年成本每年降低第十一页，编辑于星期一：二十二点 三十八分案例：购房与租房年成本法n李立看上了一套100平米的住房，位于北京市海淀区五道口附近，该住房可租可售。

如果租房，房租每月5,500元， 1个月房租的押金如果购房，总价120万元，可申请60万元贷款，房贷利率为6%，自备首付款60万元李立租与购的成本分析如下（假设押金与首付款机会成本为3%）：第十二页，编辑于星期一：二十二点 三十八分租房年成本：5,500元125,500元13%66,165元购房年成本：60万元3%60万元6%54,000元n1. 房屋维护成本：租房者不用负担，由购房者负担此部分金额不定，越旧的房屋维护成本越高本例预期当年房屋维护成本为5,000元n2. 房屋折旧成本：个人住房不像企业购入房产后要提折旧，但是同样的地段新旧房有一定的价差，这就是房屋折旧成本的体现设该地段全新房与一年屋的价差为每平米240元，折旧率2%本例折旧成本为24,000元 考虑这两项因素后，购房的平均年成本为83,000元，比租房年成本66,165元高25.44%n若房价在未来看涨，那么即使当前算起来购房年成本高一点，但是，未来出售房屋的资本利得也可能弥补居住期间的成本差异以上例而言，租房年成本率66,165元1,200,000元5.5%，购房年成本率83,000元1,200,000元6.9%，差距只有1.4%。

若计划住5年，(1+1.4%)5-17.2%，只要房价可能在5年内涨7.2%以上，购房仍然划算n若大家都预期房价会进一步下跌，而宁可租房不愿购房，则租房年成本高于购房年成本的情况也有可能会发生因此，比较租房与购房哪种划算，决策者对未来房价涨跌的主观判断也是重要因素第十三页，编辑于星期一：二十二点 三十八分购房与租房的决策(2)：净现值法（NPV）n考虑在一个固定的居住期间内，将租房及购房的现金流量还原成现值，比较两者的净现值较高者为划算n案例：若李立已确定要在该处住满5年，月房租每年增加500元，以存款利率3%为折现率; 第五年底将押金5,500元收回在贷款利率6%下，20年房贷每年本利平均摊还额为52,311元，PMT（6%，20，600000）= -52,311 维护成本第一年5,000元，以后每年提高5,000元nNPV计算时只考虑现金流量，因此，在年成本法中计算的租房押金利息与购房折旧成本并非实际现金流出，不用列入而在年成本法中房贷只计利息，净现值法中房贷计算的是本利平均摊还额n合理的折现率应在首付款资金机会成本3%与房贷利率6%之间，可做敏感性分析第十四页，编辑于星期一：二十二点 三十八分。

租房与购房NPV的计算租房购房首付贷款维护成本购房合计期初CF0(71,500)(600,000)(600,000)第1年CF1(72,000)(52,311)(5,000)(57,311)第2年CF2(78,000)(52,311)(10,000)(62,311)第3年CF3(84,000)(52,311)(15,000)(67,311)第4年CF4(90,000)(52,311)(20,000)(72,311)第5年CF55,500 1,250,000 (560,366)(25,000)664,634 3%(367,017) (266,902)4%(359,934)(288,086)5%(353,116)(307,977)6%(346,551)(326,662)第十五页，编辑于星期一：二十二点 三十八分租房NPV的计算n租房的净现值：若租金每年支付一次，必定在期初:nCF0=押金+第一年租金=-5,500 -5,500 x12=-71,500n1 CFj=第二年租金=(-5,500-500)x12=-72,000n2 CFj=第三年租金=(-5,500-2x500)x12=-78,000n3 CFj=第四年租金=(-5,500-3x500)x12=-84,000n4 CFj =第五年租金=(-5,500-4x500)x12=-90,000n5 CFj=取回押金=5,500n3i， NPV=-367,017第十六页，编辑于星期一：二十二点 三十八分。

购房NPV的计算n购房的净现值：首付款必须在第一年期初支付，若购房的房贷本利为每年还一次，必定在期末假设维修成本也在期末支付nCF0=首付款=-600,000n每年房贷本利摊还=PMT(6%,20,600000)=-52,310.7n五年后房贷余额=PV(6%,15,-52310.7)=508,055nCFj =第一年房贷本利摊还+第一年维护成本=-52,311-5,000=-57,311nCFj =第二年房贷本利摊还+第二年维护成本=-52,311-10,000=-62,311nCFj =第三年房贷本利摊还+第三年维护成本=-52,311-15,000=-67,311nCFj =第四年房贷本利摊还+第四年维护成本=-52,311-20,000=-72,311nCFj=第五年房贷本利摊还+第五年维护成本+第五年底房屋出售额-第五年底房贷余额=-52,311-25,000+1,250,000-508,055=664,634n3i，NPV=-266,902n-266,902-367,017，购房净现值比租房高，购房划算第十七页，编辑于星期一：二十二点 三十八分不同售房价格预期的租购房比较售房价格3%4%5%6%1100000(396,293)(411,375)(425,506)(438,751)1150000(353,163)(370,278)(386,329)(401,388)1200000(310,032)(329,182)(347,153)(364,025)1250000(266,902)(288,086)(307,977)(326,662)租房NPV(367,017)(359,934)(353,116)(346,551)第十八页，编辑于星期一：二十二点 三十八分。

租购房决策影响因素n何时购房划算1. 首付款机会成本低2. 房贷利率低3. 房屋持有成本低。