成都蓝谷地集中商业运作建议.docx

成都蓝谷地集中商业运作建议一、项目简介位 置：蓝谷地社区中心占地面积：约9000平方米建筑面积：约16000平方米可售建筑面积：15890.4平方米可售套数：159套项目现状：开工前筹备期二、项目商业价值分析1、大盘成型，大社区居民对商业配套的需求升级4249户居民，13000余常住人口，只有基本的小型超市、药店、美容美发、餐饮等基本生活配套这种自然生长的商业，无序无质，满足了社区早期的需求随着2011年天域的大规模交楼，蓝谷地进入全面入住时代，人口的增加，需求由量变进化为质变，蓝谷地集中商业刚好迎合这一时代需求2、早期缺陷，社区中心布局致使项目终极消费群局限于蓝谷地居民商业的价值与其昭示性、车流及人流是密切相关的本项目位于蓝谷地社区中心，不临城市主干道，现阶段的外部车流量极少，人流量主要来源于本项目小区内项目交通分析图天域KFC本商业由于外部车流和人流稀少，本商业项目短期内也主要以依靠小区内人流来实现商业价值因此要在短期内提升本项目商业价值，就必须进行合理市场定位、合理的功能分区，使本项目成为具有一定主题功能的商业中心，吸引外来客流三、项目定位1、定位因素分析2、项目功能定位以生活配套类业态为主，包含中档餐饮、娱乐及中高档生活配套等。

主力店锁定知名餐饮、娱乐及超市四、项目市场背景（周边类似项目）1、无序无质，商业价值持续低迷城市东南，有以万科城市花园为代表的社区商业，有以校园春天广场为代表的学区商业，尽管产品形态，客户群不同，尽管租金及人流不同，但是还是呈现以下特点：Ø 无商业运营团队进行商业管理及服务Ø 缺乏主题鲜明的定位Ø 未组织统一的招商，业主依照市场规律自然成型Ø 租金低，商铺投资回报率不高Ø 经营乏力，呈现约30%空置率2、主要是临城市道路规划，未实现吸引社区外消费群目标周边项目商业，以实行项目的昭示性，交通进入性来提高商业价值，大部分是临城市干道布局，其目标是扩大项目商业辐射范围，吸引更多的社区外消费群，但就实际情况而言，吸引更多社区外消费群的目标，基本都没实现其原因，与这些商业项目自身的业态缺陷，定位缺陷，管理缺陷，以及成都整个城市的商业布局，都有关系3、周边类比项目数据大观苑底商商铺数量：70户租金水平：租金水平35——45元/㎡，平均租金水平37元/㎡售价水平：7000元/㎡客户来源：80%为经济情况较好的拆迁安置户购买主要业态：低档餐饮、小型超市、蔬菜水果铺、小型日用百货铺、网吧、家装建材五金、低档美容美发空置率：无空置卓锦城底商：商铺数量：35户租金水平：平均租金水平30元/㎡售价水平：内部认购，不对外销售客户来源：内部认购主要业态：银行、小型超市、药房、日用百货、五金建材空置率：50%大观菜市场：商铺数量：120户租金水平：25——30元/㎡售价水平：不对外销售客户来源：不对外销售主要业态：农贸市场空置率：15%左右紫东梵谷底商：商铺数量：20户租金水平：租金价格25——50元/㎡，平均水平35元/㎡售价水平：一楼8500元/㎡；二楼5000/㎡客户来源：紫东梵谷小区业主主要业态：低档美容、小型超市、服装店、茶楼、网吧、杂货店空置率：30%校园春天广场：商铺数量：280户租金水平：一楼45元/㎡；二楼28元/㎡；三楼15元/㎡售价水平：一楼7000元/㎡；二楼4700元/㎡；三楼3900元/㎡客户来源：川师老师及雅郡业主主要业态：、KTV、眼镜店空置率：30%万科城市花园：商铺数量：80户租金水平：一楼40元/㎡，二楼26元/㎡，三楼14元/㎡售价水平：一楼8500元/㎡，二楼5300元/㎡；3600元/㎡客户来源：万科城市花园业主、川师老师主要业态：影院、餐饮、超市、银行、美容院、培训学校、药房、水果店、宠物医院、茶楼空置率：30%1.2周边新增商业调查海桐苑底商：商铺数量：24户面积区间：50——80㎡交房时间：2010年8月海桐苑集中商业楼：商业体量：13000㎡单层面积：2600㎡地下停车场：50个交房时间：2010年8月东方丽景集中商业楼：商业体量：9000㎡单层面积：2200㎡地下停车场：无交房时间：2011年6月卓锦城集中商业楼：商业体量：40000㎡单层面积：9000㎡地下停车场：400个交房时间：2012年12月五、项目营销计划1、销售策略夹层引入主力超市1、2层商铺依托主力店实现高价高速销售3层及以上招商，进行带租约销售，体现此部分商业价值2、项目招商计划时间工作内容备注2010年8月-2011年6月根据业态规划进行招商，筛选可能进驻的商户，初步沟通，并带有可能进驻的商家现场考察,并完成商业主力店（超市，大型火锅，特色餐饮及咖啡会所）的招商工作。

在此之前组建好招商团队，做好广告宣传，客户的积累， 60%以上面积的合同签订2011年7月--2011年10月完成交房工作，此时开始计算免租期的装修期阶段根据租赁合同的交房日期交房，并开始进行装修，招商工作同步进行，完成80%的入住率2011年12月装修期结束，整个商业开始试营业进入试营业阶段，完成100%的招商2012年3月商业正式整体开业，举行开业仪式做好整体商业的宣传，造势工作2013年3月免租期借宿，正式开始收租备注：1、 主力商家（面积2000平方米以上）可给予1年左右的免租期，3个月的装修期，但要求其提前3个月进场装修，即给其留出6个月的装修时间，应该可以完成装修2、 次主力商家（面积1000--2000平方米）可给予6个月左右的免租期，3个月的装修期，但要求其3个月必须完成装修3、 中型铺位（面积500--1000平方米）可给予6个月左右的免租期，3个月的装修期，但要求其3个月必须完成装修4、 小型铺位（面积500平方米以下）可给予3个月左右的免租期，3个月的装修期，但要求其3个月必须完成装修5、 3个月装修期的优惠政策建议截止在2011年7月交楼前，一旦完成交楼，此政策建议递减至整个商业开始试营业前期，以保证整体开业效果楼层业态招商对象租金及免租期3F大型火锅店鋘铭火锅，德庄火锅等免租期（包括装修期）1年，35-40元/平米/月3F特色餐饮华阳粥王、一把骨等免租期（包括装修期）1年，30-35元/平米/月3F咖啡会所老树咖啡、仙踪缘等免租期（包括装修期）1年35-40元/平米/月3F茶坊仙踪林免租期（包括装修期）1年30-35左右元/平米/月4F瑜伽馆、健身中心圣佳瑜伽、玛亚瑜伽等免租期（包括装修期）1年，租金20-25元/平米/月4F早教机构，培训学校东方爱婴，金宝贝，大风车或成都有一定知名度的具有拓展计划的此类商家免租期（包括装修期）1年，租金20元左右/平米/月4F浴足、保健渝富侨，重庆富侨免租期（包括装修期）1年，租金25元左右/平米/月4F茶坊阳光茶楼等免租期（包括装修期）1年，租金在25元/平米/月3、项目价格及付款方式价格确定方案一楼层面积销售底均价底价总产值报价均价报价总价夹层1085.3916096174699661752619022545 一楼3493.1112316430215691341146846098 二楼4165.47790532926184860835856366 三楼3940.22505819930058550821702732 四楼3206.21515616531504505316200979 整体15890.481731298792818888141233875方案二楼层面积销售底均价底价总产值报价均价报价总价夹层1085.3916096174699661752619022545 一楼3493.1112316430215691341146846098 二楼4165.47790532926184860835856366 三楼3940.22595723471891 661926080316 四楼3206.21605319407189 672621564968 整体15890.48577 136296798.79400 149370294说明：方案一与方案二的整体均价相差￥404元，三楼四楼可实现均价相差1200元/㎡，方案一与方案二相比，总产值减少￥641万元。

付款方式（及优惠）一次性付款   拟优惠3%   1．付足定金(3万元)时签署认购书;2．签署认购书后7天内付首期并签署《商品房买卖合同》;3．签署《商品房买卖合同》后10天内付完余款银行按揭付款方式  拟优惠1％1 付足定金(3万元)时签署认购书；2．签署认购书后7天内付首期并签署《商品房买卖合同》；3．签署《商品房买卖合同》后15天内向银行申请按揭分期付款方式一 拟优惠2％付足定金(3万元)时签署认购书;签署认购书后7天内付首期并签署《商品房买卖合同》；签署《商品房买卖合同》后60天内付完余款分期付款方式二 拟优惠1％付足定金(3万元)时签署认购书;签署认购书后7天内付首期并签署《商品房买卖合同》；签署《商品房买卖合同》后180天内付完余款业主购铺优惠 凡持能有效证明其业主身份的客户（或者直系亲属），额外享受1％的优惠团购优惠购买3套及3套以上商铺或购买三、四楼400平米及以上商铺可额外享受1％的优惠排号优惠前期排号客户可额外享受1%优惠；开盘优惠开盘当天转单客户可额外享受1%优惠；现场灵活促销优惠1％4、项目销售计划前提：销售前确定主力店1-2家意向商家——“优玛特”超市根据洽谈进程，预计在2010年12月可与优玛特超市签署正式协议。

租金预测见下表关于“优玛特”超市12年租金收益计算年限租赁面积租金月租金年租金12028 ——————22028 30 60840 730080 32028 30 60840 730080 42028 30 60840 730080 52028 30.90 62665 751982 62028 30.90 62665 751982 72028 30.90 62665 751982 82028 31.83 64545 774542 92028 31.83 64545 774542 102028 31.83 64545 774542 112028 32.78 66482 797778 122028 32.78 66482 797778 合计租金收益6905209 。