
地产区域商业中心发展规律研究.ppt
19页本报告是严格保密的单击此处编辑母版标题样式,,单击此处编辑母版文本样式,,,,*,,,本报告是严格保密的单击此处编辑母版标题样式,,单击此处编辑母版文本样式,,,,*,,,本报告是严格保密的单击此处编辑母版标题样式,,单击此处编辑母版文本样式,,,,*,区域商业中心的发展规律,[关键字]:,,发展模式,商圈,商业,,,,[简介]:,,区域商业中心的物业的发展规律、空间布局特征,通过分析西安小寨商圈、深圳南山文化中心、武汉鲁巷商圈的发展得出,,,[说明]:,,出处——[2007]GW68_合肥_学府春天西侧项目,,提供人——雷艳、李琼桦,2,,案例借鉴:,,高新产业区,政务新区,中高端居住,深圳南山文化中心,深圳车公庙片区,深圳花园城中心,北京丰台区政务商务圈,武汉鲁巷商圈,案,,例,,研,,究,研究目的,:各因素对周边区域商业中心的影响,西安小寨商圈,3,,武汉鲁巷商圈毗邻高新区,周边高校林立,通达性好,为片区商业中心,,区位:,位于东湖高新区的中心地带,距离最近的市级商圈——街道口商圈6分钟车程,周边高校众多,,交通:,衔接珞渝路等多条城市主干道,数十条公交线穿行,通达性好,,人口:,新增人口入住率以每年10万递增,居民以高知阶层为主,,,,东 湖 新 技 术 开 发 区,鲁巷商圈,学府板块,中心城区,鲁巷商圈,街道口商圈,武汉鲁巷商圈,4,,90年,00年,02年,07年,基础,,建设,酒,,店,住宅,,公寓,00,年东湖高新区批准为国家光电子产业基地(光谷),,00,年工业总产值,213,亿元,,0,7,年,4,月地铁2号线动工,商,,业,写,,字,,楼,88,年成立东湖高新区,楼市一片空白,,01,年本地开发商开始在楚雄大道沿线开发住宅,,02,年万科等进入,,03,年大量高档楼盘、大盘入市,,07,年总供应量约,160,万平米,为武汉供应量最集中的几大区域之一,现有居住人口,20,万,一半为高校教职工,,自然形成的商业,,百货:,00,年鲁广购物中心开业,,超市:,01,年,12,月鲁广当代超市开业,,03,年,4,月鲁广关山超市开业,,电器:,04,年,11,月工贸家电开业,,05,年苏宁开业,,04,年,11,月光谷书城开业,百货:,07,年中百仓储开业,预计,07,年,10,月大洋百货开业,,超市:,07,年中商平价开业,预计,07,年,10,月家乐福开业,,家具:欧亚达开业,,休闲娱乐: 预计,07,年底天河环艺影城开业,94,年水神客舍开业(准,3,星),,96,年银湖宾馆开业(准,3,星),01,年龙安大酒店开业(,3,星),,06,年,10,月华美达酒店开业(准,5,星),预计,07,年光谷特一号酒店式公寓入驻,,07,年联合国际入伙(甲级),0,1,年高科大厦入伙,,03,年华乐商务中心、,SBI,创业街、国光大厦(乙级)开发,,05,年,4,月慧谷时空入伙,政策倾斜与重大交通设施投入直接影响住宅与商业发展,01年住宅开发,04年商业氛围基本形成,05年大量写字楼入伙;07年后商业往地铁口方向发展,武汉鲁巷商圈,5,,集中式商业周边餐饮和休闲娱乐业发达,餐饮分布由商圈核心向外围扩散;超市可单店存活,专业店扎堆现象显著;写字楼群集处出现酒店,鲁广当代超市,,中百超市,,关山超市,,家乐福,,鲁巷购物广场,,关山商场,,中百仓储,,大洋百货,,苏宁电器,,武汉数码港,,工贸家电,,光谷通讯城,,光谷书城,,1,2,1,2,3,4,1,2,3,4,5,虎 泉 街,新 竹 路,雄楚大街,鲁,,磨,,路,,关,,山,,一,,路,,喻家湖路,大中型餐饮,,大中型休闲娱乐,,写字楼,,酒店,超,,市,百,,货,专业,,店及,,其他,3,珞,喻,路,民族大道,珞喻东路,关,,山,,二,,路,,1,1,2,4,2,5,2,2,2,3,1,3,2,4,4,1,3,4,高新区管委会,武汉鲁巷商圈,6,,租金沿主力店向远处逐渐递减,餐饮承租能力较低,仅在20~35元/平米,民,,院,,路,民,,院,,路,租金分布图,鲁巷购物中心,武汉鲁巷商圈,7,,西安小寨商圈毗邻高校板块,为师生及新富阶层集中区域,属片区商业中心,,区位:,位于二环外,距城市核心商圈——钟楼商圈6分钟车程,集中了西安市最主要的高校,,交通:,长安南路与二环线、小寨路等多条城市主干线通过,,人口:,高校师生集中,众多新楼盘新富阶层入住,,钟楼商圈,小寨商圈,西安小寨商圈,高 新 区,学 府 片 区,8,,90年,03年,07年,基础,,建设,酒,,店,03,年底对小寨十字四个方向的干道全面拓宽改造,数座人行天桥投用,小寨工人文化宫改造,07,年,10,月地铁,2,号线开工,,商,,业,写,,字,,楼,99年开始发展商业,04年商业氛围初步形成,写字楼和酒店随后入住;商业业态中超市最先发展,百货与家居电器随后,55,年创建军人服务社,百货:,03,年民生国贸开业,,04,年,12,月百盛开业,,,05,年,1,月开米广场潮流街区开业,,06,年,7,月飞炫地下购物广场开业,,电器:,03,年,5,月智圣电器开业,,04,年,6,月苏宁开业,,05,年,5,月大中电器开业,,家居:,03,年,12,月三森国际家居城开业,,休闲娱乐:,04,年摩登假日洗浴中心,07,年,2,月家乐福开业,,,92,年东方大酒店开业(,3,星),04,年金石国际酒店(,5,星)、汇元酒店(,3,星)、天德伦酒店开业,,04,年,5,月三北商务酒店开业,04,年三北商务大厦、电子大楼入住,,05,年开米广场、高速大厦入住,,06,年阳明国际写字间开发,,99,年国贸大厦开发,,00,年百隆广场、文化大厦、中信大厦开发,,00,年嘉汇大厦入住,超市:,99,年,8,月好又多开业,,07,年祥源大厦开发,西安小寨商圈,9,,商圈成熟区域写字楼大力发展,写字楼集中区域餐饮和休闲娱乐业发达,附近出现酒店;高校板块商业以中低档为主,家乐福,,好又多,,海星超市,,百盛,,开米广场,,民生国贸购物中心,,百隆广场,,大雁塔商厦,,大中,,新华书店,,嘉汇汉唐书城,,粤港台灯饰城,,光影灯具城,1,2,1,2,3,4,5,1,2,3,4,5,一环南路,朱,,雀,,大,,街,,小 寨 西 路,青 松 路,长,,安,,南,,路,,翠,,华,,路,,雁,,塔,,路,大中型餐饮,,大中型休闲娱乐,,写字楼,,酒店,超,,市,百,,货,专,,业,,店,,及,,其,,他,3,小 寨 东 路,1,2,1,2,3,3,兴善寺东街,4,租金250,租金180,租金130,租金210,租金170,租金120,租金280,1,2,3,4,5,5,市政府,西安小寨商圈,10,,南山文化中心毗邻南山区政府、科技园及深圳大学,片区人口高端,属区域级商业中心,,区位特点:,南山文化中心位于深圳南山区,非中心城区,属区域商业中心,,交通:,临滨海大道和南海大道两条城市主干道,交通便利,,人口:,高新区现有就业人员约12万,深圳大学有近1万师生,片区居住人口多为高新区、福田区、罗湖区上班一族,人口素质为深圳各片区之首,高新技术产业园,深圳大学,南山文化中心,深圳西站,1,2,3,1,2,3,南山文化中心(区域商业中心),,华强北商圈(市级商业中心),,东门商圈(市级商业中心),,蛇口商圈(区域商业中心),南山区政府,华强北商圈,20分钟,南山文化中心,高新技术产业园,6分钟,南山文化中心,深圳大学,4分钟,南山文化中心,深圳西站,5分钟,南山文化中心,中心城区,4,4,深圳南山文化中心,11,,90年,94年,99年,02年,05年,基础,,建设,酒,,店,住宅,,公寓,90,年成立南山区,,96,年,9,月成立高新技术产业园,99年滨海大道开通,,04,年对南海大道、后海大道进行美化重建,05,年区委政府大楼迁入,,05年地铁2号线和西部通道开工,,06,年对火车西站改造,商,,业,写,,字,,楼,96年高新区成立,99年住宅开始大力开发,02年商业进入发展期,04年写字楼开始良性发展;商业业态中超市最先启动,百货及家居电器随后发展,83,年创办深圳大学,缓慢发展,,9,9年大规模住宅开发,,01,年百分百公寓入伙,,03,年桂花苑商务公寓入伙,05年开发楼盘量迅速增加,居住人口猛增,,85,年始建南油大道商业街,94,年修建创业路商业街、后海大道商业街,,超市:,96,年家乐福开业,百货:,99,年,12,月海雅百货开业,,,02,年曼哈商业广场开业(已关闭),,03,年儿童世界开业,,04,年天虹商场开业,,超市:,02,年,12,月人人乐超市开业,,家居:,02,年,8,月乐安居开业,,电器:,03,年国美、苏宁开业,百货:预计,07,年底海岸城购物中心开业,,电器:,05,年,1,月顺电开业,,05,年,4,月永乐家电开业,,家居:,05,年,1,月时尚家居广场开业,,98年12月中油酒店开业(4星),99,年,8,月东华假日酒店开业(,4,星),,03,年新桃园酒店开业(,4,星),05,年东方雅典商务酒店开业,,06年9月凯宾斯基酒店开业(5星),05,年荔园大厦入伙,,06年11月海岸城东座写字楼入伙(甲级),,07年天利中央广场入伙( 甲级,00年保利大厦开发(甲级,一直出租困难,,04,年开始良性发展),,04,年西海明珠商务大厦(无广告即销售一空)、万商大厦入伙,96年海王大厦、新绿岛大厦投用,,97,年新能源大厦入伙,深圳南山文化中心,12,,商圈往住宅集中开发、规划利好方向发展,且商业、写字楼和酒店档次走高,,99年滨海大道开通后,周边住宅大规模开发,商圈往南海大道与滨河大道交汇处发展,,05年深港西部通道开工,受利好因素影响,商圈、写字楼和酒店往规划路周边发展,,随着时间发展,商业、写字楼和酒店档次走高,,,,96年,家乐福为民房改造,99年,海雅百货开业,拟07年底,海岸城购物中心开业,深圳南山文化中心,13,,家乐福和写字楼周边餐饮业和休闲娱乐业发达,以海雅百货为代表的集中式商业周边写字楼林立,写字楼群集处出现酒店,家乐福,,人人乐,,家家惠,,海雅百货,,曼哈购物广场(已关闭),,儿童世界,,天虹商场,,海岸城购物中心,,领跑体育服饰,,荟芳园商业内街,,满家福百货,,乐安居,,国美,,苏宁,,顺电,,时尚家居广场,,永乐电器,,西部电子,,金香江家具,,深圳书城,,家居广场,1,2,1,2,3,4,5,6,7,1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,桃 园 路,常,,兴,,路,,学 府 路,桂 庙 路,海德二道,南,,山,,大,,道,,南,,光,,路,,南,,海,,大,,道,,创,业,路,2,1,3,1,2,3,4,1,3,2,5,4,5,6,3,2,6,7,7,8,9,10,滨海大道,大中型餐饮,,大中型休闲娱乐,,写字楼,,酒店,,公寓,超,,市,百,,货,专,,业,,店,,及,,其,,他,3,8,8,9,10,11,12,11,南山区政府,深圳南山文化中心,14,,写字楼发展过早导致租赁市场困难的局面,在规划利好的带动下甲级写字楼明显放量,,入伙时间,写字楼档次和建面,租售状况,客户构成,海王大厦,西海明珠商务大厦,天利中央商务广场,1996年,2004年,2006年,商住,甲级,甲级,5万平米,东临规划的西部通道,开盘1年销售93%,区位,南山区政府对面,,海雅集团 、美都连锁、协基科技等企业均整层购买,用于办公;已入驻公司50~60家,企业类型以金融、地产、科技类为主,几乎未做广告就销售一空,04年以前出租非常困难,04年后出租状况改善,南海大道与创业路交口,每层楼有3~7家企业办公,入驻以小企业为主,受04年西部通道规划利好消息,写字楼市场开始进入上升轨道。
写字楼市场将出现分化,一部分成为金融企业、总部在香港的外资公司的后勤部门,如CALLCENTER等;另外靠近科技园,拥有前海物流园、西部通道等便利条件,可能会使南山中心区成为这些企业的销售中心,深圳南山文化中心,15,,超市及餐饮经营状况较好,百货经营状况一般,家乐福附近的曼哈商场已关闭,,主力商家名称,面积,家乐福,6700m,2,人人乐,7500m,2,天虹商场,32000m,2,海雅百货,35000m,2,时尚家居广场,10000m,2,已关闭百货,深圳南山文化中心,16,,区域商业中心形成的,时间序列,:产业兴起—基础设施及中低端酒店—住宅—超市百货—商务公寓及专业店—写字楼及中高档酒店,案例总结(一),住宅大规模发展,超市百货,商务公寓,,专业店,中高档写字楼,,中高档酒店,特征,:,商业启动,3年以上,住宅大发展,商业成熟,3~5年,区域中心形成路径:,,产业发展初期,区域中心还未形成,商业形态以街铺为主体,零散的分布一些中低档的经济型酒店,企业自建办公楼,,基础设施的改善促进产业的发展,住宅也将迎来大发展时期,,在人口规模聚集到一定程度后,以大型超市为核心的商业开始形成,随后百货、专业店、中型餐饮陆续出现,区域中心已经基本形成;如果在此时发展写字楼,投资市场往往比较旺盛,但租赁市场会相当困难,,区域中心相对成熟的时候,中高档写字楼会逐步出现,随着区域进一步发展,高档写字楼也会出现,与此同时,中高档酒店市场也会有很大的发展,深圳南山文化中心,武汉鲁巷商圈,西安小寨商圈,17,,观点:,案例总结(一),观点,:,,区域商业中心往往,以大型超市为中心,功能相对比较丰富,,包括各类专业店、餐饮、休闲娱乐等,百货部分经营难度相对较大,,专业店除了家居建材店、家电店等外,,通讯电子专业店、书店等也会出现,,要,形成高端的写字楼集中区很难,,前期以发展商务公寓为主,紧接着,中档写字楼会比较多,,少量高档写字楼,且往往在商圈成熟后,,,酒店往往分布在写字楼、公寓集中区,,集中式商业周边餐饮和娱乐业发达,餐饮因承租力低,分布往商圈外围扩散;,大中型餐饮将会有很大的市场空间,18,,区域商业中心形成的,空间序列,案例总结(二),核心圈层:,大型超市、大规模百货、家电专业店、书店、电子通讯店、商业街、快餐类餐饮等,可能出现酒店,主干道,主干道,外围圈层:,公寓、经济型酒店、通往规划利好方向主干道的写字楼、大型集中餐饮、休闲娱乐,次级圈层:,(写字楼+酒店)、快餐类餐饮、服装等专卖店、银行营业网点、通讯类营业网点、电脑城、家具灯饰、家电专业店,大型集中百货多出现在主干道和次干道的交汇处,,,电器类专业店、电子通讯类专业店有扎堆现象,19,,。












