银泰城商业街招商运营及物业管理方案课件.ppt

银泰城商业街招商运营及物业管理方案,,,,,目录 Contents,,商业总体运作思路,1,商业街招商执行策略,2,物业服务合作计划,3,全程商管服务总结,4,,,,,合作报价,5,,商业总体运作思路,操盘思路 操盘流程 全程策划服务,,,,操盘思路,,市场调研,消费调查,建筑形态,,商户调查,业态调查,市场定位,商业规划,商业管理,招商销售,竞争调查,投资调查,价格调查,功能定位,规模定位,业态定位,文化定位,客层定位,竞争定位,,交通动线,商业布局,铺位分割,,招商定位,招商策略,招商计划,招商推广,价格设计,销售策略,营销控制,营销管理,,物业管理,商业管理,客户管理,开业策划,……,……,……,……,,,,,品牌组合,附属设施,主题定位,操盘流程,2,3,,,,,,,前期策划顾问服务,招商实施服务,商业管理服务,1、市场研究报告 2、项目定位报告,根据市调和定位两个方案着手设计（《商业规划方案》、《招商策划方案》）/着手市场定位方案和招商策划方案的落地/策划本项目在商界的推广传播/策划本项目促进销售,通过指导、自组或合组商业管理团队对本项目的进行商业运营管理商业管理服务前期成果是《商业项目商业管理方案》，中期核心成果是《商业项目商业管理制度与管理流程》和商业经营绩效，后期成果是本项目赢利能力和赢利水平。

1,针对哈尔滨银泰城商业街项目，港联将提供“全程策划服务”,全程策划服务,商业街招商执行方案,不要固守过去，要定位于未来；创新与成熟一定是相辅相成的！,,哈尔滨商业市场调研 价格策略 商业街主题定位建议 商业街业态规划建议 战略资源整合 招商阶段性工作内容 招商工作节奏控制,,,,,,,,把握市场商业趋势、了解商业现状与规划 挖掘市场空白及项目发展定位之依据,哈尔滨商业市场调研,,,,中央大街商圈,,本案,,未来群力商圈,哈尔滨市现有商业格局： 目前哈尔滨的商圈分布过度集中在松花江以南区域，传统商圈仍是现阶段是市民消费的核心商圈，但传统商圈商业格局大致分定，利润空间已经饱和 新兴商圈近几年发展迅速，营销模式单一、重复，相互之间跟进、模仿的痕迹十分明显 伴随目前城市版图的扩张，明显缺乏均衡性，与城市发展趋势不协调哈尔滨现有商业格局,传统商圈,中央大街商圈,爱建商圈,秋林商圈,新兴商圈,靖宇商圈,顾乡商圈,会展商圈,松北商圈,安埠商圈,目前传统商圈可分为三大商圈，商业氛围浓厚其中，中央大街商圈和秋林商圈属于跨区域性核心商圈，覆盖范围广新兴商圈则以会展商圈、哈西商圈为新兴商业区的代表未来群力商圈,,新兴商圈,,传统商圈,,中央大街商圈,中央大街商圈：旅游休闲型主题商业中心 秋林商圈：品牌消费型主题商业中心 靖宇商圈：传统服务型主题商业中心,哈尔滨市商业发展预判： 传统商圈内商业设施将根据市场变化调整，整体档次、所面向客群的差异将更加明显； 随着城市的不断发展，城市扩张加剧，传统的商业中心已经不能够满足目前消费者的购物需求； 随着城市各区域功能布局的逐步确定，商业发展已经逐步形成区域化的格局，商业的衍生也随着区域的消费特征的差异化而有不同的特色； 未来消费趋势，势必依照区域特性而吸引不同层次与档次的消费者。

这表示未来的商业设施所规划的商业范围或商圈将受到区域本身特色的局限未来商业有从传统商圈向人口集聚的新兴居住区扩散的趋势，本项目处于群力新区，在城市“西扩”发展方向之上，应当合理规划布局，因势利导新兴商圈,哈尔滨商业发展预判,,本案,,未来群力商圈,市场调查样本采集原则 调查对象：调查小组成员拟定好调查提纲对哈尔滨市商业项目分传统商圈和新兴商圈进行调研分析询问法：走访项目现场和销售中心，通过各种方式向商管公司、物业人员 以及销售人员提出问题，收集市场信息； 观察法：在中介门店通过记录获取市场信息； 网络资料收集：利用网络收集市场数据调查方式,市场调查说明,传统商圈分析/中央大街商圈,哈尔滨市发展最早，目前最成熟、人气最旺的商圈，同时也是商业发展前景最好的区域，但是部分业态将面临优化、调整、升级传统商圈分析/秋林商圈,哈尔滨市较早兴起的商圈之一，近年来发展稍滞后于皖西路商圈，但随着商圈改造提升为以秋林中心商业区和特色街区为核心的大秋林商务圈 ，发展前景看好传统商圈分析/靖宇商圈,哈尔滨市最早兴起的商圈之一，以批发零售为主的传统服务型商圈，近期发展步伐滞后拥有近百家闻名全国的老字号商铺和国内乃至世界最大的中华巴洛克建筑群，被誉为”哈尔滨的横店摄影城“。

传统商圈现有重点商业项目格局： 目前重点商业项目分布较为集中，商业类型表现为商场及购物中心； 传统商圈内商业均为多年发展起来的老商业，发展至今已经具有一定的单体商业规模，均在3万方以上； 消费档次均在中档及中档以上，消费群体具有一定的差异性和共性 高端国际品牌的引进力度较大，但产品同质化、品牌堆砌现象严重，各百货均没有针对自身的细分市场来进行品牌引进及品类布局传统商圈,玛克威商厦,金安国际广场,温州国际商贸城,道里万达广场,,,松雷国际商厦,远大购物中心,,,,,传统商业项目兴起时间较早，发展至今已具有一定单体规模，档次不一，消费群体不一，发展潜力有限，未能充分引导城市消费，这种趋势未来几年将进一步加聚、演变传统商圈现有重点商业项目概况,,本案,传统商圈内的商业项目以购物中心形态的商场为主要业态，多采用扣点的方式经营新兴商圈分析/爱建商圈,哈尔滨市首席滨水新城里的生活休闲商业中心，新兴商业更趋于国际化是一个购物、餐饮、休闲、娱乐、运动健身、文化、科技、体验、居住、商务、旅游于一体的国际生活、商业中心区新兴商圈分析/顾乡商圈,道里区五大商圈之一，针对哈尔滨市“中兴”战略，顾乡商圈提档升级，商圈以综合性现代服务业为发展重点，大力发展汽车物流中心，引进品牌汽车4S店、哈西客站配套服务业等一批现代服务业项目。

新兴商圈分析/会展商圈,以哈尔滨国际会展中心体育馆为中心，集合展览、体育、文化、餐饮、娱乐、购物、旅游商务等多种功能为一体的新商圈新兴商圈分析/哈西商圈,交通枢纽型商圈，以休闲商业和体验消费为主题的时尚消费后起之秀，实现了地铁交通与商业的无缝对接新兴商圈分析/松北商圈,哈尔滨市未来东北亚经贸枢纽和国际制造业的新城，定位为现代服务业集聚区、旅游文化功能区和消费品与生产资料物流集散基地新兴商圈分析/未来群力商圈,哈尔滨市目前最大、最热的开发区，商业尚属于起步阶段，配套尚不完善，人气不足，人们区域认知度不高定位为集金融、总部经济、会展、酒店、商贸及文化娱乐为一体的中央商务区新兴商圈现有重点商业项目格局： 目前重点商业主要分布在传统商圈扩展开来的外围新兴商圈内； 新兴商圈根据商业发展时间上跨度较大，在规模上比传统商业有较大的提升，业态丰富、综合性强； 消费档次均在中高档，目前缺乏真正意义上的高端、时尚前沿的商业中心，新兴商圈概念同构、经营同质化，营销模式单一、重复，相互之间跟进、模仿的痕迹十分明显； 整体市场需要朝多元化、高层次方向发展红博世纪广场,香坊万达广场,,卓展购物中心,西城汇,,,,新兴商圈现有重点商业项目概况,新兴商业区或区域性商业区，多处于发展阶段，需要一定的市场培育期，商圈辐射范围有限,新兴商圈业态整体向购物中心发展 ，但在经营模式主要沿用传统的扣点模式，说明新兴商圈仍然处于培育期，缺乏专业的商业管理公司进行商业运营。

未来重点商业项目分布,3,1,5,10,8,7,6,2,11,4,未来重点商业项目格局分析： 未来商业网点分布有向周边延伸外扩的趋势； 发展趋势是现有商业格局被打破，有传统商圈向多区域商圈方向发展； 主要是向西发展和扩张9,以上列表项目为潜在竞争项目，但大多商业部分未动工，具体数据不全，根据自身项目节点，有待跟进调研,未来重点商业项目概况,哈尔滨独立商业街格局分析： 商业街区均为自发形成的，换租率表现较频繁，后经政府引导进行改造，目前仍是市民休闲购物的主要去处； 租金价值是由根据商铺不断置换而实现的； 商业街缺乏统一经营管理和合理规划，均采取商业门前三包形式4,2,1,3,5,市区内商业街区风格各异、档次不一、经营情况参差不齐，面临升级改造和合理规划的窘境，哈尔滨市民呼吁复合型的商业街区独立商业街区市场分析,哈尔滨商业市场租金调查表,,市场租金数据网络收集：,,,本案,哈尔滨主要商圈租金水平,租金：10-20元/天·㎡,租金：2-5元/天·㎡,租金：6-10元/天·㎡,租金：2-3元/天·㎡,租金：10-20元/天·㎡,租金：4-10元/天·㎡,租金：5-10元/天·㎡,,会展商圈为最早提出中央商务区的概念的区域，与群力商圈发展存在许多相似之处。

租金：2-5元/天·㎡,租金：2-8元/天·㎡,群力新区地理位置相对于南岗区来说优势更加明显，配套更加完善，景观设计更加科学，更具商业价值 群力新区目前租金偏低，但参考先行开发的会展商圈的商业租金，近年来上涨最为迅速，而未来2-3年为大型商业的进驻群力的集中时期，由此保守推测，未来5-6年群力将进入快速成长期，商圈的租金上涨预估在50%左右类比南岗开发区与群力新区,哈尔滨市重点商业项目分析,,,哈尔滨市重点商业项目分析,传统商圈购物广场代表案例,道里万达商业广场 ——哈尔滨市第一家万达广场,位置：中央大街 首层产权式商铺 建筑面积：139,000 ㎡ 定位：中高端 面积区间：6-300㎡ 去年租金水平：12-18元/㎡/天 目前租金水平：15-20元/㎡/天（平均上涨18%） 供暖费：45元/㎡（供暖期） 租金包括物业费、商管费和所有能耗费,,,,,万达广场D座,万达广场C座,万达广场A座,万达广场B座,,中 央 大 街,传统商圈中的成熟商业，商业基础条件好，人流量大，租金逐年稳定上涨金安国际广场,开业时间：2006年初 吸引年轻族群的潮流汇聚地 建筑面积：6万㎡ 首家引入哈尔滨的zara、H&M、哈根达斯、Sephora等时尚品牌 采用租金+扣点的方式租出，以1.6元/平米/天的价格租出，扣点25%，物业费另计。

集购物、休闲、美食、娱乐于一体的时尚购物中心,哈尔滨市重点商业项目分析,传统商圈购物广场代表案例,西城汇,哈尔滨首个地铁商业项目,项目为地下两层商场，地上为哈西服装批发城，人流大，目前营业良好，随着负二层地铁的开通，商场升值空间巨大开业时间：2010年11月 建筑面积：2.5万㎡ 销售进度：C区在售，5—8.5万元/㎡； 二手价格：A、B区二手价格为10万元/㎡ 定位：中高端 租金：A、B区为8—10元/天/㎡,C区为17元/天/㎡ 租金包括物业费、商管费和所有能耗费 返租策略：返租三年 商业管理费：1.5元/月/㎡（自营商铺交纳） 供暖费：45元/㎡（供暖期） 主力商户：肯德基、屈臣氏、美特斯邦威、以纯、安踏,新兴商圈购物广场代表案例,哈尔滨市重点商业项目分析,红博西城红场,项目将哈西客站地区工业遗址重新包装，打造包含工业博物馆、文化创意园、时尚文化中心、商务休闲场所、酒店办公、配套商业于一体的商业创意中心,开盘时间：2012年8月 建筑面积：40万㎡ 面积区间：35—700㎡自由分割 管理费：3-4元/月/㎡， 管理费包括物业费和商管费，水电费 供暖费：45元/平 销售价格：内部认购均价2万，全款97折 返租方式：一次性返租两年，年返租率为8%,20 万平大型生活购物中心·10 万平东北品牌运营总部·10 万平老厂房为展览区,项目配套设施齐全，交通方便（哈尔滨西站、客运站、地铁）引入officemart运营模式，品牌总部加品牌零售，产品竞争力很强。

哈尔滨市重点商业项目分析,新兴商圈商业综合体代表案例,未来群力商圈代表案例,开业时间：2013年8月 建筑面积：30万㎡ 销售价格：3—9万元/㎡ 定位：中高端 面积区间：30—300㎡ 销售进度：目前销售住宅，2013年商业正式运营 业态：远大购物中心，好百客。