大邑锦天新城项目定位沟通方案140p.ppt

锦锦￿ ￿天天￿ ￿新新￿ ￿城城￿ ￿项项￿ ￿目目前前￿ ￿期期￿ ￿沟沟￿ ￿通通￿ ￿报报￿ ￿告告报告结构第一章项目发展环境第二章项目SWOT分析第三章项目定位研判第四章项目相关建议第五章项目投资分析第六章项目服务计划第一章项目发展环境PART-1￿￿￿￿￿￿￿项目城市环境分析PART-2￿￿￿￿￿￿项目区域环境分析PART-3￿￿￿￿￿￿项目房地产市场分析PART-4￿￿￿￿￿￿项目商业市场分析PART-5￿￿￿￿￿￿项目客群分析基础状况大邑县属于成都市区域经济的第三圈层，位于四川省中西部，成都平原西缘距成都市区48公里，东北与崇州市为界，南接邛崃市东南与新津县毗邻西北与芦山县、宝兴县、汶川县接壤属亚热带季风性湿润气候大邑县历史悠久，文化繁荣风景秀丽，旅游资源丰富基础状况第一圈层第二圈层第三圈层大邑县总体城市化水平较低，位于第三圈层，城市化率为33.7%，房地产行业仍有较大的发展空间PART-1￿￿￿￿￿￿￿项目城市环境分析地理位置：大邑县位于成都平原西部，与邛崃山脉接壤东与崇州市交界，东南与新津县毗邻，西南与邛崃市相邻，西与雅安市芦山县、宝兴县相连，北与阿坝州汶川县接壤。

县域总面积1327平方公里大邑辖3乡、17镇距成都市区48公里，地跨东经102°59′至103°45′，北纬30°25′至30°49′东北与崇州市为界，南接邛崃市东南与新津县毗邻西北与芦山县、宝兴县、汶川县接壤自然环境：大邑县地处成都平原向川西北高原过渡的前沿地带，其西部为成都平原与龙门山脉隆起的缝合带全县整体处于构造活动带上，其地质构造极其复杂其中，平原占22.8%，丘陵占16.7%，山地占60.5%境内西北最高峰苗基岭（大雪塘）海拔5364米，东南最低处的韩场镇杨家祠堂海拔仅475米，相对高差达4889米亚热带湿润季风气候，境内年平均气温为16.0℃（平坝区），1月平均气温5.5℃，7月平均气温26.1℃，极端最低气温-4.8℃，极端最高气温35.1℃无霜期多年平均为284天平均年降水量1098.2毫米随山体海拔高度的变化，常显现“一山有四季，十里不同天”的生物气候垂直变化特点大邑县拥有植物226科、1527属、8600余种，脊椎动物5个纲36个科常绿阔叶林（海拔<1500米）—常绿阔叶林和常绿阔叶、落叶阔叶混交林（海拔1500-2400米）—常绿针叶林（海拔2400-2800米）—常绿针叶、落叶针叶混交林（海拔2800-3500米）—亚高山灌丛草甸（海拔3300-3800米）—高山草甸（海拔3800-4500米）—高山寒漠土（海拔4000-5000米）。

形成了多种多样的自然生态环境类型，生物多样性优势十分明显基础状况PART-1￿￿￿￿￿￿￿项目城市环境分析行政划分：县域总面积1327平方公里，总人口50万人大邑辖3乡、17镇基础状况PART-1￿￿￿￿￿￿￿项目城市环境分析人 口 状 况 分 析截止2012年大邑县户籍人口为519922人，大邑县已经步入了人口低死亡率、低出生率、低增长率的现代化人口再生产类型数据来源：大邑统计年鉴PART-1￿￿￿￿￿￿￿项目城市环境分析人 口 状 况 分 析数据来源：大邑统计年鉴在与成都市其他第三圈层县（市）的相应指标的比较中可以看出，大邑县人口自然增长率水平最低，且低于成都市平均水平，总体人口基数小自然增长率低就发展房地产业的本地人口条件看来并不理想PART-1￿￿￿￿￿￿￿项目城市环境分析交 通 状 况 分 析两横：n温泉大道-富民中路-西岭大道接S106n雪山大道-工业大道（S106）三纵：n官渡大道（内蒙古大道）n蓉新南街-天邑·大邑大道（城市中轴）n邑新大道省道：nS106（川西旅游专线）高速公路：n成温邛高速PS：目前无航空及铁路交通现状交 通 状 况 分 析Ø项目所处位置公路交通极为便利。

项目地块距离成都市区48公里，全程高速；距离成都双流国际机场约70公里，全程高速Ø项目地块距成温邛高速公路出入口800米，成温邛高速公路于2008年6月5日起对车牌照为川A、川O车辆免收通行费Ø规划中的成蒲快速铁路大邑站距本项目约1.2公里的距离，成蒲铁路由成都市中心向西经温江、崇州、大邑，一直延伸到著名旅游景点西岭雪山，预计2015年正式投入建设成蒲铁路建成后，从成都到大邑铁路车程约18分钟Ø经过大邑县的成都经济区环线高速公路(成都第三绕城高速)已于2012年年底动工，预计2015年通车Ø拟建大邑至西岭雪山高速公路（大西高速），建成后将进一步改善大邑中心城区至西岭雪山景区的交通条件和和提升道路安全，届时从成都到西岭雪山的驾乘车时间也将大大缩短，目前大邑至西岭雪山的高速路正在进一步论证中Ø成温邛快速通道预计2014年通车，该快速路几乎与成温邛高速路平行，是途径大邑的又一条免费快速路成温邛快速通道大邑段将建成全县新的经济增长带Ø拟建大邑—浦江连接线，双向6车道，目前前期可研工作已完成未来交通格局PART-1￿￿￿￿￿￿￿项目城市环境分析PART-1￿￿￿￿￿￿￿项目城市环境分析经 济 状 况 分 析从上表看出，大邑县GDP增长迅速，平均环比增长率在10%左右，说明其基本的经济运行状况稳定，从2010至2012年三年的环比增速在12%以上说明大邑县逐渐进入到经济快速发展的阶段。

数据来源：大邑统计年鉴PART-1￿￿￿￿￿￿￿项目城市环境分析经 济 状 况 分 析￿大邑工业以机械加工、新型建材和食品制造为主的现代型轻工业，并吸附成渝经济圈形成投资“洼地”主要企业有成都新蓉实业（机械制造）江口醇酒业集团（食品）成都双星体育用品有限公司（服装加工），县域经济结构已由传统的农业型经济结构逐渐转变为工农型经济结构数据来源：大邑统计年鉴PART-1￿￿￿￿￿￿￿项目城市环境分析经 济 状 况 分 析￿大邑旅游业发展迅速，2012年共接待游客969.71万人次，旅游收入达到18.65亿元，第三产业已成为其经济结构组成的重要部分，对房地产业而言，随着旅游业的发展将直接刺激基础配套设施的完善数据来源：大邑统计年鉴PART-1￿￿￿￿￿￿￿项目城市环境分析经 济 状 况 分 析从三大产业的比例结构来看，二三产业比重逐年增加，第一产业比重逐年减少，结合大邑的实际经济情况，大邑逐渐形成以第二三产业为龙头的现代型工业旅游城市数据来源：大邑统计年鉴PART-1￿￿￿￿￿￿￿项目城市环境分析消费与收入状况分析大邑县城镇居民可支配收入较低（以2012年为例：全国城镇可支配收入为24565元，成都为27193.65元，￿与全国相差1.2倍与成都相差1.4倍），城乡收入差距较大（相差1.8倍），但整体态势向好，平均增长速度较快在12%以上。

数据来源：大邑统计年鉴PART-1￿￿￿￿￿￿￿项目城市环境分析消费与收入状况分析大邑县社会零售品消费增长迅速，平均增长率在18%左右，受整体经济环境影响较大（08、09年为宽松货币政策，09年以后货币政策缩紧，整体经济形式下滑），经过09年的增长高峰后，发展趋势逐步稳定，消费需求旺盛数据来源：大邑统计年鉴PART-1￿￿￿￿￿￿￿项目城市环境分析金 融 政 策 分 析国家金融政策分析n加快经济结构性调整n产业结构调整深化n进出口贸易逐步恢复n进一步扩大内部市场需求n实施积极的财政政策n实施稳健的货币政策PART-1￿￿￿￿￿￿￿项目城市环境分析金 融 政 策 分 析本地银行信贷政策分析n不限购；n认房认贷；n在资信证明中不需要提供银行流水；n最低贷款首付比例3成；n首套房最高执行基准利率是：建行上浮5%，农行和工行上浮4%，成都银行维持基准利率不变PART-1￿￿￿￿￿￿￿项目城市环境分析金 融 政 策 分 析大邑县城乡居民存款余额与金融机构存款余额，增幅稳定，差额逐渐加大一方面说明经济收入稳步增加，另一方面说明消费能力及消费观念提升数据来源：大邑统计年鉴PART-1￿￿￿￿￿￿￿项目城市环境分析小结项目城市环境分析总结n人口特征：人口密度较低，且分布集中，自然增长率低，人口总量增加主要依靠机械增长；n交通特征：点辐射状交通路网，路网完善，缺乏轨道、航空现代交通形式；n经济发展特征：由传统的农业型经济结构逐渐转变为工农型经济结构，二三产业逐渐成为其经济发展重心n消费收入特征：整体收入水平较低，消费需求旺盛，消费目的为生存消费目的，消费方式现款消费为主；n金融政策特征：本地银行信贷政策较为宽松，经济收入稳定，整体金融市场稳定。

城 市 格 局PART-2￿￿￿￿￿￿项目区域环境分析桃园新城桃园新城桃园新城桃园新城保利保利保利保利老城区老城区老城区老城区城南新区城南新区城南新区城南新区晋东新区晋东新区晋东新区晋东新区工工工工业业业业区区区区大邑县城区呈点状单核发展态势，由目前的城市核心区老城区，向西桃源新城去，向南城南新区，向东晋东新区辐射发展整体发展态势西拓南进，北面山脉阻挡和东面集中工业发展及道路限制城市拓展性较小城区城市发展方向城市发展方向区 域 分 析PART-2￿￿￿￿￿￿项目区域环境分析老城区n为城市核心区，人口密度大，商业集中，但随着城市的发展区域优势逐渐减弱，人口向各区域外溢桃园新城区n定位城市未来核心区，目前县委已经迁入，市政配套完善，已经成为城市副核心区域；随着政策、经济红利的倾斜未来将成为城市政商核心城南新区n处于工业区与新老城区的过渡地带，城市定位为住区，即链接核心区（桃园新城区）又链接生产服务区（晋东新区、工业区)晋东新区n处于老城区与工业区之间，受老城区商业与工业区发展影响，整体定位功能服务功能为主，商业发展迅速总 体 分 析PART-3￿￿￿￿￿￿项目房地产市场分析由上表看出在新增供应面积有所减少，但基本稳定，而成交面积逐年增加，证明需求逐渐上升。

市场存量基本保持不变对价格上涨形成阻碍数据来源：大邑淘房网总 体 分 析PART-3￿￿￿￿￿￿项目房地产市场分析从上表观察得出，房地产开发投资趋于饱和，经过09年的疯狂增长，2010开始整体房地产市场投资进入下行通道数据来源：大邑统计年鉴总 体 分 析PART-3￿￿￿￿￿￿项目房地产市场分析如前表所示，受存量与楼市政策影响，整体房地产价格增长率下行，房价水平较低，增长速度缓慢数据来源：大邑淘房网200520072009201120132015050010001500200025003000350040001550200024743000340035003700￿￿￿￿￿￿￿￿￿大邑县的地理位置，地质条件的优越，可开发土地的充足，政府的有效控制及逐步开发，使得大邑县的房地产呈良性发展趋势，价格增长合理￿￿￿￿消费以居住型为主，投资型相对较少，房价年均上涨幅度均匀，目前房价在3700元/㎡左右，住宅价格受区域影响较小，各版块价格没有多大差别大邑商品房均价表大邑商品房均价表总 体 分 析PART-3￿￿￿￿￿￿项目房地产市场分析￿￿￿￿￿￿￿￿￿元旦及年后是大邑房地产首个待发时期，在外做生意的大邑人返乡会极大的带动房产的销售，多家楼盘也将开盘时间定为春节前后，传统房地产业“金九银十”在大邑也有不俗的表现，但10月份以后能看见住宅销售急转直下，但商业销售依然保持不错的表现。

大邑商品房销售时段分析图总 体 分 析PART-3￿￿￿￿￿￿项目房地产市场分析总 体 分 析PART-3￿￿￿￿￿￿项目房地产市场分析总体市场小结n商品房市场整体稳定，供求关系平衡，整体态势依然供大于求说明整体市场竞争激烈；n房地产投资抑制但总体量变化不大，说明市场份额基于饱和；n房价水平低，增幅小一方面受存量与楼市政策影响，另一方面根本原因为本地人口基数与经济水平较低有关n总体而言房地产市场表现出总体水平低发展缓慢的特征123456789101111121314151617城南新区￿￿￿￿——楼盘分布1.春天国际2.邑都上上城3.中铁金山4.西岭香槟国际13.西岭名苑14.翰城国际15.润州华府16.城市绿洲5.邑都上城6.君悦华庭7.中铁龙郡8.￿惠昌花园9.凯蒂凯旋城10.领香城11.琥珀名城12.邑新花园17.锦绣一方局 部 分 析PART-3￿￿￿￿￿￿项目房地产市场分析春天国际物业类型高层建筑类别住宅物业地址大邑县大邑大道632号开发商四川兴唐地产占地面积（㎡）81550㎡建筑面积（㎡）381212㎡容积率3.9绿化率50%总户数3075面积区间（㎡）74㎡-150㎡均价（元/㎡）3300元/㎡优惠情况全款4%按揭2%PART-3￿￿￿￿￿￿项目房地产市场分析局 部 分 析主力户型春天国际主力三房产品。

110㎡、改善性产品、开间尺度较小、整体舒适性不高>厨房门开间小，且与房门相连，使用不变；>主卧房门正对厕所门，显尴尬；>客厅4米开间，略显小气，但连接1.9米宽阳台，通过阳台弥补缺陷，视野较为开阔；>改善性套三，次卧面积小，舒适感低>动线合理，但存在过道面积浪费，导致空间感更差；PART-3￿￿￿￿￿￿项目房地产市场分析局 部 分 析110㎡㎡95㎡㎡凯蒂凯旋城物业类型高层建筑类别住宅物业地址大邑县温泉大道201号开发商四川凯蒂置业有限公司占地面积（㎡）26660㎡建筑面积（㎡）138584㎡容积率3.9绿化率30%总户数757面积区间（㎡）70㎡-130㎡均价（元/㎡）3600元/㎡优惠情况全款6%按揭4%PART-3￿￿￿￿￿￿项目房地产市场分析局 部 分 析主力户型凯旋城4号楼主力户型，89-94㎡，两房变三房且同时带有额外空间，赠送面积较大，性价比较高，干湿及动静分区都十分合理>厨房与卫生间在一起，用水够集中；>餐厅与客厅之间有较大面积的浪费，且餐厅位置尴尬；>客厅4米开间，同时连接1.9米宽阳台，视野较为开阔；>改善性套三，次卧面积小，舒适感低赠送面积较多，性价比高>动线合理，但存在过道面积浪费，导致空间感更差；PART-3￿￿￿￿￿￿项目房地产市场分析局 部 分 析94㎡㎡89㎡㎡局 部 分 析小结：小结：城南新区是目前大邑县政府重点打造的高尚住宅区域，也是未来的经济中心，该区域房地产业发展速度非常迅猛，以春天国际、凯旋城为代表的精品楼盘成功的树立了区域住宅的形象标杆，较大的户型赠送面积和独具风格的园林景观深受消费者青睐，该区域商品房总体量（含已售罄）约为300万㎡，当前去化程度近￿80%，热销户型为80-100㎡的两房、三房带双卫产品，执行单价在3500元左右。

12345678桃源新城￿￿￿——楼盘分布1.润驰国际2.桃源小区3.圣桦城4.星星卡纳河畔5.力扬时代名苑6.河滨森林华府7.外滩8.￿鑫河国际花园PART-3￿￿￿￿￿￿项目房地产市场分析局 部 分 析润驰国际广场物业类型高层建筑类别住宅、商业物业地址大邑县晋原镇内蒙古大道2号开发商四川佰宇投资有限公司占地面积（㎡）71262㎡建筑面积（㎡）180000㎡容积率2.5绿化率30%总户数1067面积区间（㎡）78㎡-140㎡均价（元/㎡）3400元/㎡优惠情况全款6%按揭3%项目引入了大邑县第一个家乐福，配套做到了大邑最好，深得当地客户的认可，其住宅产品简单、传统，洋房（6+1）+电梯（18F）PART-3￿￿￿￿￿￿项目房地产市场分析局 部 分 析主力户型润驰国际广场11号楼主力户型，105㎡，两房变三房，赠送面积较大，性价比较高，但干湿及动静分区都并不够合理>厨房与卫生间距离较远，用水不够集中；>餐厅与客厅之间有较大面积的浪费，且餐厅位置尴尬；>客厅4米开间，同时连接2.1米宽阳台，视野较为开阔；>改善性套三，次卧面积小，舒适感低赠送面积较多，性价比高>动线不够合理，卧室分布两侧，存在过道面积浪费，导致空间感更差；PART-3￿￿￿￿￿￿项目房地产市场分析局 部 分 析103㎡㎡105㎡㎡圣桦城物业类型高层建筑类别住宅、商业物业地址内蒙古大道666号开发商成都宇峰置业有限公司占地面积（㎡）103333㎡建筑面积（㎡）400000㎡容积率2.5绿化率35%总户数2254面积区间（㎡）65㎡-130㎡均价（元/㎡）3300元/㎡优惠情况全款3%按揭1%首个五星级综合体，国家鲁班奖的获得者建设，配套有正式挂牌五星级酒店—“圣索亚酒店”￿、主题商业街、公寓。

PART-3￿￿￿￿￿￿项目房地产市场分析局 部 分 析主力户型>厨卫分离、用水不集中、资源浪费动静分区合理、带超宽阳台、入户花园，采光采景面较大，舒适感较强>客厅4.5米开间，主卧系统近20㎡品质保证但两次卧开间小气，舒适感不足切存在长走廊面积浪费餐厅位置略显尴尬，尺寸较小>走廊式设计，面积浪费>主卧室开门正对卫生间，开门位置尴尬；项目主力户型，113㎡，改善性套三品质感较强，超长阳台，具备较强市场竞争力PART-3￿￿￿￿￿￿项目房地产市场分析局 部 分 析113㎡㎡101㎡㎡局 部 分 析小结：桃源新城与城南新区同属于当地政府目前重点打造的区域，是未来大邑的政治中心，县委、县政府的所在地，房地产业发展速度仅次于城南新区，但潜力巨大，以润驰国际广场、圣桦城为代表的高品质项目打造的相对完善的配套设施，引进了家乐福等大型超市、百货卖场，打造五星级酒店来充分的吸引客群该区商品房总体量（含售罄）约200万㎡，当前去化程度近70%，热销产品为70-90㎡的两房带可变空间户型，执行均价为3300元/㎡左右123晋东新区￿￿￿￿￿￿——楼盘分布1.博友诺蔓邸2.圣菲一号3.优品美地PART-3￿￿￿￿￿￿项目房地产市场分析局 部 分 析优品美地物业类型住宅建筑类别高层物业地址大邑县甲子路与潘家街交汇点开发商成都德鑫置业有限公司占地面积（㎡）14667㎡建筑面积（㎡）70000㎡容积率3.75绿化率45%总户数460面积区间（㎡）70㎡-110㎡均价（元/㎡）3500元/㎡优惠情况全款4%按揭2%PART-3￿￿￿￿￿￿项目房地产市场分析局 部 分 析主力户型项目主力户型，89-108㎡，改善性套三。

性价比高，具备较强市场竞争力>厨房与卫生间在一起，用水够集中；>餐厅与客厅之间有较大面积的浪费，且餐厅位置尴尬；>客厅4米开间，略显小气，但连接1.9米宽阳台，通过阳台弥补缺陷，视野较为开阔；>改善性套三，次卧面积小，舒适感低>动线合理，但存在过道面积浪费，导致空间感更差；PART-3￿￿￿￿￿￿项目房地产市场分析局 部 分 析108㎡㎡89㎡㎡局 部 分 析小结：晋东新区地处传统老城区与工业集中区之间，区域居住环境相对较差，由于紧邻老城区，目前配套设施在三个新城区域内最为完善，这也是吸引客群的少数卖点之一，区域商品房总体量（含售罄）约80万㎡，楼盘品质较低，园林景观打造粗造，产品都以70-80㎡一房、两房刚需中小户型为主，销售困难，目前去化率不足50%，以优品美地、圣菲壹号为代表的楼盘销售执行单价在3500左右小结整体市场高层住宅供应以80~100㎡产品为主，占比达到了56.2%，其中又以80~90㎡产品最多供应极少的为面积小于70㎡与大于130㎡￿的产品高层供应情况分析PART-3￿￿￿￿￿￿项目房地产市场分析高层销售情况分析从销售情况可以看出，小面积产品，由于总价低，销售率都较高，同时110~130㎡舒适套三、套四产品销售情况也较好。

从供应量、销售量可知，市场对于90~100㎡产品的认可度最高，整体供需匹配度一致小结PART-3￿￿￿￿￿￿项目房地产市场分析楼盘畅销户型套型实得面积赠送率去化速度春天国际85-100㎡3室2厅1卫105-125㎡25%70套/月凯蒂凯旋城80-90㎡2室2厅1卫110㎡25%￿￿￿￿￿￿￿￿￿\润驰国际90-110㎡3室2厅1卫105-120㎡15%100套/月圣桦城80-90㎡2室2厅1卫100-110㎡22%130套/月优品美地80-90㎡2室2厅1卫100-110㎡17%90套/月周边主力楼盘梳理Ø整体市场高层住宅供应以80~100㎡产品为主，占比达到了56.2%，其中又以80~90㎡产品最多供应极少的为面积小于70㎡与大于130㎡￿的产品Ø从销售情况可以看出，小面积产品，由于总价低，销售率都较高，同时110~130㎡改善性套三产品销售情况也较好从供应量、销售量可知，市场对于90~100㎡产品的认可度最高，整体供需匹配度一致Ø面积小于100㎡产品，基本售罄，市场接受度最高，在大于120㎡处，销售率出现较大幅度的下降￿PART-3￿￿￿￿￿￿项目房地产市场分析小结楼盘容积率开盘时间春天国际3.92011-2-12凯蒂凯旋城3.92011-09-10润驰国际2.52010-10-1圣桦城2.52013-2-8优品美地3.75待定周边主力楼盘梳理Ø高层物业形态为未来普及趋势，体现城市化进程。

PART-3￿￿￿￿￿￿项目房地产市场分析小结50大邑未来的商圈格局主要由老城区商圈、大邑大道商圈、内蒙古大道商圈、晋东新城商圈四大商圈组成，每个商圈由于自身板块规划发展方向及自身条件的差异将形成各具特色的商业发展特点内蒙古大道商圈内蒙古大道商圈内蒙古大道商圈内蒙古大道商圈大邑大道商圈大邑大道商圈大邑大道商圈大邑大道商圈老城区商圈老城区商圈老城区商圈老城区商圈晋东新城商圈晋东新城商圈晋东新城商圈晋东新城商圈商 圈 分 布PART-4￿￿￿￿￿￿项目商业市场分析￿￿￿￿￿￿￿大邑县的商业发展是以政务中心的转移而随之转移，目前已形成老城区与桃源新区双强局面，向周边版块辐射￿￿￿￿较为繁华的商业中心分布于老城区、城南新区和桃源新城板块，城南新区商业尚处于建设阶段，多以底商形式出现，集中分布于大邑大道两侧各楼盘临街处，但商铺目前总体空置率较高桃源新城板块的商业是沿润驰国际广场为中心分布，晋东新区发展相比其他版块较为缓慢，还未形成集中性商业圈商 圈 分 布PART-4￿￿￿￿￿￿项目商业市场分析15老城区商圈发展态势受老城区土地资源稀缺的限制，老城区商圈无法大幅提升档次及规模，未来将在保持现状的情况下，局部进行升级，现有商圈的一些功能将被其他新兴的商圈所取代，如大型都市集中商业、度假、商务会议、休闲娱乐等。

老城区￿￿商圈居住人口：品质档次：u中偏低端消费客群：u老城区常住居民商业业态：u主要以中端服装、餐饮、休闲娱乐等商业业态为主业态配比：u中档、低档服装将占整个业态的50%左右，其次为餐饮类商业，占总业态的30%左右，其他类商业占20%左右u约6.8万商 圈 分 析PART-3￿￿￿￿￿￿项目商业市场分析16大邑大道商圈发展态势大邑大道为大邑新兴的居住板块，板块内规模大盘林立，商业体量巨大，是大邑主要的房地产开发板块，未来大量居住人口的涌入，将催生大邑大道商圈的成熟及功能的明晰大邑大道￿￿商圈居住人口：品质档次：u中端、中偏高端消费客群：u本地中端客群为主商业业态：u主要为满足房屋装修的装饰建材类商业为主业态配比：u未来板块商圈的生活配套类业态将占总业态比例的60%，餐饮、娱乐类业态将占总比例的30%，其他类业态将占总比例的10%u目前居住2万商 圈 分 析PART-4￿￿￿￿￿￿项目商业市场分析17晋东新城商圈发展态势依托城市主要交通道路，链接老城区与工业区，未来发挥住区与生产区之间的过渡的相关服务功能晋东新城商圈居住人口：品质档次：u中低端消费￿客群：u区域常住居民，游客，工业区高管及商务人士。

商业业态：u餐饮、社区配套、商务酒店等业态配比：u服务性功能商业为主，占总比例的70%，社区生活配套类商业占10%，酒店会议等业态占20%u大邑当地、工业区高管或乡镇改善居民商 圈 分 析PART-4￿￿￿￿￿项目商业市场分析18内蒙古大道商圈发展态势本案所在的内蒙古大道板块地处桃源新城核心区域，是未来大邑的行政中心，根据现场市调及规划信息综合来看，未来的内蒙古大道商圈将发展成为大邑城市的新商业核心内蒙古大道￿￿商圈居住人口：品质档次：u中偏高端消费客群：u大邑本地中高端客群商业业态：u服装、超市、餐饮娱乐、装修装饰等为主业态配比：u服装、大型超市、专业市场、商业街、餐饮娱乐将占据主要市场份额，以满足区域居住配套的商业将占20%左右其他类商业占10%u约10万商 圈 分 析PART-4￿￿￿￿￿￿项目商业市场分析版块项目名字体量业态老城区--围城北路中段、东段集中经营家居建材、滨河路周边集中餐饮桃源新城区润驰国际广场（在售）22220㎡（集中商业）60000平米（总体量）大型综合超市，中高档服装，快餐，娱乐性为主大邑金融中心（待建）/凯蒂.凯旋城（在售）11000㎡（集中商业）晋东新区紫荆尚品（在售）暂无信息沿街老旧杂货店，零售，建材。

优品美地（在售）10000㎡（沿街商铺）城南新区中铁.金山60000平方米家居建材城市绿洲124603平方米春天国际81550平方米商 圈 分 析 总 结PART-4￿￿￿￿￿￿项目商业市场分析大邑集中商业现状总结小结n大邑县老城区中心的百货大楼周边商业氛围较好，而可售商铺不多，导致租金高，转让费也高n新区各房地产项目商业没有进行统一的业态规划，销售后的空置率很高，无法有效形成商业氛围n目前城区内就成百大楼与家乐福两个大型商场，缺乏中型的商业卖场，专业市场，此类产品在有地段优势的情况下有较大的市场开发前景n市场内各新开发商住项目商铺供应量不是很大，总体租金水平较高商 圈 分 析 总 结PART-4￿￿￿￿￿￿项目商业市场分析58（1）客流群方向未来大邑老城区商圈功能将逐渐分散，居住人口主要向大邑大道、桃源新城两大板块转移，其他新兴商圈将逐步承接老城区城市核心商圈功能，本案所在的大邑大道商圈将成为承接大邑中高端客群的主要方向2）商业消费方向老城区商圈由于发展缓慢，档次偏低，核心商圈功能及地位被内蒙古大道商圈取代的可能性很大，大邑中高端消费需求将会转移，内蒙古大道板块、大邑大道板块的快速成熟，未来大邑中高端消费将向以上两个板块转移，大邑大道板块承接大邑本地中端的居住和商业消费需求。

内蒙古大道承接大邑本地中高端、都市型、到达性消费需求和本版块内的居家配套消费大邑未来商圈发展总结商 圈 分 析 总 结PART-4￿￿￿￿￿￿项目商业市场分析内蒙古大道商圈内蒙古大道商圈内蒙古大道商圈内蒙古大道商圈大邑大道商圈大邑大道商圈大邑大道商圈大邑大道商圈老城区商圈老城区商圈老城区商圈老城区商圈晋东新城商圈晋东新城商圈晋东新城商圈晋东新城商圈（3）大邑大道板块的空白大邑大道板块还未出现集中式的商业，为市场空白点在售楼盘客群特征￿￿￿￿￿￿￿客户年龄主要以中年人和25-30的年轻人为主，职业以老师，公务员和个体经营户为主30%15%25%30%25-3030-3534-4040-4524%33%23%20%教师个体业主企业白领政府机关事业单位员工PART-4￿￿￿￿￿￿项目客群分析客 群 分 析￿￿￿￿￿￿￿客户以大邑本地居民为主，购房目的多为生理上的居住需要50%40%10%大邑城镇居民周边乡镇周边城市40%10%30%10%10%生理需要安全需要情感需要尊重需要自我实现在售楼盘客群特征PART-4￿￿￿￿￿￿项目客群分析客 群 分 析￿￿￿￿￿￿￿客户承受房间在3000~35000元/㎡，比较青睐90~120㎡区间的三室。

在售楼盘客群特征PART-4￿￿￿￿￿￿项目客群分析客 群 分 析￿￿￿￿￿￿￿首次置业的刚需客户与二次置业的改善性客户为市场购房的主要群体在售楼盘客群特征PART-4￿￿￿￿￿￿项目客群分析客 群 分 析在售楼盘客群特征PART-4￿￿￿￿￿￿项目客群分析￿从上表看出购房者相对更看重自身实际的既得利益，对楼盘品质的评价标准集中在户型设计（得房率）与位置地段等方面，注重楼盘为其描绘的性价比64PART-5￿￿￿￿￿￿项目客群分析客 群 特 征 总 结客群来源由于大邑县地处成温邛高速末端，且西面没有城市接壤，故区域市场85%以上客户为本地客户，辅以少量因工作在大邑和来大邑养老的外地客户客群档次由于当前只有一条快速通道（成温邛高速路）连接大邑和成都，故大邑房地产发展受限，所以区域目前还没有真正意义的高端产品，故，区域客户档次也多为收入稳定的中端客户置业目的受地震影响市场观望情绪浓厚，故现阶段客户以刚性需求、首次置业的自住型客户居多，刚需型客户占总客户量的90%以上PART-1￿￿￿￿￿￿￿项目自身条件分析PART-2￿￿￿￿￿￿项目优势分析PART-3￿￿￿￿￿￿项目劣势分析PART-4￿￿￿￿￿￿项目机会分析PART-5￿￿￿￿￿￿项目威胁分析第二章项目SWOT分析66PART-1￿￿￿￿￿￿项目自身条件分析项 目 资 源 分 析潘潘家家街街四四段段元元通通路路邑邑新新大大道道130130亩亩8 8亩亩“四至”n北至潘家街与邑新大道交接十字路口n南至元通路与邑新大道交汇处n东至邑新大道临晋东新区n西至城市绿洲67PART-1￿￿￿￿￿￿项目自身条件分析项目地块条件分析潘潘 家家 街街 四四 段段元元通通路路邑邑新新大大道道130130亩亩8 8亩亩A A：：130130亩亩A地块分析n地势平坦n地形方正规整n两面临路，且临路面宽n两面临住区，东面靠城市绿洲项目北面靠润州华府项目68PART-1￿￿￿￿￿￿项目自身条件分析项目地块条件分析潘潘 家家 街街 四四 段段元元通通路路邑邑新新大大道道130130亩亩8 8亩亩B地块（8亩）分析n地势平坦n地形方正规整n两面临路，且临路面宽n地块面积较小但进深短B69PART-1￿￿￿￿￿￿项目自身条件分析项 目 资 源 分 析政务资源：n大邑县国土局n人社局n环监局n防灾减灾中心n监察所n大邑县气象局教育资源：n银都小学n大邑中学医疗资源：n张丙新诊所购物资源：n天惠超市n曙光超市交通资源：n潘家街四段（连接大邑大道）n邑新大道（城市主要道路之一）n元通路（连接大邑大道）饮食资源：n文武苑珍品轩鲜菌火锅公共交通资源：n成蒲铁路70PART-1￿￿￿￿￿￿项目自身条件分析项 目 资 源 分 析项目资源分析总结项目资源分析总结n高端住区内本案地处的城南新区，由于其大邑大道周边楼盘较为集中且品质较高，已然成为大邑城区的高尚住区；n政务服务区内本案所处区域政务单位秘籍，政策吸附力较强；n临城市主干道本案临邑新大道，链接大邑大道在城市中轴道路与主干道之间，交通便利通达性好，5分钟内达到城市核心区；n教育资源丰富本案地块紧邻大邑中学，大邑中学是四川省重点中学，在省内有较高知名度，具有较高升学率。

又有银都小学教育资源丰富优质n不足：缺乏临近的市场超市生活配套与医疗配套71PART-1￿￿￿￿￿￿项目自身条件分析项目直接竞争对手分析物业类型小高层￿高层建筑类别住宅、商业物业地址大邑县潘家街政务中心对面开发商巴中市集洲房地产开发有限公司占地面积（㎡）23708㎡建筑面积（㎡）59251㎡容积率2.49绿化率35%总户数516主力户型（㎡）85㎡-100㎡均价（元/㎡）3300元/㎡优惠情况全款8%按揭5%润州华府72PART-1￿￿￿￿￿￿项目自身条件分析项目直接竞争对手分析项目产品以舒居型套二、套三为主，两梯六户，客户主要以大邑本地客户为主，置业目的主要为刚需及首改，同时也有部分投资客户项目整体采用围合式布局，一期两栋11层电梯公寓，两梯六户，户型均为套二、套三的舒居型户型，目前在售的516套房源，整体走势良好，已去化80%，成交均价3350元/㎡，成交客户为大邑本地客户居多，约占70%左右，主要为刚需、自住兼投资需求一期一期二期二期二期二期￿产品主力面积集中在80~90㎡，其次为110~120㎡，以大户型、套三房源为主项目直接竞争对手分析三室两厅双卫建筑面积：100.26赠送面积：23.6实得面积：123.8两室两厅单卫建筑面积：79.37赠送面积：22.3实得面积：101.6物业类型高层建筑类别住宅物业地址大邑大道567号开发商四川祥荣房地产开发有限公司占地面积（㎡）124603㎡建筑面积（㎡）613080㎡容积率3.5绿化率40%总户数1100主力户型（㎡）70㎡-90㎡均价（元/㎡）3700元/㎡优惠情况全款5%按揭3%项目直接竞争对手分析PART-1￿￿￿￿￿￿项目自身条件分析城市绿洲一期二期项目产品以舒居型套二为主，大面积可变空间，两梯五户，地处大邑中高档居住区和新商圈CBD的核心领地。

PART-1￿￿￿￿￿￿项目自身条件分析项目直接竞争对手分析项目地处城南新区腹地，配套完善，￿2013年4月29日开盘一期六栋18层电梯公寓，一栋33层涵盖SOHO公寓的写字楼，户型主力为套二可变套三的80-90㎡户型，目前在售的1100套住宅房源由于单价过高整体走势不理想，至今仅去30套左右，成交均价3600元/㎡，成交客户为大邑本地客户居多，主要为刚需、自住兼投资需求PART-1￿￿￿￿￿￿项目自身条件分析项目直接竞争对手分析一室两厅一卫建筑面积：69㎡赠送面积：25.5㎡实得面积：94.5㎡两室两厅一卫建筑面积：87.5㎡赠送面积：27.2㎡实得面积：114.62㎡77PART-2￿￿￿￿￿￿项目优势条件分析SWOT￿￿￿￿￿S—优势本案地处城南新区，为高尚住宅楼盘集中区域，地段位置较好本案地块临城市主干道，链接城市中轴线，交通方便，生活较为便利本案地块位于规划城南新区内，目前主城区发展方向重点之一，周边政务配套强大，逐渐成为新城政务核心之一本案开发商为央企集团子公司，在品牌塑造上操作较为容易￿本案区域内有优质教育名校，教育资源优势明显本案地块形状方正路网完善，有益于项目的发展与打造。

78PART-3￿￿￿￿￿￿项目劣势条件分析SWOT￿￿￿￿￿W—劣势〿本案虽处城南高尚住区内，但由于处在开发热点区域，楼盘众多竞争激烈〿本案虽地块方正，但周边发展尚不成熟，商气人气不足〿本案虽有未来规划支持，但规划实施仍需时间〿本案周边生活及医疗配套较弱〿本案周边虽政务单位较多，但其员工却基本已经置业，下班后多回老城消费79PART-4￿￿￿￿￿项目机会条件分析SWOT￿￿￿￿￿O—机会n区域内楼盘众多，但功能定位雷同，对实际需要的生活配套支撑不足，形成市场空白点n成蒲铁路大邑站位于大邑大道尽头离本案较近，规划的实施刺激区域经济发展，提升项目所在区域热度n老城区的改造产生大量购房需求有益于项目的销售n经过大邑县的成都经济区环线高速公路(成都第三绕城高速)已于2012年年底动工，预计2015年通车80PART-5￿￿￿￿￿项目机会条件分析SWOT￿￿￿￿￿T—威胁p未来区域内供应体量充足，竞争压力较大p通胀对整体经济的影响从而造成的对房地产市场的影响p先期各案均为复合型项目，未来竞争偏向多元化p国家对房地产市场调控的不确定性PART-1￿￿￿￿￿￿项目定位思考PART-2￿￿￿￿￿￿项目市场定位PART-3￿￿￿￿￿￿项目功能定位PART-4￿￿￿￿￿￿项目客群定位PART-5￿￿￿￿￿￿项目形象定位第三章项目定位研判82PART-1￿￿￿￿￿项目定位思考分析核心问题怎样避开发展现状不成熟的销售缺陷？1结合项目自身条件用什么样的产品填补市场空白点？283PART-1￿￿￿￿￿项目定位思考分析核心问题怎样避开发展现状不成熟的销售缺陷？1挖掘点：•目前区域通达性较好交通便利•周边在售楼盘集中区域认可度高•政务单位集中有固定的消费人群•生活配套商业空白项目自身问题：•周边未形成开发效应•临街商铺基本无经营，租售比低•住宅销售在周边区域不成熟的情况下实施，恐陷入价格下行通道解决策略：商业铺路，招商先行84PART-1￿￿￿￿￿项目定位思考分析核心问题挖掘点：•项目地块临街面长•项目AB地块分离集中在邑新大道与元通路交汇处项目自身问题：•项目处在大型集中商业的辐射范围内•区域商业租售比低解决策略：结合地块特性集中商业与住区分离。

合理利用B地做集中商业，由专业招商体系进行营运结合项目自身条件用什么样的产品填补市场空白点？285PART-2￿￿￿￿￿项目市场定位市场定位领导者—垄断价格—产品有不可重复性—过河拆桥追随者—搭便车，借势—以小博大，杀伤战术—价格战的制造者补缺者—目标明确，挖掘客户—瞄准市场缝隙—创新产品和需求点挑战者—改变游戏规则—强调新的评估标准—强调产品的特色和价值行业领军者次/非主流市场敏锐的机会主义者非行业领军者，中大规模市场86PART-2￿￿￿￿￿项目市场定位市场定位低端高端生活商务城市绿洲圣桦城春天国际润州华府优品美地凯蒂美城项目定位：超商小型卖场+高品质纯住区本案定位点87PART-3￿￿￿￿￿项目功能定位功能定位A地块住区高品质居住享受主题业态底商配套服务基本产品核心主题￿￿￿产品附加增值￿￿￿产品B地块小型超商社会零售品配套服务88PART-4￿￿￿￿项目客群定位客群定位城区改善性 居 民需求强度：￿￿￿刚需＞改善＞投资＞随机购买乡镇城市化进程客户投 资 客 户刚性需求89PART-4￿￿￿￿项目客群定位客群定位核心客户群重要客户群游离客户群偶得客户群城区内刚需客户城区内刚需客户乡镇客户乡镇客户区内改善性客户区内改善性客户非大邑居民非大邑居民投资客等投资客等随性购买客户随性购买客户90PART-4￿￿￿￿项目形象定位形象定位发展新区城市主要道路资源价值定位舒适居住价值与便捷生活价值的体现同步成都同步成都生活方式生活方式的体现的体现符合项目住宅与商业需求的市场形象91PART-4￿￿￿￿项目形象定位形象定位案名：锦天新城集中超商：锦天城市广场Slogan：同步成都生活的体现PART-1￿￿￿￿￿￿￿项目规划建议第四章项目相关建议PART-2￿￿￿￿￿￿￿项目产品建议PART-3￿￿￿￿￿￿项目策略建议93PART-1￿￿￿￿项目规划建议项 目 规 划 建 议潘潘家家街街四四段段元元通通路路邑邑新新大大道道小区入口景观节点消防通道临街三层独立商业带32层电梯公寓18层小高层94PART-2￿￿￿￿项目产品建议项 目 产 品 建 议产品类型子项目描述单套面积区间配比体量住宅32F高层紧凑型两室70~80㎡15%165608.3平米左右舒适型两室80~90㎡25%18层小高层紧凑型3室90~100㎡30%舒适型3室95~110㎡30%小型商超4F集中商业18400平米左右临街独立商铺2F项 目 产 品 线 建 议95PART-2￿￿￿￿项目产品建议项 目 产 品 建 议项 目 户 型 建 议客厅外7平米左右的双层高露台（全赠送）卧室带步入式凸窗（全赠送）96PART-2￿￿￿￿项目产品建议项 目 产 品 建 议项 目 户 型 建 议金域东郡在偷面积的方法上并没有过多的创新，但比较突出的是每个户型每个空间都在贯彻偷面积的精神，积少成多，聚沙成塔。

97PART-2￿￿￿￿项目产品建议项 目 产 品 建 议项 目 户 型 建 议中间套￿￿2室2厅1卫+可变空间￿89㎡￿独立凹阳台，可变为三房南面阳台，可在客厅与主卧位置交错选择，形成露台98PART-2￿￿￿￿项目产品建议项 目 产 品 建 议项 目 户 型 建 议B5户型建面97㎡阳台做半赠送，步入式飘窗99PART-2￿￿￿￿项目产品建议项 目 产 品 建 议项 目 户 型 建 议个别小房间设计为可拆式假飘窗，客户可自行拆除窗台，从而增大使用面积，增加产品卖点100PART-2￿￿￿￿项目产品建议项 目 产 品 建 议项 目 户 型 建 议户型建议-总结n￿总价控制原则根据目前大邑住宅市场调研结果显示，滞销的产品都总价都高于40万，建议开发商在房屋单价合理的情况下控制建筑面积，从而把控房屋总价n￿户型配比原则经过深入调查得知，高层电梯住宅为未来市场的发展趋势，￿100㎡左右的舒适型三房户型为目前最热销的产品，建议开发商充分把握消费动向n￿高得房率原则在进行产品设计时，建议运用多种偷面积的手段增加物业的实际使用率，弥补为把控总价而控制物业建筑面积带来的弊端，从而给客户提供更多的实惠与更高的性价比。

101PART-2￿￿￿￿项目产品建议项 目 产 品 建 议建 筑 风 格 建 议略带ART￿DECO风格的，新古典主义建筑风格：整体色调稳重但不暗沉，外立面简洁但充满设计感，体现出产品的品质与高端参考项目：绿地锦天府102PART-2￿￿￿￿项目产品建议项 目 产 品 建 议建 筑 风 格 建 议现代简约建筑风格：整体色调明亮轻快，线条简洁，调性略轻，对门窗的选材细节考究参考项目：华置西锦城103PART-2￿￿￿￿项目产品建议项 目 产 品 建 议景 观 风 格 建 议法式皇家园林式风格：气势磅礴，大面积阳光草坪，也有弯曲小道，乔木较少采用，多采用高大灌木，代表小景为圆顶凉亭，多层喷泉参考项目：中海城南一号104PART-2￿￿￿￿项目产品建议项 目 产 品 建 议景 观 风 格 建 议地中海式风格：色彩丰富，陶罐，小型喷泉小景为主，不规则的有有起伏的集中绿地，硬质铺装颜色深沉但不暗淡参考项目：保利心语105PART-2￿￿￿￿项目产品建议项 目 产 品 建 议卖点建议屋顶无边界泳池——将极大程度地提升项目品质和形成炒作噱头，并有效利用高度视线，将屋顶水景和湖景结合成一片，带来极大的视觉享受和现场震撼。

106PART-2￿￿￿￿项目产品建议项 目 产 品 建 议卖点建议设置室内游泳池设置室内恒温泳池，制造凹地将泳池设置在地下，一方面节省土地，一方面增加卖点形成采光面107PART-2￿￿￿￿项目产品建议项 目 产 品 建 议卖点建议双入户大厅 ——凸显尊贵气质、精致生活108PART-2￿￿￿￿项目产品建议项 目 产 品 建 议卖点建议新风系统1、新风交换，送入室外新鲜空气，排出室内污浊空气2、吸附---机内储有活性炭，能有效清除二氧化硫、一氧化碳、氨、甲醛、二氧化碳等有害气体3、杀菌---负离子杀菌，浓度达到104！106个/立方,可以杀除空气中的病毒、细菌、螨虫等有害生物4、环保节能---采用高效热交换装置，空气交换过程中，室内的热能和冷能不会排到室外，热交换率达到72%109PART-3￿￿￿项目策略建议项 目 策 略 建 议策略启动￿￿品牌营销——立高立高￿￿产品导向——对准对准￿￿销售促动——造热造热三管齐下的项目启动思路110PART-3￿￿￿项目策略建议项 目 策 略 建 议策略启动•消费者的需求是本案营销的根本，以市场未能满足的客户需求为切入点，打造项目的差异性提升项目形象。

以市场需求导向以市场需求导向切入点切入点•在区别满足客户需求的基础上，将项目资源整合提升为生活理念，获取目标客群认同，形成鲜明的差异化品牌形象以生活理念为客户情感沟通的突破口以生活理念为客户情感沟通的突破口•产品是市场竞争最后的归属，只有优质实用的户型、艺术化的园林、完善的配套才能真正使产品在市场竞争中取胜以产品作为市场竞争落脚点以产品作为市场竞争落脚点111PART-3￿￿￿项目策略建议项 目 策 略 建 议策略架构项目发展策略品牌策略产品策略开发策略价格策略媒体整合策略节点营销策略入市策略112PART-3￿￿￿项目策略建议项 目 策 略 建 议品牌策略项目商业价值引领项目品牌策略，项目商业价值引领项目品牌策略，利用项目商业配套提高项目调性利用项目商业配套提高项目调性113PART-3￿￿￿项目策略建议项 目 策 略 建 议产品策略突出产品差异化，提升个核心竞争力超值户型、特色突出产品差异化，提升个核心竞争力超值户型、特色园林、特色商业以及差异化风格建筑等，形园林、特色商业以及差异化风格建筑等，形成项目的核心卖点，提升了项目的核心竞争力成项目的核心卖点，提升了项目的核心竞争力。

114PART-3￿￿￿项目策略建议项 目 策 略 建 议开发策略打有准备的仗！手中有粮心中不慌，尽量先将一切筹划和建设工作做在前面，把握主动权再根据市场情况有机调整放盘节奏，收放自如115PART-3￿￿￿项目策略建议项 目 策 略 建 议价格策略以质论价，价值诱人的价格策略在销售过程中，强化以质论价，价值诱人的价格策略在销售过程中，强化产品价值，弱化产品价格，以高性价比及超值的享受打产品价值，弱化产品价格，以高性价比及超值的享受打动客户116PART-3￿￿￿项目策略建议项 目 策 略 建 议媒 体 整 合 策 略多渠道立体式重点轰炸策略整合媒多渠道立体式重点轰炸策略整合媒体资源多渠道立体式体资源多渠道立体式重点轰炸市场，注重项目品牌的的深度挖掘营销，重点轰炸市场，注重项目品牌的的深度挖掘营销，从视觉、听觉、心理直觉等感观上不断给目标客户以极大从视觉、听觉、心理直觉等感观上不断给目标客户以极大的感官冲击，从而有效快速地树立项目在市场的形象的感官冲击，从而有效快速地树立项目在市场的形象117PART-3￿￿￿项目策略建议项 目 策 略 建 议媒 体 整 合 策 略尽早推进开发节奏，吸引关注目光，造成蓄水，把灵活推尽早推进开发节奏，吸引关注目光，造成蓄水，把灵活推盘的主动权掌握在自己手里。

盘的主动权掌握在自己手里前期通过各种渠道利用前期通过各种渠道利用各种手段对项目进行造势，做好充各种手段对项目进行造势，做好充分的蓄势准备，使项目在短期内深入人心，成为市场上的分的蓄势准备，使项目在短期内深入人心，成为市场上的焦点第五章项目投资分析119占地面积：136.8亩容积率：2.0总建筑面积：23万㎡总开发投资成本：约6.53亿元总产出：9.36亿元税前利润率：30%税后利润率：28%净利润：约2.65亿投 资 分 析投入/产出类别项目面积(㎡)单价(元/㎡)总价成本投入土地成本二类住宅用地136.8亩1600000/亩218,880,000设计费　　2%4,377,600勘察费　　1%2,188,800监理费　　1%2,188,800前期总费用前期总费用　　　　　　227,635,200建安费用住宅1600001600256,000,000商业20000140028,000,000地下500002200110,000,000不可预见费用　　3%11,820,000工程建设费用工程建设费用　　　　　　405,820,000直接成本直接成本　　　　　　633,455,200管理费用　　3%19,003,656财务费用　　7.47%1,419,573营销费用　　3%42,587间接成本间接成本　　　　　　20,465,816总开发投资成本总开发投资成本　　　　　　653,921,016产值销售金额住宅3300160000528,000,000商业2000020000400,000,000车位500001608,000,000销售收入销售收入　　　936,000,000利润产出税前利润税前利润￿　　　　　　282,078,984增值税额　　　　　　1.05增值税　50%　14,103,949企业所得税　25%　7,051,975税后利润　　　260,923,060税前利润率￿　　　30%税后利润率　　　28%　净利润净利润　　　　　　264,528,373第六章项目服务计划PART-1￿￿￿￿￿￿￿项目商业服务计划PART-2￿￿￿￿￿￿￿项目营销服务计划开业营运开业营运招商招商规划设计规划设计发展策划发展策划l可行性分析l前期开发规划l投融资建议l市场研究l商业策划l商业规划l商业策略l招商策划l招商组织l招商代理l招商推广l前期运营l筹备开业l资产委托管理l营运服务管理l物业服务管理PART-1￿￿￿￿￿￿￿项目商业服务计划◇第一阶段：商业策研阶段该阶段的主要工作在于就项目的整体商业规划、市场定位以及业态布局、商户组合等方面进行策划及规划，是项目开发定位的重要阶段和招商执行工作的前续阶段。

◇第二阶段：前期招商阶段该阶段的主要工作内容在于运用九同地产丰富的后期经营管理经验，从项目的商业运营需求和物业管理需求两个角度为项目的开发工作提供招商建议◇第三阶段：招商执行阶段从招商队伍架构、管理体系、招商文件的拟定、招商推广工作的开展等多个方面着手，进入全面招商阶段全程招商服务分期￿PART-1￿￿￿￿￿￿￿项目商业服务计划商业策研阶段服务内容￿◇市场研究市场研究工作是项目准确定位和策划的依据，在项目的策划工作中具有着重要的参考和依据作用，该阶段的主要内容为：1、大邑地区宏观经济研究；2、城市发展规划研究；3、城市交通与城市发展研究；4、城市商业发展概况研究；5、大邑地区商圈商业发展解析；6、消费者定量调研（300个样本）；7、租户访谈（20个样本）；PART-1￿￿￿￿￿￿￿项目商业服务计划◇商业策划商业策划是根据项目的市场研究工作，，重点挖掘和发现项目的优劣势、发展机会及风险，并通过合理评估、有效策划实现项目在整体市场定位、商业布局以及租户组合方面的市场领先性和可实现性，其主要的工作内容包括：￿1、项目市场定位（包括类型定位、档次定位、目标消费群体定位、商业主题定位、运营方式定位等内容）2、业态布局（包括项目的业态分类及定位，业态组合及布局）3、租户组合（拟定项目的租户组合及布局规划建议）◇商业策略商业策略是根据项目的市场定位所框定的战略体系进行的项目招商运营战术体系制定工作。

其主要工作内容为根据项目的市场定位以及整体规划，提出本项目的主要商业执行及策略1、租金评估（包括项目的市场价值评估以及租金建议）2、租金收入测算（项目开业十年期租金收入测算）3、招商租金报价体系4、招商政策及策略方案PART-1￿￿￿￿￿￿￿项目商业服务计划◇报告分期及主要内容合同签署并生效日市场调研报告15304560商业策划报告商业策略报告PART-1￿￿￿￿￿￿￿项目商业服务计划◇招商筹备工作招商筹备工作是指在招商工作开展前期就项目的招商管理体系和执行工作所展开的筹备工作，该阶段的主要工作日容为：1、招商队伍构架及组建建议2、招商工作执行计划3、招商工作流程建议4、招商范本文件的拟定（商户意向确认书、租赁协议等有关文件）5、市场推广计划6、主力店招商工作计划7、一般商户招商工作计划8、招商处布置建议9、招商工具设计制作建议招商服务PART-1￿￿￿￿￿￿￿项目商业服务计划◇前期招商工作￿前期招商工作是在项目的招商执行过程中就项目的招商工作执行进度、招商品牌控制以及商户落位等提供的方面执行监督服务该阶段的主要工作内容为：1、招商工作开展进度定期回顾2、项目分期招商策略建议3、分期市场推广工作建议4、核心商户代理洽商5、拟招商品牌评估建议6、商户落位建议PART-1￿￿￿￿￿￿￿项目商业服务计划◇招商流程预招商业态规划及招商政策调整招商启动招商说明会招商执行（客户洽谈、条件谈判、合同细则）客户进驻试业、开业PART-1￿￿￿￿￿￿￿项目商业服务计划Ø第一阶段1、租赁合约文件协助审核符合市场操作规范的租户租赁合约书范本及营运管理文件，从营运管理角度提供相应的完善建议。

l租户租赁合同文本；l其他相关营运管理文件，包括但不限于：l装修手册、租户手册、交房条件等；主力店补充规定；l临时场地租用协议；l租户情况变更确认书2、初步运营运算依据过往市场经验结合项目实际的情况，针对初步运营成本协助作出预算，此成本结构将是甲方进行下一阶段深算的基础，该初步营运预算包括但不限于：资本成本以及项目运营管理中所涉及的相应费用的预算包括但不限于：人工、能耗、行政办公、维护保养、推广宣传等；前期招商服务PART-1￿￿￿￿￿￿￿项目商业服务计划3、经营管理体系建立负责指导并协助本项目的经营管理制度及系统的建立，涵盖购物中心日常运作各方面的事务，包括但不限于购物中心硬体管理、保安、清洁、维修保养、保险、机电设施、营运招商、推广的操作等，并协助制定执行程序及手册，主要工作内容包括但不限于如下所述：l营运管理手册的协助制定，包括但不限于：清洁、维护、安全、病虫害防治、景观等该手册将制定所有日常运营制度、方式、形式、标准、监控与计费系统，包括公用事业，如：、供水、供气、供电等；l协助制定日常制度管理，包括但不限于租户邮件收发细则、员操作细则、停车场管理细则、向租户交收商铺的细则等等；l协助制定所有设备和防火系统的检修与预防性维护程序，包括：水泵、灭火器、灭火水龙带、洒水装置、高温报警、防火板、控制台等；l协助制定检查程序手册，用于停车场、道路工程、护栏、线路标志、照明、景观、系统、标牌与防雪害设施等。

另外还包含相关补救工程系统的说明；l协助制定用于检修屋顶结构、防水膜、其它建筑结构以及补救系统和基本建设工程的程序；l协助制定分包商管理制度；l协助购物中心会员服务制度；l协助制定安全、防火制度、方案及紧急突发事件应急措施等；l协助制定在补救工程期间造成的物业损害以及所有承包商及人员保险控制的标准维修合同和制定；l协助制定全面的物业保险要求，包括但不限于制定租户公共责任险的基准（将包括在租赁协议中）；制定保险策略、制度与规程手册；制定风险手册；制定保险索赔登记薄与制度；制定租赁保险制度与登记薄；协助制定正式交接前物业保险各个方面的范围等Ø第一阶段前期招商服务PART-1￿￿￿￿￿￿￿项目商业服务计划4、人力资源体系建立l协助确定管理本项目的最佳组织结构及管理层；l职能部门划分及职能分工；l协助制定岗位职责说明、员工手册等相关文件；l协助制定并执行招聘计划；l协助制定专业人事管理制度包括招聘、工资发放、考勤、奖惩、福利、培训、调派、升降等制度的制定及工作流程的建立5、租务管理及租户日常服务制度建立l日常租赁管理制度建立，包括但不限于制定《租户手册》、《租户装修指南》、《租户资源审查系统》、租户主要联系人及营运时间后之联络人；建立所有租户电子档案及租赁文件登记簿；制定租户交房协调系统。

及进场后守则；建立临时租赁制度或策略；l租务控制系统的建立的建议，包括但不限于建立用于监控销售业绩和年营业额变化的系统，建立用于店铺营业额分析及经营状况分析系统等；l对建立用于监控人流计数器、客流量及营业额的系统提供建议；l对建立租户服务体系（包含会员卡、机关服务管道等）、投诉通道，同时规范处理投诉模式（包括接受投诉记录制度，分派工作制度及复查制度等）提供建议；l商业经营POS系统的选用及功能配置要求建议；l协助设置客户服务部并制定日常客户服务制度Ø第一阶段前期招商服务PART-1￿￿￿￿￿￿￿项目商业服务计划6、行政管理制度建立l协助建立日常例行行政管理制度，包括但不限于：文件管理、公文处理规定、部门间联络制度、规章制度管理规范要求、保密制度、文秘档案管理制度、印章管理办法等；l协助建立日常操作制度，包括但不限于：设备使用管理规定、员工投诉管理规定、广场值班管理制度、广场内部员工车辆管理制度、邮件邮资与文具需求、收据系统与账单发送、计算机系统与登录控制、钥匙锁定与控理系统等；l协助建立采购程序与开支控制制度；l协助制定办公室管理手册及制度（影印机、打印机、机、电脑等）与租赁设备登记薄；l协助制定服务合同、办公设备承包商与应急合同登记薄；廐协助制定合同（协议）管理制度。

Ø第一阶段前期招商服务PART-1￿￿￿￿￿￿￿项目商业服务计划7、商业计划及市场推广计划制定￿市场推广计划及媒体宣传计划，内容将包含但不限于：l明确购物中心发展方向、年度各类主题的宣传活动的安排、针对租户的项目简报、内部刊物、促销预算以及媒体投放计划、会员回馈及发展计划等；l协助制定年度推广宣传费用预算Ø第一阶段前期招商服务PART-1￿￿￿￿￿￿￿项目商业服务计划1、经营管理团队的组建l协助人员招聘标准及方案的确定及落实；l协助经营管理单位主要管理人员的面试及选聘；l对营运管理的专业知识对员工进行培训；l协助指导员工按照手册的程序进行学习演练2、综合验收与工程交接在工程竣工前后，指导经营管理运作单位配合项目进行综合验收，验收合格后与发展商一起确认项目正式交接此阶段的顾问工作包括但不限于：l协助制定项目验收交接程序及项目工程档案管理制度；l指导经营管理单位及相关各方一起验收有关建筑、设备系统，制作一份全面的移交清单，清单内容将包括但不限于以下各项：p工程瑕疵，未达交付标准之事项等；p协助制作补救工程计划并监督工程执行；p协助进行测试，包括但不限于：空调设备、水力系统、水泵与污水系统、供水与其它公用事业、自动扶梯；p协助制定运行设备的操作制度。

Ø第二阶段招商执行PART-1￿￿￿￿￿￿￿项目商业服务计划3、入伙收楼l指导协助收楼前人员组织准备；l协助财务准备；l协助保安准备；l协助收楼现场准备；l协助文件准备；l协助安排业主有序入伙收楼；l协助解答有关收楼问题4、商铺装修管理l指导如何审核各租户/业主的内装，设计图纸，配合租户的图纸报批工作；l指导如何监督管理并协助配合租户/业主按照“装修手册”的规定进行装修装饰工程；l指导配合、督促租户依规划时间进场装修并按期完成装修工程；l指导如何组织商铺装修竣工验收，及商户迁入的合理安排Ø第二阶段招商执行PART-1￿￿￿￿￿￿￿项目商业服务计划5、开业前其他准备工作l指导安排试运行各类系统，及时处理发现的问题，确保在开业后，水、空调、电力、POS等各系统均能配合有效执行；l指导全面启动项目的实际运营，并根据实际情况作出适当的调整；l实施开业推广宣传计划，并调整进行中存在的不足；l指导组织整体开荒保洁的落实完成情况，确保整体环境；l审核开业活动方案提出专业建议等Ø第二阶段招商执行PART-1￿￿￿￿￿￿￿项目商业服务计划销售执行销售执行营销策划营销策划规划设计规划设计发展策划发展策划u市场调查u项目定位u消费目标确定u开发主题确定l前期市场调查报告l项目定位报告l项目设计任务书l项目可研报告u评审规划设计方案u制定项目营销策略u制定项目推广策略l项目规划方案确定l项目营销总纲l项目营销推广报告u项目销售准备u人员招聘培训u项目包装准备u项目价格准备l项目销售方案l项目价格方案l项目销售准备l项目广告投放u销售执行u阶段市场调查u阶段销售分析u阶段推广分析l项目阶段销售计划方案l项目阶段市场调查方案l项目阶段营销方案l项目阶段推广方案PART-2￿￿￿￿￿￿￿项目营销服务计划￿1、周边市场调研-2、区域市场分析3、《市场切入点分析》￿4、《项目市场定位分析》￿5、《楼盘分析报告》--------提交细化案￿6、《项目产品建议》￿7、规划与设计优化---------方案设计完成后3个工作日提出书面建议并长期跟进设计过程，具体时间周期与确定之设计单位共同拟定￿8、《施工建议》----------视甲方需要￿￿￿一、前期（选址——立项——规划、设计阶段）PART-2￿￿￿￿￿￿￿项目营销服务计划￿19、《总体营销策略》--------设计完成后20个工作日10、《CIS导入策略》-----------设计完成后20个工作日11、《广告策略》---------营销策略甲方审定后15个工作日12、《价格策略》--------开盘前30个工作日完成定价系数13、《预热期广告方案》14、《开盘广告方案》----------指导并协助甲方确定之广告公司完成，具体时间与广告公司确定15、《售楼处方案》16、《样板房方案》17、《楼书方案》--------提出楼书详细要求，指导并协助广告公司完成18、《户外广告方案》------提出详细要求，指导并协助广告公司完成二、中期￿（开工——施工——开盘之前阶段）PART-2￿￿￿￿￿￿￿项目营销服务计划￿19、现场执行方案及执行（略）销售管理方案（包括价格策略、销售控制、销售提成等）人员培训方案（包括基础知识培训，本案项目认识，房地产政策，法规，案场销售技巧，客户心理分析，行为规范、操作规范、着装规范、识别规范<如胸卡、名片等>）操作流程（包括公积金、按揭的操作流程）反馈信息的收集方式潜在客户的积累方式销售现场统计工作（访客量、类别、接听量、成交比率等）三、后期（开盘——竣工——清盘阶段）PART-2￿￿￿￿￿￿￿项目营销服务计划。