2012.9.15-房地产开发可行性研究报告.doc

幸福家园房地产项目可行性研究报告正 安 县 幸 福 家 园房地产开发可行性研究报告投资单位：遵义市浙安房地产开发有限公司申报日期：2011年11月目 录第一部分：项目总论 ………………………………………………31项目背景 2项目概况 2.1项目名称 2.2项目建设单位概况 2.3项目地块位置及周边现状 2.4项目规划控制要点 2.5 主要技术经济指标 第二部分：市场研究 ………………………………………………51全国房地产行业发展分析 2正安县房地产市场环境分析 3区域市场分析与预测 3.1区域市场状况 3.2周边楼盘 3.3市场售价预测 第三部分：项目开发方案 …………………………………………101产品设计建议 2营销方案3项目实施进度 第四部分：投资估算与融资方案 …………………………………111投资估算 2融资方案 第五部分：财务评价 …………………………………………………161投资估算1.1开发成本估算1.2销售收入估算1.3现金流量2融资方案 第六部分：不确定性分析 ……………………………………………161盈亏平衡分析2敏感性分析3风险分析第七部分：研究结论与建议 ……………………………………17第八部分：附录 …………………………………………………18附表第一部分：项目总论㈠项目背景1.稀缺之地，升值潜力巨大正安县位于遵义市东北中位地带，是贵州襟联重庆的前沿，县城北距重庆220公里，南距遵义140公里，贵阳295公里，是渝南、黔北经济文化的重要交汇区域，古有“黔北门户”之称。

全县辖19乡镇，152个村（社区、居委会），59万人，国土面积2595平方公里安场镇位于位于贵州省遵义市正安县北部，距县城约14公里，作为正安县城的拓展新区，周邻本县凤仪镇、格林镇、杨兴乡、碧峰乡、瑞溪镇，并与到道真县三江镇接壤总面积147.9平方公里，辖14个行政村，1个社区，共138个村（居）民小组，人口7.3万人镇内公路纵横交错，S207省道穿越全境，交通方便集市活跃，商贸繁荣，非公经济发达，历来就是黔北重要的物资集散地，素有“小重庆”之称本地块位于安场十号路与207省道交接处，处于安场城区中心地段，为安场城区唯一一个大规模高品位小区2.地处成熟生活圈，享便利快捷生活项目周边覆盖安场老街、新街，农贸城,超市,邮政,信用社,农业银行；各类配套齐全，生活便利区域教育资源丰富 ,项目北面就是安场镇幼儿园,东面紧邻安场二小,距500米左右即安场一小,正安二中，五中也在本项目周边范围3.地呈菱形，面积较大，有利于规划该地块为安场城区近两年出让最大面积的地块，地形呈菱形，完全有条件规划成为一个高质素的生活区4.客户就在周边之地大量的客户就在周边作为安场镇唯一的一个大规模高品位小区，为安场7.3万人首选之地，到正安县城仅10分钟车程，与县城相比具价格优势。

㈡项目概况2.1项目名称正安县安场镇幸福家园项目2.2项目建设单位概况遵义市浙安房地产开发公司于2011年6月以40万元/亩的价格获得该宗地该项目预计开发周期为4年2.3项目地块位置及周边现状①地块位置安场镇作为正安县发展一城两区的中心区域，已列入正安县城镇规划未来正安县将以凤仪镇、安场镇为中心，凤仪镇的房地产开发如火如荼，而安场镇为房地产开发的处女地，本项目为安场镇唯一的一个大规模高品位小区②宗地现状1）该项目地块位于安场十号路与207省道交接处，占地面积约128亩2）新街、老街项目西面是安场镇新街，为安场镇商业区，车站、工商、税务等政府机构均在此处；在往西则是安场镇历史悠久的老街，八圣宫等文化景点、邮局等均在此街3）地块周边配套设施地块位于安场十号路与207省道交接处，处于安场城区中心地段商业配套：信用社（在小区内）、农业银行、超市等医疗卫生：安场镇卫生院文化教育：安场一小、二小，正安二中、五中公共交通：公共交通便利，安场至正安的公交车五分钟一班，境内有正安至各乡镇的过路车经过2.4项目规划控制要点用地性质居住、商业、办公（兼容旅馆业）容积率≤2.6建筑密度≤50%绿地率≥28%机动车位宅住1泊位/3户，公建1泊位/350㎡建筑面积非机动车位居住与公建分别集中设置道路中心标高 主出入口方位安场十号路，207省道建筑间距具体按《遵义市城市规划管理技术规定》退离红线建筑退规划路5米以上。

必备公共配套设施按《城市居住区规划设计规范》配置其他1、商业、办公等公建建筑面积按规划总建筑面积（计R部分）35%控制；2、必须编制环境评价影响报告书2.5 主要技术经济指标该宗地面积约128.4亩，该地块折合建筑面积约85606㎡，其中建设用地面积约66648m2，道路用地面积约18958m2容积率≤2.6，允许的总建筑面积=66648㎡×2.6=173285㎡由于设计要求商业、办公等公建建筑面积按规划总建筑面积（容积率部分）35%控制，所以商业及公建面积=173285㎡×35%=60650㎡住宅建筑总建筑面积=173285㎡—60650㎡=112635㎡机动车位按住宅1泊位/3户，公建1泊位/300㎡建筑面积的设计要求，112635㎡÷120㎡=938户， 938/3=313个，60650㎡÷350=173个，所以机动车位=486个项目单位数量占地总面积平方米66648总建筑面积平方米173285住宅建筑面积平方米112635公共建筑面积平方米60650公建面积平方米300商业面积平方米60350商业店铺面积平方米48000其他经营场所面积平方米12350120㎡住宅建筑面积平方米112635容积率2.6绿化率%30机动车位个486居住户数户938平均每户建筑面积平方米184.7平均每户居住人数人3第二部分：市场研究㈠全国房地产行业发展分析2010年房地产政策：调控由“无为”转变为“有为”　　“国11条”成为房地产紧缩政策的起点　　1月10日，国务院办公厅发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，共有11条，是继“国四条”后，国务院对房地产市场出台的又一个重量级政策文件。

国11条”内容分五个部分，分别是增加保障性住房和普通商品住房有效供给；合理引导住房消费抑制投资投机性购房需求；加强风险防范和市场监管；加快推进保障性安居工程建设；落实地方各级人民政府责任　　政策评析：　　整体风格更加严厉从“国11条”整体行文看，其文字表达明显严厉了很多，“严格”、“不得”、“查处”等词汇多次出现在公文中如果说中央经济工作会议的公报对房地产业还“春风和煦”，“国四条”进而变得“阴晴不定”，那么“国11条”就带有明显的“风雨交加”了政策一次比一次表述严格，这也代表国务院对房地产业进行调控的决心越来越大　　明确收紧二套房贷政策国11条”的重心落在对第二套房的购买要实行差别化的信贷利率政策这可以看作是对“国四条”的细化措施，即在落实营业税、土地出让金新政后，房地产调控的重头戏——信贷政策终于出炉二套房贷款首付要40%以上，利率则要求银行严格按照风险定价值得注意的是，房贷新政并没有提及“改善型”住房消费能享受房贷优惠，而是采取了“一刀切”的形式，按照“家庭”来确认是首次贷款购房还是再次贷款购房没有了“改善型购房需求”的表述，“国11条”的信贷政策口径实际上回归到了两年前的所谓“9·27”新政。

　　住房供应类别更加明晰国务院要求各城市人民政府要在城市总体规划和土地利用总体规划确定的城市建设用地规模内，抓紧编制2010－2012年住房建设规划，重点明确中低价位、中小套型普通商品住房和限价商品住房、公共租赁住房、经济适用住房、廉租住房等五类住房的建设规模，并分解到住房用地年度供应计划，落实到地块，明确各地块住房套型结构比例等控制性指标要求这是一个比较硬性的规定，需要各城市政府具体落实，按照这个方略执行，将有利于住房保障工作的顺利推进，也在一定程度上可以避免房价短时间内再次飙升　　提出要加快研究完善住房税收政策　　“国11条”中没有提到物业税的研究实施，而是用“研究完善住房税收政策”来代替，这在一定程度上显示国务院对物业税的研究、试点、征收等还比较谨慎另外，现在处于调控的关键时期，物业税的征收问题既敏感，又不能一蹴而就，因此采用了比较隐晦的说法，但并不排除中央继续要推进物业税的研究与实施，其目的是引导居民树立合理、节约的住房消费观念　　首次提出地方政府的调控责任第五大条是“落实地方各级人民政府责任”，把房地产业的稳定发展及住房民生问题的解决与地方政策的工作评价直接挂钩，即“工作责任制”。

这是一个重要的动向，将有利于督促地方政府将更多的精力关注住房民生问题，避免在发展房地产业的问题上跑偏路，甚至“本末倒置”　　总体而言，在宏观经济日益稳定，并且通货膨胀迹象显现的时刻，房地产业的发展面临分化，一方面要保持刚性需求的释放，鼓励自住购房消费，加强住房保障；另一方面，对于投资投机性需求的肆无忌惮，国家不再选择“隐忍”，而是日趋明确了态度，要“限制”和“打击”　　金融信贷政策出现收紧趋势：中国人民银行决定，从2010年1月18日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，调整后大型金融机构存款准备金率为16%，农村信用社等小型金融机构暂不上调　　政策评析：提高存款准备金率背后是中央担忧今年新增贷款非理性快速增长的一种反映2010年的第一星期金融机构新增贷款达到6000亿人民币，这在一定程度上促成了这次上调行动　　对房地产市场而言，资金流动性暂时不是问题，但是上调存款准备金影响的是市场预期，如果市场从目前的“宽裕”心态转变为“紧缩”心态，房地产市场的开发和消费节奏都将受到影响不过从总体来看，这次央行提高存款准备金率是从平衡经济体流动性，防范市场风险角度来考虑的，主要体现“平衡”和“微调”两个方面。

因此，仅从这一个动作还不能做出未来货币政策是“紧”还是“松”的判断 未来政策走向：　　宏观经济调控政策：继续实行“积极的财政政策和适度宽松的货币政策”　　从宏观经济政策取向看，2010年依然实行积极的财政政策和适度宽松的货币政策，但会增加针对性和灵活性其潜台词是，如果明年GDP增速重新站上两位数，如果CPI增幅超过3-5%，如果包括股票和房地产在内的资产价格沿续今年的热劲儿，则会调整经济政策，尤其是货币信贷政策，会继续提高存款准备金率，甚至动用加息的手段，而货币政策的调整将显著影响楼市　　房地产调控政策：“有保有压”，从“无为”到“有为”　　从房地产业本身分析，房地产调控政策在经历了2009年末、2010年初这轮“冲击波”后，会有一个观察期，如果接下来3-5个月市场出现调整，则不会再有明显打压政策，无论是政策面还是市场面，2010年全年极可能将在平静中度过如果2010年开发投资增速重新站上30%，如果房价涨幅依然坚守今年下半年势头，那么国家打击投资投机的房地产调控政策将会继续加大力度出台，政策的“有为”将体现的更为明显㈡正安县房地产市场环境分析人口环境分析：。