{营销策划方案}尚东国际推广思路.pptx

尚东国际 整合推广思路,住友顾问/2013.8.14,,,一、市场解读 二、项目定义 三、营销推广 四、视觉表现,抽丝剥茧，层层探究，步步深入,,,市场解读,,,,,,项目定义,营销推广,,视觉表现,,市场解读,,,新城市规划提出“东拓西控，南连北伸”的空间发展战略，以向东发展为主，适度扩展南、北两翼东拓：优先发展区周口城区东部地带，发展优势是自然条件良好，可拓展用地大；在对外交通方面，东部有大广高速公路和106国道，交通区位条件优越，符合城市发展的空间需求和战略要求，是周口城区未来的核心地区规划按照生态型新城区的要求，优化空间布局，提高绿化标准，完善基础设施水平，建设成为以“行政办公、文化教育、生活居住”为主要职能的综合性新城区项目定义,营销推广,,视觉表现,,市场解读,市场解读,,城市发展,中心城区以发展东部为主,,,,,,,,项目定义,营销推广,,视觉表现,,市场解读,市场解读,,楼市概况,城市快速发展，房地产行业处于稳步上升阶段目前市区在售楼盘约30个，代表性楼盘有文昌新卷、建业森林半岛、万达熙龙湾、柏林公馆、景园盛世华都等，房地产市场处于快速发展期市区多数楼盘分布在沙颍河以南的市中心附近，随着城市框架的逐渐拉大，文昌新卷、森林半岛等大型项目的开发建设，沙颍河北部及东新区也成为当前开发热点。

项目定义,营销推广,,视觉表现,,市场解读,市场解读,,楼市概况,市场特性：房地产起步较晚，市场整体去化速度一般 区域分布：市区楼盘多集中在沙颍河以南区域，近几年沙颍河以北也逐渐出现一些大盘 随着城市东扩，未来新东区也将成为开发热点 物业类型：在售房源以高层为主，部分项目开发有少量小高层、多层洋房产品 置业群体：目前购房群体中，多数为私营业主，其次为医院、金融机构等企事业单位工作 人员家庭改善型置业占比较大，其次为年轻人首次置业和投资置业需求 价格方面：高层住宅产品价格为3300-4200元/，价格水平不高，有一定的上涨空间 产品方面：市场主力户型为80-90两房、110-135三房，其次为140-160四房，部分项 目搭配有小户型公寓及大户型复式，但去化较慢项目定义,,,,,,项目定义,营销推广,,视觉表现,,市场解读,,,,,,,,项目定义,营销推广,,视觉表现,项目定义,,项目概况,,市场解读,项目区位 位于周口市沙南片区东部板块，属城市新东区范畴，紧临城市东西主干交通路 项目体量 建筑面积约15万m2 项目物业 住宅、商业、酒店、写字楼、地下车库、幼儿园等 项目产品 8栋26F高层住宅（除安置房），1栋15F酒店，1栋15F写字楼，2栋3F综合商业。

项目价值 竞争体系,空中花园、花池、“N+1”等优秀住宅元素的引入，高度提升产品市场竞争力40%超高绿化率，稀缺湖景中央园林商业、酒店、写字楼等大型商业综合体规划配制，塑造区域品位，优化城居生活紧临城市东西主干交通路，出行四通八达，老城成熟配套咫尺畅享新东区发展潜力大势所趋，区域价值急速提升，与其它区域相比优势明显产品优势,景观优势,业态优势,地段优势,区位优势,,,,,,项目定义,营销推广,,视觉表现,项目定义,,项目优势,,市场解读,,,市场定位： 周口泛东区 高性价比楼盘,以东区的区域价值为支撑，整合项目优势卖点，挖掘中高端市场的性价比空白点项目定义,营销推广,,视觉表现,项目定义,,市场定位,,市场解读,,,产品定位： 改善型 舒适型 功能型,项目选以新古典建筑风格，端庄、高贵、典雅，极富昭示与吸引力项目定义,营销推广,,视觉表现,项目定义,,产品定位,,市场解读,项目产品主要以大面积三房、两房为主，从居住舒适度而言，具有一定的改善意义产品广泛引入空中花园、花池及“N+1”等设计理念，增强产品居住功能自然客群,重要客群,游离客群,项目周边3公里区域,沙南片区及新东区,周口其他区域,,已经在该区域长期居住的居民,区域内个体商户、私营企业主,周边行政及企事业单位人士等,政府公务员、企事业单位人士,个体经营户、中小私营企业主,看中项目潜力的客户,,,,,,,项目定义,营销推广,,视觉表现,项目定义,,客群定位,,市场解读,,其它区域有意在本区域购房者，即关注区域发展又考虑生活便利度者,,,,,,,,项目定义,营销推广,,视觉表现,项目定义,,物理定位,,市场解读,新东区核心一站式商业综合体,,,营销推广,,,,,,项目定义,营销推广,,视觉表现,,市场解读,,,让客户记住项目相关信息，转化为购买力 让客户感受项目形象的影响力 让客户建立项目和形象之间的关联性印象,整体目标,各阶段目标,开盘及开盘后,开盘前期,传递项目基本信息,强势占位周口新东区,树立都市多元价值生活空间高端尊贵形象,强化优势产品、生活方式,制造热销气氛,配合销售拔高形象,总体上，信息传递要与工程节奏、销售节奏相配合，不断吸引市场关注。

项目定义,营销推广,,视觉表现,营销推广,,目标体系,,市场解读,,,塑造项目城市多元价值体系,都市生活形象占位,报广 派单,短信 直邮,宣传渠道,口碑 传播,车体广告、 宣传物料、DM、网络,通过多种宣传渠道，占位周口中东区，快速建立项目在财富中产阶层的知名度，线上和线下同时发力， 全面宣传吸引更多客户营销推广,,,,,,,项目定义,营销推广,,视觉表现,,市场解读,推广策略,核心区少量的户 外广告牌,,,营销推广,,,,,,,项目定义,营销推广,,视觉表现,,市场解读,推广主题,,主推广语,与城市一起 尚东,新东区核心/城市综合体/湖景花田洋房,,,营销推广,,,,,,,项目定义,营销推广,,视觉表现,,市场解读,推广主题,向东看齐！,尚东国际 新东区核心一站式商业综合体,,分推广语,（新东区核心）,,,营销推广,,,,,,,项目定义,营销推广,,视觉表现,,市场解读,推广主题,新东区商核 财富巨磁场,,分推广语,TOP商业 STAR酒店 SUPER商务 LAKE洋房,（商业综合体）,,,营销推广,,,,,,,项目定义,营销推广,,视觉表现,,市场解读,推广主题,,分推广语,与花园的距离 可以亲密到足不出户,（空中花园）,,,营销推广,,,,,,,项目定义,营销推广,,视觉表现,,市场解读,推广主题,,分推广语,（庭院情节）,庭院里， 一杯阳光下的咖啡时光， 惹人宠爱。

营销推广,,,,,,,项目定义,营销推广,,视觉表现,,市场解读,推广主题,,分推广语,变型记全城公映,尚东国际townhouse 2房变3房 3房变4房,（N+1）,,,营销推广,,,,,,,项目定义,营销推广,,视觉表现,,市场解读,推广主题,,分推广语,房间里有第三者,尚都国际townhouse 2房变3房 3房变4房,（N+1）,,,营销推广,,媒体渠道,,,,,,项目定义,营销推广,,视觉表现,,市场解读,、高空户外广告牌 、围墙、道旗、站亭灯箱 、电视、电台 、楼书、报刊杂志 、DM单,1、高速路口 2、金融机构大厅阅报栏处 3、高档酒店 4、商业广告载体 5、客户定向直邮,媒体,,渠道,,,,营销推广,,,,,,,项目定义,营销推广,,视觉表现,,市场解读,创新媒体,呼梯盒,,,营销推广,,,,,,,项目定义,营销推广,,视觉表现,,市场解读,创新媒体,电梯门,,,营销推广,,,,,,,项目定义,营销推广,,视觉表现,,市场解读,创新媒体,扶梯扶手,,,营销推广,,,,,,,项目定义,营销推广,,视觉表现,,市场解读,创新媒体,加油站,,,营销推广,,,,,,,项目定义,营销推广,,视觉表现,,市场解读,创新媒体,银行对帐单,,,营销推广,,,,,,,项目定义,营销推广,,视觉表现,,市场解读,创新媒体,特殊的灯杆旗，引人瞩目。

只做一小部分路段，即可达到事半功倍的效果营销推广,,,,,,,项目定义,营销推广,,视觉表现,,市场解读,客户挖掘,客户挖掘 竞争项目客户截流 区域直接客户挖掘,,,营销推广,,,,,,,项目定义,营销推广,,视觉表现,,市场解读,客户挖掘,,,营销推广,,,,,,,项目定义,营销推广,,视觉表现,,市场解读,客户挖掘,,,营销推广,,,,,,,项目定义,营销推广,,视觉表现,,市场解读,客户挖掘,单页,纸抽盒,擦鞋机,电梯,传播道具及方式,,,,营销推广,,,,,,,项目定义,营销推广,,视觉表现,,市场解读,客户挖掘,区域客户是指居住或工作在项目周边的客户，传播道具可以利用区域内宣传栏或者阅报栏如有，车辆出入证，也可考虑在车辆出入证背面放置项目信息针对区域内人群特质，制作一批小礼品，随项目折页在区域内一起发放区域直接客户挖掘,,,营销推广,,,,,,,项目定义,营销推广,,视觉表现,,市场解读,客户挖掘,,,1、对于不动产（二手房）刚性需求客户进行联盟并加已梳理，了解其需求、并给予其优先办理VIP卡的权利，同时制定相对于丰厚的老带新政策，促进项目的口碑传播2、组织新项目的说明会，组织老客户参与，可以以茶话会、酒会等多种形式展开。

项目定义,营销推广,,视觉表现,,市场解读,营销推广,,其它策略,,,最关键目的是通过展示及氛围营造提升项目形象与品质感，并让客户不断提高对项目的心理预期项目定义,营销推广,,视觉表现,,市场解读,营销推广,,展示服务体验,,,由于项目处于路口，可在项目所处于的交叉口设置指引导视牌吸引路过客户的注意力，拦截客户一）售楼处,,,,,,项目定义,营销推广,,视觉表现,,市场解读,加强售楼处的昭示性,营销推广,,展示服务体验,,,售楼处内部设计功能分区合理，内部装潢展现项目高尚品位高速网络,接待处,咖啡吧,模型,高速网络查询 体现项目的都市时代感觉 咖啡吧 体现项目的高品位生活 模型、接待处 时尚、沉稳，与项目气质吻合,（一）售楼处,,,,,,项目定义,营销推广,,视觉表现,,市场解读,营销推广,,展示服务体验,,,形象围墙展示项目形象，划清项目边界，突出领域感二）现场包装,,,,,,项目定义,营销推广,,视觉表现,,市场解读,营销推广,,展示服务体验,,,内部广告牌突出形象，节约成本由于项目临路，可以根据工程进度在销售后期将项目的信息以巨幅喷绘的形式做成内部广告牌，能够起到较强吸引人眼球的效果，很好地传达项目信息。

二）现场包装,,,,,,项目定义,营销推广,,视觉表现,,市场解读,营销推广,,展示服务体验,,,人性化服务让客户从踏入项目社区的那一刻起处处感受到专业细致、热情周到的服务将标准停车位适当扩大，方便客户停车，并将停车位进行编号 停车场保安为客户提供开门、撑伞及罩车等系列服务销售、保安、保洁及其他服务人员必须采用礼貌用语，并保证微笑服务，“来有问声去有送声”，在各个细节上体现对客人的尊重； 保安统一配备对讲机设备，给客户安全感及信心； 销售中心引入咖啡吧，为客人提供茶水饮料，提升服务品质销售中心,客户看楼过程中由电瓶车提供看楼及返回销售中心的全程服务； 全程由销售人员讲解，把客户带入展示区及样板房 样板房大门口设置保安停车场,样板房,（三）服务体验,,,,,,项目定义,营销推广,,视觉表现,,市场解读,营销推广,,展示服务体验,,,人性化服务形象统一，规范化的接待流程项目定义,营销推广,,视觉表现,,市场解读,（三）服务体验,营销推广,,展示服务体验,,,卖场氛围营造设计装潢提供了硬件基础，灯光、装饰等细节赋予现场尊贵的客户体验在大气的设计基础上，通过细节打造体现楼盘的尊贵品质； 注意室内灯光的运用，体现其高雅、静谧的室外内氛围； 注意室内装饰的设置，如壁画、绿色植物、家具等，体现尊贵感；,细节体现尊贵,,,,,,项目定义,营销推广,,视觉表现,,市场解读,（三）服务体验,营销推广,,展示服务体验,,,服务精细化让客户感受独到的贴心与用心。