租金质押贷款业务操作指引.doc

附件广东省农村合作金融机构租金质押贷款业务操作指引（(暂行）)（征求意见稿） 第一章 总则 第一条 为进一步完善金融服务功能，满足客户多元化金融服务需求，推动广东省农村合作金融机构信贷业务的发展，根据中华人民共和国《商业银行法》、《担保法》、《物权法》及《贷款通则》等法律、法规和中国人民银行令[2007]第4号的《应收账款质押登记办法》（中国人民银行令〔2007〕第4号）、《中国人民银行征信中心应收账款质押登记操作规则》、《广东省农村信用社信贷业务操作管理办法（修订版）》（粤农信联发〔2008〕223号）《广东省农村信用社信贷业务操作管理办法》等有关规章制度，结合我省农合机构实际情况，制定本指引规程第二条 本规程指引所称的租金是指权利人（出租人）因出租未经对外抵押的动产或不动产而获得的要求承租人付款的租赁收入，包括现有的和未来的金钱债权及其产生的收益，不包括其他收费权产生的应收账款（含转租赁的租金）租金质押贷款是指借款申请人以其自身或第三人所有的要求承租人（付款义务人）支付租金的权利作为质押，从农合机构取得一定金额的贷款，并按期归还贷款本息的人民币贷款业务第三条 在合同的期限内，借款人根据自身实际情况向农合机构申请借款，农合机构根据借款人的实际用款进度、偿还能力，确定借款人的用款申请。

第四条 租金质押贷款的四个基本当事人为借款人（申请人）、出质人（出租人、权利人）、义务人（承租人）和贷款人（即农合机构、质权人）第二章 贷款要素第五条 贷款额度一般不超过贷款期限的租金收入的70%其中租金总收入的合理性确定由各农合机构根据各地的市场实际情况进行判断存量贷款增加租金质押担保方式、能提供足额有效抵押或担保公司担保的新增租金质押贷款，不受此限第六条 贷款币种：人民币第六七条 贷款期限：一般不超过5年且在租赁期限内，具体期限由借款人与农合机构根据实际情况协商确定第七八条 贷款还款方式：可以采用一年期内按月付息到期还本；分期还本付息等多种还款方式期限超过一年且没有其他更为有效的担保措施的，农合机构必须与借款人制定还款计划，采取分期还本付息等逐步降低风险的还款方式第八九条 贷款利率由农合机构按《广东省农村信用社贷款利率定价指引（暂行）》（粤农信联发〔2007〕36号）《广东省农村信用社贷款利率定价指引》（粤农信联发〔2007〕36号）等贷款利率定价文件要求，结合市场实际进行灵活定价第十九条 贷款用途可以为日常经营流动资金、固定资产投资等，但必须符合国家行业与产业政策规定，且不得用于投资股票、期货以及违反法规、政府明文禁止的项目。

第十一条 租金质押贷款担保方式： 租金质押贷款的担保方式是由农合机构确认的以权利人租金质押的担保方式，具体要求如下：1、（一）出质人、质权人、借款人需签订《租金收益权质押合同》（附件1），明确出质人应在农合机构开立唯一的租金收款专用账户，义务人的每期应付款项应全额划入上述专用账户，并接受农合机构的监管和控制，出质人需将出质权利的相关出租物业的产权证明文件、租赁合同、收取押金/保证金单据、备案回执等资料移交质权人；2、（二）出质人和质权人需签订《应收账款质押登记协议》（附件2），明确双方已签订质押合同及由质权人办理质押登记；3、（三）农合机构认为需要的其他要求第三章 贷款对象及条件第十一二条 租金质押贷款对象：经工商行政管理机关核准登记的企事业单位、个体工商户、农业生产经营者以及其他主管部门核准登记的单位或其他组织、具有完全民事行为能力的自然人第十二三条 向农合机构申请办理租金质押贷款业务的申请人必须具备以下条件： 1、（一）企业类客户的生产经营正常，经过工商部门或其他主管部门办理年检等手续；自然人客户具有本地户口，年满十八18周岁，年龄不超过60周岁且借款合同期限与借款人年龄相加不超过65周岁，具有完全民事行为能力；2、（二）信贷记录良好，在企业信贷咨询系统或个人征信系统上2年内无连续三期或累计六期欠供欠息记录、无不良贷款记录，无任何悬而未决的争议和债权债务纠纷；3、（三）在农合机构开立结算账户，并按有关规定办理了贷款卡，自愿接受农合机构信贷、结算监督检查；4、（四）经农合机构认可，生产经营正常、有稳定销售现金流或物业租金等收入，具有按期偿还本息的能力。

企业客户的资产负债率不超过70%；自然人贷款期间年度家庭偿债率（即年度家庭还本付息额/年度家庭收入）应小于50%；5、（五）租金必须建立在权利人与义务人双方真实、合法的交易基础上；6、（六）愿意接受农合机构认可的其他条件第十三四条 借款人为企事业单位或其他单位及组织的，应向贷款人提供下列资料：1、（一）《借款申请书》；2、（二）已年检的营业执照或其他相关登记证、组织机构代码证、税务登记证、公司章程、法定代表人或负责人身份证明；3、（三）已年检合格的贷款卡；4、（四）申请人近三年度及最近一季度末的《资产负债表》、《损益表》和《现金流量表》等财务报表，成立不足三年的客户，提交自成立以来及最近一季度末的报表；5、（五）单位或组织经济收入及资产证明文件，其中收入证明主要包括购销合同、出货单、租赁合同等，资产证明主要包括物业产权证、买卖合同、协议等； 6、（六）农合机构要求提供的其他文件或资料第十四五条 出质人为企事业单位或其他单位及组织的，应向贷款人提供下列资料：1、（一）已年检的营业执照或其他相关登记证、组织机构代码证、税务登记证、公司章程、法定代表人或负责人身份证明；2、（二）出质人拥有权利的相关权利凭证或依据（如：房地产权证、购房合同、土地使用权证及地上建筑物权属证明文件等），如暂未办理房产证或土地证，需提交报建资料或其他证明物业合法有效的证明材料； 3、（三）表明真实且有效租赁关系的租赁合同、收取押金/保证金等的相关单据及/或有关部门的备案回执等；4、（四）租赁合同所标明的收益标的在贷款申请期限内保持合法稳定的证明材料，包括承租人的背景资料，能有效持续支付租金的证明等；5、（五）出质人及财产共有人提供合法有效的同意出质的证明；6、（六）农合机构要求提供的其他文件或资料。

第十五六条 借款人为自然人的，应向贷款人提供下列资料： 1、（一）《借款申请书》；2、（二）借款人合法有效的身份证明文件； 3、（三）家庭或个人的经济收入及资产证明文件，其中收入证明主要包括物业租赁合同、工资单等，资产证明主要包括物业产权证、买卖合同、协议等；4、（四）个人信用数据库查询、报送授权书；5、（五）农合机构要求提供的其他文件或资料第十七六条 出质人为自然人的，应向贷款人提供下列资料： 1、（一）出质人合法有效的身份证明文件、婚姻证明、配偶身份证明； 2、（二）出质人拥有权利的相关权利凭证或依据（如：房地产权证、购房合同、土地使用权证及地上建筑物权属证明文件等），如暂未办理房产证或土地证，需提交报建资料或证明物业合法有效的其他证明材料；3、（三）表明真实且有效租赁关系的租赁合同、收取押金/保证金等的相关单据及/或有关部门的备案回执等；4、（四）租赁合同所标明的收益标的在贷款申请期限内保持合法稳定的证明材料；5、（五）出质人及财产共有人提供合法有效的同意出质的证明；6、（六）农合机构要求提供的其他文件或资料第十八七条 出质人必须向贷款人提供承租人下列资料：1、（一）证明其签订的《租赁合同》为有权人签章（字）相关资料的复印件，如：承租人为个人的要提供合法有效的身份证明文件，承租人为企事业单位或其他组织的要提供已年检的营业执照或相关登记证、组织机构代码证、法定代表人或负责人身份证明、委托书和受托人身份证明文件（适用于委托办理）；2、（二）农合机构要求的其他资料。

第四章 保险第十八九条 农合机构认为必要时可要求出质人在合同贷款发放前办理以农合机构为第一受益人的用于租金质押的出租物的足额财产保险第二十九条 保险最后到期日不得短于借款合同期限保险可每年购买一次，但业务经办部门必须在保险到期一个月前安排专人负责跟踪落实保险的续保事宜第二十一条 在贷款期内，保险单原件及交费发票复印件须留存农合机构，保险单原件作一级信贷档案资料入库保管，未收到保险单原件前，不得发放租金质押贷款第二十一二条 在贷款期内，借款人不得以任何理由中断、撤销保险或减少投保金额，若保险中断、撤销或减少投保金额，农合机构可代位续保或代为补足投保额，相关费用由借款人或出质人负责；在保险期内，如用于租金质押的出租物发生保险责任范围以外的因出质人过失而导致的毁损，由出质人负全部责任第二十二三条 用于租金质押的出租物损失得到的保险赔偿，农合机构有权优先于其他债权人受偿第五章 贷款受理、审查、审批及质押登记第二十三四条 贷款申请的受理、贷前调查、贷款审查、审批、合同的签订、贷款发放、贷后管理、贷款的日常管理及业务分工均参照《广东省农村信用社信贷业务操作管理办法》及相关的制度办理；鉴于租金收益质押贷款的担保权利实现取决于未来收益权的落实，其质押权的有效性低于一般的抵押担保形式。

因此，本业务的审批原则上须经法人一级机构进行审批，基层分支机构一般不授予终审审批权限第二十五四条 农合机构原则上不接受非优先行使质权的租金质押贷款，业务人员办理贷款调查及审查时必须先登入中国人民银行“应收账款质押登记公示系统”，查询并打印确认该应收账款没有办理任何的质押登记手续《查询报告》作为贷款审查的基本资料第二十五六条 贷款审批后必须根据《中国人民银行征信中心应收账款质押登记操作规则》等相关的法律、法规在“应收账款质押登记公示系统”办理登记公示并打印登记情况及登记成功的纸质材料存档第六章 贷款发放、账户监管第二十七六条 贷款发放由放款部门岗位凭《贷款审批表》、《借据》、《借款合同》、《质押合同》、应收账款质押登记情况及登记成功的证明、《租金收益权质押合同》及/或《保险单》等资料为借款人发放第二十七八条 本条适用于出质人与借款人非同一人出质人必须向质权人提供在农合机构开立的作为租金收益权收入专户（以下简称收入专户）的账户账号及户名等资料、借款人必须在农合机构开立用于贷款结算专用的账户，并按《租金收益权质押合同》规定接受我社账户监管规定接受农合机构账户监管，具体规定如下：1、（一）收入专户用于归集包括但不限于押金/保证金和租金的全部收入及孳息、有关部门或单位依法对用于租金质押的出租物进行征收、接管、限制、拍卖等以任何形式处置所产生的作为出质权利项下的全部补偿、赔偿或收益等；2、（二）收入专户的资金用于贷款本息归还的担保，、出质人日常经营费用等，但收入专户的余额至少不低于三期质押租金； 3、经办农合机构至少需对收入专户中的两期质押租金进行控制经办农合机构至少需对收入专户中的不低于三期的质押租金进行控制，至《借款合同》中止且贷款本息全部收回时才进行解控处理；43、（三）经办农合机构在约定还本日、结息日前至少2个工作日内将相当于当期应还本息之和的资金从出质人开立的收入专户划入借款人在农合机构开立的贷款结算账户中用作贷款本息归还；45、（四）经办农合机构在约定还本日、结息日内在借款人开立的贷款结算账户进行贷款本息的扣划。

第二十八九条 本条适用于出质人与借款人为同一人出质人（借款人）必须向质权人提供在农合机构开立的作为租金收益权收入及贷款结算的专户（以下简称专户）户名及账号等资料，并按《租金收益权质押合同》规定接受我社账户监管，具体规定如下： 1、（一）专户用于归集包括但不限于押金/保证金和租金的全部收入及孳息、有关部门或单位依法对用于租金质押的出租物进行。