江苏国际品牌经贸城可行性研究报告内容.doc

江苏国际品牌经贸城（暂命名）项目可行性研究报告（讨论稿）一、 宜兴市宏观经济宜兴市作为长三角苏、锡、常经济重要县级市的城市之一，其各项主要经济指标始终名列中国县级市经济前茅，在全国县域经济基本竞争力最新排名中，列第7位随着城市的快速发展，城乡居民的收入和消费意识的不断提升，未来整个宜兴市的商业市场必是一片繁荣1.1宜兴概况宜兴地处长江三角洲太湖流域，隶属无锡市，距太湖西６４公里，与浙江、安徽两省接壤，是江苏省最南边的一个县全市辖1个国家级环保科技工业园、2个省级开发区、14个镇、4个街道办事处，有246个行政村、87个社区居委总面积2038.7平方公里，耕地面积6.41万公顷，山林4万公顷，总人口1062363人城市建成区面积25.96平方千米，城镇人口占全市户籍人口的52%1.2 经济指数2007年全市实现地区生产总值（GDP）505亿元，比上年增长15.9%其中第一产业增加值18.25亿元，比上年增长3.4%；第二产业增加值299.95亿元，比上年增长16.1%；第三产业增加值186.8亿元，比上年增长17.0%按户籍人口计算，全市人均地区生产总值47619元，比上年增长15.7%，按年末人民币汇率折算，人均地区生产总值6519美元；按常住人口计算，全市人均地区生产总值41037元，比上年增长13.6%，按年末人民币汇率折算，人均地区生产总值5618美元。

全年实现财政总收入69.01亿元，同比增长35.8%，其中一般预算收入30.02亿元，同比增长38.6%财政总支出37.15亿元，同比增长24.2%，一般预算支出27.76亿元，同比增长28.0%财政总收入占地区生产总值的比重达到13.67%，比上年提高1.8个百分点在全国县域经济基本竞争力最新排名中，列第7位二、 江苏宜兴经济开发区规划介绍宜兴经济开发区以科学规划为龙头，着力打造品牌园区一是“工业城市”及“工宿平衡”经济开发区在工业发展的基础上，向产、学、研、住综合发展，使开发区成为具有综合职能的产业新城；“工宿”平衡概念，以居住平衡工业，解决过分的功能分区所带来的交通和其他城市问题，创造开发区宜生产、宜居住的人性化空间环境二是创造山水新城，提升土地价值利用开发区特有的山水环境，结合城市自身用地构成和布局，创造独特的城市空间环境，使土地经济价值达最高，以来平衡开发基础设施资金投入的不足三是借鉴新加坡新城模式在产业园内按服务半径 1000米布置便利中心，集中设置职工宿舍、商业、娱乐等设施；在居住区按服务半径500米设置邻里中心，设置商业、文化、娱乐、医疗、社区服务等设施保证开发区整个服务设施的配套，避免了各区块服务配套设施散乱开发。

四是以行业及产业链组织工业区开发区根据自身产业优势做好了产业分区规划，工业按行业及产业链进行分区有助于污染性的工业进行集中处理，分片区确定基础设施投入标准，有利于高科技工业就业环境及各用地之间的协调三、 经济开发区物流园区规划介绍鸟 瞰 图3.1规划范围：    宜兴市物流园区位于市区西北侧，城北工业区的西南角，东至锡宜公路，西至锡宜高速，北到北环路，西到104国道整个规划用地面积为8.83平方公里3.2规划目的：    宜兴市物流园区充分利用地理位置的优势，发挥水路、公路、铁路便捷转换优势，从而打造物流运作及临港加工为一体的综合性物流平台，为我市原料的运输和产品的运出提供有利保证同时为城北工业区的发展提供丰富的信息来源和市场需求，更好的促进城北工业园区的运作和地方经济的发展 3.3规划主要内容：物流园区以仓储用地、市场用地、生态环境保护用地为主，在原有用地的基础上，重点规划市场用地和仓储用地，另外，在海关直通区和市场用地上设有码头 3.4交通条件： 将来城市主要对外交通有宁杭高速公路、锡宜高速公路、宜苏高速路、新宜高速路、新长铁路、104国道、芜申运河、武宜运河等，交通条件十分便利。

四、 项目介绍鉴于宜兴市深厚的经济基础、得天独厚的地理位置、良好的交通条件、活跃的物流环境及商贸物流市场的巨大潜力，更由于宜兴市委、市政府招商、安商、扶商、富商的开放开明政策意大利外贸商会、荷兰海洋集团、香港五洲投资集团、浙江浙商投资发展、江苏章勇置业希望通过与宜兴市人民政府的合作，结合现代先进的经营理念、科学合理的管理模式，为宜兴市的商贸流通、工业产业结构的调整、旅游休闲产业的发展添砖加瓦 建设大型国际品牌家居生活产品直销、轻工制造业技术展示交流、购物、康乐、旅游休闲基地：——江苏国际品牌经贸中心（暂命名）—— 4.1项目选址项目暂选地块位于阳泉路与庆源大道交汇处，即宜兴汽车城正北对面，毗邻104国道和锡宜高速出口，距市中仅需三分钟车程汽车站、汽车交易城、副食品市场、建材五金类专业市场等具人气、人流、物流商圈辐射力极佳交通优势显著，借助现汽车城这个成熟商圈可以明确此地块的消费方向性和地块地标性的完美体现，也为所在地“宜兴物流园区”的产业配套和经济增值提供服务4.2项目定位打造长三角苏南地区最具辐射力、竞争力、高度规范化的国内外精品家居商品品牌直销中心--江苏国际品牌经贸城--（暂命名）。

形成：一站式国际家居生活品牌商品经贸、意大利特色商品厂家直销、产业技术交流、大型购物中心、电子交易、商贸信息交流、仓储配送、金融服务及休闲旅游等功能于一体的超大规模现代商贸购物休闲中心主要业态及特色：引进意大利特色品牌商品为主，以其他知名国际品牌商品为辅的一站式家居生活品牌商品采购中心一、国际高档品牌家具、家居建材、精品皮具、家居饰品、服装、珠宝、汽车、食品、酒类百货的展示和经销二、国际精密机械设备技术、农业机械设备技术、家饰建材生产技术、生活环保产品技术、及高端轻工产品的交流和交易三、大型仓储式零售购物及大型旅游康乐四、大型数字化仓储物流配送4.3项目投资单位以有着大型商业项目开发及管理成熟经验的无锡浙商投资发展有限公司、香港五洲投资集团、意大利外贸商会成员、江苏章勇置业、荷兰海洋物流集团为投资组合，与一般的单个投资主体相比，具有明显的经济实力、品牌效应和专业招商构成的优势4.4项目论证机构由意大利国际金融研究中心、意大利外贸商会、荷兰商会中国商会、荷兰城市更新研究中心、荷兰KOW城市规划局等专业机构参加调研论证，证实了宜兴市“江苏国际品牌经贸城”（暂命名）在宜兴市的兴起会给当地金融经济、产业结构调整、城市知名度、居民生活水平、消费水平带来巨大的推动作用。

五、 项目规划及主要功能配置总用地面积：400.000㎡（600亩） 建筑面积：535.000㎡总投资9亿人民币示意图5.11） 国际精品商品展销街（全覆盖式二层商业街） 主营：高档家具、精品皮具、家居饰品、服装、珠宝、汽车、食品、酒类百货等 30.000㎡（300家x 100㎡）示意图精品展销街2） 国际行业技术装备交流博览中心 （产品技术交易区）（标志性建筑） 国际精密机械设备技术、农业机械设备技术、家饰建材产品技术、生活环保产品技术、等轻工产品的产品展示和技术交易 10.000㎡ （200家x 50㎡）3） 国际商务中心 （商务配套区）（标志性建筑） 电子商务中心、会议中心、办公中心、金融中心、商务酒店、酒店式公寓等 60.000㎡4） 国际精品品牌厂家直销中心 （经贸区） 意大利、中国品牌厂家的五金电器、环保家居建材、进口百货食品的直销仓储区 300.000㎡ （250-300家、平均850-1000㎡/家）5） DAISY SHOPPING MALL （购物休闲区） 大型零售超市、大型仓储式购物商场、大型家居建材一站式购物广场、大型影院娱乐中 心、大型国际美食广场、大型儿童嬉耍场等。

100.000㎡ 示意图购物中心6） 数字物流仓储配送中心 （物流仓储加工区） 仓储、包装、加工、配送、配套区 80.000㎡数字物流7） 旅游康乐中心（旅游休闲） 迷你高尔夫球、儿童乐园、汽车餐厅、音乐旱冰场、棒球场、保龄球馆、卡宾车场等 35.000㎡ 建筑物康乐中心8）项目总投资：125.000.000.00 美元约9亿元人民币）六、 项目优势6.1 宜兴地处长江三角洲太湖流域，隶属无锡市，位于太湖正西，宁杭、锡宜高速，104国道贯穿全境与浙江、安徽两省接壤，是苏南太湖西岸地区大型经贸空白地带唯一一个经济发达的城市并且交通便捷，辐射面广6.2 宜兴市具有浓厚的商业氛围、扎实的产业基础城市发展迅速，在全国县级市经济中本市排名前列目前，宜兴市的轻纺织品、五金机械、家居建材、电子、电线电缆、环保材料、陶瓷制品、农副产品等一直保持优势主导产业6.3 符合当地政府发展现代服务业、商贸物流体系的规划6.4 周边经济商圈有很大可拓展空间，有可持续发展的余地七、 项目社会效益分析7.1 项目发展前景：宜兴市地处长江三角洲太湖流域，隶属无锡市，位于太湖正西，与浙江、安徽两省接壤，是江苏省宁杭线上最重要的经济重点城市。

毗邻有“小上海”之称长三角重要城市无锡随着近年来政府对外招商力度的不断扩大，越来越多的欧洲制造业、浙商私营经济进入长三角各城市，宜兴作为民营制造业的重要产业基地，随着全力促进民营制造业企业的发展，着力推动发展观念和方式的转变同时，各方面也加大政策扶持力度，提高市场运行的质量可以说，目前宜兴的城市现代化进程，已经开始了由传统制造业向科技型制造业发展的转变，特别是现代服务业正朝着又快又好地发展但正如我国的很多行业发展较快但贸易发展相对滞后，苏南包括宜兴在内商贸方面虽然有了一定的发展基础，但还远远满足不了产业发展对市场的需求现更要大力推进产业升级，寻求技术、管理方面的创新，树立品牌，打造核心竞争力优化重组产销环节，加快发展生产性服务业以及人民群众日常必需的服务业，很有必要随着城市居民生活水平的不断提高、购物需求的不断扩张，宜兴周边100公里内现有的流通设施已不能满足市场的消费需求就宜兴市现城市发展而言，宜兴市是长三角乃至全国县级城市经济发展迅速的城市之一，然而以下的情况是大家有目共睹的：1）城北巷头路是市区装饰建材、五金机电、家具家居，地域优势明显，是市中心活跃且最有发展前景的片区也成为了宜兴市区商业最具聚集的商业中心。

但现市场的各种管理、物流、仓储等日趋紧张的情况也随之而来，且有目共睹2）宜兴金三角副食城市场规划陈旧，经营场面杂乱、经营观念过与传统、场内缺乏专业经营管理、交易模式落后、存在消防安全、发展前景受限等诸多因素都影响着产业的经济发展和消费需求的供给受限和不足由于市场商业配套及设施不足，没有进一步进行产业提升和扩大消费辐射，所以居民的购买多层次需求和一站式购物形式却不能满足3）对于大型经贸购物中心的需求而言，应该说随着宜兴市居民的进一步增加、消费水平的提高、企业发展的需求等诸多因素，所以对多功能、多层次一站式购物中心的需求需求量将会越来越大同时会更大幅度的提高消费水平的逐步稳定提高，尤其对于辐射城北区域消费群体、商圈集中性和体现交通便捷区域性商圈带动起着尤为重要的先驱价值作为未来城市城北辐射面最广且商业最为活跃和未来城市规划发展前景之一，未来城北商贸物流区将是又一热点区域7.2需求分析从对宜兴市场的需求中的调查中，我们得出结论在经营中经营商户普遍反映宜兴市需求大型、品种多元化、专业型一站式购物场所对于经营场所受访者都有着扩大经营、转化展示交易于一体的经营模式，即能提升经营档次又能更集中的吸引更多消费者，经营场地需求量大；对于建设需求受访者中都有。