市场成交分析09-09-02.doc

365苏州地产研究中心2.2 8月商品房销售分析8月住宅商品房销售分析苏州市09年8月份住宅类房源共成交5808套，同比增长121.3%，环比下滑26.6%；成交总面积为709836.56平方米，同比增长143.5%，环比下滑28.8%；成交均价为7596.83元/平方米，同比增长15.4%，环比增长1.9%09年8月，苏州楼市相比6、7月份的如火局势，成交情况平淡了许多，市场基本处于“金九银十”的过渡时期；但是，跟去年同期相比，09年的市场还是明显好转了，而且随着改善性需求和投资需求的入市，整体市场呈现出量价齐升的态势数据整理：365苏州地产研究中心各区域具体成交信息见下表：表1：8月区域成交详情区域成交套数（套）成交面积（平方米）成交均价（元/平方米）工业园区1948250738.479063.02高新区73279321.26433.20金阊区14918501.29383.44平江区38039866.065993.05沧浪区52858434.017401.09吴中区1150142000.586833.55相城区921120975.046566.65合计5808709836.567596.83数据整理:365苏州地产研究中心成交套数分布数据整理:365苏州地产研究中心成交面积分布数据整理:365苏州地产研究中心成交价格对比数据整理:365苏州地产研究中心8月份，园区改善性需求力撑成交市场，均价一路走高从成交面积和成交套数来看，8月份尽管园区的整体成交情况并不乐观，但依然占据了最大的市场比例，占到总成交量的三分之一左右，主力作用明显。

不过从成交套数和成交面积的比例来看，成交面积占比更大，月单套成交面积近130平方米左右，可见随着上半年刚性需求市场的成交爆发，改善性需求市场下半年复苏明显，枫情水岸、水云居、第五元素等项目的加推，对市场成交支撑作用明显，这部分改善性需求的释放，也同样推升了园区成交均价方面的一路走高吴中区8月项目发挥均衡，整体成交情况较为稳定吴中区8月份的成交量仅次于工业园区位居全市第二，整体成交情况相对于其他区域来说，还是比较稳定的，基本达到区域正常水平而且从成交项目方面来看，发挥较为均衡，针对刚性需求的主力项目新城金郡、石湖华城等陆续加推，去化良好；而高端项目方面，各板块别墅也是成交稳定，部分区域随着土地市场的拉动更是发挥出色，再加上政策保障性住房的成交影响，整体区域发挥稳定金阊区普通住宅房源严重不足，8月别墅成交拉升均价从8月份的成交情况来看，金阊区在普通住宅房源严重不足的影响下，整体成交量居于全市垫底位置，市场随着新新家园、御庭苑以及品园公寓部分的销售接近尾声，有效房源的上市明显衔接不上8月份的成交除了少量公寓尾房的成交，别墅部分品园上塘郡和玖园的部分去化明显对区域影响更大，因而整体均价拉升较高，位居全市之首。

但随着月底大盘金城1958的开盘，后期市场整体有待关注苏州整体市场过渡期老盘支撑为主，有效房源推出告急纵观整体8月成交市场，由于恰逢惯常的“金九银十”过渡阶段，成交主要来源于老盘的支撑，高新区、相城区以及中心城区，整体以去化库存房源为主，老盘加推情况明显减缓了许多，而且每期推量较少，甚至部分项目有捂盘惜售现象发生，房价相比上半年，也有明显回调的趋势，因而成交市场整体表现相比前期有所降温面对即将到来的“金九银十”，苏州楼市明显期待更多有效房源的推出和价格的进一步稳定表2：8月销售同比分析统计数据同比分析类别2008年第8月2009年第8月变化量变动幅度成交套数（套）262458083184121.3%成交面积（㎡）291569.51709836.56418267.05143.5%成交均价（元/㎡）6584.077596.831012.7615.4%数据整理:365苏州地产研究中心成交套数同比数据整理:365苏州地产研究中心成交面积同比数据整理:365苏州地产研究中心成交价格同比数据整理:365苏州地产研究中心分析：l 从成交同比来看，09年8月相比去年同期明显有较大飞跃，成交套数和成交面积方面都翻了一倍有余，经过08年底到09年上半年整体大市环境的影响，政府和开发商的相互作用，市场好转迹象明显。

l 去年8月，苏州楼市压抑了大半年，整体市场成交低迷，直到8月以后园区部分项目的新推才使市场成交气氛稍有活跃，而成交的真正好转是在10月以后；09年8月，尽管市场房源推出不够积极，过渡期作用明显，捂盘惜售现象有所凸显，但整体市场在经过上半年的成交带动下，改善性需求和投资需求纷纷入市，整体市场情况好于去年同期l 从同比成交面积和成交套数的不同涨幅来看，09年8月市场与去年同期也有较大区别，改善性需求成交的支撑作用明显加大09年上半年苏州楼市的成交爆发，使大部分刚性需求得到释放，转至下半年，特别是过渡时期，随着相应房源推出减少，以及房价的影响，刚性需求成交明显减弱，反而是改善性房源推出影响加大，以及迎合部分人群买涨不买跌的心理，整体市场偏重于改善性需求的去化l 从同比变动区域来看，吴中区、高新区、工业园区是同比变化较大的三个区域工业园区和吴中区08年情况类似，经过07年的楼市疯涨，08年这两个区房价居高不下，整体市场成交情况下滑惨重；市场至09年，随着上半年刚性需求的复苏，这两个区域针对的中小户型项目大盘频有推出，再加上改善性项目和高端项目的成交带动，整体相比去年同期市场，好转明显l 而高新区方面，尽管在08年上半年尚有不错的表现，但下半年市场有效房源供应严重不足，成交情况持续低迷；09年上半年，随着5月份高新区主场购房节的开展，高新区市场情况一路好转，西北片区各大项目房源时有加推，新兴科技城板块也有大量房源的上市，再加上下半年部分重点项目如MAX未来、丹景廷等即将面市的宣传，市场关注度提升明显，成交情况自然水涨船高。

l 从同比成交均价来看，09年8月相比去年同期涨幅为15.4%，去年8月苏州楼市的随着中海国际社区的面市，部分区域成交均价稍有松动，但整体表现还是较为坚挺；09年8月，楼市在前期连续几个月成交情况的火热造势下，价格回调明显，而且随着开发商资金的充足，优惠促销情况也明显减少，再加上改善性需求成交比例增大，同比价格的增长不可避免表3：8月销售环比分析统计数据环比分析类别2009年第7月2009年第8月变化量变动幅度成交套数（套）79125808-2104-26.6%成交面积（㎡）996289.39709836.56-286452.83-28.8%成交均价（元/㎡）7456.727596.83140.111.9%数据整理:365苏州地产研究中心成交套数环比数据整理:365苏州地产研究中心成交面积环比数据整理:365苏州地产研究中心成交价格环比数据整理:365苏州地产研究中心分析：l 从环比数据来看，09年8月份相比成交情况相当理想的7月份，无论是在成交套数还是成交面积上都有一定下滑，市场有如目前苏州的天气，整体有所降温l 从环比区域情况来看，工业园区成交下滑情况较为明显，成交量相比7月份下滑了36%左右，是导致整体市场下滑的主要原因。

一方面，前期市场成交的走好，使园区大部分项目去化理想，6月份及之前是刚性需求的大释放，7月份改善性房源的大量上市再度掀起园区成交的高潮，但8月份，市场过渡期形式明显，房源的上市明显减少，环比自然下滑；另一方面，尽管园区有庞大的刚性需求市场，但房价回调的影响，以及周边区域新房源上市对客源的部分分流作用，也同样导致了成交的下挫l 从其他区域来看，成交情况整体有一定下滑，但下滑幅度不大，属于过渡期的正常市场调节，整体市场对于“金九银十”的惯常旺季还是有一定期待，房源的推出和成交相应有所放缓，新项目推出值得期待l 从环比均价来看，除了平江区由于政策保障性住房成交放大的影响下滑外，8月份整体市场价格略有上涨，主要来源于工业园区、金阊区、相城区价格的小幅的上浮，工业园区是去年价格下调最早的区域，同样也是今年价格回调最快的区域，再加上目前改善性需求成交为主的局势，市场成交均价方面一路看涨，从而进一步影响苏州整体市场均价；而金阊区方面整体成交量较少，由于高端项目的成交带动价格有所变动，但整体成交量不高，对市场影响较小；相城区方面，随着合景峰汇项目的开盘，以及人民路北延段8月以来土地市场的成交火热，整体区域均价有所上升。

09年的8月，苏州楼市基本处于市场的过渡阶段，依靠部分老盘的加推和极少量新项目的面市支撑成交，改善性需求成交主导作用明显；承接即将到来的楼市惯常旺季，和部分即将面市的大型热点项目的造势，以及目前苏州并不明朗的二套房贷政策，下半年整体市场走势依然看好，9、10月份扎堆开展的各种大型房展盛会，相信也会为下半年苏州楼市的成交市场再添热度365苏州地产研究中心夏玮芬2009年9月1日地址：苏州市沧浪区南园北路118号天和大厦6号楼一楼 ：0512-69330215 7。