齐齐哈尔万达广场调研报告.ppt

年度工作总结及计划,AL.,年度工作总结及计划,Page,*,年度工作总结及计划,Page,*,年度工作总结及计划,Page,*,年度工作总结及计划,Page,*,年度工作总结及计划,Page,*,年度工作总结及计划,Page,*,年度工作总结及计划,Page,*,年度工作总结及计划,Page,*,年度工作总结及计划,Page,*,年度工作总结及计划,Page,*,年度工作总结及计划,Page,*,2014,年,10,月,齐齐哈尔万达广场项目市场调研报告,项目简要概况,1,商场效果图,2,项目商铺客群定位及预计价格,3,项目招商状况,4,项目各楼层品类规划及落位图,5,项目自身的优劣势分析,6,项目简要概况,1,项目名称：,齐齐哈尔万达广场,项目位置：,北邻文化大街，南邻新江路，东为劳动湖绿地,开业时间：,2015,年,7,月,31,日,建筑特点：综合体项目,项目体量：,14.49,万平米,停车位：,2000,余个,投资方：万达集团,经营方式：租赁,项目定位：全客层主要以休闲服装、正装、万达百货、大型连锁超市、五星级酒店、室内外商业步行街、万达影城、大玩家游乐场、大歌星,KTV,、大型知名品牌连锁电器商城,客流情况：在建项目客流量暂无,项目简要概况,1,封面标题：微软雅黑 白色,48,号字体 阴影,项目位置及交通状况：,万达广场地块位于齐齐哈尔主城区西北侧，与劳动湖相临，交通路网建设情况一般,邻近的沿湖带是齐齐哈尔市的高档住宅集中区域,项目位于,齐齐哈尔市建华区，地处党校街、湖西路与新江路合围处,，,和齐齐哈尔市市政服务中心相聚不过千米，属于齐齐哈尔政治中心区，居住及商业氛围相对淡薄。

地理位置,距离中环商圈：直线距离,2.8,公里左右,距离齐齐哈尔火车站：直线距离,4.5,公里左右,交通枢纽,主干道：新江路、湖西路,公共交通,:3,、,6,、,10,、,26,、,105,107,路等,中环,商圈,卜奎大,街,龙华路,行政办公区,文教区,科研区,远期湖西综合区规划：,齐齐哈尔湖西综合区的定位是齐齐哈尔的城市副中心，用地范围为劳动湖与嫩江围合地区，规划主体功能为行政办公、文教、科研和生活居住为主，规划居住人口约,22,万人，从规划的眼光来看，湖西综合区真正的价值就在于本身是城市的生态居住中心本区包括,整体规划：,根据新一轮,齐齐哈尔市城市总体规划,，湖西综合区功能定位是以行政办公、文教、科研为主，以居住商贸为辅的环境优美、配套设施齐全的综合性科教文化区封面标题：微软雅黑 白色,48,号字体 阴影,项目现状及经济技术指标：,地块总占地面积,12.47,万平方米，总建面约,55.47,万平方米左右项目,单位,数值（总量,/,地上）,占地面积,万,12.47,总建筑面积,万,55.47,其中,地上建筑面积,万,44.27,地下建筑面积,万,11.20,购物中心总建筑面积,万,15.25/8.6,酒店建筑面积,万,3.6/3,住宅建筑面积,万,24.24/20.34,写字楼建筑面积,万,5.28,商铺建筑面积,万,外街,3.3,，底商,2.7,商务酒店,万,0.8/0.75,容积率,4.45,建筑密度,%,50,绿地率,%,11,建筑高度,M,90,公建占比,%,54,停车位,个,1811,项目界定：,万达广场是齐齐哈尔市生态居住区的城市综合体项目，填补区域内商业空白,属性,特征,诠释,区位,城市新区,目前城市商务、商业业态单一，功能较缺乏,交通,路网发达，但目前公交出行配套缺乏,湖西综合区虽然路网发达，但目前公交路线仅开通,6,条，且为支线，公交出行交通并不方便,环境,生活设施欠缺,商业、医疗设施配套较少,教育,教育资源丰富,育红小学、逸夫小学、齐市第三中学、齐市第二十八中学、齐齐哈尔医学院等,10,几所大中小学,辐射力,有连接建华、铁峰的快速干道,合理的距离和较强的交通辐射力对其他区域客群引入有一定推动作用,项目,大规模,建面约为,55.47,万平方米,调研内容,筹备期项目,广场部分,项目名称,齐齐哈尔万达广场,投资方,万达集团,开业时间,2015,年,07,月,31,项目定位,全客层主要以休闲服装、正装、万达百货、大型连锁超市、五星级酒店、室内外商业步行街、万达影城、大玩家游乐场、大歌星,KTV,、大型知名品牌连锁电器商城。

项目体量,14.49,万平米,预计年均销售额（亿元）,10,经营方式（租赁,/,联营）,租赁,楼层业态及代表性品牌,一层时尚精品、二层潮流风尚、三层美食天地，,品牌未定，可以写影院等扣点,/,租金,暂无,金街部分,金街门市销售价格（元,/,）,1,万,-4,万,金街铺位面积区间,30-300,举架高度,一楼,5.7,米、二楼,5.1,米,经营业态,综合类经营,预计交房时间,2015,年,9,月,其它,商场实景（正面,/,侧面,/,大堂,/,楼层）,后附,地理位置（附图纸）,距离中环商圈直线距离,2.8,公里左右；距齐齐哈尔三家子国际机场,30,分钟车程，距火车站,20,分钟车程，距长途客运站,10,分钟车程周临新江路、引水街停车位数量,2000,余个,附件：各楼层品牌布局图,规划没完布局图纸没有确定,建华区是齐齐哈尔规划的政治中心，而劳动湖区域未来规划为生态住宅区中华西路与文化大街连通城市最主要主干道,卜奎大街，不用换乘，拉近与主城区距离从幼儿园到大学、科研院所，省级重点教育资源大力支持配合，极大提升项目教育资源价值区位价值,交通价值,教育资源价值,项目集商业、公寓、酒店、居住等于一体，复合价值领先；万达第三代综合体典范之作。

项目,55.47,万的超级规模，成为齐齐哈尔最大的都市综合体综合体价值,规模价值,五大核心价值,物理属性关键字：“,城市商业综合体,”,规模,创新,地标,项目核心价值提炼,项目目前进展情况：,现万达购物中心已主体封顶，且外立面已进入施工期，场内消防管线及空调管线、电梯等设施已安装；调研期间，万达广场施工单位工人工作积极，为了按时交工，工人们打出“战风雨，抢晴天，,40,天大干，保商业按期完成”等励志标语项目效果图,2,项目商铺客群定位及预计价格,3,核心客户,主流客户,在齐齐哈尔本地的经商人士以及个体工商户,重要客户,齐齐哈尔一般私企业主、公职人员、企事业单位员工,齐齐哈尔中心城区周边客户,核心客户,万达广场项目重点客户分析及预计可销售价格区间,客户类别,客户成分,产品偏好,承受能力,购买用途,核心客户,个体工商及,经商者,30-300,300,万,自营,+,投资,主流客户,私企业主、企事业单位员工,100-200,200,万,投资,重要客户,中心城区周边客户,10-150,200,万,自营,+,投资,项目商铺客群定位及预计价格,3,齐齐哈尔商业市场,商业产品建议,格局及价格：,综合市场客户需求分析，万达广场室外步行街及底商为一拖二设计，开间,4-7m,进深,11-15m,，,面积区间在,30-300,之间，商铺销售起价,16000-17000,元,/,；,室内步行街开间,4.2-6m,，进深,12m,，举架高度一层,5.7,米二层,5.1,米，,面积区间在,50-72,，均价,25000,元,/,。

商业业态,总价区间,首次付款,室外步行街、底商,140-357,万,70-180,万,室内步行街商铺,125-180,万,63-90,万,项目招商状况,4,万达广场目前招商分两部分执行，一为购物中心招商、二为金街销售；,其中购物中心的招商大部分由万达总部及大庆万达店与品牌公司进行洽谈，并直接入驻；本市招商部门负责与当地的市代服装服饰品牌及部分本市餐饮品牌洽谈合作，目前已经确定合作的品牌有万达影院、大歌星,KTV,、大玩家游乐场、永辉超市（洽谈中）金街样板间已完成，目前销售情况良好，十一期间万达活动销售,1.7,亿，户型较多且销售灵活，可以分层销售，也可一拖二进行销售，预计金街的交付时间为,2015,年,9,月图为万达金街样板间实景图,项目各楼层品类规划及落位图,5,在建项目品类规划及落位图无法详细调研到结果配套,目前情况,点评,所在区域,齐市建华区，北临出城高速，西临嫩江,地处城市西北区域，距火车站直线距离,4.5,公里，辐射范围只能往东南方向延伸内部配套,万达百货、大型连锁超市、五星级酒店、室内外商业步行街、万达影城、大玩家游乐场、大歌星,KTV,、大型知名品牌连锁电器商城,符合商业广场的业态分布，不仅能够为消费者提供吃、住、玩的一站式服务，部分业态也能填补本市的市场空缺。

教育机构,育红小学、逸夫小学、齐市第三中学、齐市第二十八中学、齐齐哈尔医学院等,10,几所大中小学,教育机构的完整性，对万达广场商住两用的经营起一定的主导作用公交线路,3,、,6,、,10,、,26,、,105,、,107,多条交通线路能够带动老城区的消费群体周边景观,劳动湖、嫩江,万达广场销售经营所依靠的重要因素之一医疗机构,建华厂医院分院,医疗器械和医疗技术不及三甲级医院道路建设,目前部分道路、桥梁正在翻修,由于地块局限，道路较窄营销场所,临时营销中心和住宅、金街的样板间,实体样板间以及良好的服务能够促进销售项目自身的优劣势分析,6,项目自身的优劣势分析,6,基于以上分析，地段潜力与规模是其核心资源所在，交通、教育、景观资源、是项目的基本保障，这将成为项目研究地块价值最大化的根本命题优势,Strength,劣势,Weak,1,、齐齐哈尔大规模城市综合体,2,、,知名开发商，商业地产首屈一指,3,、地处政府规划生态居住区域,4,、,周边教育资源丰富，学区房投资价值高,1,、项目开发周期早于区域规划时期,2,、项目区域为新区，现阶段人口导入量不足,3,、,没有成规模商业氛围，对市内辐射力不足,机会,Opportunity,以万达的知名度树综合体项目形象，弥补城市失缺,.,1,、,齐齐哈尔无大型商业办公项目，市场属于空白期,2,、,项目位于一个正在发展区域,3,、随着政府的规划，将为本案人口导入提供了良好条件,利用项目产品线的优势，以及万达广场的知名度，打造万达第三代综合体,以大体量商业项目吸引周边人群带动市区主要高端消费,威胁,Threaten,迎合客户的需求,1,、,本市代开项目较多，形成一定的竞争,2,、新兴行业（购物中心）本市消费能力有限需要长期培养客群,万达目前的经营理念是以客户为本，深度客户研究，追求客户需求的最优化,根据客户群需求，细分产品，精细打造产品,谢谢观赏,谢谢观赏,。