中山路商圈调研.pdf

中山路商圈调研一、中山路商圈的历史沿革泉州古城原在丰州， 在唐代就形成了街市， 唐久视元年（公元 700 年） ，泉州成为武荣州的州治，并建设了州治的府衙，六曹都堂署和参军万等行政建筑府衙前的南大街（先中山路一部分）被设为市，并严格管理宋元时期中国政治、文化中心南移，泉州社会经济繁荣成为东西方贸易的主要中心之一， 被马可波罗称为 “东方第一大港”，这是泉州发展的鼎盛时期，城市建设也达到了相当水平其中山路街道宽阔，“可容十四匹马齐驱” ，而且街市已经完全不同于唐代，许多地方沿街设店， 城市中有多处市街明清后，朝廷闭关自守，海外贸易萎缩，泉州渐渐失去了“东方第一大港”的地位中山路逐渐退化，到清末时，街道宽度减小到一丈多民国初年（ 1920-1930年） ，泉州中山路由南洋华侨投资改造成为骑楼街道，建筑形式明显受到南洋影响，其街道分行设计长2.5米，宽约 12米，石路面，骑楼宽约2.7 米，高 2 层经过这次改造，泉州中山路及旧城区的街巷道都有较大的变化二、中山路商圈的概况形成于 20 世纪 30 年代的泉州老街区中山路共分为三截路段，涂山街头以南至新桥头称中山南路，涂山街头至钟楼称中山中路，钟楼以北至华侨新村模范巷口称中山北路。

这里一直是泉州最繁华的商住街，人烟辐辏，生意兴隆，也是 “ 老店号 ” 最集中的一条街街道两旁有柱廊式骑楼可作遮阳避雨人行道，建筑风格糅合南洋和闽南传统特色，是泉州人民和海外侨胞感情血浓于水的实物见证在马来西亚、新加坡还保存有这种建筑风格的街道 因此中山路是泉州籍侨胞寻根谒祖、思乡、爱国的亲情信物，是侨乡的象征性建筑三、中山路商圈的经济和文化基础泉州是个典型的移民城市，华侨众多，仅台湾就有900万祖籍泉州中山路历史街区至今仍生机一片，可见无疑具有合理性的一面分析其主要有五个原因：（一）适合泉州这样的中小城市，特别是在其城市旧区这一街区的建筑多为单层，少数二层及以上，人口密度低二）自古起到民国时期，似有、个体经济都占主要的地位泉州的商业经营都以私人为主三）泉州地少人多，土地贫瘠适宜耕作的土地很少地形复杂山地丘陵占总面积约为五分之四四）小商业不需要大量的客流和满足大量进出货物得宽大道路，比较适合旧城区小尺寸的接到系统，符合其居民行为特征五）从文化上，泉州自古重视商业的传统在长期与国外及国内其他地区的交往中不可避免地产生文化碰撞和交流，形成了泉州地域文化的外向特征四、路商圈的经营业态（一）经营业态分析：经营品类数量主力商家面积比例（% ）女装54 WEWE 、邻家女孩、骄傲名店面宽： 3-8 进深： 5-7 23.79 男装15 才子鳄鱼面宽： 3-8 进深： 4-8 6.61 休闲46 以纯森马面宽： 6-8 进深： 5-8 20.26 内衣9 韩彩浪漫春天面宽： 3-4 进深： 3-5 3.96 运动10 安踏李宁面宽： 6-8 进深： 5-8 4.41 化妆美化美甲4 四季美人上海理发店青青美甲面宽： 3-8 进深： 5-7 1.76 黄金眼镜珠宝14 明视大华台购珠宝面宽： 68 进深： 5-8 3.52 钟表乐器饰品6 阳光面宽： 3-8 进深： 5-7 6.17 餐饮16 欢立杯普京面宽： 3-4 进深： 3-4 2.64 鞋类皮具箱包36 特新东帝达芙妮面宽： 3-8 进深： 5-7 7.05 药店1 百合面宽： 4-5 进深： 5-7 15.86 书店杂志2 新华书店0.44 彩票1 体彩0.88 牙科2 盛世牙科新新星口腔面宽： 5-7 进深： 3-4 0.44 通讯2 移动面宽： 2-3 进深： 2-3 0.88 空店8 3.52 合计227 1 中山中路共有 227 家，高为 3-4 米，面宽为 3-7，进深（ 4-12） ，店面相对较矮，骑楼面积较大，其中服装类占59%，鞋店占 16%，饮料店 7%，其他占 18%，以经营中低档次的服装为主，聚集了佐丹奴、美特斯邦威、真维斯、邻家女孩、咖哩女人、森马、东+红、三号仓库、班尼路、新华书店等，消费群体为18-30 岁的青少年。

二）人流量分析：1、钟楼十字路口：人流 60/分钟时间： 10:00 打锡街十字路口：人流 70/分钟，时间： 11:00 中山中路：人流 76 人/分钟，时间： 10：30 2、钟楼十字路口： 人流 100分钟时间：16:00 打锡街十字路口： 人流 125分钟，时间： 16:35 中山中路：人流 152 人/分钟，时间： 17:00 其中，18-30 岁人群占 90%，包括：学生占 80%，白领占 10%；其他年龄段只占 10%五、中山路商圈的SWOT 分析（一）优势：1、经历百年沧桑而具有的历史文化底蕴和它在新老泉州人心中的那份难舍的情节，是任何商圈永远也无法跨越的鸿沟2、地段优势得天独厚，周边配套齐全教育设施：附小、一中、外国语中学、科技中学、党校医高专等19 所学校环绕医疗设施：医院、二院美食：肯德基、麦当劳、必胜客等品牌商家常年进驻经营文化：开元寺、承天寺、崇福寺等历史旅游景点为该片区增添了浓厚的文化气息购物：永相逢、新华都、永辉超市等金融：建行、工行、农行、兴行等市政单位林立：泉州市政府，公安局等3、拥有众多的老字号商家，影响力大4、旺盛稳定的人流，几十万常住人口，能辐射带动上百万消费人流。

5、路宽 9 米，中间不设护栏， 保留传统街道形式， 符合泉州人逛街习惯二）劣势：1、新商圈层出不穷，城市商圈多元化大洋、新华都、百汇的开业，改变了泉州的商业格局2、商圈老化，设施落后交通路网不畅，停车难，缺少休闲娱乐设施3、定位缺失，不合时宜新商圈取代了它为人们提供衣食住行等基本生活消费的功能4、经营业态档次低，南移满足人们对高档消费品的需求5、由于年久失修， 加上人为的建设性破坏， 中山路的建筑损坏严重 骑楼内部结构松裂腐蚀， 外部大面积的立面装修纹饰剥落；骑楼通道高低不平，供电、通讯线路纵横交错；霓虹灯、广告牌、空调机、电表箱设置无序更为严重的是，在未经复原设计并经城市规划主管部门批准的情况下，有些业主随意拆建，致使中山路建筑五花八门、杂乱无章，不仅有碍观瞻，影响市容市貌，而且对中山路的文物价值、艺术价值构成严重威胁三）机会：政府大举老商圈的旗帜泉州中山路凭着深厚的历史文化底蕴，以及较高的艺术价值和文物价值，2010 年被列入第二届“中国十大历史文化名街”名录泉州市政府及有关部门以此为契机， 已精心规划好它的未来， 并于 2004 年 3 月底又投入资金改造中山路路面及地下排涝工程等，竣工后显得比以前更宽阔、更整洁、更具有闽南建筑风韵。

四）挑战 :泉州市区浮现“第三商圈”90 年代初，泉州只有中山路一条商业街；而到目前，泉州城区已拓展成为“四纵四横”的商业动脉（四横即新华路、中山路、温陵路、田安路；四纵为东街—西街，九一街—庄府巷，津淮街—涂门街—新门街，义全街—泉秀街）在这些综合商业街之外，通过政府的引导和市场的聚集效应，又逐渐形成一些特色商业街如果把中山路片区称作泉州市区第一个商圈的话，以田安路、津淮街为中心的“第二商圈”地位不可撼动然而，业界人士认为，随着中高档住宅云集、多个商业项目集中开发，坪山路以东有可能出现泉州市区第三个商圈六、展望未来：中山路须在以后的日子里，逐步建就大型停车场及其他相应的高档配套设施，包括夜景工程等，泉州正千方百计挖掘其丰富的文化商业底蕴，宣扬它的古老文明及考古价值， 把它全面打造成荟萃泉州传统的 “老字号”和现代“名优特产品”的“橱窗” ，向世人展示它独一无二连排式“骑楼”的风采与魅力！将来无疑成就泉州特色旅游、考古、休闲、购物步行一条街让古老的历史文化名城与现代优秀旅游城市一路同行。