碧桂园物业管理方案全文.doc

《碧桂园物业管理方案》全文 工程维修服务手册一、岗位职责与管理制度1. 工程部行为准则1.1 目的规范工程维修人员的服务行为，树立公司良好形象，为客户提供优质服务1.2 适用范围适用于物业管理公司工程维修人员1.3 内容1.3.1 关心公司，热爱本职工作，遵守公司各项规章制度和劳动纪律，维护公司利益和荣誉，爱护公司设备、设施1.3.2 认真贯彻公司“开源节流”的方针，在工作中力行节俭，不浪费公司资源13.3 从全局出发，树立良好的合作意识，团结、真诚协作，达到畅顺、高效率的工作绩效，切实服从领导的工作安排和调度，如有异议，必须做到“先服从后投诉”1.3.4 对工作中出现的问题不推诿，勇于承担责任，并从中吸取教训，不断提升工作水平1.3.5 未经公司领导授权或批准，不得以公司名义对外展开业务或在外兼任获取薪酬或间接利益之工作1.3.6 未获批准，不准将本公司的办公用品、公用工具、设备、设施等擅自赠与、转租、出租、出借、抵押给其他公司、单位或个人1.3.7 工作时间须配戴工作证，着装整洁，注意形象、仪表1.3.8 严禁向业主索取或收受任何礼品酬金。

1.3.9 必须将服务意识，服务态度和服务技巧贯彻落实到言行中，语言文明礼貌，对业主提出的质疑要耐心、细致地回答或解释，不得推脱1.3.10 对设备、设施及业主报修项目应及时认真地处理，一般情况由当班员工处理完毕1.3.11 对上门服务应注意业主家内卫生，必须穿鞋套，不得损坏业主物品，如移动物品，需经业主同意，收费时应公平、公正、公开、合理，并经业主签字生效，服务完毕，应将工作场所打扫干净2．工程部主任岗位职责2.1 任职资格2.1.1 具有《中华人民共和国特种技术操作许可证》2.1.2 熟练掌握电工基本原理2.1.3 具有较强的专业知识，全面了解住宅内各种设备的基本原理能够对下属进行技术指导2.1.4 基本了解国家有关电工操作规程与技术标准2.2 工作内容2.2.1 全面管理工程部事务2.2.2 负责小区（大厦）内设备设施的维修保养、督导和管理工作2.2.3 负责突发性的设备故障处理与人员调度，并组织调查设备事故原因，制订预防措施2.2.4 负责对设备保修单位维护保养工作的联系、协调、监管及质量评定2.2.5 根据设备的特点制订或审核各类设备的年度、季度、月度、周预防性检修保养计划，并监督落实。

2.2.6 检查交接班情况、巡查情况，回访维修情况，并对工作中存在的问题尽快提出处理意见，负责具体的技术性检查2.2.7 配合其他部门开展工作，落实上级安排之临时性工作2.2.8 定期对本部门员工进行有关设备设施的技术性培训及安全知识培训 负责有关工程技术标准，规格的审核，对工程的预算等2.2.10 建立设备资料档案3. 工程部副主任岗位职责3.1 任职资格3.1.1 具有《中华人民共和国特种操作许可证》3.1.2 具有初级电工技术等级资格或相关技术等级资格3.1.3 掌握电工基本原理3.1.4 熟悉小区（大厦）内设备备用配件的规格、性能、型号、名称3.2 工作内容3.2.1 协助主任落实小区（大厦）内设备、设施管理工作3.2.2 具体负责小区（大厦）内各类设备、设施的操作、维修保养、业主的报修项目及对员工的培训3.2.3 负责设备、设施的紧急抢修工作3.2.4 对维保所需配件进行管理，各类设备运行资料的记录与管理，维修资料的管理3.2.5 督导、检查维修人员的工作情况，并填写日常工作表4. 工程部维修工岗位职责4.1 任职资格4.1.1 具有《中华人民共和国特种技术操作许可证》4.1.2 熟练掌握电工基本原理。

4.1.3 熟练掌握辖区内的设备操作技术规程及家庭水电维修工作4.2 工作内容4.2.1 服从主任和组长的调度与工作安排4.2.2 负责小区（大厦）内各相关设备设施的维保工作，负责水电及其它4.2.3 参加设备故障的抢修工作，及时排除设备故障，确保小区（大厦）内的设备保持良好运行状态4.2.4 根据预防性维修及保养计划，认真完成各类设备的维修、保养工作5. 工程部机电设备运行管理人员岗位职责5.1 任职资格5.1.1 具有《中华人民共和国特种技术操作许可证》5.1.2 中级以上技术等级5.1.3 有一定的机电设备维修管理经验5.2 工作内容5.2.1 机电设备运行管理人员必须不断学习，提高技术技能，必须有高度的责任心，必须持有相关的技术证件5.2.2 机电设备运行期间，须确保其安全运行，随时巡查，并作好相关记录，严格执行交接班制度5.2.3 所有设备运行期间须24小时有人值班并巡查，及进发现问题并作出有效处理重大故障或紧急事件时须沉着冷静，及进通知相关人员并作应急处理5.2.4 设备停止运行期间，须按时检查并试运行所有设备须制定详细维修保养计划，定期维修保养，并作好记录。

5.2.5 所有设备的操作和检修须按说明书规定程序进行，不得随意更改或省略操作步骤严禁在设备启动前不作检查5.2.6 按说明书规定更换设备零部件、冷却液、润滑液等，严禁设备疲劳运行或带病运行5.2.7 保持设备房内干净整洁，严禁无关人员进入设备房,设备设施专用工具或备件等须造册登记，摆放整齐并保管好5.2.8 所有设备设施须设立岗位责任人，所有标牌警示须准确齐备到位6．工程部弱电维修工岗位职责6.1 任职资格6.1.1 具有《中华人民共和国特种技术操作许可证》6.1.2 有弱电维保经验6.1.3 有中级以上技工职称6.2 工作内容6.2.1 弱电维修工须定期制定弱电维修养护计划，并按计划实施6.2.2 对工作范围内的故障和事故进行处理，并作好记录6.2.3 对弱电系统进行巡查监控，抄表记录6.2.4 参加应急抢修，配合其他工程人员工作6.2.5 对外单位弱电施工布线等进行监控8、工程部值班、交接班管理规定8.1 目的： 规范值班与交接班管理确保值班质量8.2 适用范围 适用各管理处工程部值班人员.8.3 值班制度8.3.1 值班人员在值班期内必须坚守岗位，不得擅自离岗、干私事、酗酒聊天等。

8.3.2 值班（夜班）人员应处理好本班报修工作，不能处理的应注明原因发现设备故障应马上排除，如无法处理应及时向主任或值班总负责人反映8.3.3 应按规定巡查设备运行情况，并巡查其它设备、设施状况，发现设备故障应马上排除，如无法处理应及时向主管或值班总负责人汇报8.3.4 认真填写好各“机电设备运行日志”和《工程部值班交接班记录表》及其它相关记录8.3.5 值班人员不得私自调班，因特殊情况要调班，必须向主任申请8.3.6 严禁无关人员进入值班室和机电设备房，检查各类工具和钥匙等8.4 接班制度8.4.1 认真听取交班人员的值班和设备运行情况报告8.4.2 查看上一班的值班日志和运行日志及巡查记录等8.4.3 检查仪器、工具等物品是否齐全、完好，各机房是否干净整洁8.4.4 巡视各设备的运行情况，各参数是否正常8.5 交班制度8.5.1 交接班人员必须当面交接并签名8.5.2 交班人员必须整理好本班的各种运行巡查记录和值班资料等8.5.3 交班人员必须详细介绍其值班情况、机器运行情况及存在的未处理问题8.5.4 所有问题记录须现场交代清楚,等接班人员确认。

8.6 不能交接班之情况：8.6.1 上一班运行情况未交待清楚，记录不规范，操作间不整洁8.6.2 正在进行倒闸操作或事故处理过程中8.6.3 交接过程中发生故障，应停止交接，由交班人员负责处理事故，接班人协助事故处理8.6.4 交班人隐瞒问题不报，经查证确系其责任的8.7 附表:8.7.1 《工程部值班交接班记录》9. 工程部钥匙管理规定9.1 目的规范钥匙管理工作，确保各设备设施房的钥匙，使用规范和安全9.2 适用范围适用于各管理处工程部9.3 内容9.3.1 所有钥匙任何时候须有不少于一把备用，所有备用钥匙须造册登记9.3.2 各设备设施房的钥匙应清楚标明，并整齐有序的放置在钥匙专柜中；钥匙专柜由工程主任掌管9.3.3 在正常情况下，各设备设施房的钥匙不能借给外单位人员或其他各部门人员，如特殊情况下，必须经主任同意并填写《领（借）用钥匙登记表》；9.3.4 工程人员用钥匙，须填写《领（借）用钥匙登记表》并签名确认，工程人员离开本部门，所有钥匙须缴回9.3.5 钥匙丢失或损坏时，当事人应填写《钥匙丢失/损坏申请表》，工程主任查实后填表补回。

9.3.6 工程人员必须妥善保管好领用钥匙，熟悉各钥匙的使用范围，并承担相应责任，每月月底统计一次，填写《钥匙月库存统计表》9.4 附表：9.4.1 《领（借）用钥匙登记表》9.4.2 《钥匙丢失/损坏申报表》9.4.3 《钥匙月库存统计表》。