房屋建筑物评估技术说明.doc

一）房屋建筑物评估技术说明1、评估范围本次委估的房屋建筑物类资产账面原值 2,371,500.00 元，账面净值 ******* 元账面房屋建（构）筑物 1 项，总建筑面积 700 平方米2、房屋建筑物概况房屋建筑物为产权持有单位开发完成后预留的商品房， 位于西安市曲江新区 **小区评估对象位于 **小区 10302 室，总建筑面积 700 平方米，简单装修，配套设施齐全， 由于评估对象是产权持有单位作为办公用房使用的，规划用途为住宅、商业，实际用途为办公截止评估基准日， 评估对象房屋产权证正在办理中， 评估基准日房屋建筑物均处于正常使用状态3、评估过程第一阶段：准备阶段评估人员进入现场后根据委托方提供的资产明细表进行账表核对，同时对资产申报表中评估项目的工程量、 结构特征与申报的建筑物技术特征表所报数量和特征是否相符进行了核对并加以调整第二阶段：现场勘察阶段对被评估建筑物进行了现场勘查， 根据申报表，核对建筑物的名称、座落地点、结构形式、建筑面积等，并对照企业评估基准日时的资产现状，将资产申报表中的缺项、漏项进行填补，做到账实相符，不重不漏在勘察时，还主要察看了房屋、构筑物的外型、层数、高精品资料______________________________________________________________________________________________________________度、跨度、内外装修、室内设施、各构件现状、基础状况以及维修使用情况，并作了详细的观察记录。

评估人员对委托评估的房屋建筑物作详细的查看， 除核实建筑物数量及内容是否与申报情况一致外，主要查看建筑物结构、装修、设施、配套使用状况1) 结构：为了判断建筑物基础的安全性，初步确定基础的可靠性和合理性，为评估提供依据根据结构类型对承重墙、梁、板柱进行细心观测，查看有无变形开裂，有无不均匀沉降，查看混凝土构件有无露筋、麻面、变形，查看墙体是否有风化以及风化的严重程度2) 装饰：每个建筑物的装修标准和内容不尽相同，一般可分为内装修和外装修、高档装修和一般装修， 但无论是对何种形式的装修，查看的主要内容是看装修的内容有无脱落、开裂、损坏，另外还要看装饰的新旧程度3) 设备：水电设施是否完好齐全， 是否畅通，有无损坏和腐蚀，能否满足使用要求4) 围护结构：如非承重墙、门、窗、隔断、散水、防水、保温等，查看有无损坏、丢失、腐烂、开裂等现象第三阶段：评估测算阶段根据基准日附近当地类似房地产的挂牌信息， 选取和评估对象相似的案例，并将评估对象与类似案例进行结构、区位、装修等不同方面的比较，对案例的售价水平进行修正，从而计算评估对象的价值第四阶段：报告撰写阶段精品资料______________________________________________________________________________________________________________在上述工作基础上汇总出基准日的评估结果并编写评估报告书。

4、评估方法根据项目的具体情况，住宅选择市场比较法进行评估市场法：是将评估对象与在评估基准日的近期出售的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的售价水平做适当的修正， 以此估算评估对象的客观合理销售价格， 它的出发点是基于房地产的“替代原理”根据项目的具体情况采用下述公式进行评估：评估对象房地产现值＝ P×A×B×C×D其中： P⋯⋯ 比准实例成交价格A⋯⋯ 交易情况修正系数B⋯⋯ 交易日期修正系数C⋯⋯ 区域因素修正系数D⋯⋯ 个别因素修正系数5、评估结果及分析1）评估结果经实施上述评定估算程序后，房屋建筑物类资产于评估基准2013 年6月30日的评估结果如下表所示：金额单位：元账面价值 评估价值 增值额科目名称原值 净值 原值 净值 原值 净值房屋建筑物类合计 2,371,500.00 2,086,920.00 4,403,919.00 4,403,919.00 2,032,419.00 2,316,999.00固定资产 -房屋建筑物 2,371,500.00 2,086,920.00 4,403,919.00 4,403,919.00 2,032,419.00 2,316,999.00精品资料______________________________________________________________________________________________________________6、评估案例评估案例 (一)：**小区 10302 室A. 评估对象介绍评估对象为曲江经典小区 10302 室。

位于西安市曲江新区 **36 号评估对象位于 1 幢 10301 室，室内简单装修，配套设施有上下水、电、暖气等，配套设施齐全，建筑面积为 700 ㎡截止评估基准日，评估对象房屋所有权证正在办理中B．评估测算运用市场法按下列基本步骤进行：① 市场调查，选择参照物；② 因素比较，调整差异；③ 确定总价C．参考案例情况因 素 待估房地产 案例1 案例2 案例3名称 ** ** 小区 ** ***位置 西影路 西影路 西影路 西影路交易价格666765416798交易时间 2013/6/30 基准日附近 基准日附近 基准日附近交易情况 正常 正常 正常 正常房地产用途 住宅 住宅 住宅 住宅精品资料______________________________________________________________________________________________________________电力、供水、基础设施 排水、通讯系 七通一平 七通一平 七通一平 七通一平统及保证率公共配套 商场、医院、 西安理工大学、西安交通大学、西安交通大学附中、阳光小学、 518 医设施 学校等 院、武警医院等紧临西影路，紧临西影路，附 紧临西影路，附 紧临西影路，附区域因素交通主 (次 )干道数量、级别、公共交通交情况通便捷程度与主干道通达程度离火车站、汽车站距离商业繁华程度附近有 400近有 400 路、19近有 400路、19近有 400 路、19路、19 路、308路、308路、722路、308 路、722路、308路、722路、 722路、路、 228路等多路、 228路等多路、 228路等多228 路等多路路公交 路公交 路公交公交临主干道 临主干道 临主干道 临主干道距离火车站 8 公距离火车站 8距离火车站 8 公距离火车站 8 公里公里里里该房产位于西影该房产位于西该房产位于西该房产位于西影路中段，周边生影路中段，周影路中段，周边路中段，周边生活配套较完善，边生活配套较生活配套较完活配套较完善，人流量较大，商完善，人流量善，人流量较人流量较大，商服繁华程度一较大，商服繁大，商服繁华程服繁华程度一般。

华程度一般精品资料______________________________________________________________________________________________________________周边无污染，周边无污染，空周边无污染，空周边无污染，空环境质量空气质量较气质量较好气质量较好气质量较好临街状况主干道主干道主干道主干道宗地道路类型、级条件双向 4车道双向4车道双向4车道双向 4车道别建筑物使用较新较新较新较新状况层高3 米2.9 米2.9 米2.9 米面积674.6290122120.92水, 电 ,天然气 ,个水 ,电,天然气 ,有水 ,电 ,天然气 ,有水 ,电 ,天然气 ,有别有线电视 , 电因素设施、设备线电视 , ,宽线电视 , ,宽线电视 , ,宽房话, 宽带 、暖屋带 、暖气带 、暖气带 、暖气状况气装修情况中等装修毛坯精装简装朝向南北南南北南北建筑结构框架框架框架框架楼层3/3330/334/1820/32建筑外形矩型矩型矩型矩型D． 比较因素条件指数表因素待估房地产案例 1案例 2案例 3精品资料______________________________________。