某市房地产市场形势分析报告.doc

2006年长沙市房地产市场形势分析报告2006年，为控制房地产投资规模过快增长，稳定住房价格和调整住房结构，国家出台了以 “国六条”为代表的一系列宏观调控政策在市委、市政府的正确领导下，我市坚决贯彻执行国家宏观调控政策，针对房地产市场运行中出现的新情况，联系实际，因地制宜，采取积极有效的措施，应对房地产市场的新变化，在调控中规范和发展市场，在发展中注意调控结构和价格涨幅，出台了《长沙市“十一五”住宅建设规划纲要》、《长沙市公共住房保障制度》等一系列配套调控措施，使长沙房地产市场发展总体仍保持了持续、健康、稳定、快速发展的态势全年完成房地产开发投资近300亿，与去年同期相比增长约17%，占全市固定资产投资达26%以上，全年商品房施工面积约2600万㎡，其中新开工面积约900万㎡，竣工面积约500万㎡，与去年同期比分别增长42%、29%、24%全年累计实现商品房销售面积690万㎡，销售金额193亿元，与去年同期相比分别增长8%和14%市场运行具体情况如下： 　　一、房产一级市场（商品房）　　（一）累计供销量分析　　1、商品房累计供应和销售总量分析　　2006年，全市商品房累计批准预售751.40万㎡，同比增长28.62%；其中住宅批准预售656.65万㎡，同比增长42.80%。

　　同期全市商品房累计销售690.19万㎡，同比增长8.01%；其中住宅销售625.47万㎡，同比增长11.00%，占商品房销售面积的比重为90.62%　　2、商品房累计供销量分区分析　　 　　对比批准预售和销售数据可以看出，目前长沙的商品房市场供应量整体增幅较大，销售量缓慢增长，导致今年以来商品房累计待售面积达61.21万㎡，其中，商品住宅待售面积为31.18万㎡；批准预售量主要集中在雨花、天心、岳麓三个区；批准预售同比增幅较大的是天心区、岳麓区销售量绝对值最大的是雨花区，其次为岳麓区；销售量同比增幅前二位是岳麓区、开福区，住宅销售量同比增幅前二位是岳麓区和雨花区　　3、商品住宅供销对比　　2006年商品住宅累计供销比为1.05：1（期间商品住宅批准预售面积：期间商品住宅销售面积），对比2005年增大了0.24，已经由2005年的供不应求发展到供求基本均衡分区情况是芙蓉区全年销售量大于供应量，市场供应明显吃紧，天心区供销比达到1.5：1，滞销现象明显以下为各区供销比：　　 　　4、商品住宅与非住宅销售比例分析　　2006年全市商品房成交住宅与非住宅比例约为9.66：1其中，芙蓉区非住宅销售比例最高，非住宅占商品房销售总量的14.41%；开福区商品住宅销售比例最高，占商品房销售总量的95.35%。

　　 　　（二）单月供销趋势分析（剔除经济适用房、定向开发、单位集资建房）　　1、商品房供应量分析　　 　　图1 长沙市各月商品房、住宅批准预售情况柱状图　　从单月商品房供应走势来看，四月、九月形成两大供应高峰，这是由于受春秋两季房交会影响，各大楼盘都期望赶在房交会前上市；一月至三月、十二月批准预售量较少，这主要是由于年头、年尾结算及农历新年的影响五月份虽出台了“国六条”，但从批准预售来看，仅六月份批准预售量有所降低，七月份又开始走高，恢复至正常水平，调控政策对长沙房地产市场短期供应没有造成太大的影响　　2、商品房销售量分析　　 　　图2 长沙市各月商品房、住宅销售情况柱状图　　从单月商品房销售走势来看，今年销售有“三高三低”，即三月、九月、十二月销售量达到波峰；二月、五月、十月销售量达到波谷这主要是由于“五一”、“十一”黄金周及二月份等时间周期较短的原因所致　　（三）商品房销售价格分析（剔除单位集资建房、定向开发和经济适用房）　　1、商品房累计成交均价分析　　 　　图3 2006年长沙市商品房、住宅累计均价走势图　　2006年，全市商品房均价为2991元/㎡，同比下跌1.29%；其中，商品住宅平均售价为2691元/㎡，同比上涨5.99%；商品房非住宅平均售价为5468元/㎡，同比下降5.13%。

若包含单位集资建房、定向开发和经济适用房，全市商品房均价为2797元/㎡，同比上涨5.62%；其中，商品住宅平均售价为2521元/㎡，同比上涨13.00%　　分区来看，天心区商品房成交均价最高，均价为3380元/㎡；岳麓区商品房成交均价最低，均价为2542元/㎡芙蓉区商品住宅成交均价最高，均价为2916元/㎡；岳麓区商品住宅成交均价最低，均价为2378元/㎡　　 　　图4 2006年长沙市各区商品房、商品住宅销售均价柱形图　　分区域来看，包含单位集资建房、定向开发和经济适用房，中心城区商品住宅均价为4078元/㎡，同比上涨13.78%；二环以内（不含中心城区）商品住宅均价为2874元/㎡，同比上涨19.50%；三环以内（不含二环及中心城区）商品住宅均价为2490元/㎡，同比上涨12.67%；三环以外商品住宅均价为2274元/㎡，价格涨幅最大的是中心城区与二环之间的楼盘　　分面积段均价来看，60㎡以下商品住宅均价为3355元/㎡，同比上涨7.60%；60-90㎡商品住宅均价为2817元/㎡，同比上涨15.40%；90-120㎡商品住宅均价为2619元/㎡，同比上涨17.65%；120-144㎡商品住宅均价为2654元/㎡，同比上涨14.69%；大于144㎡商品住宅均价为2604元/㎡，同比上涨5.55%，价格涨幅最大的户型面积区间为90-120㎡。

　　2、典型楼盘成交均价分析　　2006年典型住宅楼盘均价为2950元/㎡，与去年同期相比上涨了5.24%　　（四）非市场定价类住宅供销分析（含定向开发、集资建房和经济适用房）　　2006年全市非市场定价类住宅批准预售4875套，53.53万㎡，同比下降44.98%、50.29%；累计成交8433套，93.82万㎡，同比下降4.44%、16.56%非市场定价类住宅批准预售套均建筑面积为109.81㎡，面积同比缩小9.64%；登记销售套均建筑面积为111.25㎡，面积同比缩小12.68%这主要是由于本年定向开发、单位集资建房开发量减少所致　　2006年全市非市场定价类住宅成交均价为1560元/㎡，同比上涨2.36% 　　（五）新建商品住房供求结构分析（剔除单位集资建房、定向开发和经济适用房）　　1、套型结构分析　　从市场供应情况来看，全年套均建筑面积为109.77㎡，面积同比缩小3.1%120-144㎡区间户型占比重最大，为30.99%，比例比去年增长了3.47个百分点，绝对量同比增长63.55%；90㎡以下的户型供应占比为32.66%，比例比去年下降了3.66个百分点，绝对量同比增长30.65%。

　　从实际销售情况来看，全年套均建筑面积为106.61㎡，面积同比缩小8.73%120-144㎡区间户型套数占比最大，为28.95%，比例比去年下降了0.93个百分点，绝对量同比增长24.64%；90㎡以下的户型销售占比为29.54%，比例比去年增长了0.99个百分点，绝对量同比增长33.15%　　 　　图5、6 不同套型新建商品住房供求结构　　从同期商品住房各户型供销对比来看，除144㎡以上户型供应量小于销售量外，其他各户型均供大于求，特别是90㎡以下户型批准预售量超过销售量20%以上，反映了“国六条”新政下，我市90㎡以下户型供应比较充足，144㎡以上户型的供应相对吃紧　　 　　2、价位结构分析　　从价位供应结构来看，3000-4000元/㎡价位段商品住房供应量跃居首位，占总供应量的38.29%，比例比去年增长了14.44个百分点，绝对量同比增长133.21%；其次为2500-3000元/㎡价位段商品住房，供应量占总供应量的30.88%，比例比去年增长了3.76个百分点，绝对量同比增长65.40%可以看到，目前长沙3000-4000元/㎡价位段商品住房预售增长明显，表明市场新推出商品住宅主要为3000-4000元/㎡价位段商品住房，预示着明年长沙商品住宅均价将全面抬升至3000元/㎡以上水平。

　　 　　图7、8 不同价位新建商品住房供求结构　　从价位销售结构来看，2500-3000元/㎡价位段商品住房销售量居首，占总量的31.56%，比例比去年增长了9.94个百分点，绝对量同比增长87.78%；其次为3000-4000元/㎡价位段商品住房，销售量占总量的26.75%，比例比去年增长了7.84个百分点，绝对量同比增长81.98%　　 　　二、房产二级市场（二手房）　　1、二手房累计交易总量分析　　2006年，全市二手房成交面积217.79万㎡，成交金额为43.37亿元，成交套数为19218套，与去年同期相比分别增长16.13%、28.66%和12.09%，增幅同比提升了13.46、15.04、-13.04个百分点；其中住宅成交158.97万㎡，成交金额为24.11亿元，成交套数为17929套，与去年同期相比分别增长11.69%、26.28%和9.86%二手房住宅成交面积占二手房总成交量的72.99%二手房非住宅共成交58.82万㎡，成交套数为1289套，与去年同期比分别增长39.34%、57.20%从与去年增幅同比来看，除成交套数增幅同比减小外，二手房成交面积、成交金额增幅同比均有较大幅度增长，表明今年二手房成交中，中高档二手住房、二手房非住宅特别是二手商铺成交有较大幅度的增长。

　　2、二手房交易分区分析　　分区来看，2006年全市二手房成交以雨花区和芙蓉区最为活跃，分别成交62.62万㎡和50.78万㎡，合计占总量的52.07%，与去年同期相比比例下降1.06个百分点；其中，二手住宅分别成交44.33万㎡和39.91万㎡，合计占总量的53%，与去年同期相比比例下降了1.06个百分点表明在二手房销售上，雨花区二手住宅销售量相对较大，而芙蓉区二手房非住宅销售量相对较大二手房成交量最少的是岳麓区，共成交31.21万㎡，占总量的14.33%，但其比例与去年同期相比增长了1.91个百分点　　 　　图9 2006年长沙市各区二手房、住宅成交情况柱状图　　3、二手房累计交易均价分析　　2006年全市二手房成交均价为1991元/㎡，同比上涨10.13%其中，二手房住宅成交均价为1517元/㎡，与去年同期相比上涨13.07%；二手房非住宅成交均价为3274元/㎡，与去年同期相比下跌3.20%（注：长沙市二手房的交易系统价格与实际成交价有一定差距，因为二手房按申报价格纳税）　　4、典型同质小区二手房交易价格分析　　2006年二手住房典型小区同质价格均值为1459元/㎡，与去年同期比上涨9.96%。

　　二手住房典型小区同质价格计算样本小区为：望月湖 德政园 国庆新村 广厦新村 　　5、房产一、二级市场交易量对比分析　　从成交面积上看，2006年全市房产一、二级市场累计交易量之比为3.17：1，比2005年比值减少0.24，房产交易仍以一手房为主，但二手房交易正日趋活跃各区比值具体见下表： 　　 　　三、抵押情况统计分析　　2006年，全市共办理抵押登记手续59190起，抵押面积956.46万㎡，贷款金额192.70亿元，同比分别增长7.88%、2.24%、11.38%其中，办理个人抵押登记手续57846起，抵押面积647.66万㎡，贷款金额108.00亿元，同比分别增长了7.85%、5.49%、12.31%　　2006年，全市共办理在建工程抵押729起，同比增长10.79%；抵押面积430.23万㎡，同比增长66.56%；贷款金额72.67亿元，同比增长57.40%这一方面反映了今年以来我市房地产开发量较大，。