兆翔置业厦门市使用权房市调报告47p.ppt

兆翔置业-使用权房市调报告（营销部2012年12月）我司有较多使用权房，作为一线员工，你对使用权房了解多少？一、谓使用权房？•使用权房的产权属于国家或集体，不过，这项使用权是从所有权分离出来的一项独立的财产权，允许使用权人在一定范围内通过一定方式转让或交换房屋使用权，所获收益扣除应缴税费后归使用权人所有但是现存市场上很多是使用权人违背土地使用初衷而私下进行“出借”使用权的，有点类似于长期租赁二、产权与使用权的根本区别？•产权与使用权的根本区别在于：拥有房屋产权就拥有了房屋的所有权，产权人可以依法占有、使用、收益、处分房屋；而使用权仅仅是所有权的权能之一，不是完整的所有权，使用人只能依法占有、使用房屋而无权处分房屋购买使用权房屋的买受人只能依法占有居住房屋，房屋的最终处分权在房屋的产权单位三、使用权房优劣势•优势一不受宏观调控影响 　　•优势二交易方便手续简单•优势三单价较低总价不高•优势四投资出租风险不大 使用权房优劣势•劣势一不可以贷款，付款压力较大•劣势二不可以抵押，资金不灵活•劣势三不可以在房管局登记备案个人信息•劣势四只能更名或者公证方可过户，交易较无保障•劣势五受开发商资质影响较大，小开发商较无保障•劣势六只能享受部分拆迁补偿利益案例思考：开发商资质？•近日，厦门市公安局破获了一起特大经济犯罪案，涉案金额上亿。

为此，厦门市公安局召开了新闻发布会，通报了“联盟一号”楼盘诈骗案的侦破情况，目前，郭某、王某等5名主要犯罪人员已抓捕归案据悉，此案涉及金额上亿元，部分赃款已追回•同一地段房价16000元/平方米，“联盟一号”只售6000元/平方米，价格极具诱惑力的小产权房，吸引了众多买家然而，原本打算买房的300多名群众一夜梦碎，他们没想到，自己竟然卷进一场涉案近1亿元的惊天大骗局中……•自2011年以来，郭某、赵某等人编造厦门城市联盟房地产开发有限公司竞拍取得东浦路122号西侧地块50年使用权，打着出楼盘售的名义，诱骗购房者签订《房屋使用权转让合同》，并以每平方米6000多元的价格购买“联盟一号”的小产权房，从中骗取购房者50%至80%的购房款或定金，甚至还出现部分房产一房两卖和一房多卖的情况•据了解，当时郭某英等人通过与部队公开竞标的方式，以每年498万元的租金竞标成功有股东算了一笔账：“即便是用于出租，每年也可获利五六千万元四、厦门有多少使用权房？•1海怡半岛 2015年交房，8.61万㎡，观音山CBD营运中心•2都市新巢二期 2013年底交房，8.76万㎡，侨福城后•3雪梨星光 2007~2008交房，累计11万㎡，湖里大唐世家旁•4源泉海景公寓 2011年底，1.8万㎡，前埔城市大学旁•5天成花园 2011年交房，1.5万㎡，乌石浦•6森景华庭 2011年交房，1.8万㎡，东浦路1、海怡半岛•位置环岛路七匹狼大厦对面•开发商 福建远嘉投资开发有限公司•物管及费用1.7元/平方.月+0.3元/平方.月•简介：简介：项目位于环岛路边上沿海第一排，处于观音山CBD营运中心，规划中的两岸金融中心。

占据了绝佳的景观和配套优势户型配比户型配比格局格局室、室、厅、厅、卫卫建筑建筑面积、面积、使用使用面积面积户数户数单元单元占总量占总量的的面积比面积比率率销售销售数量数量销售数量占本销售数量占本户型比例户型比例销售量占总销售量占总套数的比例套数的比例一房一房一厅一厅一卫一卫45-5045-5023123120.8%20.8%168168 73% 73%23%23%两房两房两厅两厅一卫一卫58-8758-8736336351%51%270270 74% 74%37%37%三房三房两厅两厅两卫两卫10810813213228.2%28.2%7070 53% 53%9.6%9.6%1、海怡半岛1、海怡半岛•综合优劣分析•优势：•1、户型设计优势麻雀虽小，五脏俱全•2、地段优势占据了无敌的海景资源，和完善的商务配套•3、规划优势围合式封闭社区，人车分流，公摊小•4、带2000元/平方的精装修标准，业主免去二次装修的麻烦，可以拎包入住•劣势：•1、部队小产权房，无法办按揭，客户购买压力较大•2、项目工程进度较慢，目前处于挖基础阶段•3、销售审批没有走正常的商品房审批程序，客户比较不放心，觉得没保障。

•4、楼层公共过道都很小，住起来舒适度不高•5、项目容积率太高1、海怡半岛售价售价及付及付款方款方式式起售单价起售单价1180011800元元/ /平方平方平均单价平均单价 14000 14000元元/ /㎡㎡总价范围总价范围 40--170 40--170万元万元主力总价主力总价 110 110万元万元每层加价每层加价50--15050--150总销金额总销金额 7 7亿元亿元车位单价车位单价 / / 万万元元/ /个个商场单价商场单价 / / 元元/ /㎡㎡住宅单价住宅单价 均价均价1400014000元元/ /㎡㎡办公单价办公单价 / / 元元/ /㎡㎡付款方式付款方式一次性付款、分期付款（首期款一次性付款、分期付款（首期款50%50%、工程出地面、工程出地面5 5层再付层再付30%30%、项目、项目封顶再付封顶再付20%20%））本期售出本期售出户数户数726726套套本期的销售本期的销售率率70%70%1、海怡半岛客源客源分析分析客户主要、次要来源客户主要、次要来源客户职业客户职业客户主要、次要购买动机客户主要、次要购买动机部队和开发商的关系部队和开发商的关系户、台湾金门客户、户、台湾金门客户、厦门本地客户厦门本地客户企业老总、白领等企业老总、白领等企事业单位工作人企事业单位工作人员员投资、自住各半投资、自住各半畅销畅销户型户型分析分析畅销格局畅销格局畅销面积畅销面积畅销总价畅销总价一房一厅、两房两厅一房一厅、两房两厅45-5045-50平方、平方、58-8758-87平方平方53-13053-130万万畅销畅销热点热点分析分析1 1、由于项目是小产权房性质，不能贷款，故总价低的去化较快。

由于项目是小产权房性质，不能贷款，故总价低的去化较快2 2、项目处于观音山营运中心和两岸金融中心，未来白领多，小户型较、项目处于观音山营运中心和两岸金融中心，未来白领多，小户型较容易出租容易出租1、海怡半岛1、海怡半岛1、海怡半岛2、都市新巢二期•位置：洪莲中路•开发商：厦门洪文社区居民委员会•物管及费用：暂未定•简介：项目位于瑞景商圈，距加州商业广场只有500米，生活非常便利，闹中取静且本身配有一个五星级酒店及配套商业街、会所2、都市新巢二期基本描述基本描述项目由项目由ABC三种户型叠加组成一幢五层带电梯别墅，周边环绕商业店铺，三种户型叠加组成一幢五层带电梯别墅，周边环绕商业店铺，东南角配套五星级酒店东南角配套五星级酒店户型配比户型配比格局格局室、厅、室、厅、卫卫建筑面积、建筑面积、使用面积使用面积户数户数单元单元占总量占总量的的面积比面积比率率销售销售数量数量销售数销售数量占本量占本户型比户型比例例销售量销售量占总套占总套数的比数的比例例A A户型户型480480㎡㎡4040户户33%33%4040户户 100%100%33%33%B B户型户型580580㎡㎡4040户户33%33%4040户户 100%100%33%33%C C户型户型680680㎡㎡4040户户33%33%4040户户 100%100%33%33%2、都市新巢二期售价售价及付及付款方款方式式起售单价起售单价按套销售按套销售平均单价平均单价 8600 8600元元/ /㎡㎡总价范围总价范围 500 500万元万元主力总价主力总价 500 500 万万元元每层加价每层加价按套销售按套销售总销金额总销金额 1.7 1.7亿亿 元元车位单价车位单价 增送增送 万元万元/ /个个商场单价商场单价 未定未定 元元/ /㎡㎡住宅单价住宅单价 按套销售按套销售 元元/ /㎡㎡办公单价办公单价 无无 元元/ /㎡㎡付款方式付款方式一次性或按揭一次性或按揭按揭方式按揭方式5 5成成5 5年（商业）年（商业）总售出户总售出户数数120120户户总销售率总销售率100%100%本期售出本期售出户数户数120120户户本期的销售本期的销售率率100%100%2、都市新巢二期客源客源分析分析客户主要、次客户主要、次要来源要来源客户职业客户职业客户主要、次客户主要、次要购买动机要购买动机老客户、老板老客户、老板朋友朋友企业主企业主投资投资畅销户畅销户型分析型分析畅销格局畅销格局畅销面积畅销面积畅销总价畅销总价B B户型户型480480平方平方500500万左右万左右2、都市新巢二期2、都市新巢二期3、雪梨星光•位置：兴隆路与新丰路交汇处•开发商：厦门坤城房地产开发有限公司•物管及费用：1.1元/平米•简介：8分钟轻松抵达SM城市商业广场 ·开放式的空间布局，更多户型组合更多机会选择 ·大型绿色园林中庭，让生活更贴近自然 ·ABB、厦华、松下、火炬园高薪白领数量有增无减 ·共享大唐配套宜住、宜居。

户型配比户型配比格局格局室、厅、卫室、厅、卫建筑面积、使用面积建筑面积、使用面积单身公寓单身公寓27-3127-311*11*149-6049-602*12*180-9080-903*23*2100-1203、雪梨星光优：成熟社区，生活配套齐全，交通便利，周边的大企业较多（如优：成熟社区，生活配套齐全，交通便利，周边的大企业较多（如ABB、、DELL、、松松下下、、厦厦华、、联想移想移动等），宜住宜租等），宜住宜租劣：容积率偏高，户型配比紧凑，比较杂乱拥挤；无产权，小孩读书无保障劣：容积率偏高，户型配比紧凑，比较杂乱拥挤；无产权，小孩读书无保障3、雪梨星光售价售价及付及付款方款方式式起售单价起售单价46884688元元/ /平米平米平均单价平均单价 55005500元元/ /㎡㎡付款方式付款方式定金定金50005000元，分四次付元，分四次付清，每次付清，每次付25%25%，，按揭方式按揭方式不能按揭不能按揭总售出户总售出户数数二期二期520520套套总销售率总销售率100%100%本期售出本期售出户数户数100%100%本期的销本期的销售率售率100%100%以上为2008年的价格，现在二手市场上大约价格为9000元/平带简装3、雪梨星光3、雪梨星光4、源泉海景公寓•位置：思明区前埔南路磨鑫山度假山庄旁•开发商：风行地产•物管及费用1.3元•简介：“抗通胀、不限购、名校学区房、投资自住两相宜，24万起作中央山海资产的主人。

项目旱地绿化，连接后山磨鑫山山顶公园，山海景观，傍山而立；海风习习，天然氧吧出入闹中取静，专属通道；小区独立隐蔽，安全看护；后方缓坡绿化带，将公园融入小区；与厦航源泉山庄、机长别墅为邻，配套齐全高端，厦航2000多名飞行员及家属承租旁边厦航宿舍一平方要2万左右，也是无产权项目4、源泉海景公寓户型配比户型配比格局格局室、室、厅、厅、卫卫建筑建筑面积、面积、使用使用面积面积户数户数单元单元占总量占总量的的面积比面积比率率销售销售数量数量销售数量占销售数量占本户型比例本户型比例销售量占销售量占总套数的总套数的比例比例1 1454516016066%66%160160 100 % 100 %% %1 1房房1 1厅厅5050646427%27%6464 100 % 100 %% %两房两房656516167%7%1616 100 % 100 %% %4、源泉海景公寓起售单价起售单价一期起价一期起价72007200，二期起价，二期起价77007700平均单价平均单价 8000-10000 8000-10000 元元/ /㎡㎡总价范围总价范围 30 30万万-100-100万万 万元万元主力总价主力总价 50 50万元万元付款方式付款方式一次性一次性按揭方式按揭方式 无无 总售出户总售出户数数一期一期240240套套总销售率总销售率100%100%本期售出本期售出户数户数一期一期240240套套本期的销售本期的销售率率100%100%4、源泉海景公寓5天成花园•位置：厦门市乌石浦二里1号至7号•开发商：厦门扬成事业有限公司•物管及费用：2.1元/平米•简介：部队用地70年使用权房。

小面积公寓式住宅由于地处黄金地段，交通便捷，定位于适合投资与自住的小面积户型主要户型一房型居多，也有二房、三房户型09年开盘11年交房，户型多样，地段佳，位于SM大商圈之内，与SM城市广场仅一路之隔，与吕厝天虹临近，商场云集，配套成熟江头公园、江头蔬菜市场等生活配套齐全，满足各项生活需求出行交通十分便捷9000-10000元/平，毛坯或简装5天成花园•单身公寓 26㎡•1房1厅 46㎡•2房1厅 74㎡•3房1厅 86㎡•面积组合灵活，视野开阔、采光充足，可以充分享受到自然景观，多种户型，小面积一房型户型居多，适合自住与投资，两房与三房的面积也介于传统面积之间，适宜投资5天成花园5天成花园6森景华庭•位置：思明区东浦路58号•开发商：浙江八达 •物管及费用：1.1元/㎡•简介：项目位于东浦路，浦南片区，地处寸土寸金的厦门城市核心：火车站商圈、富山商圈，拥有优质的各项配套资源，拥有良好的自然资源、生态资源和景观资源项目占地2000多㎡，共2栋33层建筑，为岛内罕有的精致中小户型，41㎡ ~ 126㎡ 单身公寓 / 一房 / 二房 / 三房；市中心山景名宅，一户一森林6森景华庭6森景华庭6森景华庭五、厦门使用权房综述案名案名体量体量交房时间交房时间流通价格流通价格1海怡半岛海怡半岛8.61万㎡万㎡2015年年毛坯毛坯12000元元/平，精平，精装装14000元元/平平2都市新巢二期都市新巢二期8.76万㎡万㎡2013年底年底毛坯毛坯8000-9500元元/平平3雪梨星光雪梨星光（二手）（二手） 累累计11万平万平2005 5~2008分次分次交房交房9500元元/平平，毛坯或简，毛坯或简装装4源泉海景公寓源泉海景公寓（二手）（二手）1.8万平万平2 2011年底年底8000-10000元元/平平，毛，毛坯或简装坯或简装5天成花园天成花园（二手）（二手） 1.5万平万平2011年年9000-10000元元/平平，毛，毛坯或简装坯或简装6森景华庭森景华庭（二手）（二手） 1.8万平万平2011年年9000-11000元元/平平，毛，毛坯或简装坯或简装五、厦门使用权房综述•1、价格比较：集中在9000-10000这个价位，主要受地段影响，典型的有岛内东部CBD中心占据一流配套及景观的海怡半岛。

五、厦门使用权房综述•2物管比较•物业服务较为不规范，较专业开发商的产权楼盘而言，没有专业的物管公司，物管费用集中在1.1-1.7元/平五、厦门使用权房综述•3户型面积•单身公寓面积25㎡-35㎡之间•一房一厅型面积45㎡-60㎡之间•二房型面积60㎡-90㎡之间•三房型面积100㎡-120㎡之间•叠加别墅面积500㎡-700㎡之间五、厦门使用权房综述•4付款方式•多为一次性+分期付款的组合方式•本次调研的6个楼盘中，除了源泉海景公寓本身都是小户型强制要求一次性付款外，其余均可选用分期付款方式分期时间长短视个案而定，典型的有海怡半岛依工程进度方式付款•都市新巢二期（海德公元）可按揭，其方式是开发商作担保允许客户向信用社贷款百分50，五年内还清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。