武汉住宅专项维修资金管理办法.doc

《武汉市住宅专项维修资金管理办法》（征求意见稿）（下划线部分为删除内容，黑体字部分为增加内容）第一章总则第一条 为了加强本市住宅专项维修资金管理，保障住宅共 用部位、共用设施设备正常使用，维护住宅专项维修资金所有者 的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》 （国务院第504号令）、《湖北省物业服务和管理条例》、《武 汉市物业管理条例》和《住宅专项维修资金管理办法》（建设部、 财政部第165号令）等法律、法规、规章的规定，结合本市实际, 制定本办法第二条 本办法适用于本市行政区域内商品住宅（含经济适 用住房、廉租住房等保障性住房）、售后公有住房住宅专项维修 资金的交存、使用、管理和监督本办法所称住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、 共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金第三条本办法所称住宅共用部位，是指根据法律、法规和 房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结 构相连的非住宅业主共有的部位本办法所称住宅共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋 买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附 属设施设备第四条 住宅专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、 所有权人决策、政府监督的原则。

第五条市房屋行政主管部门负责全市住宅专项维修资金的 指导和监督工作，日常管理工作由市住宅专项维修资金管理机构 承担区房屋行政主管部门负责本辖区内住宅专项维修资金的交 存、使用的管理工作财政、审计主管部门按照各自职责负责住宅专项维修资金的 财务监督和审计监督工作各区人民政府负责辖区住宅专项维修资金使用的综合协调工 作；乡镇人民政府、街道办事处负责住宅专项维修资金使用的相 关工作第二章交存第六条下列物业的开发建设单位和业主应当按照本办法的 规定交存住宅专项维修资金：（一） 住宅，但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、 共用设施设备的除外；（二） 住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与单幢住宅结构 相连的非住宅前款所列物业属于售后公有住房的，售房单位也应当按照本 办法的规定交存住宅专项维修资金第七条商品住宅（含住宅小区内的非住宅或者结构与之相 连的非住宅，下同）的首期住宅专项维修资金按照下列规定交存:（一） 开发建设单位按照物业总规模建安造价的1.5% （配 置有电梯的按照2.5%）交存；（二） 购房人按照所拥有物业的建筑面积交存，每平方米建 筑面积交存金额为每平方米建安造价的5%市房屋行政主管部门应当根据市建设行政主管部门公布的建 安造价确定、公布首期住宅专项维修资金的具体交存标准，并适 时调整。

第八条售后公有住房的首期住宅专项维修资金按照下列规 定交存：（一） 购房人按照所拥有物业的建筑面积交存，每平方米建 筑面积交存金额为本市房改成本价的2%；（二） 售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%、高层住 宅不低于售房款的30%,从售房款中一次性提取住宅专项维修资 金第九条业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有，开发 建设单位交存的住宅专项维修资金属于住宅物业区域内全体业主 共同所有从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金属于公有住房 售房单位所有第丸十条 市房屋行政主管部门应当会同有关部门根据商业 银行的服务质量等因素，确定本市住宅专项维修资金专户管理银 行，并向社会公布住宅专项维修资金专户应当在本市住宅专项维修资金专户管 理银行开立第土十一条商品住宅的购房人应当在办理房屋交付使用手 续前交存首期住宅专项维修资金，交存的时间和方式由购房人与 开发建设单位在商品房销售合同中约定开发建设单位应当在办理项目初始登记不动产首次登记前按 照物业总规模交存住宅专项维修资金初始登记不动产首次登记时尚未售出的房屋,开发建设单位 还应当作为业主交存首期住宅专项维修资金；房屋售出后，购房 人应当向开发建设单位交纳该住宅专项维修资金。

第土二十二条售后公有住房的购房人应当在办理房改手续 时交存首期住宅专项维修资金或者委托售房单位交存公有住房的售房单位应当自收到售房款之日起30日内，将提 取的住宅专项维修资金存入公有住房住宅专项维修资金专户第十二十三条购房人未按照本办法规定交存首期住宅专项 维修资金的，开发建设单位不得将房屋交付给购房人开发建设单位、购房人未按照本办法规定交存首期住宅专项 维修资金的，房屋行政主管部门不动产登记机构不得办理房屋权 属登记不动产首次登记第十三十四条业主大会成立前或者业主大会虽已成立但未 要求划转住宅专项维修资金的，住宅专项维修资金由市住宅专项 维修资金管理机构在专户管理银行开立银行专户进行代管，实行 专款专用开立商品住宅专项维修资金专户，应当以物业管理区域为单 位设账，按房屋户门号设分户账；未划定物业管理区域的，以幢 为单位设账，按房屋户门号设分户账，但开发建设单位交存的住 宅专项维修资金不设分户账开立售后公有住房住宅专项维修资金专户，应当按照售房单 位设账，按幢设分账；其中业主交存的住宅专项维修资金，按房 屋户门号设分户账第十四十五条专户管理银行、代收住宅专项维修资金的公 有住房的售房单位应当使用由财政部门统一印制的住宅专项维修 资金专用票据。

第十五十六条业主大会成立后，要求划转住宅专项维修资 金的，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占 总人数三分之二以上的业主表决同意，并同时对以下事项进行表 决：（一） 住宅专项维修资金专户管理银行的选定；（二） 住宅专项维修资金使用和账目管理办法；（三） 确定业主委员会主任为住宅专项维修资金管理责任人 的决议；（四） 应急维修授权协议书；（五）市房屋行政主管部门认为需要由业主大会确定的与住 宅专项维修资金有关的其他事项业主大会通过关于上述事项的决议后，业主委员会应当到选 定的专户管理银行开立业主大会住宅专项维修资金专户第十六十七条 业主委员会应当在业主大会通过划转决议之 日起10个工作日内，到区房屋行政主管部门申请办理住宅专项维 修资金划转手续，并提交业主大会关于本办法第十五条第十六条 所列事项的决议及专户管理银行开户证明申请材料齐全的，区房屋行政主管部门应当自受理之日起10 个工作日内报告市住宅专项维修资金管理机构；市住宅专项维修 资金管理机构应当自收到报告之日起10个工作日内通知专户管 理银行将该物业管理区域内的住宅专项维修资金账面余额划转至 业主大会住宅专项维修资金专户，并将有关账目移交业主委员会。

第十七十八条划转住宅专项维修资金时，业主委员会应当 与开户银行、区房屋行政主管部门签订发生本办法第二十八条第 二款规定的紧急情况时,同意区房屋行政主管部门所在地乡镇人 民政府、街道办事处组织代修并从维修工程涉及的业主交存的住 宅专项维修资金中支付相应费用的授权协议书第±A+九条 住宅专项维修资金专户应当通过转账结算， 不得支取现金用于支付维修和更新、改造工程费用的住宅专项 维修资金只能支付到约定的施工单位或者物业服务企业账户中； 用于支付评估、监理等费用的住宅专项维修资金只能支付到约定 的评估、监理单位账户中业主委员会不得擅自变更开户银行，确需变更的，应当经业 主大会决定，注销原银行专户，开立新专户，并报区房屋行政主 管部门备案第十九二十条业主分户账中住宅专项维修资金余额不足首 期应交存额30%的，应当按照业主大会决定的续交方案及时续交 住宅专项维修资金尚未成立业主大会的，续交的具体管理办法 由市房屋行政主管部门会同市财政部门制定第三章使用第二十二—条 住宅专项维修资金的使用，应当遵循方便 快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则业主不交存住宅专项维修资金的，业主大会可以在管理规约 和业主大会议事规则中对其共同管理权的行使予以限制。

第二~一二十二条住宅共用部位的维修和更新、改造范围 包括：（一） 屋面防水层破损，顶层房间渗漏的；（二） 楼房外墙出现雨水渗漏，引起外墙内表面浸湿；（三） 楼房外墙外装饰层出现裂缝、脱落或者空鼓率超过国 家相应标准、规范的规定值；（四） 建筑保温层出现破损或者脱落，或者建筑保温不良引 起外墙内表面出现潮湿、结露、结霜或者霉变；（五） 外墙及楼梯间、公共走廊涂饰层出现开裂、锈渍、起 泡、翘皮、脱落、污染;（六） 公共区域窗台、门廊挑檐、楼梯踏步及扶手、维护墙、 院门等出现破损的；（七） 公共区域门窗或者窗纱破损的；（八） 住宅共用部位需要维修和更新、改造的其他情形第二十二二十三条 住宅共用设施设备的维修和更新、改造 范围包括：（一） 电梯及主要部件的维修或者更换；（二） 避雷设施不能满足安全要求的；（三） 监控设施、消防系统出现功能障碍或者部分设备、部 件损坏严重的；（四） 楼内排水（排污）设备出现故障，排水管道漏水、锈 蚀严重，排污泵锈蚀或者其他设备损坏的；（五） 水箱、泵房等二次供水设施损坏需要维修和更新、改 造的，但依法或者依合同约定应当由供水企业承担的除外；（六） 住宅共用设施设备需要维修和更新、改造的其他情形。

第二十三二十四条 住宅共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，按照下列规定分摊：（一） 属全体业主共有的共用部位、共用设施设备，由全体 业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同承担；（二） 属单幢房屋内业主共有的共用部位、共用设施设备， 由该幢房屋的全体业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同承 担；（三）属一个单元内业主共有的共用部位、共用设施设备, 由单元内的业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同承担；属 单元内一侧房屋业主共有的共用部位、共用设施设备，由该侧房 屋的业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同承担；（四） 相邻业主共有部位的维修，由相邻业主按照各自拥有 房屋建筑面积的比例共同承担；（五） 与房屋结构相连的汽车车库的维修，由车库共用关系 的业主按照各自拥有车位的比例共同承担业主个人维修资金分户账金额不够支付所分摊维修工程费用 的，差额部分由该业主承担开发建设单位交存的住宅专项维修资金使用管理办法，由市 房屋行政主管部门另行制定第二十四二十五条住宅专项维修资金划转业主大会管理 前，需要使用住宅专项维修资金的，按照下列程序办理：（一） 物业服务企业根据维修和更新、改造项目提出使用方 案。

没有物业服务企业的，成立业主大会的由业主委员会提出使 用方案，未成立业主大会的由社区居民委员会组织相关业主提出 使用方案;使用方案应当包括申请使用专项维修资金的原因，维修 和更新、改造部位、费用及组织方式等内容；（二） 业主委员会或者社区居民委员会应当组织业主对使用 方案进行表决，并经住宅专项维修资金列支范围内专有部分占该 范围内建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以 上的业主进行表决同意表决前应当将使用方案向住宅专项维修 资金列支范围内的业主公示，公示时间不少于7日;（三） 使用方案通过后，业主委员会或者社区居民委员会持 住宅专项维修资金使用备案申请表、相关业主表决结果及其证明、 使用方案及预算、施工合同等材料，向区房屋行政主管部门提出 使用备案申请；（四） 材料齐全的，区房屋行政主管部门自受理之日起匹3 个工作日进行审核备案；经审核符合使用条件的，报告市住宅专 项维修资金管理机构，市住宅专项维修资金管理机构自收到报告 之日起3个工作日内,并向专户管理银行发出划转住宅专项维修 资金通知，划转金额不超过预算资金50%；（五） 业主委员会或者社区居民委员会按照使用方案组织实 施维修和更新、改造工程；（六） 工程验收合格后，业主委员会或者社区居民委员会持 下列材料向区房屋行政主管部门也i办理拨付维修和更新、改造 费用鱼余额的手续：1.维修和更新、改造。