2020——收藏资料20日首创沈阳胡台项目初步市场报告与定位报告.ppt

房商网房商网—海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！《《2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全》》，，：： 房商网房商网—海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！《《2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全》》，，：：10535278791首创沈阳胡台项目初步市场报告与定位报告2010年01月20日 房商网房商网—海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！《《2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全》》，，：：10535278792城市研究综述城市研究综述1市场初步定位市场初步定位3本项目应特别注意的问题本项目应特别注意的问题4本项目整合市场研判结论本项目整合市场研判结论5报告框架报告框架地块自身分析地块自身分析2 房商网房商网—海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！《《2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全》》，，：：10535278793区域市场研究区域市场研究城市研究综述城市研究综述周边参考项目分析周边参考项目分析城市市场研究城市市场研究本地块区域房地产市场研究总结本地块区域房地产市场研究总结 房商网房商网—海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！《《2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全》》，，：：1053527879Ø沈阳是东北地区最大的中心城市，城市人口沈阳是东北地区最大的中心城市，城市人口713.5713.5万万。

Ø地处东北亚经济圈和环渤海经济圈的中心，具有重要的战略地位地处东北亚经济圈和环渤海经济圈的中心，具有重要的战略地位Ø以沈阳为中心，半径以沈阳为中心，半径150150公里的范围内，集中了以基础工业和加工工业为主的公里的范围内，集中了以基础工业和加工工业为主的8 8大城市，构成了资源大城市，构成了资源丰富、结构互补性强、技术关联度高的辽宁中部城市群丰富、结构互补性强、技术关联度高的辽宁中部城市群Ø沈阳拥有东北地区最大的民用航空港，全国最大的铁路编组站和全国最高等级的沈阳拥有东北地区最大的民用航空港，全国最大的铁路编组站和全国最高等级的““ 一环五射一环五射””高高速公路网；沟通世界各大港口的大连港、正在开发建设的营口新港和锦州港，距沈阳均不超过速公路网；沟通世界各大港口的大连港、正在开发建设的营口新港和锦州港，距沈阳均不超过200200公公里，具有得天独厚的地理区位优势，作为东北中心城市的沈阳，对周边乃至全国都具有较强的吸纳里，具有得天独厚的地理区位优势，作为东北中心城市的沈阳，对周边乃至全国都具有较强的吸纳力、辐射力和带动力力、辐射力和带动力 p沈阳为东北地区最大的中心城市沈阳为东北地区最大的中心城市p沈阳为东北亚经济圈核心城市沈阳为东北亚经济圈核心城市p沈阳为沿海经济带发展核心城市沈阳为沿海经济带发展核心城市p沈阳为环渤海经济圈重要城市沈阳为环渤海经济圈重要城市 房商网房商网—海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！《《2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全》》，，：：1053527879东优：生态、旅游、度假东优：生态、旅游、度假西进：装备制造业、重工业西进：装备制造业、重工业南拓：新城区、高新区、物流区南拓：新城区、高新区、物流区北统：农产品、高效都市农业北统：农产品、高效都市农业 房商网房商网—海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！《《2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全》》，，：：1053527879 地铁规划将快速改变城市发展地铁规划将快速改变城市发展格局，引导开发建设沿轨道延线发展，格局，引导开发建设沿轨道延线发展，特别是对非传统核心区将起到极大的特别是对非传统核心区将起到极大的促进作用。

促进作用 房商网房商网—海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！《《2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全》》，，：：1053527879于洪区于洪区铁西区铁西区皇姑区皇姑区大东区大东区沈河区沈河区和平区和平区浑南新区浑南新区东陵区东陵区沈阳分为市内五区，市外三区沈阳分为市内五区，市外三区市内五区：沈河区、和平区、皇姑区、铁西区、大东区其中沈河、和平为市中心行政区域；皇姑市内五区：沈河区、和平区、皇姑区、铁西区、大东区其中沈河、和平为市中心行政区域；皇姑区为教育区，也是省委行政区域；铁西区是老工业城区，目前正在改造阶段；大东区为工业配套区区为教育区，也是省委行政区域；铁西区是老工业城区，目前正在改造阶段；大东区为工业配套区域市外三区：于洪区、东陵区、浑南新区、沈北新区目前市场供应量比较大的是浑南新区跟于洪区市外三区：于洪区、东陵区、浑南新区、沈北新区目前市场供应量比较大的是浑南新区跟于洪区 沈北新区沈北新区 房商网房商网—海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！《《2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全》》，，：：1053527879 新民市位于辽宁省中新民市位于辽宁省中部，距沈阳部，距沈阳6060公里，幅公里，幅员员3352.53352.5平方公里，城平方公里，城市规划区面积市规划区面积4040平方公平方公里，里，总人口总人口7070万，其中万，其中城镇人口城镇人口1515万万，辖，辖1111个个镇、镇、1414个乡和个乡和5 5个街道个街道办事处；办事处； 新民市工业以胡台新民市工业以胡台新城和新民经济开发区新城和新民经济开发区为龙头为龙头，形成轻工、化，形成轻工、化工、机械加工和农副产工、机械加工和农副产品深加工四大支柱行业品深加工四大支柱行业和医药食品、包装印刷、和医药食品、包装印刷、电光源等几大产业集群。

电光源等几大产业集群 新民市新民市沈阳市沈阳市 房商网房商网—海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！《《2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全》》，，：：1053527879新民市新民市GDP总量较小，仅占沈阳总量的总量较小，仅占沈阳总量的4%左右，且发展较不稳定左右，且发展较不稳定1新民市GDP走势（单位：亿元）沈阳GDP走势（单位：亿元）受金融危机影响，受金融危机影响，2008-20092008-2009年沈阳年沈阳GDPGDP增速出现回落，但受益于国家及地方投资拉动影响，增速出现回落，但受益于国家及地方投资拉动影响，经济仍然保持了快速平稳发展经济仍然保持了快速平稳发展2001-20092001-2009年新民市年新民市GDPGDP走势走势较不稳定，走势走势较不稳定，20092009年受益于投资建设拉动，增幅较大年受益于投资建设拉动，增幅较大 房商网房商网—海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！《《2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全》》，，：：1053527879新民市经济发展以第二产业为主体，第三产业发展相对落后新民市经济发展以第二产业为主体，第三产业发展相对落后2沈阳经济产业结构比例20082008年沈阳市产业结构为年沈阳市产业结构为4.8:50.1:45.14.8:50.1:45.1，三次产业对经济增长的贡献率分别为，三次产业对经济增长的贡献率分别为2.3%2.3%、、55.0%55.0%和和42.7%42.7%；；新民市形成以第三产业在为主体的经济发展结构，第三产业发展相对落后。

新民市形成以第三产业在为主体的经济发展结构，第三产业发展相对落后新民市经济产业结构比例 房商网房商网—海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！《《2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全》》，，：：10535278792 2009009年沈阳年沈阳固定资产投资固定资产投资同比出现增长同比出现增长，，主要为主要为房地产投资房地产投资回暖回暖3沈阳市固定资产与其他城市对比（2009年1-9月）沈阳固定资产投资各主要行业比例20092009年前三季度沈阳市固定资产投资在东北区域高于其它主要城市，增速同比也出现上涨年前三季度沈阳市固定资产投资在东北区域高于其它主要城市，增速同比也出现上涨20092009年前三强季度房地产开发占固定资产投资的年前三强季度房地产开发占固定资产投资的55.9%55.9%，在前十大行业占据第一位，房地产投资明，在前十大行业占据第一位，房地产投资明显回暖，且对经济起了重要的拉动作用显回暖，且对经济起了重要的拉动作用注明：新民数据暂未出台注明：新民数据暂未出台 房商网房商网—海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！《《2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全》》，，：：1053527879新民市实际利用外资仅为新民市实际利用外资仅为0.750.75亿美元，为沈阳的亿美元，为沈阳的1.3%1.3%4沈阳以及新民市实际利用外资对比（2008年）（单位：亿美元）沈阳实际利用外资水平较高，在东北区域居于首位，已超过大连市水平沈阳实际利用外资水平较高，在东北区域居于首位，已超过大连市水平于洪区于洪区20082008年实际利用外资年实际利用外资3.33.3亿美元，新民市实际利用外资仅亿美元，新民市实际利用外资仅0.750.75万美元，数额较小万美元，数额较小于洪区 房商网房商网—海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！《《2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全》》，，：：1053527879 新民市人均可支配收入新民市人均可支配收入73277327元，水平较低，仅为沈阳的一半元，水平较低，仅为沈阳的一半5 20092009年年1-91-9月份年人均可支配收入为月份年人均可支配收入为1400214002元，元， 增长幅度为增长幅度为10.3%10.3%，增速有所下滑，增速有所下滑 沈阳人均可支配收入在东北区域稍低于大连，但高于其它主要城市沈阳人均可支配收入在东北区域稍低于大连，但高于其它主要城市沈阳市人均可支配收入与其他城市对比（2009年1-9月）（单位：元） 房商网房商网—海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！《《2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全》》，，：：1053527879于洪区人均消费性支出低于沈阳市整体水平，新民市人均消费性支出水平较低于洪区人均消费性支出低于沈阳市整体水平，新民市人均消费性支出水平较低6沈阳市人均消费性支出与其他城市对比（2009年1-9月份）（单位：元）沈阳人均消费性支出占可支配收入的比重较大，高于东北区域其它主要城市，明显为消费型沈阳人均消费性支出占可支配收入的比重较大，高于东北区域其它主要城市，明显为消费型城市城市于洪区人均消费性支出低于沈阳市整体水平，新民市人均消费性支出水平较低于洪区人均消费性支出低于沈阳市整体水平，新民市人均消费性支出水平较低 房商网房商网—海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！《《2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全》》，，：：105352787915区域市场研究区域市场研究城市研究综述城市研究综述周边参考项目分析周边参考项目分析城市市场研究城市市场研究本地块区域房地产市场研究总结本地块区域房地产市场研究总结 房商网房商网—海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！《《2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全》》，，：：105352787920082008年年6 6月至月至20092009年年1212月沈阳市土地供应与成交走势图月沈阳市土地供应与成交走势图10-1210-12月份沈阳土地供月份沈阳土地供应与成交出现了应与成交出现了20092009年以年以来的高峰期，成交量出现来的高峰期，成交量出现大幅增长，土地市场明显大幅增长，土地市场明显转暖；转暖；1010月份主要为荷兰村月份主要为荷兰村地块总成交约地块总成交约280280万平米，万平米，致使该月份土地成交量较致使该月份土地成交量较大。

大 沈阳土地市场沈阳土地市场9月份开始逐渐回暖，成交量出现大幅增长，并达到高峰期月份开始逐渐回暖，成交量出现大幅增长，并达到高峰期1单位：万平米单位：万平米 房商网房商网—海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！《《2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全》》，，：：1053527879于洪区与胡台新城重点地块成交分布图于洪区与胡台新城重点地块成交分布图于洪区荷兰村于洪区荷兰村0101号地块号地块177177万万/ /亩亩于洪区陵东韧铁于洪区陵东韧铁厂厂6868万万/ /亩亩于洪区红旗台地于洪区红旗台地块块3434万万/ /亩亩于洪区黑山路地于洪区黑山路地块块190190万万/ /亩亩胡台新城胡台新城102102线以线以北地块北地块5656万万/ /亩亩胡台新城胡台新城102102线以线以南地块南地块3434万万/ /亩亩新民市辽河大街以新民市辽河大街以东地块东地块4242万万/ /亩亩胡台新城工业用地胡台新城工业用地1010万万/ /亩亩 房商网房商网—海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！《《2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全》》，，：：105352787918Ø从从胡台新城的土地供应上面来看，以胡台新城的土地供应上面来看，以102102国道为界，南北地块每亩差价国道为界，南北地块每亩差价高达高达1111万元，而具有参考价值的万元，而具有参考价值的102102国道以北地块挂牌价格高达国道以北地块挂牌价格高达5656万元万元/ /亩。

亩Ø该挂牌价格据胡台新城招商局获悉，挂牌价与实际成交价之间会有价格该挂牌价格据胡台新城招商局获悉，挂牌价与实际成交价之间会有价格差别，例如本案目前政府报价差别，例如本案目前政府报价1515万元万元/ /亩住宅用的，而挂牌价格届时公告亩住宅用的，而挂牌价格届时公告为为3030万元万元/ /亩Ø但考虑到本地块位置在整个区域内属于上佳位置，若摘牌公告地块价格但考虑到本地块位置在整个区域内属于上佳位置，若摘牌公告地块价格低于之前的低于之前的5656万元万元/ /亩高达亩高达73%73%，故推测，故推测5656万万/ /亩摘牌地块实际成交价水分亩摘牌地块实际成交价水分很大，甚至有低于本地块超过很大，甚至有低于本地块超过50%50%的可能性的可能性 房商网房商网—海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！《《2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全》》，，：：1053527879重点成交地重点成交地块名称块名称占地面占地面积积（平米）（平米）容积率容积率建筑面积建筑面积（平米）（平米）楼面单价楼面单价（元（元/ /平米）平米）地面单价地面单价（元（元/ /平米）平米）每亩单价每亩单价（元（元/ /亩）亩）地块总价地块总价（亿元）（亿元）受让方受让方成交时间成交时间于洪区荷兰村01号地块5187002.2114114012082657177万13.78中海地产沈阳公司2009.10.30于洪区黑山路地块258392.05167814252850190万0.74辽宁省直房地产2009.5.21于洪区红旗台地块594461.710105830051034万0.303辽宁林成房地产2009.5.22于洪区陵东韧铁厂地块21201.94028539102468万0.217沈阳富华兴房地产2009.5.27胡台新城102线以北地块32972.5824332881956万0.027河北乾坤房地产2008.12.31胡台新城102线以南地块528994.021159612650534万0.267沈阳冀龙汽车销售2008.10.14胡台新城工业用地123841.5185769614410万0.018沈阳市凯邦玻璃钢2008.8.21新民市辽河大街以东地73551.51103342563842.万0.047沈阳润田房地产2008.12.31目前于洪区大部分土地价格为目前于洪区大部分土地价格为68-177万万/亩，胡台新城为亩，胡台新城为10-56万万/亩亩2于洪区与胡台新城重点地块成交情况于洪区与胡台新城重点地块成交情况注明：辽宁国土局网站胡台新城部分仅显示注明：辽宁国土局网站胡台新城部分仅显示20082008年数据年数据 房商网房商网—海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！《《2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全》》，，：：105352787920Ø从于洪区陵西地块取得价格来看，在从于洪区陵西地块取得价格来看，在6868万元万元/ /亩左右，该地块周边已有亩左右，该地块周边已有城建等大型开发商支撑，价位上仅比比城建等大型开发商支撑，价位上仅比比102102北已挂牌地块低北已挂牌地块低17%17%，这个比，这个比例远低于例远低于102102国道北面和南面成交价格差额比，故判断胡台新城目前的摘国道北面和南面成交价格差额比，故判断胡台新城目前的摘牌地块均存在挂牌价格与实际成交价格不符的现象，而差额比均超过牌地块均存在挂牌价格与实际成交价格不符的现象，而差额比均超过50%50%以上，对于本地块的取得土地成本方面或有下降空间。

以上，对于本地块的取得土地成本方面或有下降空间 房商网房商网—海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！《《2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全》》，，：：105352787920092009沈城商品房的供应量为沈城商品房的供应量为11341134万平米，而销售量达到万平米，而销售量达到13801380万平米；万平米；20092009年商品房市场供应量明年商品房市场供应量明显小于显小于20082008年，说明受市场供大年，说明受市场供大于求的因素影响，商品房上市速于求的因素影响，商品房上市速度减缓，上市量减少；度减缓，上市量减少；从从0808年年1212月起，每月的成交月起，每月的成交量都高过供应量，说明沈阳市场量都高过供应量，说明沈阳市场进入了消化存量房的阶段，而市进入了消化存量房的阶段，而市场供应量也在逐步上升场供应量也在逐步上升 2009年沈阳商品房销售好于预期，使得需求量超出供应量年沈阳商品房销售好于预期，使得需求量超出供应量2注：新民市商品房数据未有公布注：新民市商品房数据未有公布 房商网房商网—海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！《《2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全》》，，：：1053527879成交均价走势分析：沈阳成交均价走势分析：沈阳房地产市场自三月开始回暖，房地产市场自三月开始回暖，价格环比一路上涨，全年沈阳价格环比一路上涨，全年沈阳商品房价格达到商品房价格达到41664166元元/ /平，平，同比去年增长了约同比去年增长了约10.9%10.9%，增，增幅较大；幅较大；纵观纵观04-0904-09年的价格走势年的价格走势可以看出，沈阳的价格上升比可以看出，沈阳的价格上升比较稳健，即使经历较稳健，即使经历0808年重大金年重大金融危机也没有出现大幅的回落，融危机也没有出现大幅的回落，但也可以看出，沈阳城市商品但也可以看出，沈阳城市商品房价格并没有出去其他一线城房价格并没有出去其他一线城市的报复性增长节点。

市的报复性增长节点 2009年受市场回暖影响，商品房价格回升幅度较大年受市场回暖影响，商品房价格回升幅度较大4注：新民市商品房价格数据未有公布，根据粗略调研，新民市房价大注：新民市商品房价格数据未有公布，根据粗略调研，新民市房价大体在体在1500-30001500-3000元元/ /平米之间平米之间 房商网房商网—海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！《《2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全》》，，：：1053527879沈阳商品住宅符合沈阳商品住宅符合整体市场规律，共成交整体市场规律，共成交12511251万平米，共供应万平米，共供应938938万平米，供应量明万平米，供应量明显小于销售量，证明沈显小于销售量，证明沈阳存量房消化迅猛，预阳存量房消化迅猛，预计未来二级市场供应量计未来二级市场供应量将会逐步增大将会逐步增大09年商品住宅市场依然转为存量房消化，并且销售态势迅猛年商品住宅市场依然转为存量房消化，并且销售态势迅猛5 房商网房商网—海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！《《2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全》》，，：：1053527879截至截至0909年沈阳商品住宅价年沈阳商品住宅价格为格为40624062元元/ /平米平米可以看出近几年沈阳的房可以看出近几年沈阳的房地产走势都是相对平稳上升，地产走势都是相对平稳上升，并没有发生高增长节点，预计并没有发生高增长节点，预计随着供应量减少跟销量增加的随着供应量减少跟销量增加的影响，未来将迎来价格高增长影响，未来将迎来价格高增长阶段。

阶段沈阳商品住宅市场走势平稳，未出现过高增长阶段沈阳商品住宅市场走势平稳，未出现过高增长阶段6 房商网房商网—海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！《《2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全》》，，：：1053527879 沈阳市住宅市场划分为五大板块沈阳市住宅市场划分为五大板块虎石台板块虎石台板块造化板块造化板块东部板块东部板块中部板块中部板块西部板块西部板块高层高层25002500－－50005000元小元小高层高层2500-60002500-6000多层多层3000-70003000-7000元洋房元洋房3500-80003500-8000高层高层55005500－－1000010000高层高层40004000－－70007000元小元小高层高层4500-65004500-6500洋房洋房6000-80006000-8000元别墅元别墅7000-150007000-15000住宅住宅3500-45003500-4500元元洋房洋房4500-55004500-5500别墅别墅6000-200006000-20000西部板块：铁西板块以高西部板块：铁西板块以高层产品为主，开发区与于洪新层产品为主，开发区与于洪新城存在低密度产品，但档次较城存在低密度产品，但档次较低低东部板块：东陵板块的低东部板块：东陵板块的低密度中端住宅产品和以棋盘山密度中端住宅产品和以棋盘山为区域的低密度高端别墅产品为区域的低密度高端别墅产品北部板块：主要为沈北新北部板块：主要为沈北新区、于洪区，以中低档次的低区、于洪区，以中低档次的低密度项目为主密度项目为主中部板块：城市核心区，中部板块：城市核心区，以高端高层物业为主，价格普以高端高层物业为主，价格普遍较高遍较高南部板块：主要作为沈河、南部板块：主要作为沈河、和平区的南部外延，以高层产和平区的南部外延，以高层产品为主，多层及洋房产品较少品为主，多层及洋房产品较少华润凯旋门碧桂园银河城保利心语花园高层高层20002000－－35003500元小元小高层高层2500-35002500-3500多层多层2500-40002500-4000元洋房元洋房4000-50004000-5000元别墅元别墅5500-90005500-9000北部板块北部板块沈阳恒大城大溪地九如溪谷碧桂园太阳城华润橡树湾万科魅力之城宏发长岛新湖明珠城世茂五里河新世界花园华府天地保利花园万科兰乔圣菲保利十二橡树首创琥珀湾沈阳碧桂圆万科城中海国际社区首创国际城金地长青湾万科金域蓝湾穗港公园里万科深蓝唯美品格九洲湾景汇 房商网房商网—海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！《《2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全》》，，：：105352787926区域市场研究区域市场研究城市研究综述城市研究综述周边参考项目分析周边参考项目分析城市市场研究城市市场研究本地块区域房地产市场研究总结本地块区域房地产市场研究总结 房商网房商网—海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！《《2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全》》，，：：1053527879 Ø胡台新城隶属于辽宁省新民市，位于新民市东南部，东南邻沈阳市于洪区。

距新民市胡台新城隶属于辽宁省新民市，位于新民市东南部，东南邻沈阳市于洪区距新民市区区3737公里，距离沈阳市中心公里，距离沈阳市中心2020公里沈阳胡台新城沈阳胡台新城新民市新民市胡台新城距离沈阳城市中心约胡台新城距离沈阳城市中心约20公里，距离新民市约公里，距离新民市约37公里，位置较为偏远公里，位置较为偏远胡台新城区位胡台新城区位 房商网房商网—海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！《《2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全》》，，：：1053527879 胡台新城隶属于辽宁胡台新城隶属于辽宁省新民市，享有沈阳市省新民市，享有沈阳市级经济管理权限，人口级经济管理权限，人口3.373.37万人，区域总面积万人，区域总面积100.2100.2平方公里平方公里；； 沈阳胡台新城按照沈阳胡台新城按照产业、居住和旅游有机产业、居住和旅游有机协调发展的理念，规划协调发展的理念，规划了了产业新城、商贸新城、产业新城、商贸新城、生态新城、宜居新城、生态新城、宜居新城、国际新城国际新城五大功能定位五大功能定位 胡台新城概况胡台新城概况沈阳市沈阳市胡胡台台新新城城胡台新城为沈阳母城战略发展的外延辅助区域，以及城市次要产业发展的转移区域胡台新城为沈阳母城战略发展的外延辅助区域，以及城市次要产业发展的转移区域 房商网房商网—海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！《《2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全》》，，：：1053527879区域经济发展现状区域经济发展现状 区域经济发展主要依靠包装印刷、机械加工等层次较低的基础产业以及新兴起的汽车交易业区域经济发展主要依靠包装印刷、机械加工等层次较低的基础产业以及新兴起的汽车交易业 房商网房商网—海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！《《2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全》》，，：：1053527879102国道项目地唐轩·英郡金汇雅居俪锦城水木城典距项目地1公里距项目地3公里区域房地产市场区域房地产市场 房商网房商网—海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！《《2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全》》，，：：1053527879在售项目在售项目占地面积占地面积建筑面积建筑面积容积率容积率建筑形态建筑形态主力户型主力户型开盘时间开盘时间唐轩英郡23万40万1.74洋房、多层72-1142008.8金汇雅居9.9万14.5万1.46多层40-1202009.1俪锦城60万115万1.92多层、小高层60-1072009.9水木城典4万4.9万1.23多层70-1062009.7Ø区域房地产起步较晚，多数项目档次较低，以多层产品为主，主力产品多为区域房地产起步较晚，多数项目档次较低，以多层产品为主，主力产品多为60-11060-110平米的平米的中小户型，平均户型面积在中小户型，平均户型面积在70-8070-80平米。

平米区域项目特征区域项目特征单位：平方米单位：平方米区域区域房地产发展起步较晚，房地产发展起步较晚，以档次较低的多层住宅为主，主力产品多为以档次较低的多层住宅为主，主力产品多为60-110平米中小户型平米中小户型 房商网房商网—海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！《《2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全》》，，：：1053527879在售项目在售项目开盘时间开盘时间套数套数销售率销售率月均销售面积月均销售面积 月均销售套数月均销售套数入住时间入住时间唐轩英郡2008.8110046%2560322009.4金汇雅居2009.1192016%1875252009.10俪锦城2009.926827%1600202010.12水木城典2009.790025%2775352010.3Ø区域多数项目在0808年以后开盘，首期多数在在09-1009-10年入住，销售率多数在16-46%16-46%之间，去化速度较慢，月均去化在20-3220-32套区域去化分析区域去化分析单位：平方米单位：平方米区域多数项目在区域多数项目在08年以后开盘，销售率在年以后开盘，销售率在16-46%之间，去速度较慢，月均去化在之间，去速度较慢，月均去化在20-32套套 房商网房商网—海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！《《2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全》》，，：：1053527879Ø目前区域内楼盘均有不同程度亏损现象，已经成为该区域普遍现象目前区域内楼盘均有不同程度亏损现象，已经成为该区域普遍现象Ø区域内小产权楼盘的夹攻也成为该区域房价迟迟不能上浮的主因区域内小产权楼盘的夹攻也成为该区域房价迟迟不能上浮的主因Ø建筑形式区域内以多层为主，小高层在市场上受欢迎程度很低建筑形式区域内以多层为主，小高层在市场上受欢迎程度很低Ø区域多层区域多层( (唐轩英郡为例唐轩英郡为例) )均价一般在均价一般在24002400元元/ /平米，洋房产品在平米，洋房产品在26002600元元/ /平米平米Ø区域内小高层价格略低于多层价格，但单方建筑成本偏高，导致亏损更加严重区域内小高层价格略低于多层价格，但单方建筑成本偏高，导致亏损更加严重区域价格分析区域价格分析单位单位: :元元/ /平方米平方米区域多层均价一般在区域多层均价一般在2400元元/ 平米左右，洋房价格一般在平米左右，洋房价格一般在2800元元/平米左右平米左右在售项目在售项目高层高层多层多层小高层小高层洋房洋房别墅别墅售价售价单方成本单方成本售价售价单方成本单方成本售价售价单方成本单方成本售价售价单方成本单方成本售价售价单方成本单方成本唐轩英郡唐轩英郡/ // /2400240028002800/ // /2600260030003000/ / / / 金汇雅居金汇雅居/ // /2400240028002800/ // // // // // /俪锦城俪锦城/ // /28502850320032002500250036003600/ // // // /水木城典水木城典/ // /2800280030003000/ // // // // // / 房商网房商网—海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！《《2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全》》，，：：1053527879在售项目在售项目供应总量供应总量已售体量已售体量在售体量在售体量后续体量后续体量唐轩英郡40万4.5万5万30.5万金汇雅居14.5万2.5万3万9万俪锦城115万0.7万1.5万112.8万水木城典4.9万1.7万2万2.2万合计174.4万9.4万11.5万154.5万区域供给分析区域供给分析单位单位: :平方米平方米Ø区域已去化体量较小，约为区域已去化体量较小，约为9.49.4万平米，仅约为总规模的万平米，仅约为总规模的5%5%，剩余体量较大，后续约有，剩余体量较大，后续约有165165万平米等待消化，未来去化压力较大。

万平米等待消化，未来去化压力较大Ø除俪锦城外，其他楼盘开案时间均较早，而俪锦城略高的价格也直接导致了其销售速度明除俪锦城外，其他楼盘开案时间均较早，而俪锦城略高的价格也直接导致了其销售速度明显变慢，可以看出该区域市场对于价格敏感度很高显变慢，可以看出该区域市场对于价格敏感度很高Ø从远期效应来看，超百万的俪锦城将成为未来对本地块形成竞争压力最大的对手从远期效应来看，超百万的俪锦城将成为未来对本地块形成竞争压力最大的对手区域已去化体量较小，仅约为区域已去化体量较小，仅约为9.4万平米，剩余体量较大约有万平米，剩余体量较大约有165万平米，消化压力较大万平米，消化压力较大 房商网房商网—海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！《《2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全》》，，：：1053527879客户来源客户来源Ø区域由于离城市中心区较偏远，因此客群区域由于离城市中心区较偏远，因此客群60-70%60-70%为当地居民，多为拆迁，结婚，改善居住等购为当地居民，多为拆迁，结婚，改善居住等购买，另外有来自城市的养老型客户，以及承受不了市内高房价的外延型客户买，另外有来自城市的养老型客户，以及承受不了市内高房价的外延型客户客群特征客群特征Ø年龄段主要在年龄段主要在25-4025-40，，40-6040-60岁之间岁之间Ø职业主要以当地农民、工厂工人，城市退休职工等为主职业主要以当地农民、工厂工人，城市退休职工等为主Ø区域客群阶层多为社会中产阶级以下阶层，这部分人群为城市以及郊区中低收入者，以及跟随区域客群阶层多为社会中产阶级以下阶层，这部分人群为城市以及郊区中低收入者，以及跟随城市化进程而被动改变身份的农民城市化进程而被动改变身份的农民区域目标客户研究区域目标客户研究 房商网房商网—海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！《《2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全》》，，：：1053527879项目名称项目名称唐轩英郡唐轩英郡开开 发发 商商沈阳唐轩房地产开发有限公司 位位 置置沈阳胡台新城产品类型产品类型洋房、多层占地面积23万容积率1.74建筑面积建筑面积40万绿化率绿化率40%户户 型型72-114平米销售率销售率一期1100套，43%价格销售价格销售多层2400元/平米，洋房2800元/平米园林建筑风格园林建筑风格英式风格销售周期销售周期2008.8开盘，一期2009.4入住唐轩英郡唐轩英郡 房商网房商网—海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！《《2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全》》，，：：1053527879唐轩英郡唐轩英郡 房商网房商网—海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！《《2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全》》，，：：1053527879项目名称项目名称金汇雅居金汇雅居开开 发发 商商沈阳金汇人聚房地产开发公司 位位 置置沈阳胡台新城102国道北产品类型产品类型多层占地面积9.9万容积率1.46建筑面积建筑面积14.5万绿化率绿化率46%户户 型型多层40-120平米销售率销售率16%，月均去化25套价格销售价格销售多层2400园林建筑风格园林建筑风格一期现代风格，二期德式风格销售周期销售周期2009.1开盘，2009.10入住金汇雅居金汇雅居 房商网房商网—海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！《《2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全》》，，：：1053527879项目名称项目名称俪锦城俪锦城开开 发发 商商沈阳澳源房地产开发有限公司位位 置置于洪区经济开发区北产品类型产品类型多层、小高层占地面积60万容积率1.64建筑面积建筑面积115万绿化率绿化率50%户户 型型60-107平米销售率销售率开盘268套，销售率30%价格销售价格销售多层2850元/平米 小高层2700元/平米园林建筑风格园林建筑风格现代风格销售周期销售周期俪锦城共分8期，规划10年的开发建设周期2009.9月开盘，2010.12入住俪锦城俪锦城 房商网房商网—海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！《《2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全》》，，：：1053527879俪锦城俪锦城 房商网房商网—海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！《《2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全》》，，：：1053527879项目名称项目名称水木城典水木城典开开 发发 商商辽宁地威置业有限公司 位位 置置于洪区沙岭镇中心产品类型产品类型多层占地面积4万容积率1.65建筑面积建筑面积4.9万绿化率绿化率39.7%户户 型型70-106平米销售率销售率900套，销售率25%价格销售价格销售多层2800 园林建筑风格园林建筑风格北欧风格销售周期销售周期2009.7开盘，2010年3月入住，水木城典水木城典 房商网房商网—海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！《《2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全》》，，：：105352787942区域房地产市场研判区域房地产市场研判沈阳母城发展的外延辅助区域：沈阳母城发展的外延辅助区域：Ø铁西大部分产业主要迁移至经济技术开发区内，胡台新城为城市次要产业铁西大部分产业主要迁移至经济技术开发区内，胡台新城为城市次要产业（包装印刷，机械加工等）的转移配套区域；（包装印刷，机械加工等）的转移配套区域；Ø跟随城市化进程和政府战略规划而兴起的新区域。

跟随城市化进程和政府战略规划而兴起的新区域区域房地产市场起步较晚，档次较低，发展较不成熟，产品去化速度较慢，区区域房地产市场起步较晚，档次较低，发展较不成熟，产品去化速度较慢，区域市场尚需培育；域市场尚需培育；距离城市核心区较远，在目标客户群上的寻找上难有较大突破；距离城市核心区较远，在目标客户群上的寻找上难有较大突破；由于离城市核心区较偏远，也未占据城市战略发展的核心要塞，因此难以成为由于离城市核心区较偏远，也未占据城市战略发展的核心要塞，因此难以成为城市发展的重要区域，未来区域房地产市场发展难有较大作为城市发展的重要区域，未来区域房地产市场发展难有较大作为区域市场总结区域市场总结 房商网房商网—海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！《《2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全》》，，：：105352787943城市研究综述城市研究综述1市场初步定位市场初步定位3本项目应特别注意的问题本项目应特别注意的问题4本项目整合市场研判结论本项目整合市场研判结论5报告框架报告框架地块自身分析地块自身分析2 房商网房商网—海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！《《2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全》》，，：：105352787944SWOT分析结论分析结论地块地块SWOT分析分析地块自身分析地块自身分析基本经济指标与地块选择基本经济指标与地块选择 房商网房商网—海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！《《2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全》》，，：：105352787945基本经济指标与地块选择基本经济指标与地块选择地块自身分析地块自身分析 房商网房商网—海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！《《2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全》》，，：：1053527879地块在胡台整体规划中地位46 房商网房商网—海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！《《2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全》》，，：：105352787947基础设施基础设施基础设施，新城目前已经实现了基础设施，新城目前已经实现了“七通一平七通一平”的基础设施条件：的基础设施条件：--------完成了完成了“四横四纵四横四纵”8 8条街路及管网设施建设，总长度条街路及管网设施建设，总长度2222公里，目前已全部竣工通车和投入使用。

公里，目前已全部竣工通车和投入使用新城通往沈阳市区的双向六车道的沈胡快速干道于新城通往沈阳市区的双向六车道的沈胡快速干道于0808年年1010月月8 8日正式通车日正式通车新城通往沈西工业走廊开发大道的道路已经建成通车新城通往沈西工业走廊开发大道的道路已经建成通车新城供热、供水、排水、电力、电信、宽带工程建设已经完成并投入使用新城供热、供水、排水、电力、电信、宽带工程建设已经完成并投入使用20092009年，新城将完成电网扩建改造工程，设计出口年，新城将完成电网扩建改造工程，设计出口1212万万KVAKVA，实现出口，实现出口8 8万万KVAKVA，届时，新城将真正拥有区，届时，新城将真正拥有区内双回路供电内双回路供电新城通往沈阳新城通往沈阳153153路已经通车运营路已经通车运营20102010年，年， 501501路公交车和连接沈阳地铁路公交车和连接沈阳地铁1 1号线沈西工业走廊终点站的公交车陆续开通号线沈西工业走廊终点站的公交车陆续开通 房商网房商网—海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！《《2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全》》，，：：1053527879153公交线路公交线路48本案501501路公交线路路公交线路京沈高速公路京沈高速公路预留出入口预留出入口153153路公交线路路公交线路轻轨规划图轻轨规划图胡台交通网络胡台交通网络 房商网房商网—海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！《《2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全》》，，：：1053527879自然资源49 ¯水温：水温：65℃—70℃65℃—70℃；；¯有水面积：有水面积：100100平方公里；平方公里；¯储量超：储量超：2020亿吨；亿吨；¯可开采时间：百年以上。

可开采时间：百年以上¯水层：水层：21002100米米—2500—2500米米¯上品温泉水：上品温泉水：““偏硅酸、氟型医疗热矿水偏硅酸、氟型医疗热矿水””沈阳胡台新城温泉城沈阳胡台新城温泉城 房商网房商网—海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！《《2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全》》，，：：105352787950项目地项目地栖鹤湖栖鹤湖开发带开发带102102国道国道沈胡快速干道沈胡快速干道新民方向新民方向沈阳方向沈阳方向Ø栖鹤公园，占地栖鹤公园，占地4040万平方米万平方米Ø商务中心区，占地商务中心区，占地9090万平方米万平方米Ø栖鹤岛，占地栖鹤岛，占地9999万平方米万平方米Ø低密度住宅发展区，占地约低密度住宅发展区，占地约200200万平米万平米 房商网房商网—海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！《《2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全》》，，：：1053527879地块自身分析地块自身分析总占地总占地土地性质土地性质占地面积土地取得方式商业商业1000出让住宅住宅2000出让湖滨公园湖滨公园1000租赁合计合计4000　总建筑面积总建筑面积根据容积率确定　地上总建筑面积地上总建筑面积根据容积率确定容积率容积率未定建筑密度建筑密度未定绿地率绿地率未定用地性质用地性质住宅、商业 房商网房商网—海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！《《2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全》》，，：：1053527879租赁租赁租赁租赁Ø该地块开发用地分三期开发该地块开发用地分三期开发Ø其中河滨公园用地性质为租赁其中河滨公园用地性质为租赁Ø周边主要交通依靠振兴八街和周边主要交通依靠振兴八街和一一o o二国道二国道Ø目前该地块容积率未定，初步目前该地块容积率未定，初步估计容积率小于估计容积率小于1 1比较合理比较合理 房商网房商网—海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！《《2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全》》，，：：1053527879目前土地售价o住宅用地15万/亩o商业用地5万/亩o租赁用地价格议定中53住宅用地直接成本：住宅用地直接成本：3 3亿元亿元商业用地直接成本：商业用地直接成本：1.51.5亿元亿元租赁用地租赁用地10001000亩租赁直接成本未定亩租赁直接成本未定 房商网房商网—海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！《《2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全》》，，：：105352787954SWOT分析结论分析结论地块地块SWOT分析分析地块自身分析地块自身分析基本经济指标与地块选择基本经济指标与地块选择 房商网房商网—海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！《《2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全》》，，：：105352787955优势（优势（Strength））机会机会(Opportunity)威胁威胁(Threat)劣势劣势(Weakness)ü300300万平米大盘万平米大盘ü首创开发商品牌实力首创开发商品牌实力ü优秀商业奥特莱斯的配套拉动优秀商业奥特莱斯的配套拉动ü栖鹤湖优秀的景观资源栖鹤湖优秀的景观资源ü水电等基础设施配套的建成水电等基础设施配套的建成ü项目为净地，无拆迁难度，后期较好动工项目为净地，无拆迁难度，后期较好动工ü区域内消化量有限，以地缘性客户为主区域内消化量有限，以地缘性客户为主ü占用资金时间过长，带来的成本上升占用资金时间过长，带来的成本上升ü目前周边为待开发土地，现场形象不佳目前周边为待开发土地，现场形象不佳ü尚属卫星城规划，对于沈阳及新民客源吸引力不大尚属卫星城规划，对于沈阳及新民客源吸引力不大ü商业部分占地过大，开发后去化速度不乐观商业部分占地过大，开发后去化速度不乐观ü周边工业气息浓厚，居住氛围较差周边工业气息浓厚，居住氛围较差ü依靠胡台新城的城市宣传热点依靠胡台新城的城市宣传热点ü拥有胡台新城内最好的地块资源拥有胡台新城内最好的地块资源ü周边无项目给项目定性区域，提供机会周边无项目给项目定性区域，提供机会ü温泉条件尚属沈阳稀缺资源温泉条件尚属沈阳稀缺资源ü未来有轻轨在该区域经过，未来拉动客户未来有轻轨在该区域经过，未来拉动客户潜力巨大潜力巨大ü未来区域项目定位未知，难以掌控未来区域项目定位未知，难以掌控ü政府招商进度难以控制政府招商进度难以控制ü区域位置相对较偏，短时间内难以成熟起来区域位置相对较偏，短时间内难以成熟起来ü轻轨没有落成期限轻轨没有落成期限ü该区域客源比较认可现房，若以期房形象入市风险胶该区域客源比较认可现房，若以期房形象入市风险胶套套ü租赁的地块土地性质及价格、后续转让权对本项目有租赁的地块土地性质及价格、后续转让权对本项目有牵制作用牵制作用地块自身分析地块自身分析 房商网房商网—海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！《《2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全》》，，：：105352787956SWOT分析结论分析结论地块地块SWOT分析分析地块自身分析地块自身分析基本经济指标与地块选择基本经济指标与地块选择 房商网房商网—海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！《《2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全》》，，：：105352787957SWOTSWOT分析结论分析结论Ø该地块的取得是很好的土地储备资源，未来有机会成为沈阳房地产热该地块的取得是很好的土地储备资源，未来有机会成为沈阳房地产热点区域，而首创及奥特莱斯的品牌效应会很大程度的加速该地块的发展。

点区域，而首创及奥特莱斯的品牌效应会很大程度的加速该地块的发展该地块的净地规划及市政功能配套完备使该地块开发成本降低，另，通该地块的净地规划及市政功能配套完备使该地块开发成本降低，另，通过与沈阳市内地块价格对于，该地块报价或有下降可能性以降低直接成过与沈阳市内地块价格对于，该地块报价或有下降可能性以降低直接成本本Ø不能忽视的是该地块的开发周期会很长，资金的时间成本代价颇高，不能忽视的是该地块的开发周期会很长，资金的时间成本代价颇高，而项目能否顺利实现现金流动主要因素还在于该区域的招商引资力度与而项目能否顺利实现现金流动主要因素还在于该区域的招商引资力度与人口增长速度，若该部分条件支撑困难，则拿地风险较大另，地块内人口增长速度，若该部分条件支撑困难，则拿地风险较大另，地块内有两处租赁用地，若前期对于土地使用性质不够明确后期很可能成为制有两处租赁用地，若前期对于土地使用性质不够明确后期很可能成为制约开发的重要因素约开发的重要因素 房商网房商网—海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！《《2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全》》，，：：105352787958城市研究综述城市研究综述1市场初步定位市场初步定位3本项目应特别注意的问题本项目应特别注意的问题4本项目整合市场研判结论本项目整合市场研判结论5报告框架报告框架地块自身分析地块自身分析2 房商网房商网—海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！《《2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全》》，，：：105352787959价格定位价格定位产品定位产品定位市场初步定位市场初步定位客群定位客群定位项目定位项目定位 房商网房商网—海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！《《2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全》》，，：：105352787960项目定位项目定位市场初步定位市场初步定位 房商网房商网—海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！《《2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全》》，，：：105352787961城市新区城市新区 生态度假小镇生态度假小镇市场初步定位市场初步定位核心卖点：核心卖点：Ø首创品牌效应明显；首创品牌效应明显；Ø优秀商业奥特莱斯的配套拉动；优秀商业奥特莱斯的配套拉动；Ø享受便捷的城市轻轨资源；享受便捷的城市轻轨资源；Ø栖鹤湖景的景观资源；栖鹤湖景的景观资源；Ø温泉的城市稀缺性温泉的城市稀缺性市场定位：市场定位： 房商网房商网—海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！《《2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全》》，，：：105352787962客群定位客群定位市场初步定位市场初步定位 房商网房商网—海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！《《2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全》》，，：：105352787963中期中期远期远期城市城市··新中产新中产Ø区域：胡台、沙岭、新民区原住民、城市郊区、工业园区地区域：胡台、沙岭、新民区原住民、城市郊区、工业园区地缘性客户缘性客户Ø工作：政府、企业中高管、投资客、原住民及周边企业工人工作：政府、企业中高管、投资客、原住民及周边企业工人Ø家庭规模：家庭规模：1-31-3人人/ /户户Ø看重该地块景观资源，对于稀缺的温泉资源认可，喜欢田园看重该地块景观资源，对于稀缺的温泉资源认可，喜欢田园式慢节奏生活，对于生活品质有一定追求，注重劳逸结合式慢节奏生活，对于生活品质有一定追求，注重劳逸结合中产和全省范围内的中级财富阶层中产和全省范围内的中级财富阶层Ø区域：铁西、于洪等沈阳西部城区中高端客源区域：铁西、于洪等沈阳西部城区中高端客源Ø工作：政府、企业中高管、私营业主、投资客工作：政府、企业中高管、私营业主、投资客Ø看重区域的完善配套，新城的规划理念，在拥有良好景看重区域的完善配套，新城的规划理念，在拥有良好景观资源的前提下，又享受到新城带来的都市生活，拥有明观资源的前提下，又享受到新城带来的都市生活，拥有明确的投资眼光。

确的投资眼光市场初步定位市场初步定位 房商网房商网—海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！《《2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全》》，，：：105352787964产品定位产品定位市场初步定位市场初步定位 房商网房商网—海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！《《2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全》》，，：：1053527879产品定位说明产品定位说明o近阶段该区域客群主要分为地缘性客户、养老型客户及休闲置业型客户近阶段该区域客群主要分为地缘性客户、养老型客户及休闲置业型客户地缘型客户地缘型客户养老型客户养老型客户休闲置业型客户休闲置业型客户多层多层洋房洋房多层多层洋房洋房联排或双拼联排或双拼小高层小高层多层多层洋房洋房联排或双联排或双拼或独栋拼或独栋该部分产品认可度最高该部分产品认可度最高可以作为主力开发建筑形式可以作为主力开发建筑形式该部分产品最该部分产品最大限度利用景大限度利用景观资源提升整观资源提升整体品质，拉高体品质，拉高利润利润该部分产品是该部分产品是未来利润值体未来利润值体现但针对目前现但针对目前市场建议押后市场建议押后开发开发 房商网房商网—海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！《《2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全》》，，：：105352787966建筑选型建筑选型双拼、联排、低密度花园洋房为主双拼、联排、低密度花园洋房为主独栋、小高层为辅独栋、小高层为辅市场初步定位市场初步定位容积率建议容积率建议0.8~1.20.8~1.2 房商网房商网—海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！《《2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全》》，，：：105352787967价格定位价格定位市场初步定位市场初步定位 房商网房商网—海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！《《2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全》》，，：：105352787968标准基价设定标准基价设定市场初步定位市场初步定位————住宅价格定位住宅价格定位建筑形式建筑形式售价售价小高层小高层18001800多层多层22002200洋房洋房24002400联排联排\ \双拼双拼40004000独栋独栋60006000保底成本粗步设定保底成本粗步设定建筑形式建筑形式容积率容积率单方单方土地成本土地成本单方建筑单方建筑综合成本综合成本单方单方楼面价楼面价单方单方总成本总成本类独栋类独栋0.40.430030035003500750 750 4250 4250 联排联排0.650.6530030035003500462 462 3962 3962 洋房洋房1 130030026002600300 300 2900 2900 多层1.21.230030026002600250 250 2850 2850 小高层小高层1.81.830030030003000167 167 3167 3167  房商网房商网—海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！《《2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全》》，，：：1053527879涨幅确定涨幅确定市场初步定位市场初步定位————住宅价格定位住宅价格定位销售时间销售时间销售价格（元销售价格（元/ /平米）平米）涨幅涨幅2010.1 2010.1 （标准基价）（标准基价）小高层小高层多层多层洋房洋房联排联排双拼双拼独栋独栋5%5%18001800220022002400240040004000600060002010.32010.3——2011.3 2011.3 1890 2310 2520 4200 4200 6300 6300 5%2011.32011.3——2012.3 2012.3 1985 2426 2646 4410 6615 5%2012.32012.3——2013.3 2013.3 2084 2547 2778 4631 6946 5%2013.32013.3——2014.3 2014.3 2188 2674 29172917 4862 7293 5%2014.32014.3——2015.3 2015.3 2297 28082808 3063 5105 7658 5%2015.32015.3——2016.3 2016.3 2412 2948 3216 5360 8041 5%2016.32016.3——2017.3 2017.3 2533 3096 3377 5628 8443 5%2017.32017.3——2018.3 2018.3 2659 3250 3546 5910 8865 5%2018.32018.3——2019.3 2019.3 2792 3413 3723 6205 9308 5%2020.32020.3——2021.3 2021.3 2932 3584 3909 6516 9773 5%2021.32021.3——2022.3 2022.3 30793079 3763 4105 6841 10262 5%2022.32022.3——2023.3 2023.3 3233 3951 4310 7183 10775 5%按照目前的价格梯度按照目前的价格梯度Ø 独栋及联排产品在独栋及联排产品在1010年可以实现纯利年可以实现纯利润回流，但销售速度会很慢润回流，但销售速度会很慢Ø洋房、多层产品如果实现净盈利应该在洋房、多层产品如果实现净盈利应该在2014~20152014~2015年年Ø小高层产品在小高层产品在2222年实现盈利年实现盈利注：以上是综合成本及注：以上是综合成本及5%5%的年增长率做的年增长率做的保守型预算的保守型预算 房商网房商网—海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！《《2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全》》，，：：1053527879小结小结o从综合角度分析来看，产品形式以多层、洋房、联排为主，独栋、小高为辅是可操从综合角度分析来看，产品形式以多层、洋房、联排为主，独栋、小高为辅是可操作的作的o但从区域内盈亏平衡点来看，小高层产品押后开发比较安全，也建议前期规划可以但从区域内盈亏平衡点来看，小高层产品押后开发比较安全，也建议前期规划可以只考虑联排、洋房等低密度产品只考虑联排、洋房等低密度产品o目前从年增长率设定来看考虑的是目前从年增长率设定来看考虑的是5%的保守数字，购地前要充分考虑市场快速变的保守数字，购地前要充分考虑市场快速变为利好需要调整后期规划指标（容积率等）的因素，保证全案的利润最大化为利好需要调整后期规划指标（容积率等）的因素，保证全案的利润最大化o成本核算中设定的指标也属北方施工的平均直接成本，但没有考虑到财务等成本因成本核算中设定的指标也属北方施工的平均直接成本，但没有考虑到财务等成本因素，从粗测来看，若建筑形式保留目前区域内的多层产品形式，短期内并不能摆脱素，从粗测来看，若建筑形式保留目前区域内的多层产品形式，短期内并不能摆脱亏损销售的现状。

亏损销售的现状 房商网房商网—海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！《《2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全》》，，：：105352787971城市研究综述城市研究综述1市场初步定位市场初步定位3本项目应特别注意的问题本项目应特别注意的问题4本项目整合市场研判结论本项目整合市场研判结论5报告框架报告框架地块自身分析地块自身分析2 房商网房商网—海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！《《2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全》》，，：：105352787972u在外地重点二三线城市房价大幅上扬的情况下，沈阳房地产仍然波澜不惊，而对于卫在外地重点二三线城市房价大幅上扬的情况下，沈阳房地产仍然波澜不惊，而对于卫星城概念的胡台新城来讲，政府规划启动期在星城概念的胡台新城来讲，政府规划启动期在0707年，历时两年见成果并不显著，也成为年，历时两年见成果并不显著，也成为未来制约资金流动的最大障碍未来制约资金流动的最大障碍u然而周边工业配套区域的人口密度发展相较沈阳其他远郊区域要慢很多，对于后市的然而周边工业配套区域的人口密度发展相较沈阳其他远郊区域要慢很多，对于后市的住宅及商业消费力的需求上缺少有力支撑住宅及商业消费力的需求上缺少有力支撑未来房地产市场的销售价格有一定风险，应考虑本项目的抗风险性。

未来房地产市场的销售价格有一定风险，应考虑本项目的抗风险性沈阳房地产市场未经历爆发式增长，政策因素影响强烈沈阳房地产市场未经历爆发式增长，政策因素影响强烈本项目应特别注意的问题本项目应特别注意的问题 房商网房商网—海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！《《2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全》》，，：：1053527879u该地块总占地该地块总占地260260万平米，容积率未定，前期虽然土地成本不高，但在分万平米，容积率未定，前期虽然土地成本不高，但在分期开发中平衡资金回流问题会有难度期开发中平衡资金回流问题会有难度u建设中，商业与住宅启动先后的时间也是我们应该关注的焦点建设中，商业与住宅启动先后的时间也是我们应该关注的焦点该地块土地范围较大，开发周期较长，资金暂用及回流周期压力较大该地块土地范围较大，开发周期较长，资金暂用及回流周期压力较大本项目应特别注意的问题本项目应特别注意的问题 房商网房商网—海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！《《2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全》》，，：：105352787974u本案位置距离沈阳市区尚有一定距离，并且受到于洪区的阻隔，短期内沈阳市区的支撑本案位置距离沈阳市区尚有一定距离，并且受到于洪区的阻隔，短期内沈阳市区的支撑力度有限。

力度有限u本案用地位于于洪区的边缘地带，但目前于洪区并未进入快速发展阶段，短期内对本案本案用地位于于洪区的边缘地带，但目前于洪区并未进入快速发展阶段，短期内对本案支撑有限支撑有限u于洪区行政中心正处于快速发展的过程中，对本案支撑力度相对较强，但胡台新城自身于洪区行政中心正处于快速发展的过程中，对本案支撑力度相对较强，但胡台新城自身规模较小，在一定程度上限定了本案的升值空间规模较小，在一定程度上限定了本案的升值空间u奥特莱斯的兴建也会在短期内拉升本案地块的价值奥特莱斯的兴建也会在短期内拉升本案地块的价值中短期内土地升值主要依靠奥特莱斯和新城招商自身发展中短期内土地升值主要依靠奥特莱斯和新城招商自身发展本项目应特别注意的问题本项目应特别注意的问题 房商网房商网—海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！《《2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全》》，，：：105352787975城市研究综述城市研究综述1市场初步定位市场初步定位3建造标准建造标准4本项目应特别注意的问题本项目应特别注意的问题5本项目整合市场研判结论本项目整合市场研判结论6报告框架报告框架地块自身分析地块自身分析2 房商网房商网—海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！《《2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全》》，，：：105352787976Ø短期内本案升值主要依靠胡台新城的招商引资和奥特莱斯的兴建，短期内本案升值主要依靠胡台新城的招商引资和奥特莱斯的兴建，其中胡台新城规模有限，力度相对较弱，中期来看随着于洪区的向西其中胡台新城规模有限，力度相对较弱，中期来看随着于洪区的向西推进形成与沈阳市区外延联动效应，会对本案有较强价值支撑，根据推进形成与沈阳市区外延联动效应，会对本案有较强价值支撑，根据沈阳市城市发展速度，初步预计会在沈阳市城市发展速度，初步预计会在4 4年后得到强力支撑。

年后得到强力支撑Ø尽量控制降低拿地成本，减少项目未来的市场风险即使未来城市尽量控制降低拿地成本，减少项目未来的市场风险即使未来城市价格出现波动，本项目依然有盈利空间价格出现波动，本项目依然有盈利空间Ø本案地块内的租赁用地会有未来规划奉献，包括市政配套设施及路本案地块内的租赁用地会有未来规划奉献，包括市政配套设施及路口改造等障碍，在报建方面会有风险口改造等障碍，在报建方面会有风险建议以开发盈利为辅，土地盈利为主，保证现金流的迅速建议以开发盈利为辅，土地盈利为主，保证现金流的迅速回流，同时重点考虑土地溢价的收益回流，同时重点考虑土地溢价的收益本项目整合市场研判结论本项目整合市场研判结论。