常州奥林匹克花园二期营销市场报告(新).doc

海量营销管理培训资料下载) 市场报告(海量营销管理培训资料下载 )第 1 页（共 94 页）目 录第一部分：区域市场历史及现状 2第二部分：区域规划对城市开发的影响 10第三部分：常 州 房 地 产 市 场 整 体 研 判 14第四部分：常州市场产品宏观分析 19第五部分：版块划分及研究 24第六部分：常 州 及 新 区 房 地 产 项 目 简 析 29第七部分：新区房市分析 32第八部分：消费者及投资者行为分析 36第九部分：常州房地产市场趋势展望 54第十部分：重点竞争楼盘属性研究及本案营销策略建议 59附： 新区主要楼盘一览表 68常州其他区域典型性竞争楼盘概览 83常州其他区域楼盘概况 892004 年第三季度常州市在售楼盘售价一览表 91(海量营销管理培训资料下载) 市场报告(海量营销管理培训资料下载 )第 2 页（共 94 页）常州奥林匹克花园二期营销市场报告（初稿）第一部分：区域市场历史及现状一、 宏观市场状况经济形态的发展和人民生活水平的提高，促使常州住宅市场近年来得到了强有力的快速发展。

2003 元，房地产开发投资已经成为常州重要的经济发展支柱常州市房地产投资额快速上升常 州 房 地 产 投 资 快 速 上 升02040602000年 2001年 2002年 2003年单位：亿元系 列 1从宏观市场变化来看，房地产整个市场的总体走向仍趋强势，全市供需总量及供求结构开始不平衡、空置面积大幅减少，房地产热直接导致了商品房价格的快速攀升详细分析见下述报告1、市场供求关系常州商品房市场发展总量表常州房地产市场发展总量单位：万平方米项目 2003 年 2002 年 2001 年 2000 年总施工面积 645 526 38 233 197竣工面积 93 204销售面积 (海量营销管理培训资料下载) 市场报告(海量营销管理培训资料下载 )第 3 页（共 94 页）从上表数据可以看出，常州历年总施工面积接近新开工面积与竣工面积之和，说明常州商品房停待工项目少，市场持续良性稳步发展商品房施工面积上升，新开工项目增长加快特别是2003 导致2004 年市场供应量大幅上升由于外来人口购房数量增多，社会有效需求增加，消化了大量的空置房屋，使全市房屋空置面积迅速减少2003 2 003 年受竣工面积（供应量）减少影响，导致实际成交数量（销售面积）下降。

供应稀缺导致近期市场持续升温2004 年竣工量预测我们认为由于2002 年商品房新开工量不大，低于当年竣工面积，产生了次年市场供应量减少的特殊现象但是2003 年新开工项目较多，且在2004年已逐步上市预期2004全年商品房竣工面积将增长至400万平方米左右2004 年全年销售面积预测成交预测计算公式：2004 年全年实际成交＝2004 年预期需求＋（2003 年预期需求实际成交）假设未来市场预期需求为常量，常量取值为2002 年实际成交；也就是说，在2004 年和2003 年两年需求量没有增长的情况下，2004 平方米实际上假设常州楼市年预期需求仅增长20 万平方米，2004 年的需求量就将达到350 万平方米，结合竣工量预期值表明：2004 年预期供应量虽然增长幅度较大，但相比需求仍然偏低，市场消费得不到满足，供需依然存在缺口依据我们对常州市场的考量和分析，综合竣工量预期值，2004年全年实际销售面积将在350平方米左右 我们认为市场供需在现阶段仍有不平衡的现象产生常州房地产市场需求明显开发放大，增量原因除人民生活水平提高、购买力上升之外，很大程度还受近年动迁量力度加大刺激购房需求上升影响。

而供需不平衡直接导致了市场价格发生大额增幅2、市区拆迁情况分析常州市区拆迁力度迅速加大(海量营销管理培训资料下载) 市场报告(海量营销管理培训资料下载 )第 4 页（共 94 页）常 州 近 年 拆 迁 面 积 情 况 一 览0204060801002000年2001年2002年2003年单位：万平方米拆 迁 面 积#迁面积拆迁户数常 州 近 年 拆 迁 户 数 情 况01000200030004000500060007000800090002000年 2001年 2002年 2003年单位：户 拆 迁 户 数常州市区城市建设力度加大，2003、2004年上半年拆迁户数超过前三年总和短期内拆迁户的购房需求急速放大，而市场供应不足产生一定供需矛盾随着2004 供应量加大，动迁户的置业需求将得到释放据了解，常州为进一步提高城市化率，改善城市整体形象，在今后几年仍将加大市区拆迁力度据资料表明，2004 1~3季度年已有5 幅地块及区域开始了拆迁工作拆迁居民对房屋购买的需求仍将持续存在，并支撑常州楼市的发展3、常州房产价格变化房产价格上升趋势明显全市市区注：全市包括武进、金坛、溧阳(海量营销管理培训资料下载) 市场报告(海量营销管理培训资料下载 )第 5 页（共 94 页）常 州 市 近 年 房 价 一 览050010001500200025002000年 2001年 2002年 2003年元/平方米全 市02、 03年 及 04年 前 三 季 度 新 区 价 格 趋 势050010001500200025003000350040002002年 2003年 2004前 三 季 度新 区可见2003 年是常州房产市场价格变化最大的一年,当年供应量偏少是主要原因。

常州市场供求结构将朝着长期平衡的方向发展但是短期内存在的供需缺口意味着市场吸纳量大、价格缓幅上升存在市场支撑2003 年常州全市和市区房价上涨313 元/㎡和542 元/ ㎡，较2002 2003 年是常州市场的发展拐点和重要阶段常州人均次突破3000美金，未来经济持续看好对市场发展有宏观影响；微观上，去年供应量减少是造成市场供不应求、价格飞涨的主要原因 相比2003 年的大幅增长，常州前两年价格变化比例仅为2％和8％2003年价格的迅速上扬，说明前两年应该存在房价被一定低估的现象目前投资需求也开始出现，市场未来看好动拆迁工程增多，常州城市建设力度加大，这对常州楼市发展及房价上升具有积极意义目前常州相对无锡、苏州城市房价偏低，但随着经济的发展和城市的建设，常州房价将逐渐提升海量营销管理培训资料下载) 市场报告(海量营销管理培训资料下载 )第 6 页（共 94 页）2003 年常州市民购房需求受供应严重不足影响，相当一部分没有得到满足这部分需求将在2004 年以后得到去化，支撑未来楼市健康发展在以上因素支撑下，近几年常州市场价格仍将快速、稳步增长预期2004年市场总体均价增幅保持在300㎡左右。

4．土地供应分析2004 年土地供应创出新高平方米，2004年这个量迅速上升至445万平方米，土地市场供应量增大，政府对快速发展的楼市降温意图明显1）从2004 年地块分布区域来看，中心城区出让面积最大，达到230 多万平方米左右，超过了总出让土地的一半，市区动拆迁力度加大北部区域出让土地面积较大，为88 万平方米左右北部和中心区块未来市场竞争激烈明显2004年转让地块区域分布图2004年 待 转 让 土 地 地 块 区 域 分 布 图20%9%10%9%52%北 部 东 部 南 部 西 部 中 心 城 区2）2004 年2~8月份完成地块出让面积近 300万平方米，土地市场呈现非常活跃的态势 3）土地价格变化也能反应市场的走向据国土局报告表示，2003 年的土地交易价格基本上与2002 年持平但我们发现局部地区土地交易价格呈上涨趋势2003 年东部区域共交易三宗地，分别为红梅生活区，其成交价格为117 万元/亩；金属压延厂，其成交价格为158 万元/亩；郊区政府地块，其成交价格为 228 万元/ 亩，分别较 2002 年红梅解放村成交价高出95 万元/亩、136 万元 /亩、206 万元/亩。

4）土地交易价格的上涨，必将增加开发商的开发成本，拉高商品房的销售价格5）市场开始出现大量大规模地块供应，规模化开发成为趋势，未来市场大规模楼盘竞争激烈2004 年全年内待批超过30 万平方米的地块有4 个，分别是常澄路与万福路地块（50 万平方米）、兰陵路西侧地块（平方米）、南河沿地块（32 万平方米）、劳动(海量营销管理培训资料下载) 市场报告(海量营销管理培训资料下载 )第 7 页（共 94 页）东路两侧地块（74 万平方米），主要集中在中心城区和北部区域，6）东部区域2003地块供应总面积 62 万平方米，未来开发项目较多，东部市场将逐渐活跃5．政策法规分析常州楼市仍在逐渐成熟，所以我们发现相关的重要政策法规不多但是市场的变化无疑会刺激机制的完善，有助于激活、规范市场，同时扩大需求，提升普通居民的购买能力，增加人均住房面积等硬性指标近年来常州政府出台的重要政策有以下几条：1） 宏观指导房产良性开发政府宏观层面加大了房地产开发力度，加快了城市商品房的供应，同时规范、完善了常州市房地产市场的运行机制为解决了房地产业的历史遗留问题也作出了相关指示，有利于市场健康发展相关文件：《关于进一步繁荣我市房地产市场的若干意见》常政发[2002]192 号2） 加大拆迁力度，完善拆迁机制随着近期拆迁力度的加大，常州市出台了一系列拆迁指导文件。

以下是最重要的三条政策我们认为，正是因为明确了拆迁居民的利益、确定了拆迁的区域和范围、加快了城区拆迁的力度，常州房产市场的需求才得以扩大和释放，并且城市化进程也进一步得到加强相关文件：《常州市城市房屋拆迁补偿价评估技术细则》常建〔2003〕166 号简介：明确常州城市拆迁补偿办法，使得拆迁居民可以明晰的知道拆迁所得款与将要购买得。