上海金地格林春岸物业管理方案.doc

上海金地格林春岸物业管理方案上海金地格林春岸物业管理方案目目 录录第一章 项目基本情况一、 小区基本情况二、 小区业户服务需求情况简析第二章项目的物业管理特色一、 隐性管理二、 个性化服务三、 系统性的安全保障四、 管理报告制度五、 ISO9001：2000 国际质量管理体系六、 “7×24”服务模式第三章 物业管理目标及各项指标承诺第四章 物业管理服务一、 管理处组织架构二、 管理处运行机制三、 物业管理服务要点四、 员工培训与管理五、 社区文化建设六、 便民服务七、 智能化系统管理维护八、 物业资料管理九、 服务流程图汇总第五章物业管理人员物资配备及经费收支一、 人员配备及薪酬二、 物资配备三、 管理费收支测算四、 增收节支的部分措施第六章 工作计划一、 筹备、验收接管期工作计划二、 入伙期工作计划三、 正常管理期工作计划第七章 接管验收及工程维修整改一、 接管验收工作要点二、 小区工程维修整改第一章第一章 项目基本情况项目基本情况一、小区基本情况格林春岸地处上海市嘉定西门地区，东邻外城河，南靠塔城路，西近沪宜公路，北倚练祁河小区分两期开发，一期开发的物业类型有低密度的花园洋房，六层电梯公寓，亲水叠加式别墅(ROWHOUSE)，河滨联体别墅（TOWNHOUSE），1500 平方米的会所和 2500 平方米的幼儿园；二期开发的物业类型为 11 层、14层的错层小高层以及 7400 平方米左右的商铺。

物业情况的概要数据如下：序号内容说明案名金地格林春岸城推广名金地格林春岸投资商金地集团发展商上海深恒房地产发展有限公司规划设计加拿大 P二期测算亏损 1.17 万元;一、二合并后测算亏损162.07 万元合计合计: :（一） 开办物资费用５９０１５７元及物业用房装修费用８００００（根据实际装修费用结算）（二） 为工作需要提前三个月招聘人员，人员工资为 132500╳3=３９７５００元共计费用：１０６７６５７１０６７６５７元元四、增收节支的部分措施四、增收节支的部分措施为有效的维护和提升金地在上海的品牌，春岸管理处向春岸住户提供的管理服务水平较高，因此，日常消耗和支出很大，严重收不抵支更应做好日常的经营管理，采取有效的增收节支措施1、以高素质管理人员和先进的管理设备为基础，合理配置各岗位员工，倡导一职多能，团结协作，从而节省人员和办公经费2、合理安排住宅区道路公共设施（主要是照明灯等）开关时间，公共通道照明开关设置为感应式，节约绿化、清洁用水，凡公共水电尽量加装水电表，以便进行有效控制，节省公共水电开支3、严格管理，对内强调节约水电和材料消耗，对外加强监督，减少人为损坏公共设施和小区环境现象，减少公共维修费用支出。

4、围绕物业管理主行业，开展为民服务多元化经营，开办少量投资不大，效益好的项目，既丰富了小区物业管理的服务内容，提升服务水平，同时也为春岸业户提供方便，又能弥补物业管理经费的不足第六章第六章 工作计划工作计划根据制订的管理模式、管理运作流程以及格林春岸分期开发与交付的实际情况，拟将工作计划分为：筹备验收接管期管理、入伙期管理及正常期管理（因入伙期管理与正常期管理中的各项工作相互交织，故在备注中列明各项具体工作所集中的重点时间段） ，具体如下：一、一、筹备、验收接管期工作计划筹备、验收接管期工作计划序号项 目内 容备 注一拟定管理方案1、拟定并通过管理方案2、开办物资及开办费的确定此项工作要求在 10 月底前完成二管理处筹备1、组织架构的搭建2、办公用品的采购3、各种证、照的办理4、公章的刻制此项工作在办公用房落实的前提下着手进行（预计到 11 月份才能交付）三人员招聘1、各种本土人员的招聘此项工作于 11 月中旬前完成四组织培训1、针对各岗位人员进行专业培训2、入伙与装修的工作内容及注意事项的培训3、相关法律法规的培训此项工作持续进行五资料准备1、组织人员与销售部进行业主资料的交接2、入伙、装修资料的准备3、内部管理资料的准备4、其他资料的准备此项工作于 11 月底前完成六入伙演练1、组织全体员工进行入伙接待演练2、对演练过程中出现的问题进行总结与培训12 月 1 日至 28 日反复演练（入伙前）七接管验收1、组织人员与地产进行房屋接管验收2、工程人员对验收中发现问题进行记录并交给工程主管，由工程主管进行汇总；3、工程主管将所汇总问题用书面形式递交给地产，并要求地产或施工单位在规定时间内进行整改；4、对已整改完毕项目再次验收直到合格为止。

二、二、入伙期工作计划入伙期工作计划1、工作计划序号项 目内 容备 注一入伙手续办理1、入伙资料准备2、入伙手续办理十二月底开始二业户装修期管理1、装修申报的审批2、装修施工的监管此项工作贯穿全年3、装修的验收三档案的建立和管理1、收集档案资料2、整理分类3、建档、归档4、运用主要集中在 2005 年上半年四内部培训1、岗位培训“传帮带”2、业余理论培训持续2、入伙程序流程图欢迎接待验明资料协助收费收取资料填写文件验房记录1、 欢迎业主收楼2、 介绍接待者，物业管理公司，物业状况，需办理的相关手续1、 业主身份证、 《收楼通知书》、 《收楼证明书》（需开发商发函）、房款结算清单、 《房地产买卖合同（预售）》、 《使用公约》承诺书副本2、 如业主为法人：需提供《营业执照》、 《法人代表证明书》、 《法人代表授权委托书》/董事会记录（授权委托）、法人身份证、公章印章3、 如委托代理：委托之书面证明、委托人身份证1、收取入伙文件资料：包括以上“验明资料”所列相关文件之副本或复印件1、协助业主填写入伙文件表格，发放《业户手册》等文件1、协助财务收取物业管理费：预收三个月管理费 1、派人陪同业主验房，确认质量问题及水、电、气底数并填写《房屋验收交接表》；填写《遗漏项目报告》，以便联系开发商、承建商进行修缮工作。

3、装修程序流程图资料整理归档移交钥匙1、以上手续办完后，将单元钥匙移交给业主并填写《收楼书》1、整理相关文件资料，归档以备存查申 请1、管理处向业户讲解装修申报程序，发放装修申请表，要求业户准备下列资料：1）装修方案包括装修图纸、技术资料等2）施工单位营业执照复印件3）业户填写装修申请表中所列项目其中部分业户之装修项目还须提供须政府消防、环保、规划等部门审批之申报内容审 批1、 管理处审查装修方案的图纸及技术资料，如有必要，将邀请业户与管理处有关负责人磋商2、 核验政府有关部门批文、收存副本（如需要）3、 管理处通告业户装修方案的审批意见4、 业户、装修施工单位与管理处签订施工协议书5、 管理处向业户核发施工许可证检 查1、 管理处监理人员定期或不定期检查施工情况2、 如检查发现违规，依装修违规处罚条例处罚违规业户或施工单位1、 业户及装修施工单位向政府有关部门申报验收，合格后将报告副本交管理处备案2、 业户及装修施工单位以书面形式通知管理处验收，如经政府有关部门报批的工程，还须提交政府部门验收合格报告副本3、 业户、装修施工单位、管理处按批准申报的项目共同核验，若管理处认可，签发装修竣工证明书，否则，要求业户进行所需更改。

三、正常期工作计划序号项 目内 容备 注一安全管理1、治安管理2、交通车辆管理注重培训，抓好形象管理，确保小区治安无死角二环境管理1、园林绿化管理2、清洁卫生管理注重培训，实行责任区域管理三房屋及公共设施维修保养1、制定房屋维护和维修计划方案2、房屋的维修管理3、房屋的养护服务四机电设备的维修养护1、设备基础资料管理2、设备的运行管理3、设备的维修管理4、消防管理五智能化设施的管理1、智能化设施的日常使用操作2、智能化设施维护3、智能化设施的管理六财务管理1、费用收取与核算七社区文化活动开展1、做好社区宣传2、举办社区文化活动3、提供社区服务八文档、物料管理1、文档规范管理2、物料的采购与管理验 收第第七七章章 接接管管验验收收及及工工程程维维修修整整改改为有效的保证正常管理期间物业的使用与维护，管理处将加强接管验收力度一、一、 物业的接管验收物业的接管验收接管验收是物业管理过程中不可缺少的一个环节我们不仅尽早地介入了物业的建设，而且要充分利用在接管验收中的地位严格把关，决不允许马虎从事，避免公司今后遭受不必要损失1 1）） 、物业验收技术小组成立、物业验收技术小组成立验收小组应在入伙前成立，根据物业情况，验收小组将选择包括电梯、消防、发配电、给排水、土建之专业人才和管理处有关人员组成。

2 2）） 、制定物业验收计划及接管手续书、制定物业验收计划及接管手续书物业验收技术小组会同格林春岸项目中心，根据相关的要求制定相应的《物业验收计划》 ，在验收计划中明确验收的步骤、验收的项目、验收项目所依据的标准、验收的责任人员，验收计划应由验收技术小组组长审核，并报总经理审批验收小组应在接管验收前 15 天制定出接管验收手续书3 3）） 、资料的接管验收、资料的接管验收由双方约定验收时间，通知物业接管验收验收技术小组会同春岸管理处按验收计划进行资料的接管验收，认真审查验收、移交方提供的产权资料和技术资料，并记录在《验收交接记录》中，对于个别一时难以备齐的资料，在不影响整个接管验收工作的进度下，可由交接双方议定，限期提交并做好记录备查4 4）） 、物业的预验收、物业的预验收1.物业验收技术小组分专业，按验收计划要求依据设计图纸对房屋质量、使用功能、外观质量、公共配套设施设备等进行预验收2.验收技术小组依据国家标准《建筑安装工程质量检验评定标准》 、 《房屋接管验收标准》对物业的实物进行验收，主要验收设备和主材的规格型号、容量、制造厂一并清查数量、安装位置等3.在预验中查出不合格项目，由验收小组填写各类遗留问题统计表， 返回给春岸项目中心，限定日期由工程施工单位进行整改，并商定时间复核。

4.对预验收的单种设备进行试运转验收，主要验收设备的安装质量和运转中设备的主要技术指标对不符合的指标及时得出书面意见，要求组织设备制造厂家或施工单位进行重新调试，达到规定的要求5 5）） 、物业的验收、物业的验收1.在预验收的物业遗留问题统计表之遗留问题落实实施后，物业验收技术小组进行验证并在房屋遗留问题中记录结果整改合格后，按验收计划进行正式的物业验收2.楼宇的实物验收，按验收计划进行，做到三符合一是图纸与设备规格型号、数量符合；二是工程的主要设备的安装位置与安装质量符合；三是设备包括设备联接的整个系统的技术性能，应与设计的功能符合，验收结果记录在《验收交接记录》中3.在实物验收过程中发现不合格立即提出书面《遗留问题整改报告》限期整改，并在《验收交接记录》中记录物业接收验收过程完成，物业管理处出具验收总结，物业进入日常管理阶段6 6）） 、验收后的工作、验收后的工作1)各专业工种根据验收后的情况，填写《工程验收交接记录》和《房屋设备交接表》 2)验收技术小组根据单项《工程验收交接记录》 ，作出综合性验收评定，并将验收报告呈交金地物业上海分公司3)物业验收技术小组填写《竣工资料和验收记录表》 ，汇总验收的各种资料、报告。

4)将春岸项目中心、施工单位、施工监理单位、物业春岸验收小组等单位签字生效的全部各类资料报告存档二、二、 物业工程维修整改物业工程维修整改（一）（一） 、维修、整改协调保障机制1、维修保证金支付流程春岸项目中心施工单位维修质量情 况记录保修期施工单位维修及时情 况记录管理处维修内容春岸管理 处春岸项目中心维修保证金各建设施工单位申请保证金2、机制描述在保证两书《住宅使用说明书》 、 《住宅质量保证书》的基础上，前期三方（项目中心、管理处、建设单位）应对物业交接验收及业主入伙后、保修期前期间物业存在的不合格、不完善的内容如何及时整改维修进行约定，对不合格项目整改维修工作进行规范管理约定内容包括，保修金发放程序，维修实施程序，维修保障规程等，从而确保问题及时处理，提高金地企业品牌形象及物业形象二） 、不合。